從地產(chǎn)角度談住宅立面的重要性

文/ 劉煜洲、陳亮 上海中建東孚投資發(fā)展有限公司 上海 200125

1、住宅立面的發(fā)展歷程

住宅立面的發(fā)展歷程離不開中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)從1980年發(fā)展至今已近40年，整個(gè)過程大致可分為四個(gè)階段：

第一階段：萌芽與起步階段（1980年至1991年），住房開始商品化；

第二階段：爆發(fā)與調(diào)整階段（1991年-1997年），改革開放初期，房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落；

第三階段：穩(wěn)定發(fā)展階段（1998年-2002年），“房改”的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化，市場(chǎng)化；

第四階段：發(fā)展與調(diào)控階段（2003年-至今），樓市的發(fā)展與政府調(diào)控并行。

對(duì)于住宅立面而言，在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時(shí)期也體現(xiàn)出獨(dú)特的時(shí)代特征。在此，我們將住宅立面的發(fā)展分為二個(gè)階段：

第一階段：?jiǎn)我恍凸δ苄土⒚?/p>

無論是80年代的磚混的多層住宅，還是90年代初期采用預(yù)制墻板體系的高層住宅，其建筑立面基本都是根據(jù)內(nèi)部功能生成，建筑的外立面就是滿足遮風(fēng)避雨的需求。

住宅外立面幾乎沒有任何裝飾性元素，窗臺(tái)、窗套以及外墻的結(jié)構(gòu)分縫可以看作是僅有的裝飾，住宅整體的顏色也較為單一，以灰色、灰黃色等為主。

在90年初期房地產(chǎn)快速建設(shè)時(shí)期，地產(chǎn)商為了對(duì)土地的集約化利用，建造了許多一層6 戶，8 戶的高層住宅（20-30 層），住宅整體體量較大，形態(tài)方正，“方盒子”、“火柴盒”是百姓對(duì)當(dāng)時(shí)高層住宅的形象比喻（圖1）。

圖1 上海90年代明竹公寓

第二階段：風(fēng)格化立面盛行時(shí)期

1998年的“房改”政策中，政府宣布停止了“福利分房”，即單位分房改為貨幣化分房，中國(guó)的房地產(chǎn)由此進(jìn)入活躍期，人們開始盛行購(gòu)買商品房。

隨著國(guó)外先進(jìn)住宅理念進(jìn)入中國(guó)和人們對(duì)現(xiàn)代化生活的向往，住宅產(chǎn)品也進(jìn)行了迭代升級(jí)，獨(dú)立的廚衛(wèi)空間，房間全明等都悄然改變了原有的住宅居住模式。而在住宅立面方面，由于居住功能的變革，住宅的立面也悄然改變，設(shè)計(jì)師們開始講究立面美學(xué)，住宅立面開始注重裝飾線條、注重顏色的劃分，尤其是對(duì)屋頂突出機(jī)房、樓梯間的處理，流行加入頂部構(gòu)架等裝飾構(gòu)件。

從2000年開始，中國(guó)住宅立面進(jìn)入了強(qiáng)風(fēng)格時(shí)代，從早期流行的地中海風(fēng)格到ARTDECO 風(fēng)格，再到現(xiàn)今市面上流行的新古典、新亞洲風(fēng)格等，中國(guó)的住宅在最近的20年中，可以說是嘗遍了各種風(fēng)格設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師和地產(chǎn)商們也似乎在此方面樂此不疲（圖3）。

圖2 上海浦東星河灣

2、住宅立面對(duì)房企的重要性

2.1 對(duì)企業(yè)和品牌的宣傳作用

從前文我們可以看到，人們開始真正重視住宅立面的設(shè)計(jì)是從2000年以后開始的，固然這與人們對(duì)居住有了更高需求和期望有關(guān)，但另一重要原因是各大地產(chǎn)公司，尤其是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司的快速崛起發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)從以港資企業(yè)為主慢慢進(jìn)入到百花齊放時(shí)期。地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的快速增長(zhǎng)必然導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，因此各大地產(chǎn)公司開始更加關(guān)注自身產(chǎn)品，好的產(chǎn)品才能在市場(chǎng)中取得優(yōu)勢(shì)。

