淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程的造價(jià)管理

呂丹丹

（山西旅游職業(yè)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理系，山西 太原 030031）

0 引言

全國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷提高帶動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)造價(jià)管理貫穿其全壽命周期，從項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)方案比選、合作單位的確定到施工現(xiàn)場(chǎng)管理和結(jié)算，涉及工程技術(shù)能力、經(jīng)濟(jì)學(xué)及管理學(xué)方面的知識(shí)；房地產(chǎn)造價(jià)管理要主動(dòng)影響投資決策，為設(shè)計(jì)方案的選擇提供依據(jù)；另外，技術(shù)要求應(yīng)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相結(jié)合，爭(zhēng)取做到在滿足安全及技術(shù)規(guī)范的基礎(chǔ)上將經(jīng)濟(jì)成本朝著最有利于項(xiàng)目利潤(rùn)的方向壓縮。

房地產(chǎn)造價(jià)管理需要合理的組織架構(gòu)作保障，清晰的制度和流程為依托，將全過(guò)程管理、全周期管理、全要素（進(jìn)度、質(zhì)量、干系人、采購(gòu)、安全、風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保、成本）、全參與（政府、建設(shè)單位、施工、監(jiān)理等）的造價(jià)管理思維滲透到各個(gè)環(huán)節(jié)、各項(xiàng)措施和每位參與者中。

1 項(xiàng)目決策階段

決策階段要考慮到政府政策、設(shè)計(jì)方案、建設(shè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、土地資源合理利用、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定位，從土地成本、建設(shè)成本、期間費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)等方面測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)，是后期工程造價(jià)管理的前提和保障。前期決策從土地基本情況和規(guī)劃指標(biāo)出發(fā)，綜合考慮土地出讓年限、容積率、建筑密度等條件，利用內(nèi)外部資源整合制定合理設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行成本及盈利指標(biāo)測(cè)算，作為投資的重要決策依據(jù)。

例如：某項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)為住宅和商業(yè)（占比5%），可售面積為10萬(wàn)平米，按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)均價(jià)15000元/平米計(jì)算，經(jīng)成本測(cè)算后，可得出本項(xiàng)目毛利潤(rùn)率約為23%，毛利潤(rùn)約為3.45億元；再扣除25%的企業(yè)所得及土地增值稅后對(duì)照項(xiàng)目預(yù)期效益目標(biāo)科學(xué)決策項(xiàng)目可行性，具體指標(biāo)如表1所示：

表1 項(xiàng)目成本測(cè)算表

決策階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)還包括IRR（內(nèi)部收益率）、總投資收益率、投資回收期等體現(xiàn)盈利能力的指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率等體現(xiàn)企業(yè)償債能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、資金周轉(zhuǎn)要求高，在項(xiàng)目決策過(guò)程中，也要充分考慮融資的途徑、時(shí)機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)前期策劃確定最佳融資方案，控制財(cái)務(wù)成本。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段從設(shè)計(jì)源頭控制造價(jià)，實(shí)施限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的重要方法，在設(shè)計(jì)階段考慮技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的合理統(tǒng)一，進(jìn)行多方案比選，既不能忽略技術(shù)、安全上的合理規(guī)范和要求，也不能保守設(shè)計(jì)，浪費(fèi)成本；從建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、園林等方面逐步推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，提高工作效率。

設(shè)計(jì)方案的比選是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的必要程序，項(xiàng)目中多采用多指標(biāo)法進(jìn)行比選，即從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、工期、技術(shù)質(zhì)量、安全文明、材料機(jī)械、人員等結(jié)合各項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。例如：保證安全情況下減少建筑基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)的含鋼量，直接降低材料成本，進(jìn)而減少地基處理費(fèi)用；降低地下車庫(kù)的層高及地庫(kù)頂?shù)母餐梁穸?，降低土方開挖和回填成本，也縮短了項(xiàng)目工期。

施工圖是指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工的重要文件，施工圖審查有針對(duì)性的核查工程實(shí)際成本，審查內(nèi)容包括工程量、人工材料以及定額使用的審查。施工圖審查方法較多，若對(duì)審查時(shí)間有要求，可選擇標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算法、分組計(jì)算法、篩選法等審查速度較快的方法，但有一定的局限性；若對(duì)審查精度要求高，可選擇全面審查法、重點(diǎn)抽查法等。

