房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策

阮孟牡

[摘要]伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，在2019年兩會(huì)總理報(bào)告中也提出了需要更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有許多不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理顯得尤為重要，需要對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)有效的管理。文章從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作入手，介紹了房地產(chǎn)資金管理的重要性，探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中的困境及問題，并提出了相應(yīng)的資金管理解決對(duì)策，為提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;問題;對(duì)策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201930103

我國(guó)自1978年提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)以來，房地產(chǎn)行業(yè)緊跟著改革開放的步伐，各類針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策一直層出不窮。要使房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，需要對(duì)資金管理中涉及的困境及問題作出深刻的探討，并尋求合理有效的管理辦法，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)健康的成長(zhǎng)，使其成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要作用

11資金管理有助于項(xiàng)目管理和決策

任何企業(yè)有了資金，才可以運(yùn)轉(zhuǎn)起來。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開資金，也就離不開資金的管理。資金是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心因素，在國(guó)家各種政策制度下和各種監(jiān)管手段，使資金快速有效的流轉(zhuǎn)起來就顯得尤為重要。資金管理可以對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)公司各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部資金調(diào)配，實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置;可以進(jìn)一步提升企業(yè)對(duì)資金的使用效率，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);對(duì)企業(yè)資金統(tǒng)一管控，讓領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)資金的流向有非常清楚的了解，真正實(shí)現(xiàn)為管理層提供有利的經(jīng)濟(jì)決策信息。

12資金管理有助于合理規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金為地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了重要的支付手段和流通手段，在項(xiàng)目投資成敗中起到了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)行業(yè)資金既涉及農(nóng)民工工資支付，又涉及不同群體客戶的資金收取，屬于資金密集型行業(yè)，在每個(gè)階段都涉及大量資金，也會(huì)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。只有有效的管理好資金，才能解決房地產(chǎn)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)中遇到的各種問題及風(fēng)險(xiǎn)，在確保項(xiàng)目順利完成的同時(shí)，也能提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為爭(zhēng)取做大做強(qiáng)企業(yè)提供有力的經(jīng)濟(jì)手段。

2房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

21融資方式比較單一

房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道有銀行開發(fā)貸款，收取客戶定金、預(yù)收款、按揭貸款等方式。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資要求較高，特別是前期拿地階段，這一階段并無(wú)實(shí)質(zhì)抵、質(zhì)押物，融資風(fēng)險(xiǎn)較大;在項(xiàng)目建設(shè)階段，取得四證前都不允許收取客戶的定金、預(yù)收款等，且大多數(shù)城市要求取得預(yù)售證的條件是主體工程完成80%或主體封頂之后才可以辦理，這就無(wú)形中加大了前期資金的投入。近年來加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的管控越發(fā)嚴(yán)格，銀監(jiān)會(huì)、住建部等都相繼發(fā)文提出嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用“首付貸”，中國(guó)銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行等已不支持本行信用卡在房地產(chǎn)類商戶中交易。

22資金使用效率低下

資金使用效率低下也是房地產(chǎn)企業(yè)的問題，企業(yè)融資到的資金一般都是一次性發(fā)放到位偏多，在項(xiàng)目開發(fā)中陸續(xù)支付，且后期房地產(chǎn)銷售需要一定的周期，這就會(huì)導(dǎo)致資金冗余的情況發(fā)生，進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，房地產(chǎn)企業(yè)在遇上合適的土地時(shí)，企業(yè)也會(huì)考慮囤地的情況，囤地后變現(xiàn)能力有著許多不確定性，從而就進(jìn)一步使資金的使用效率降低，加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

23商品房預(yù)售資金的監(jiān)管導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)延緩

部分地區(qū)已經(jīng)設(shè)立了各種形式的房產(chǎn)資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)及制度。如以九江地區(qū)為例，九江市住房保障和房產(chǎn)管理局2016年12月發(fā)文：九房字〔2016〕126號(hào)文，《九江市中心城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》中要求監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售資金，按照商品房買賣合同約定收取的全部?jī)r(jià)款（包括定金、首付款、預(yù)付款、預(yù)售商品房按揭貸款等各種款項(xiàng)），期限為自取得預(yù)售許可證之日起，至項(xiàng)目取得《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》之日止，且預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，達(dá)到發(fā)生預(yù)售證批次的核算投資額的10%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可以申請(qǐng)使用監(jiān)管資金，且申請(qǐng)使用需要履行申報(bào)各類材料、各種審批手續(xù)。這就無(wú)形中加大了房地產(chǎn)公司資金的壓力，也增加了管理成本及降低了資金的流轉(zhuǎn)速度。