住宅的建筑立面是地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中對(duì)城市界面最天然的展示平臺(tái)，也自然成為了各大地產(chǎn)公司重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，設(shè)計(jì)研發(fā)具有自身強(qiáng)烈風(fēng)格印記，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)的立面風(fēng)格也成為了房企們的目標(biāo)。我們以綠城和萬科兩大標(biāo)桿房企為例：

2.1.1 綠城的極簡(jiǎn)新古典

從2003年杭州綠園開始，綠城開啟其第一代高層住宅時(shí)代。在隨后的一系列項(xiàng)目中，綠城帶有自身強(qiáng)烈標(biāo)識(shí)性的住宅立面，令人對(duì)其印象深刻，綠城的住宅立面風(fēng)格也成為了各大房企爭(zhēng)相效仿的對(duì)象。

2008年，綠城進(jìn)入了“第二代高層住宅”，在原有的新古典風(fēng)格基礎(chǔ)上，綠城對(duì)其進(jìn)行了升級(jí)，其中兩個(gè)最大的特點(diǎn)是：大面積的玻璃窗戶和立面的中心軸對(duì)稱，整體立面更加簡(jiǎn)潔，細(xì)節(jié)做工更加考究。雙層玻璃的運(yùn)用，在滿足了保溫節(jié)能的同時(shí)，讓人們擁有了更大的玻璃面積，更加適合現(xiàn)代住宅的居住需求，“綠城風(fēng)”也成為其獨(dú)有的立面風(fēng)格，同時(shí)也奠定了綠城豪宅的地位。

2.1.2 萬科的大都會(huì)風(fēng)格

萬科雖然一直在房企中名列前茅，但其在涉獵高端住宅的道路上并不順利，其推出的翡翠系列作為萬科的高端產(chǎn)品線也一直沒有達(dá)到預(yù)期效果。

在此基礎(chǔ)上，萬科開革了其升級(jí)產(chǎn)品——萬科大都會(huì)系列，而最先試驗(yàn)的是上海萬科翡翠濱江二期（圖4），由美國(guó)古典主義大師羅伯特.斯特恩操刀。“大都會(huì)”風(fēng)格一經(jīng)推出，收到了良好的市場(chǎng)反映，萬科也在隨后高端項(xiàng)目中延續(xù)了此風(fēng)格，固化其產(chǎn)品印象。

圖3 綠城.杭州蘭園

圖4 萬科上海翡翠濱江二期

2.2 住宅立面效果和成本的平衡

從地產(chǎn)開發(fā)的角度而言，住宅立面永遠(yuǎn)是效果和成本的平衡過程，在限定的成本內(nèi)，如何將立面效果最大化，是房企應(yīng)該思索解決的問題。

首先我們應(yīng)明確成本在住宅立面的幾大關(guān)注點(diǎn)：?jiǎn)卧矫?、立面材料、窗墻比、欄桿和空調(diào)機(jī)位百葉這五部分是成本的主要內(nèi)容。因此，我們?cè)诹⒚嫜邪l(fā)設(shè)計(jì)中，應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性的原則：

（1）單元平面是基礎(chǔ)，包括核心筒和戶型兩部分，首先整體的平面應(yīng)當(dāng)盡量方正，減少外墻的面積，對(duì)成本控制有直接的作用；其次整體平面應(yīng)充分考慮空調(diào)機(jī)位和設(shè)備平臺(tái)的位置，盡量減少這兩部分功能外突于整體外輪廓，減少百葉或欄桿的用量。

（2）立面材料是成本中比例最大項(xiàng)，我們將住宅立面分為遠(yuǎn)觀、近人和觸碰三部分，這三分部分分別針對(duì)立面的主體、基座和門廳。對(duì)于各部分內(nèi)容，我們?cè)诓牧系氖褂梅矫嬗衅溽槍?duì)性，越近人，易觸碰部分材料選擇方面更好，對(duì)于遠(yuǎn)觀部分，我們強(qiáng)調(diào)通過色彩的變化突出建筑體塊關(guān)系，淡化材料的質(zhì)感，對(duì)成本進(jìn)行合理的分配。

