張園歷史街區(qū)核心價(jià)值的發(fā)掘、保護(hù)與應(yīng)用

文/時(shí)筠侖

一、張園歷史街區(qū)更新概況

張園，位于上海市靜安區(qū)南京西路歷史文化風(fēng)貌區(qū)，北臨吳江路，南至威海路，西至茂名北路，東臨石門一路，三條軌道交通在此交匯。1882 年，無錫富商張叔和購得此地，取名“張園”，將其經(jīng)營成為晚清“海上第一名園”。1919 年張園停辦后，原土地被分割出售，用于建造里弄與花園住宅，其核心區(qū)域保留至今。

張園的中心區(qū)位與獨(dú)一無二的歷史文化魅力，使其成為城市更新的戰(zhàn)略發(fā)展點(diǎn)。張園地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整已于2018 年2 月獲得上海市人民政府批復(fù)。

張園地塊通過“征而不拆”“人走房留”的方式實(shí)施土地儲(chǔ)備，對張園歷史建筑進(jìn)行成片保護(hù)。2019 年1 月22 日，張園地塊舊改征收正式生效。

2019 年6 月20 日，張園地區(qū)保護(hù)性綜合開發(fā)方案國際征集活動(dòng)正式啟動(dòng)，將按照有機(jī)更新、整體保護(hù)的理念，以歷史建筑保護(hù)活化利用為核心，結(jié)合周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打造形成精品文旅商業(yè)板塊，使更新后的張園成為上海歷史街區(qū)保護(hù)更新的試點(diǎn)與標(biāo)桿。

二、張園歷史街區(qū)的核心價(jià)值

歷史街區(qū)與其中的歷史建筑是城市遺產(chǎn)的重要構(gòu)成。歷史建筑是融合文化與實(shí)體兩方面的復(fù)合遺產(chǎn)形式，對其核心價(jià)值的發(fā)掘、保護(hù)與應(yīng)用是城市歷史街區(qū)更新最重要的課題之一。

（一）物質(zhì)的文化遺產(chǎn)

1．城市肌理與街巷格局。張園留存部分的街坊格局完整，風(fēng)貌肌理完好。張園因地塊析產(chǎn)分割出售，里弄地塊眾多且面積各不相同，再點(diǎn)綴以獨(dú)立式住宅，街區(qū)肌理較單一里弄社區(qū)而言更為豐富。每個(gè)里弄還設(shè)有裝飾豐富的門樓，形成豎向空間特色。因此，張園的街巷布局整體層次分明，錯(cuò)落有致，曲徑通幽，是上海不可多得的特色肌理。

2．歷史建筑及其特色構(gòu)件。張園罕見的小地塊開發(fā)模式造就了街區(qū)內(nèi)類型各異、形式多樣、藝術(shù)特征豐富的歷史建筑群。張園內(nèi)多開間布局且圍墻高聳、西式裝飾特征明顯的成規(guī)模高規(guī)格里弄在上海已非常少見，頌九坊還包括一幢五開間的石庫門住宅，是街區(qū)最重要的價(jià)值所在。

張園建筑風(fēng)格總體為中西合璧式，細(xì)部體現(xiàn)了古典主義、新古典主義、裝飾藝術(shù)、巴洛克等各類藝術(shù)特征。聯(lián)排山墻與門樓因不同里弄風(fēng)格形成了較為豐富的展示面，一步一景，提供了較為珍貴的建筑景觀與文化體驗(yàn)。

張園的石庫門因不同里弄而形式各異，其中的一些石庫門還設(shè)有四字吉祥額批、中式年號(hào)落款與書法家提名，是張園珍貴的文化遺存。

張園室內(nèi)特色裝修是歷史建筑的“精、氣、神”，賦予了內(nèi)部空間以歷史韻味。獨(dú)立住宅的裝修更是精致豪華，用材高檔，反映了當(dāng)時(shí)富裕階層對住宅的高品質(zhì)追求以及設(shè)計(jì)與施工精益求精的工匠精神。

3．里弄生活遺存：老家具、老物件。張園部分原住戶仍保留了原始的里弄生活痕跡，包括老式家具、老式生活用品、文書信件等。這些老物件是里弄文化最貼近生活的承載，為張園的文化特色與地區(qū)記憶提供了真實(shí)而充分的內(nèi)容，是上海寶貴的城市記憶。

