進(jìn)化中的中國(guó)“養(yǎng)老院”

許冰清

居者有其屋。養(yǎng)老需求相當(dāng)于對(duì)住宅及所在社區(qū)的“適老性”都提出了新的挑戰(zhàn)。

在杭州工作定居的樓昀，最近解決掉了_一樁心事：已經(jīng)退休多年、目前獨(dú)自生活在鄭州的父親，今年終于同意遷居杭州養(yǎng)老。為籌備老人搬家這事，樓昀經(jīng)過三四個(gè)月的考察，花79萬元，為父親購(gòu)買了_一套小公寓的使用權(quán)。事后，他覺得這筆錢花得很值。

對(duì)于中國(guó)絕大多數(shù)的普通家庭而言，買房都是一個(gè)既艱難、又是剛需的投資決策。在大城市中，一套百十平方米的住宅，掏空的往往是兩代人的口袋，相應(yīng)地自然也要承載一個(gè)家庭綿延幾十年的居住體驗(yàn)。

居者有其屋。養(yǎng)老需求相當(dāng)于對(duì)住宅及所在社區(qū)的“適老性”都提出了新的挑戰(zhàn)。

人的肉體總會(huì)衰老，而社會(huì)卻在不斷演變。在集中了抗孤獨(dú)感、護(hù)理需求、生活便利性、財(cái)富保值增值等諸多需求的“養(yǎng)老”話題面前，房子這個(gè)兼具了居住和資產(chǎn)功能的“大件”，已經(jīng)展現(xiàn)出了不少值得優(yōu)化的空間。

“老來再置業(yè)”的需求應(yīng)運(yùn)而生，政策層面近年來也隨之放寬，逐步刺激到社會(huì)機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)師，以及更多正在考慮養(yǎng)老問題的消費(fèi)者。曾經(jīng)困擾樓昀的一系列問題，正在由市場(chǎng)給出更多因地制宜、因人而異的解決方案。

不想住家養(yǎng)老，選擇只剩養(yǎng)老院？

父親身體較好、生活可以自理時(shí)，樓昀不太擔(dān)心未來的事;但衰老來得比想象中快，和許多中年人一樣，作為家中獨(dú)子，樓昀想到要?jiǎng)裾f父親盡可能“同城養(yǎng)老”，是從父親身體變差開始的，這讓他想到要加速為父親規(guī)劃好老年生活。樓昀自己的住房，買在杭州市郊的“良渚文化村”內(nèi)。這是萬科在華東市場(chǎng)體量最大的項(xiàng)目之一，居住容量3萬到5萬人的社區(qū)內(nèi)，住宅、商業(yè)、休閑、旅游及各類生活、醫(yī)療、交通配套一應(yīng)俱全，被認(rèn)為“從胎兒到一百歲的人都適合居住”。由于時(shí)間原因，樓昀錯(cuò)過了在該項(xiàng)目為父親完成養(yǎng)老置業(yè)的機(jī)會(huì)，只得另覓他處。

目前，多地民政部門在研究養(yǎng)老政策制定的基礎(chǔ)性依據(jù)和發(fā)展目標(biāo)時(shí)，都會(huì)提及一個(gè)源自于2006年上海市“十一五”規(guī)劃中提及的“9073”養(yǎng)老格局，即：90%的老人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老，7%的老年人通過購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)、在社區(qū)創(chuàng)辦的日間照料機(jī)構(gòu)養(yǎng)老;只有3%的老年人人住集中式的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。伴隨城鎮(zhèn)老齡化狀態(tài)的進(jìn)程，13年后的今天，90：7：3這樣一個(gè)具體比例已經(jīng)被認(rèn)為不再完全有效，但“居家養(yǎng)老”始終被認(rèn)為是養(yǎng)老體系的主流模式。

居者有其屋。養(yǎng)老需求相當(dāng)于對(duì)住宅及所在社區(qū)的“適老性”都提出了新的挑戰(zhàn)。

在上海，房齡達(dá)到30年甚至更長(zhǎng)、沒有電梯的“工人新村”往往老齡化程度也較高，政府正在力推為這些老房子加裝電梯;市面上也出現(xiàn)了有適老化住宅設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的室內(nèi)設(shè)計(jì)師，借助裝修的機(jī)會(huì)，普通人家里也能擁有更多扶手、無障礙設(shè)施和智能化照護(hù)設(shè)施。

也有開發(fā)商考慮，是否能將“適老化”作為住宅設(shè)計(jì)的整體賣點(diǎn)之一。“比如從戶型角度來看，是假設(shè)老人始終一個(gè)人、兩個(gè)人住，還是說要把周末探視的家人也考慮在內(nèi)？從社區(qū)角度，是不是要做一些老年主體的概念？本質(zhì)上，這就是在為人設(shè)計(jì)另一個(gè)生活模式?！倍嗄陙硪恢标P(guān)注養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)話題的同濟(jì)大學(xué)副教授司馬蕾對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示。