3 項(xiàng)目招投標(biāo)階段

工程造價(jià)全過(guò)程管理階段中，招投標(biāo)階段直接影響工程項(xiàng)目的結(jié)算，要重視工程量清單計(jì)價(jià)辦法的細(xì)化實(shí)施，把握招標(biāo)文件的質(zhì)量及制定合理的評(píng)標(biāo)辦法，在談標(biāo)過(guò)程中既要重視商務(wù)標(biāo)的談判，也不能忽略技術(shù)標(biāo)，防止后期施工過(guò)程中由于“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致因管理、技術(shù)力量薄弱，惡意變更和索賠，不但影響工程進(jìn)度和質(zhì)量，也會(huì)增加時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本。

合作單位的質(zhì)量直接決定項(xiàng)目的質(zhì)量和成本（包括時(shí)間成本和費(fèi)用成本），招標(biāo)方式的選擇、合同類型及計(jì)價(jià)方式的選擇都會(huì)影響招標(biāo)質(zhì)量和效率；有施工標(biāo)段的劃分也是造價(jià)管理的重要方式，對(duì)于項(xiàng)目體量大、業(yè)態(tài)多、專業(yè)復(fù)雜程度大的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)、甲方管理水平以及資金情況選擇合理的標(biāo)段劃分，選擇多家單位施工，不僅能發(fā)揮各施工單位的優(yōu)勢(shì)，各單位相互競(jìng)價(jià)對(duì)降低中標(biāo)價(jià)也有促進(jìn)作用。

4 項(xiàng)目施工階段

施工階段的造價(jià)管理，主要是處理好工程造價(jià)、工程質(zhì)量和工期之間的關(guān)系，從項(xiàng)目初期了解項(xiàng)目的情況，制定合理的人員、材料、機(jī)械計(jì)劃及施工組織設(shè)計(jì)，過(guò)程中根據(jù)規(guī)范、圖紙、合同等文件嚴(yán)格監(jiān)督管理?？⒐そY(jié)算階段要結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，過(guò)程中的相關(guān)文件及視頻資料要及時(shí)采集、妥善保存，做到有理有據(jù)的結(jié)算工作。項(xiàng)目施工階段是整個(gè)開發(fā)周期成本投入最大的，且不確定因素多、施工周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)廣泛等情況對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的管理造成較大難度。

成本動(dòng)態(tài)管理中現(xiàn)場(chǎng)工程變更對(duì)工程結(jié)算有重大影響，是施工管理監(jiān)督的重點(diǎn)，包括工程內(nèi)容的增減，改變?cè)ㄊ┕l件、施工工藝等，分析工程變更的原因及責(zé)任方，按照施工單位提出申請(qǐng)或監(jiān)理/甲方指示兩種情況分別履行變更程序。

動(dòng)態(tài)糾偏是被動(dòng)的造價(jià)管理中最有效的措施，結(jié)合前期編制的項(xiàng)目資金計(jì)劃，采用直觀的橫道圖法、時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖法進(jìn)行偏差分析，分析偏差產(chǎn)生的原因（客觀原因、建設(shè)單位和施工單位管理原因、設(shè)計(jì)原因等），進(jìn)行糾偏，保證項(xiàng)目關(guān)鍵線路順利推進(jìn)。對(duì)于管理不當(dāng)引起的偏差，糾偏的基本條件是建立合理的組織機(jī)構(gòu)，即費(fèi)用管理流程的制定，各級(jí)管理人員定崗定責(zé)，分工明確；對(duì)施工原因造成的偏差，進(jìn)行技術(shù)方案的重新審查對(duì)比，制定合理的技術(shù)方案；針對(duì)不同偏差原因和幅度，也可采用一定程度的獎(jiǎng)懲措施。

5 結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)階段造價(jià)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)的梳理，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)例，說(shuō)明了在項(xiàng)目決策階段和設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的重要性，明確施工階段造價(jià)管理的動(dòng)態(tài)控制方法，動(dòng)態(tài)糾偏措施，將造價(jià)管理的思路應(yīng)用到拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售、施工管理、后期維護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)中，可作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程造價(jià)管理的理論依據(jù)。