（二）非物質(zhì)的文化遺產(chǎn)

張園百年來所經(jīng)歷的社會(huì)變革、世事動(dòng)蕩是一部珍貴的城市文明史，與張園的歷史空間交相輝映。

1．海派文化精神風(fēng)貌。在張園，不同里弄地塊里中外設(shè)計(jì)師所表達(dá)的審美取向與風(fēng)格偏好是中西交流、百花齊放的最好見證，體現(xiàn)了中西合璧的整體性城市風(fēng)格與藝術(shù)特色，這與張園眾多開發(fā)者的中西教育與工作背景密切相關(guān)。許多原住戶也都記得舊時(shí)的西式教育、生活方式和良好的中式傳統(tǒng)文化素養(yǎng)。

這種建立在江南傳統(tǒng)文化基礎(chǔ)上又借鑒了西方新理念、開放包容的海派文化已成為張園原住戶普遍認(rèn)可的文化體系，從更深層次體現(xiàn)了上海特殊的人文社會(huì)背景與城市精神。

2．人文歷史典故。張園的每座石庫門里弄名稱都是反映上海城市地理、歷史及市民祈愿和平吉祥、崇尚傳統(tǒng)道德理念的重要載體，例如“福如里”“如意里”“修德里”等。這類里弄名稱不僅提供了豐富的歷史線索，也表現(xiàn)了開發(fā)建造者的深厚文化底蘊(yùn)。石庫門上的匾額文字，如永寧巷的“紫氣東來”“人杰地靈”“福履綏之”等，也是張園傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵所在。

在張園發(fā)生的人物故事則是張園記憶最豐富的構(gòu)成。從晚清園林時(shí)代到訪張園的中國頂級社會(huì)賢達(dá)，到里弄社區(qū)時(shí)代在張園居住的老上海各行業(yè)精英及文人雅士，組成了一部異常豐富的史話。

3．里弄建筑營造技藝。里弄建筑營造技藝脫胎于中國傳統(tǒng)營造工藝，又吸收了當(dāng)時(shí)上海建筑業(yè)流行的西洋風(fēng)和新技術(shù)、新材料、新理念，帶來了中西并存的多元化的近代營造技藝變革。2011 年，石庫門里弄建筑營造技藝被列入第三批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。

張園內(nèi)不同里弄的建造年代跨度達(dá)十余年，且擁有不同的營造商，建筑構(gòu)造、使用材料、施工工藝等不盡相同，是里弄建筑營造技藝的豐富體現(xiàn)。

三、張園歷史街區(qū)核心價(jià)值的發(fā)掘與記錄

（一）“一幢一檔”歷史建筑全覆蓋建檔系統(tǒng)

對遺產(chǎn)的記錄與建檔是一切保護(hù)傳承工作的基礎(chǔ)。作為張園地區(qū)直管公房的管理者，筆者所在的公司對街區(qū)的歷史風(fēng)貌保護(hù)負(fù)有使命，至2018 年12 月，已通過“一幢一檔”工作完成張園44 棟共170 幢歷史建筑的全覆蓋建檔工作，形成了完整的“張園歷史建筑資料庫”。

此外，建檔也是對文化遺產(chǎn)所承載的價(jià)值進(jìn)行探索與發(fā)掘的過程。在建檔過程中，對張園歷史建筑所具備的歷史、藝術(shù)、科學(xué)、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行研究，對推動(dòng)張園地區(qū)的遺產(chǎn)保護(hù)和再利用具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

1．建檔的主要內(nèi)容。張園歷史建筑在近百年的變遷中，其本體的完好狀況與原始風(fēng)貌都已經(jīng)歷了不同程度的改變。因此，對每幢歷史建筑進(jìn)行細(xì)致的摸底查勘、測繪與研究，將為每一幢建筑的現(xiàn)狀評估與干預(yù)方案決策提供依據(jù)。

建檔工作主要包括三個(gè)方面：

（1）現(xiàn)狀記錄：通過資料梳理、現(xiàn)場踏勘、建筑測繪、影像拍攝等方式對每幢建筑進(jìn)行客觀的現(xiàn)狀記錄，全面記錄保護(hù)性開發(fā)前的未干預(yù)狀態(tài)，作為后續(xù)歷史建筑活化利用的基礎(chǔ)資料。