在2014年為萬科設(shè)計(jì)上海首個(gè)“社區(qū)嵌入式養(yǎng)老項(xiàng)目”—萬科智匯坊時(shí)，司馬蕾就嘗試將一些日本養(yǎng)老設(shè)施中常見的設(shè)計(jì)理念，放進(jìn)這個(gè)包含了日間照料、短期入住和長(zhǎng)期入住多種功能的小型建筑里。比如，老人的居所和公共空間都使用了大量原木、草綠這樣的暖色調(diào)，而不是一般養(yǎng)老院常見的白色、藍(lán)色等冷色調(diào)。相比之下老人在冷色調(diào)的空間中，更容易感到抑郁不適。

在日常與學(xué)生一起調(diào)研的過程中，司馬蕾對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)積累了很多有趣的觀察。比如，某家養(yǎng)老院里，朝北設(shè)置、光照不好的房間反而更受老人歡迎——因?yàn)榭梢钥吹脚赃叺囊凰變簣@，平時(shí)雖然略吵鬧，但有生氣。

“目前在中國(guó)的居住社區(qū)中，養(yǎng)老院還是個(gè)微妙的項(xiàng)目。明明很多家庭的養(yǎng)老需求都很迫切，就近養(yǎng)老又是最方便的，但他們又不愿意在視線范圍內(nèi)看到養(yǎng)老院，因?yàn)闀?huì)有種暮氣沉沉的感覺?！彼抉R蕾說。

資料來源：根據(jù)公開資料整理

但是，隨著近年來各地政府對(duì)于養(yǎng)老問題的關(guān)注度提升，越來越多這類傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，出現(xiàn)在城市空間中——2012年，國(guó)家首次明確了“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地”的概念，且要求保證其在供地計(jì)劃中優(yōu)先推進(jìn);相關(guān)政策鼓勵(lì)以養(yǎng)老院、護(hù)理院、醫(yī)院等為代表的“非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”，可以通過劃撥形式，較為輕松地獲得建設(shè)用地。

樓昀的父親，以及他在科研機(jī)構(gòu)工作結(jié)識(shí)的那些老同事，對(duì)待養(yǎng)老院的態(tài)度都很開明，大家在剛退休那幾年還曾經(jīng)討論過，是不是可以通過這種方式減少子女的負(fù)擔(dān)。不過，樓昀在考察完鄭州當(dāng)?shù)氐膸准茵B(yǎng)老院之后，很快就打消了將父親送去養(yǎng)老院的念頭。

“它們看起來還是更像一所醫(yī)院，或者是給病人療養(yǎng)用的。一個(gè)房間要住兩個(gè)人，基本不能保證私人空間。你說現(xiàn)在的年輕人，哪怕租房子也要保證是個(gè)單間，不是說人老了就沒有對(duì)私人空間的追求了。”

從一棟房到一個(gè)社區(qū)的“抱團(tuán)養(yǎng)老”

司馬蕾看過一部日本NHK電視臺(tái)于2008年播放的紀(jì)錄片，叫《7位一起生活的單身女人》。片中，有7位70歲至82歲、終身未婚或離異獨(dú)居的老太太選擇在一座大房子里“互助養(yǎng)老”。她們身體好時(shí)一起喝下午茶，身體不好時(shí)陪伴看病，看上去讓晚年少了許多寂寞。

在美國(guó)市場(chǎng)，這種多位老人共同居住、互助養(yǎng)老的需求衍生出了幾種較為成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品，包括針對(duì)“活力型”老人的獨(dú)立“活躍長(zhǎng)者住宅”（Active Adult Housing），以及銷售適老型社區(qū)住宅的“太陽(yáng)城”模式等。這些產(chǎn)品的共同特點(diǎn)是以接納55歲至70歲的健康老人為主，缺陷在于照護(hù)服務(wù)的配套較弱。

如果將高齡老人的照護(hù)需求一并考慮在內(nèi)，再將“抱團(tuán)居住”的規(guī)模從一棟別墅、一棟樓擴(kuò)展至一個(gè)中型甚至大型社區(qū)，就是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)目前最為推崇的“持續(xù)照料退休社區(qū)”（CCRC，Continuing Care Retirement Community）模式。這種大型養(yǎng)老社區(qū)的模式覆蓋了整個(gè)老年年齡段的客群，以及從日常照護(hù)到重度護(hù)理的各類需求，被認(rèn)為是養(yǎng)老體系中的“一站式服務(wù)”解決方案。

“我很堅(jiān)定地認(rèn)為，大型養(yǎng)老社區(qū)對(duì)于消費(fèi)者的健康滿意度，以及幸福指數(shù)來說，毫無疑問是最好的。”在接受《第一財(cái)經(jīng)》雜志等媒體采訪時(shí)，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳東升表示，“我們的理想，就是要改變老年人對(duì)于老年生命的態(tài)度，接受新的生活方式?！?p>

集中了抗孤獨(dú)感、護(hù)理需求、生活便利性和財(cái)富保值增值等需求的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，受到越來越廣泛的關(guān)注。

泰康是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的人壽保險(xiǎn)公司之一，同時(shí)也是CCRC養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”的建設(shè)方和運(yùn)營(yíng)方。陳東升受訪的當(dāng)天，公司位于蘇州的“吳園”項(xiàng)目正式開業(yè)，《第一財(cái)經(jīng)》雜志獲悉，當(dāng)時(shí)整個(gè)社區(qū)的簽約入住率已在90%以上。

