房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)及管理問(wèn)題研究

于美杰

[摘要]進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度起飛，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定了項(xiàng)目融資成為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。雖然我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷完善促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)多樣融資模式的開(kāi)發(fā)和使用，但是依然存在著很多亟待解決的融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。文章基于房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)化的重要性，就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)程中財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)進(jìn)行分析，重點(diǎn)探討房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)化的策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè);融資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201930041

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)自身具有運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目建設(shè)體量大、投資巨大等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)需要借助融資來(lái)完成項(xiàng)目建設(shè)獲取收益。因此融資環(huán)節(jié)關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，關(guān)系著企業(yè)自身的生存發(fā)展，一旦融資管理出現(xiàn)異常，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是災(zāi)難性的。因此，為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就需要不斷增強(qiáng)自身融資過(guò)程中的財(cái)務(wù)管理能力，因此我們極為有必要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的課題研究。

1房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的基本內(nèi)涵

所謂房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資活動(dòng)過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的活動(dòng)。財(cái)務(wù)管理的目的在于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)融資管理活動(dòng)，提高融資環(huán)節(jié)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，確保項(xiàng)目融資的成功。

2房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)化的意義

21房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范的必要性

首先，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)突出在行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)和社會(huì)基礎(chǔ)性高兩個(gè)方面。行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)體現(xiàn)在從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，整個(gè)過(guò)程所涉及的行業(yè)眾多，包括建筑、金融、運(yùn)輸、裝修、零售、服務(wù)等各個(gè)行業(yè)。關(guān)聯(lián)性強(qiáng)意味著是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)著力點(diǎn)。社會(huì)基礎(chǔ)性高主要體現(xiàn)在房產(chǎn)商品的住房功能，具有較強(qiáng)的民生屬性。其次，從其企業(yè)融資特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，除了一般企業(yè)的融資共性，其特殊性還包括房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的特殊性以及政策導(dǎo)向性極強(qiáng)。從房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)開(kāi)始一直到最終的出售，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要資金的支持，與此同時(shí)房地產(chǎn)與其他企業(yè)融資不同的地方在于項(xiàng)目建成時(shí)間長(zhǎng)，此外還需要營(yíng)銷(xiāo)，資金運(yùn)作周期長(zhǎng)，但是收益較高。因此融資舉債對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)普遍存在的事實(shí)，并且負(fù)債率較高。政策導(dǎo)向性強(qiáng)集中體現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)政策對(duì)于企業(yè)融資有著很大的影響。最后，從全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資走勢(shì)來(lái)看，融資規(guī)模上升趨勢(shì)放緩，但是規(guī)?？偭烤薮?資產(chǎn)負(fù)債持續(xù)攀升，居高不下;銀行融資渠道政策緊縮，融資放緩，房地產(chǎn)融資成本持續(xù)提升，加大了融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，民間融資積極拓展并逐漸興起，但是整體市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展滯后，融資風(fēng)險(xiǎn)較大并且資產(chǎn)糾紛等問(wèn)題較多。整體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)增加是一個(gè)總體形勢(shì)，這對(duì)于資金困難的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是不利的。

22房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)以及當(dāng)前行業(yè)不容樂(lè)觀(guān)的走勢(shì)，防范融資風(fēng)險(xiǎn)，避免因?yàn)槿谫Y風(fēng)險(xiǎn)防范不到位帶來(lái)的企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)，因此必須重視財(cái)務(wù)管理工作，提高工作科學(xué)性，既能夠?yàn)槠髽I(yè)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，又能夠在工作優(yōu)化過(guò)程中減少融資的成本，提高成本控制能力。以財(cái)務(wù)管理工作中風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為例分析其在融資風(fēng)險(xiǎn)防范上的重要作用。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步。只有準(zhǔn)確判斷出潛在風(fēng)險(xiǎn)，才能夠針對(duì)性地制訂方案，達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。具體來(lái)說(shuō)融資過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別包括風(fēng)險(xiǎn)本身及其致因機(jī)理的規(guī)律性方法的掌握。具體到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別從資金來(lái)源角度來(lái)說(shuō)包括國(guó)內(nèi)貸款、外資投資、自籌資金以及其他資金來(lái)源，從不同資金來(lái)源的風(fēng)險(xiǎn)源來(lái)考慮，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上的財(cái)務(wù)管理工作需要在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估測(cè)量，根據(jù)致因機(jī)理和方法理論構(gòu)建相關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。

3我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題及原因分析

31我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制的問(wèn)題分析

第一，融資方式缺乏多元化，融資渠道極為單一。由于我國(guó)金融行業(yè)環(huán)境的不完善，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式選擇缺乏多元化，融資渠道只能依賴(lài)于銀行貸款。由此再加上房地產(chǎn)企業(yè)資本實(shí)力不足，融資債務(wù)過(guò)高，一旦資金鏈斷裂，影響的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，由此對(duì)于融資風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)管理控制工作的重視缺失。突出表現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程的財(cái)務(wù)管理缺乏事前預(yù)警、事中控制等全面性、過(guò)程性以及主動(dòng)性缺失上，更深層次來(lái)說(shuō)這是一種企業(yè)管理文化的缺失。