（3）窗墻比是客戶重要敏感點(diǎn)之一，在保證保溫節(jié)能的前提下，客戶均希望有更大的窗戶面積和更好的采光，因此我們加大對(duì)窗戶的成本投入，尤其是針對(duì)南向功能房間的窗戶，在增大窗戶面積的同時(shí)盡可能設(shè)置飄窗，提高品質(zhì)，大面積的玻璃面，也能體現(xiàn)立面的品質(zhì)感（圖5）。

圖5 杭州侯潮府

（4）欄桿也是立面的重要組成部分，我們也根據(jù)功能區(qū)別對(duì)待：針對(duì)住戶南向陽臺(tái)，我們盡量采用玻璃欄桿，提升品質(zhì)，而對(duì)于分離式核心筒的連廊等次要空間，則采用鐵藝欄桿，控制成本。

（5）空調(diào)百葉應(yīng)充分考慮到對(duì)空調(diào)管，甚至是落水管的遮擋，保證整體立面品質(zhì)。在百葉材質(zhì)的選擇上，采用鋁合金百葉，保證長(zhǎng)時(shí)間使用不易生銹，另外對(duì)百葉的寬度、疏密都應(yīng)設(shè)置合理的尺寸，保證美觀和通風(fēng)兩方面要求。

3、住宅立面的未來發(fā)展方向

未來隨著人們對(duì)住宅的更高需求和新技術(shù)新材料的運(yùn)用，住宅的立面也將有更新的發(fā)展方向：

3.1 裝配化

裝配式建筑這幾年也逐漸開始普及，未來隨著技術(shù)的成熟，住宅的裝配化率將越來越高，預(yù)制構(gòu)件的大量使用可大大提高住宅立面品質(zhì)，同時(shí)也能節(jié)約成本，加快建設(shè)周期和改善施工環(huán)境。

3.2 去風(fēng)格化

隨著人們審美意識(shí)的提高，住宅戶型的不斷迭代和新材料和工藝的普及，住宅的發(fā)展將越來越趨于現(xiàn)代化的生活需求，住宅立面也必然會(huì)跟隨發(fā)生改變，未來住宅立面將更多的回歸功能需求，風(fēng)格化的立面特色也將成為一個(gè)時(shí)代的印記慢慢淡去。未來住宅的形象將更符合現(xiàn)代城市的面貌。

3.3 人性化

人性化在住宅立面上主要體現(xiàn)在節(jié)能和智能化兩方面。外墻保溫隔熱技術(shù)的不斷提高，將滿足更高的保溫隔熱需求，光伏智能建筑玻璃，利用光伏電池將太陽的光能轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔埽@些都使得我們的住宅更加節(jié)能。智能化電動(dòng)遮陽系統(tǒng)，不僅讓建筑更具科技感，也給人們帶來更好的居住體驗(yàn)。

3.4 綠色生態(tài)

近兩年來，“第四代住宅”的理念不斷提出，也有一些房企進(jìn)行了實(shí)踐，“第四代住宅”的核心理念便是綠色住宅、生態(tài)住宅，滿足人們對(duì)田園生活的向往，在這個(gè)鋼筋混泥土的城市里，人們都渴望擁有自己的一片花園?？罩谢▓@，垂直綠化將是未來住宅的重要發(fā)展特點(diǎn)之一，也必然給住宅立面帶來全新的改變。

結(jié)語：

隨著人們對(duì)美好生活的不斷追求，對(duì)住宅立面的關(guān)注也將越來越多，作為地產(chǎn)開發(fā)人員，重視住宅立面的設(shè)計(jì)和發(fā)展方向，對(duì)企業(yè)的宣傳和產(chǎn)品品質(zhì)的提高都能起到良好的助推作用。