（2）歷史原狀考證：通過研究歷史圖紙等文獻(xiàn)資料以及現(xiàn)場查勘，發(fā)掘并考證建筑原始風(fēng)貌、原始構(gòu)件、原始材質(zhì)及工藝，記錄建筑原貌及特色部位的留存情況，為歷史建筑藝術(shù)科學(xué)價(jià)值的評估以及保留保護(hù)策略的制訂提供詳實(shí)的依據(jù)。

（3）人文歷史挖掘：通過居民訪談及史料研究，全面挖掘有特色的人文歷史元素，充實(shí)張園精神內(nèi)涵，為城市更新的品牌建設(shè)及地區(qū)認(rèn)同感提供價(jià)值增長點(diǎn)。

2．現(xiàn)階段對歷史文化遺產(chǎn)發(fā)掘的主要成果。

（1）歷史建筑本體及其特色構(gòu)件?！耙淮币粰n”除對建筑整體藝術(shù)與歷史特征進(jìn)行研究外，在微觀層面的主要價(jià)值是對建筑原始特色構(gòu)件（即重點(diǎn)保護(hù)部位）保存情況進(jìn)行全面摸底。張園歷史建筑的“風(fēng)格各異”，即體現(xiàn)在這些極其豐富的原始細(xì)部構(gòu)件以及材質(zhì)與工藝的多樣性方面，如外墻裝飾、門窗及五金件、樓梯、特色地坪、花式平頂、細(xì)木裝飾、原始設(shè)備設(shè)施、石庫門及額批、界碑石等。

這些原始特色部位構(gòu)成了張園的“硬件資源庫”，是張園獨(dú)一無二的特色，用實(shí)物支撐了張園“石庫門藝術(shù)博物館”這一品牌主題概念。“一幢一檔”對每棟建筑所留存的重點(diǎn)保護(hù)部位作了全面的文字、圖紙與影像記錄。未來，將通過數(shù)字化平臺(tái)進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)與價(jià)值發(fā)掘，為有針對性地活化利用提供重要依據(jù)。

（2）人文歷史?！耙淮币粰n” 通過文獻(xiàn)研究以及張園征收前搶救性的居民訪談，挖掘了民國時(shí)期原住戶的人文歷史。目前，已收集大量具有價(jià)值的一手人文資料，包括地塊原始業(yè)主與大房東、各細(xì)分領(lǐng)域的“名人故居”和“歷史紀(jì)念地”等信息。張園部分原住戶對家族歷史也具有強(qiáng)烈的使命感，非常期待張園在今后的保護(hù)性開發(fā)中能將他們的祖宅作為名人故居進(jìn)行宣傳推廣與活化利用。如此豐富的人文匯集對今后張園的品牌建設(shè)與地區(qū)認(rèn)同感的塑造具有十分重要的意義。

（3）里弄建筑營造技藝?！耙淮币粰n”對張園歷史建筑的營造技藝進(jìn)行了全面梳理，從各傳統(tǒng)工藝的材料、規(guī)格、施工流程與工序等方面進(jìn)行了論述，撰寫了《保護(hù)、保留建筑（張園地塊）房屋特色部分工藝描述》這一里弄建筑營造技藝傳習(xí)資料。

（二）數(shù)字化、信息化建設(shè)

張園的歷史文化元素較為豐富。有效地分析與管理這些具有核心價(jià)值的歷史建筑基礎(chǔ)信息對于遺產(chǎn)的保護(hù)傳承與活化利用至關(guān)重要。因此，“一幢一檔”工作引進(jìn)了數(shù)字化、信息化系統(tǒng)，以提升對張園歷史文化遺產(chǎn)的科學(xué)化、精細(xì)化管理水平。

1．GIS 地理信息系統(tǒng)。張園地理信息平臺(tái)通過“一幢一檔”中對建筑、歷史、人文信息的收集以及與地圖信息的對應(yīng)，建立了涵蓋整個(gè)張園的歷史建筑與環(huán)境要素空間數(shù)據(jù)庫，并可進(jìn)行精準(zhǔn)查詢、分析與結(jié)果展現(xiàn)。