第三，房地產(chǎn)金融體系不健全，缺乏相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范和引導(dǎo)。與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)過(guò)快的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的盲目擴(kuò)張以及融資結(jié)構(gòu)的不合理是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)程中企業(yè)都存在的通病。盲目的投資速度，導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)的失衡，再加上關(guān)于房地產(chǎn)金融體系的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于市場(chǎng)融資規(guī)范以及引導(dǎo)的缺失，只會(huì)帶來(lái)融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的不斷攀升。

32我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題的成因分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題的主要成因從外部環(huán)境因素以及企業(yè)內(nèi)部管理兩個(gè)方面進(jìn)行分析。

第一，外部環(huán)境因素。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)潛在隱患的增加，國(guó)家一直以來(lái)都有持續(xù)的關(guān)注，政策環(huán)境因素成為房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制不得不考慮的外部因素之一。政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的宏觀(guān)調(diào)控一方面是為了平衡經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，把金融波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低;另一方面很多企業(yè)并沒(méi)有意識(shí)到融資調(diào)控政策的重要性，出現(xiàn)了不合法的逃稅避稅行為。

第二，內(nèi)部管理因素。從企業(yè)內(nèi)部的融資財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，內(nèi)部控制的不健全是造成企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要問(wèn)題，同樣也是房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理觀(guān)念落后，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部監(jiān)管上依然以人為管理為主，企業(yè)管理家族勢(shì)力較為突出，不僅缺乏一套行之有效的管理制度和財(cái)務(wù)管理監(jiān)管制度，同時(shí)也造成了財(cái)務(wù)人力資本的浪費(fèi)。除此之外，成本控制管理以及企業(yè)預(yù)算管理的意識(shí)不夠帶來(lái)的管理缺位也是內(nèi)部控制不健全的主要原因之一。

4房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)化策略

41重視融資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)行業(yè)融資決策需要在企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)上認(rèn)真分析研究，提高融資決策的科學(xué)性、全面性。具體來(lái)說(shuō)，明確融資結(jié)構(gòu)目標(biāo)，一方面綜合考量整體行業(yè)走勢(shì)，減少外部因素帶來(lái)的融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)成因的融資結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，有針對(duì)性的建立企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。然后依據(jù)融資結(jié)構(gòu)目標(biāo)采用多渠道的融資手段分散融資風(fēng)險(xiǎn)，比如開(kāi)展股權(quán)新型融資模式。在融資過(guò)程中要提升融資效率，對(duì)于資金的輸入輸出有一個(gè)清晰的規(guī)劃，以資金的利用率的速度差來(lái)減少融資的成本。

42構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及融資現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)都顯得尤為必要，無(wú)論是融資風(fēng)險(xiǎn)還是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都是不可避免的客觀(guān)存在。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

首先，熟悉并掌握融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的致因機(jī)理，根據(jù)企業(yè)融資方式作出針對(duì)性的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。比如不同的資金來(lái)源有著不同的融資風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)貸款的融資模式集中體現(xiàn)在金融風(fēng)險(xiǎn)以及高成本風(fēng)險(xiǎn)上;外資投資的融資模式的風(fēng)險(xiǎn)源來(lái)自國(guó)家對(duì)于外商外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的限制政策，存在參與限制風(fēng)險(xiǎn);自籌資金的籌資規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)，自籌資金基本不能夠滿(mǎn)足企業(yè)的流動(dòng)資金需求;其他資金來(lái)源融資模式是除以上所有資金渠道以外所有的其他方式，比如個(gè)人住房貸款。行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)投資以及利率風(fēng)險(xiǎn)使得其他資金融資模式融資成本較高。

其次，需要針對(duì)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行數(shù)據(jù)總結(jié)分析，在可能和多發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)位置設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和信息反饋機(jī)制，比如在風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控上針對(duì)融資過(guò)程的渠道不同對(duì)諸如資金流動(dòng)性、資金是否充足、經(jīng)營(yíng)效益、管理能力等指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，然后經(jīng)過(guò)信息反饋機(jī)制分析整理，生成風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警報(bào)告。

43完善企業(yè)內(nèi)部控制

第一，管理者要重視針對(duì)融資過(guò)程中財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制，及時(shí)更新管理理念，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)。第二，針對(duì)內(nèi)部環(huán)境、管理制度、監(jiān)督機(jī)制以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和信息溝通機(jī)制等方面進(jìn)行完善，構(gòu)建完整立體相互協(xié)作的內(nèi)部管理體系。內(nèi)部控制的有效性對(duì)于提高融資效率、降低融資成本、降低財(cái)務(wù)成本等都具有重要的作用。第三，優(yōu)化作業(yè)流程，管理流程以及組織機(jī)構(gòu)任務(wù)職責(zé)，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)等都是內(nèi)部控制有效性的重要內(nèi)容。第四，重視和健全企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度，確保內(nèi)部審計(jì)的權(quán)力行使不受員工薪資、權(quán)力約束以及部門(mén)信息溝通等因素的影響，此外還要建立必要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處理機(jī)制，提高企業(yè)反控制的效率和能力。

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