對(duì)酒店類開發(fā)項(xiàng)目能否分割預(yù)售許可的思考

【摘要】隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，酒店類開發(fā)項(xiàng)目也屢見不鮮，對(duì)酒店類開發(fā)項(xiàng)目能否分割預(yù)售許可，全國各地的做法并不一致。針對(duì)該問題，筆者認(rèn)為：對(duì)酒店類開發(fā)項(xiàng)目不可進(jìn)行分割預(yù)售許可，并從酒店的功能、不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)測(cè)繪、風(fēng)險(xiǎn)和隱患四個(gè)角度論述。

【關(guān)鍵詞】酒店?分割預(yù)售

隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)量的增加，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)配套而出，在商業(yè)用地上設(shè)計(jì)建造酒店類項(xiàng)目的情況層出不窮。房地產(chǎn)開發(fā)公司為了緩解資金壓力，快速回籠資金，越來越傾向于將酒店客房設(shè)計(jì)為“住宅”，繼而進(jìn)行分套（間）預(yù)售，針對(duì)該問題，酒店類開發(fā)項(xiàng)目該如何辦理預(yù)售許可，必須整幢預(yù)售，或可分割預(yù)售。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。對(duì)住宅開發(fā)類項(xiàng)目而言，分套（間）預(yù)售合理合規(guī)，對(duì)酒店類開發(fā)項(xiàng)目而言，可否參照住宅類開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分套（間）分割預(yù)售，現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有明文規(guī)定，全國各地的做法并不一致。如：北京市出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》，明確酒店類項(xiàng)目一律不得分層、分套（間）辦理酒店類項(xiàng)目的測(cè)繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù);部分地區(qū)相關(guān)部門認(rèn)為，從《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定出發(fā)，沒有出讓合同條款約定限制，符合預(yù)售許可條件，即可批準(zhǔn)。對(duì)此問題，筆者認(rèn)為：對(duì)酒店類開發(fā)項(xiàng)目不可進(jìn)行分割預(yù)售許可，理由有四。

一、酒店的功能

酒店是集住宿、餐飲、會(huì)議、娛樂等多種功能用途為一體的綜合性建筑，通過提供客房、餐飲等服務(wù)以獲得經(jīng)濟(jì)收益，如果對(duì)其中的客房、餐廳、會(huì)議室、娛樂室等按各自用途進(jìn)行分（套）間預(yù)售，則分割肢解了酒店的整體功能，且被分割肢解的部分不能依靠自身實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的功能，如住宿中的客房，須依靠酒店的大堂、停車車位、配套設(shè)施用房等方可實(shí)現(xiàn)其作為客房為顧客提供住宿、休息的功能。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記

房屋預(yù)售許可與不動(dòng)產(chǎn)登記息息相關(guān)，能否分割預(yù)售許可，還要看能否分套（間）登記，即酒店的客房、餐廳、會(huì)議室、娛樂室等是否具備成為不動(dòng)產(chǎn)登記單元的條件。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，不動(dòng)產(chǎn)登記單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間，雖然酒店的客房、餐廳、會(huì)議室、娛樂室有分隔標(biāo)志，卻不能獨(dú)立實(shí)現(xiàn)自身的規(guī)劃用途，即無法獨(dú)立使用，不具備成為登記單元的條件，故不支持對(duì)這些部分進(jìn)行分割預(yù)售許可。

三、房產(chǎn)測(cè)繪

辦理預(yù)售許可之前需要對(duì)面積進(jìn)行預(yù)測(cè)，測(cè)算酒店整幢面積較簡(jiǎn)易，測(cè)算結(jié)果具有唯一性;若進(jìn)行分套（間）測(cè)算，測(cè)算結(jié)果會(huì)具有多樣性和爭(zhēng)議性。由于現(xiàn)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）中只有一些原則性的規(guī)定，對(duì)具體的酒店分套（間）面積測(cè)算操作指導(dǎo)性不強(qiáng)，不同的測(cè)算人員由于測(cè)算思路的不同，測(cè)算結(jié)果也會(huì)存在差異。如：對(duì)于酒店中的大堂、廚房、餐廳、會(huì)議室、娛樂室、地下室等部位，認(rèn)定為酒店的專有部分？或公共部分？不同的認(rèn)定會(huì)帶來不一樣的測(cè)算結(jié)果。

四、風(fēng)險(xiǎn)和隱患

現(xiàn)在的酒店類開發(fā)項(xiàng)目大多存在售后包租的現(xiàn)象，所謂售后包租，即房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房出售給購房者，但是購房者并不用于自住，而是交給房地產(chǎn)開發(fā)公司或其委托的代理機(jī)構(gòu)用于經(jīng)營，經(jīng)營者定期向購房者支付租金的一種銷售方式。該模式通常將大的物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。但是，隨著返租進(jìn)入高峰，風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來。一是房地產(chǎn)開發(fā)公司融資或變相融資后，常常將資金挪用至其它項(xiàng)目，一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致資金鏈斷裂，爛尾工程在所難免;二是項(xiàng)目建成后一旦經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，經(jīng)營方?jīng)]有現(xiàn)金流兌付，會(huì)出現(xiàn)拖欠購房者租金，甚者卷款潛逃;三是酒店經(jīng)營方一旦出現(xiàn)上述情況，購房者無法自行經(jīng)營，租賃出去較為困難，空置率大幅上升，投資回報(bào)率與購置時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司所承諾的相差甚遠(yuǎn)，為維護(hù)自身權(quán)益，極易形成聚眾群訪事件，給社會(huì)帶來不穩(wěn)定因素。

結(jié)語：近年來，隨著住宅項(xiàng)目銷售的升溫和銷售價(jià)格的持續(xù)上升，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了快速回籠資金，經(jīng)常把酒店類開發(fā)項(xiàng)目包裝成“住宅”進(jìn)行分割預(yù)售，這種分割預(yù)售肢解了酒店的功能，購房者購買此類房屋存在很大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，權(quán)益也很難得到保障，望國家能出臺(tái)相關(guān)文件，以規(guī)范酒店類開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售管理。

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[2]中華人民共和國建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》.2004.

[3]北京市《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》京建發(fā)[2010]265號(hào).

作者簡(jiǎn)介：劉明昌，單位：吉安市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、吉安市青原房地產(chǎn)交易所，江西吉安。