2．BIM 建筑信息模型。歷史建筑遺產(chǎn)除建筑三維尺寸外，還包括多個(gè)層面的信息。一是構(gòu)件客觀物質(zhì)層面的基本屬性描述；二是構(gòu)件隨年代產(chǎn)生的各種變化與完損情況；三是構(gòu)件歷年的修復(fù)保養(yǎng)記錄；四是根植于建筑本身物質(zhì)體系中的人文典故等社會(huì)文化信息。這些蘊(yùn)含張園豐富歷史文化的差異化信息都可在BIM 平臺(tái)中得到動(dòng)態(tài)記錄、統(tǒng)計(jì)與分析。

現(xiàn)階段，已對張園內(nèi)所有43 棟歷史建筑進(jìn)行了BIM建模，實(shí)現(xiàn)了多角度自由漫游、信息獲取、分類顯示、重點(diǎn)區(qū)域展示等功能，并可與管理需求對接，與GIS 和OA辦公軟件有效聯(lián)系，形成建筑遺產(chǎn)保護(hù)管理的綜合系統(tǒng)。未來，將通過BIM 平臺(tái)對“一幢一檔”信息進(jìn)行深化分類、量化統(tǒng)計(jì)與分析，形成科學(xué)的決策依據(jù)。BIM 平臺(tái)中的信息也將在后續(xù)的修繕與活化利用階段持續(xù)更新，做到全生命周期管理。

四、張園歷史街區(qū)核心價(jià)值的留存與保護(hù)

（一）張園歷史建筑過渡時(shí)期的“人防+技防”看護(hù)管理

從征收到正式開發(fā)，張園的歷史遺存可能遭到各種自然損害或人為破壞。靜安區(qū)政府對《對張園歷史建筑（過渡時(shí)期）采取積極保護(hù)的建議》提案作出批示后，筆者所在的公司通過“人防+技防”的精細(xì)化管理手段對張園征收基地實(shí)行嚴(yán)格的封閉式管理，最大程度地留存與保護(hù)張園歷史建筑的原始?xì)v史風(fēng)貌。

人防措施通過門崗、巡更、重點(diǎn)建筑駐點(diǎn)看護(hù)的安保配置，確保張園征收基地與歷史建筑的基本安全。技防措施通過張園信息化管理平臺(tái)的建設(shè)，以BIM+GIS 系統(tǒng)為數(shù)字底板，融合張園建筑狀態(tài)監(jiān)控報(bào)警（溫度、濕度、煙霧、建筑傾斜、震動(dòng)等傳感器）、巡查任務(wù)管理、監(jiān)控視頻一體化平臺(tái)等，實(shí)現(xiàn)高科技與信息化智慧管理。

（二）征收驗(yàn)房與歷史建筑重點(diǎn)保護(hù)部位驗(yàn)收

征收驗(yàn)房是上海歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)性征收的領(lǐng)先做法，自2019 年2 月22 日張園居民集中搬遷起首次開展，以防止居民私自拆除或收舊貨人員向居民收購建筑特色構(gòu)件。

驗(yàn)房人員由張園“一幢一檔”工作班底組成。在居民退租前對每一戶的歷史建筑原始構(gòu)件保存情況進(jìn)行驗(yàn)收并拍照記錄。若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重故意損壞歷史建筑重點(diǎn)保護(hù)部位的，則暫緩辦理退租及后續(xù)手續(xù)，由專家及專業(yè)資質(zhì)單位鑒定后，按照相關(guān)法律法規(guī)，通過行政或司法途徑予以解決。

（三）征收后房屋空置期間的保護(hù)性看護(hù)

1．垃圾清理階段的老家具、老物件收集。為最大程度地保留張園的里弄生活遺存，在對空置房屋進(jìn)行垃圾清理前，由“一幢一檔”工作組先行對房屋內(nèi)居民遺留的、具有歷史人文價(jià)值的老家具和老物件（各類舊式生活用品、書信、證件、獎(jiǎng)狀、老照片、日記等）進(jìn)行編號(hào)、拍照存檔、轉(zhuǎn)移存放等收集工作。

2．歷史建筑及特色原始構(gòu)件看護(hù)。張園歷史建筑的重點(diǎn)保護(hù)部位種類豐富，數(shù)量眾多。根據(jù)價(jià)值評估，主管單位確認(rèn)了6 棟11 幢需重點(diǎn)保護(hù)的歷史建筑，由保安進(jìn)行24 小時(shí)駐點(diǎn)看護(hù)。其他歷史建筑依托基地的全覆蓋視頻監(jiān)控，由保安進(jìn)行24 小時(shí)巡更看護(hù)。