3完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

31拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

目前房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道是銀行貸款，在現(xiàn)有國(guó)家宏觀調(diào)控制度下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資并不占優(yōu)勢(shì)。且單一的融資渠道也會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，從而就需要不斷地豐富其資金渠道。首先，可以靈活簽訂付款合同，比如合同中約定前期工程款支付進(jìn)度較慢，達(dá)到預(yù)售條件后再調(diào)整相應(yīng)的支付比例;如果是集團(tuán)企業(yè)的單位可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸的方式進(jìn)行融資，減少融資成本及壓力;公司涉及的項(xiàng)目較多時(shí)，可以通過錯(cuò)開開發(fā)時(shí)間，以滾動(dòng)開發(fā)的形式來盤活各個(gè)項(xiàng)目的資金。其次，通過促銷形式來提高首付款金額，加大前期資金的快速回籠;企業(yè)要充分了解自身的項(xiàng)目特點(diǎn)，且隨時(shí)掌握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和各個(gè)銀行政策的變化，在個(gè)貸按揭回款的政策下，及時(shí)與銀行溝通洽談，維系好銀企關(guān)系，可考慮簽訂長(zhǎng)期合作框架協(xié)議等。同時(shí)，各個(gè)銀行個(gè)貸按揭保證金都有相應(yīng)的比例，且有一定的浮動(dòng)空間，在維系好銀企關(guān)系時(shí)最大化地爭(zhēng)取最優(yōu)惠的保證金比例。因按揭保證金大多釋放條件都是辦妥他項(xiàng)權(quán)證即可，故而加快他項(xiàng)權(quán)證辦理的速度，盡早釋放按揭保證金也是一種加大資金回籠的方式。最后，通過金融機(jī)構(gòu)以多種形式融資，如以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的方式整體融資，在無(wú)法獲得銀行貸款的情況下，可向信托公司進(jìn)行融資;或者抵押房屋建筑物通過固定資產(chǎn)貸款的方式融資;以閑置的或暫時(shí)不開發(fā)的土地抵押通過流動(dòng)貸款合同的形式進(jìn)行融資等。

32建立房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理機(jī)制和健全的資金管理模式

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，在把握商機(jī)的同時(shí)，資金管理風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集、資金投放、資金回籠上都需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。這就需要建立一套完善的預(yù)算管理機(jī)制。從計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，形成可行的項(xiàng)目可研報(bào)告起，再制定項(xiàng)目的開發(fā)納要，開發(fā)納要需細(xì)致化到詳細(xì)的規(guī)劃、進(jìn)度、成本明細(xì)、銷售的節(jié)點(diǎn)與合同簽訂及回款的詳細(xì)計(jì)劃、收入、項(xiàng)目現(xiàn)金流、涉及的稅費(fèi)等。特別注重資金的收支預(yù)算管理，通過精準(zhǔn)的資金預(yù)算，嚴(yán)格的預(yù)算管理機(jī)制為房地產(chǎn)資金投放使用提供有力的保障及指引。在以預(yù)算管理指引下設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，在加大銷售回款的同時(shí)，盡可能地節(jié)省或延緩資金的支付，從而達(dá)到項(xiàng)目資金的有限利用及降低資金的短缺壓力，真正做到盤活資金。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部，制定一整套資金監(jiān)督管理制度，如房地產(chǎn)項(xiàng)目投資制度、項(xiàng)目融資管理制度、全面預(yù)算管理制度、銷售管理制度、項(xiàng)目支出及審批管理制度、資金安全使用管理制度等資金管理制度。責(zé)任細(xì)化至項(xiàng)目、部門、責(zé)任人，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入、回籠、使用等，并做到時(shí)時(shí)有督促、管控、評(píng)估，且有各種預(yù)案機(jī)制，做到靈活變通，真正使房地產(chǎn)企業(yè)的資金處于可控狀態(tài)且使用效率達(dá)到最大化，并不斷總結(jié)積累經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)的資金管理及企業(yè)的發(fā)展提供有力的幫助。

34加快監(jiān)管資金的釋放工作

建立健全的工程管理機(jī)制，在保證工程質(zhì)量的情況下，加快工程管理進(jìn)度，也設(shè)置相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，盡早使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案的條件。另外，可以向相關(guān)的政府主管部門提出其他的監(jiān)管機(jī)制，比如房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)售的情況按時(shí)間的長(zhǎng)短、房款金額的多少、企業(yè)征信是否良好等情況來按一定的浮動(dòng)比例收取房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管保證金。以目前監(jiān)管系統(tǒng)的管理形式來看既涉及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管系統(tǒng)開發(fā)及管理企業(yè)，也涉及每一戶客戶的詳細(xì)首付款、按揭款的管理及系統(tǒng)操作，這無(wú)形中增加了整個(gè)監(jiān)管資金的管理成本。如果按照繳納房地產(chǎn)銷售資金監(jiān)管保證金的情況來按時(shí)、足額繳納資金監(jiān)管保證金的形式來操作，可相應(yīng)減少政府、企業(yè)等單位的管理成本，同時(shí)因?yàn)橘Y金監(jiān)管保證金有一定的浮動(dòng)空間，也可激勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠更加誠(chéng)信地經(jīng)營(yíng)發(fā)展，同樣可以保證購(gòu)房人、銀行、施工單位及農(nóng)民工的合法權(quán)益，又可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更加良性的發(fā)展。

4結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作是企業(yè)管理工作的重中之重，企業(yè)需合理籌劃項(xiàng)目資金，做好詳細(xì)的資金收支預(yù)算管理，提前做好多方面的融資計(jì)劃;建立健全的資金管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行且責(zé)任細(xì)致化;在面對(duì)國(guó)家宏觀管理監(jiān)管資金的情形下，需要多方面權(quán)衡利弊，盡可能使監(jiān)管資金盡快釋放，減少相應(yīng)的管理成本。通過多方面的管理手段真正使房地產(chǎn)項(xiàng)目資金使用效率達(dá)到最大化，為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展保駕護(hù)航。

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