“一幢一檔”工作組通過對每幢建筑的原始特色構(gòu)件進(jìn)行編號(hào)、貼保留保護(hù)標(biāo)簽、拍照、制作《歷史建筑重點(diǎn)保護(hù)部位清單》，對重點(diǎn)保護(hù)部位進(jìn)行清點(diǎn)存檔，作為看護(hù)單位的責(zé)任依據(jù)。若發(fā)現(xiàn)建筑構(gòu)件被盜遺失，則及時(shí)上報(bào)管理單位，以便各方協(xié)調(diào)及時(shí)追回被盜構(gòu)件。其中，原始木門窗的銅質(zhì)五金件、壁爐（含鐵藝爐罩、火欄、灰抽屜等全套構(gòu)件）、原始衛(wèi)生設(shè)備銅配件等是偷盜“重災(zāi)區(qū)”，屬于看護(hù)期間的特別重點(diǎn)保護(hù)對象。

3．歷史建筑看護(hù)性修繕。張園歷史建筑在空置期間將進(jìn)行通風(fēng)透氣、白蟻防治、消防安全、防臺(tái)防汛等日常維護(hù)保養(yǎng)。此外，為確保建筑在較長空置期間的安全性，2019 年5 月16 日，專家評審會(huì)研討確定應(yīng)以“最小干預(yù)原則”對張園歷史建筑進(jìn)行看護(hù)性、搶救性維修。

張園看護(hù)性修繕的主要目標(biāo)有：排除結(jié)構(gòu)和使用安全隱患；保障外立面門窗可基本開關(guān)；修補(bǔ)滲水漏水部位，保障有組織排水系統(tǒng)基本完整；對除此之外（暫）無安全隱患的破損部位，原則上不予干預(yù)。將由具有資質(zhì)的查勘設(shè)計(jì)單位對張園每一幢歷史建筑進(jìn)行查勘，確認(rèn)隱患部位，核定損壞面積，明確每處隱患的具體修繕內(nèi)容與工程量。

（四）保護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)化

作為看護(hù)具體實(shí)施單位，筆者所在公司為了更加科學(xué)有效地進(jìn)行看護(hù)管理，對截至今日張園的看護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)，明確各項(xiàng)看護(hù)內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)體系構(gòu)成、具體要求與基本特征，匯總形成了張園《歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)性征收基地保護(hù)管理指南》。鄭時(shí)齡院士指出，這將成為歷史風(fēng)貌區(qū)在城市更新中的創(chuàng)新舉措之一，它的推廣應(yīng)用，將使更多的歷史風(fēng)貌區(qū)成為獨(dú)具特色的“上海名片”，并建議將此管理指南積極申請上海市地方標(biāo)準(zhǔn)，以提升全行業(yè)管理水平。

五、張園歷史街區(qū)核心價(jià)值的應(yīng)用

（一）歷史街區(qū)更新的核心理念：文化繼承

文化遺產(chǎn)保護(hù)的本質(zhì)是文化繼承問題。城市更新應(yīng)基于對地方文化價(jià)值的尊重，尋求文化與機(jī)能并重的改造，在空間優(yōu)化的過程中注重歷史傳統(tǒng)與價(jià)值取向。

要將張園真正打造為上海歷史風(fēng)貌區(qū)城市更新的標(biāo)桿與典范，必須最大程度弘揚(yáng)其文化底蘊(yùn)與“原真性”特色，在對張園本身歷史文化核心價(jià)值充分認(rèn)知的基礎(chǔ)上，從地區(qū)的文脈特點(diǎn)出發(fā)，從建筑的歷史價(jià)值與藝術(shù)特征出發(fā)，從市場需求出發(fā)，只有這樣，才能明確整個(gè)歷史街區(qū)的更新框架，形成可持續(xù)發(fā)展的城市更新理念與開發(fā)策略。

（二）歷史文化核心價(jià)值在更新開發(fā)策略中的資源整合與應(yīng)用

對張園歷史文化遺產(chǎn)核心價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)是為了落到實(shí)處的應(yīng)用。張園的品牌內(nèi)涵應(yīng)作為一切更新與開發(fā)策略的指導(dǎo)原則與核心思想貫穿始終，并將無形的文化遺產(chǎn)通過品牌建設(shè)、功能業(yè)態(tài)、歷史建筑保護(hù)與活化利用等各類開發(fā)手段加以弘揚(yáng)。

1．地區(qū)文化認(rèn)同與品牌建設(shè)。城市文脈的本質(zhì)是“人脈”，是不同類型的人群以城市為場域所營建、傳承的具體文化空間與多樣城市故事，地區(qū)居民對其世代居住的場所具有強(qiáng)烈的“認(rèn)同感”與“榮譽(yù)感”。張園特色的地區(qū)認(rèn)同便來自張園的業(yè)主與居民本身。他們身份屬性中的三個(gè)重要元素——籍貫、行業(yè)與職業(yè)、記憶中的人物與事件，都將與張園建立緊密的情感聯(lián)系和凝聚力。

這些元素構(gòu)成了真正的“張園文脈”，也是“海派文化”在張園的具體體現(xiàn)，反映了當(dāng)時(shí)社會(huì)中產(chǎn)以上階級的文化教育水平、做人品格、處事原則。只有通過落實(shí)到細(xì)處的文脈挖掘，才能彰顯張園品牌特色，做到差異化發(fā)展，輸出張園特色的上海城市精神，而這種“精神風(fēng)貌”的復(fù)興將是城市更新的更高境界。

2．功能定位與業(yè)態(tài)策劃。功能定位與業(yè)態(tài)策劃是品牌的落地。如何將張園品牌的文脈特點(diǎn)與實(shí)體功能業(yè)態(tài)相匹配，是張園能否真正成為獨(dú)一無二文化地標(biāo)的關(guān)鍵。

張園的建筑各有特色，張園較為豐富的歷史建筑特征與人文典故將提供較為豐富的素材。因此，應(yīng)在業(yè)態(tài)功能布局的頂層設(shè)計(jì)手法上打破“區(qū)域劃塊”的傳統(tǒng)，深入了解每幢建筑的藝術(shù)風(fēng)格與人文特征，以使新功能真正契合不同的歷史建筑。這些細(xì)節(jié)都要建立在對張園歷史文化價(jià)值深度發(fā)掘與研究的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)在開發(fā)策略中對歷史細(xì)節(jié)的尊重與極致追求上。只有做到極致，方能達(dá)成“標(biāo)桿”。

3．歷史建筑保護(hù)與活化利用。張園的歷史建筑是街區(qū)最核心的價(jià)值增長點(diǎn)。甄別并發(fā)揮建筑特色構(gòu)件的價(jià)值，對決策者的開發(fā)理念、價(jià)值識(shí)別與最大化利用資源的能力提出了很高的要求。

除遵循官方的保護(hù)分類標(biāo)準(zhǔn)外，更應(yīng)依每幢建筑的實(shí)際保存狀況與實(shí)際價(jià)值制訂有針對性的保護(hù)與干預(yù)方案。此外，最終目的應(yīng)是通過修復(fù)和適當(dāng)干預(yù)的手段提升歷史建筑價(jià)值，而非一味地迎合普適商業(yè)需求而降低其應(yīng)有的價(jià)值。特別是建筑室內(nèi)干預(yù)方向，對原始特色裝修部位的處理應(yīng)更為謹(jǐn)慎。

實(shí)際上，保留特色原狀的歷史建筑更為難得、更為稀缺、更能起到文化傳承作用。從市場上尋找尊重歷史、愿意為保持“歷史原真性”付出更高成本的投資者，不僅可使開發(fā)者得到更高收益，也可為上海留存更為原真且不可再生的稀缺遺產(chǎn)資源，這是社會(huì)整體利益最大化的表現(xiàn)。

結(jié)語

歷史街區(qū)更新只有保留與積淀了足夠的歷史文化核心資源，后續(xù)的開發(fā)才能有“原料”可用來建設(shè)與經(jīng)營。對張園歷史街區(qū)核心價(jià)值的發(fā)掘、保護(hù)與應(yīng)用，最大程度地發(fā)揮了歷史街區(qū)的核心價(jià)值，對打造出使社會(huì)整體利益最大化的城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目具有十分重要的意義。