某種程度上說，“吳園”是一個(gè)典型的為江南富庶老年人設(shè)計(jì)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目——這里的建筑物最高為4層，大片的社區(qū)面積被用在了綠化、會(huì)所、國(guó)學(xué)堂等公共設(shè)施上;從淮揚(yáng)菜餐廳、溫水泳池、自動(dòng)麻將桌到SPA房、樂器室，休閑娛樂服務(wù)一應(yīng)俱全;“獨(dú)立生活”型老人的公寓樓內(nèi)，最小的單間也有33平方米，朝東和朝北的房間都離有陽(yáng)澄湖景邊;社區(qū)內(nèi)有獨(dú)立的護(hù)理樓，以及在建的康復(fù)醫(yī)院;再過幾年，這里還會(huì)增加萬豪酒店、嘉德藝術(shù)中心，社區(qū)的二期部分也會(huì)投入使用。

這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使得對(duì)于高知、高干和高收入、向往養(yǎng)老新生活的老人甚至愿意隨著泰康之家新項(xiàng)目的開業(yè)，在全國(guó)各大城市里“候鳥養(yǎng)老”。陳東升在接受媒體群訪透露，其北京“燕園”和上?！吧陥@”項(xiàng)目已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，“未來的項(xiàng)目只要做到3年內(nèi)85%的人住率，也有希望盈利?！?/p>

按照計(jì)劃，泰康位于杭州郊區(qū)的“大清谷”項(xiàng)目將于2020年開業(yè)，樓昀也曾去那里為父親的養(yǎng)老計(jì)劃考察過，“項(xiàng)目本身很不錯(cuò)，地段也好，只是還在建，我們等不及了?！?/p>

作為一家保險(xiǎn)公司，泰康做養(yǎng)老社區(qū)，賺到的不只是老年人的錢。

目前想要人住“吳園”這樣的養(yǎng)老社區(qū)，一種方式是由老人自己直接交納一筆數(shù)百萬元級(jí)別的費(fèi)用，購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品（或者名為“樂泰卡”的金融產(chǎn)品），獲得優(yōu)先人住權(quán)后再租賃社區(qū)使用權(quán)。另一種方式，是老人的子女為自己購(gòu)買保險(xiǎn)，按年繳納保費(fèi)，父母同樣可以在保費(fèi)繳滿后獲得社區(qū)入住權(quán)，同樣按月租賃。無論哪種形式，保費(fèi)日后可按年取回，用于支付老人在泰康之家社區(qū)內(nèi)的費(fèi)用。

根據(jù)泰康方面對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志提問的書面回復(fù)，目前在其全國(guó)社區(qū)已入住的居民中，通過這種名為“幸福有約”的保險(xiǎn)行權(quán)人駐的客戶約占4成。

在中國(guó)，很少有人會(huì)將養(yǎng)老保險(xiǎn)與老年時(shí)的居住需求通盤考慮，甚至連購(gòu)買商業(yè)型養(yǎng)老、人壽保險(xiǎn)這件事本身，也不是中國(guó)家庭常見的財(cái)富管理思路。中國(guó)家庭投資的絕對(duì)重點(diǎn)，是房子——按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)與廣發(fā)銀行合作的《2018年中國(guó)金融調(diào)查》數(shù)據(jù)，中國(guó)家庭總資產(chǎn)的77%都被放在了房產(chǎn)上，雖然極為穩(wěn)定，但金融屬性低、流動(dòng)性不足。相比之下，歐洲居民大概1/3的資產(chǎn)都在保險(xiǎn)和養(yǎng)老金上面;美國(guó)和日本居民會(huì)把1/4的資產(chǎn)放在保險(xiǎn)和養(yǎng)老金，再通過各種養(yǎng)老金投資組合，分散金融風(fēng)險(xiǎn)。

繼泰康之后，多家險(xiǎn)企都開始試水此類“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)”的組合。以中國(guó)太平為例，其位于上海周浦“國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)”中心位置的“梧桐人家”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)項(xiàng)目于2012年簽署相關(guān)協(xié)議，至今仍未對(duì)外開放。有接近保險(xiǎn)行業(yè)的消息人士告訴《第一財(cái)經(jīng)》雜志，通過先行收取保費(fèi)的方式，中國(guó)太平已在“梧桐人家”這一項(xiàng)目上獲得超過4萬名保險(xiǎn)客戶。

明亞保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)資深合伙人，曾在中國(guó)太保財(cái)險(xiǎn)總公司和科技公司任職的曾露寅對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志分析稱，從保險(xiǎn)本身來看，泰康的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，但是高檔化的養(yǎng)老社區(qū)吸引到了很多人。隨著城市老齡化程度加深，諸如“泰康之家”這樣的養(yǎng)老項(xiàng)目稀缺度會(huì)日益提升，更高的保費(fèi)也可能會(huì)成為一道門檻。

“養(yǎng)老保險(xiǎn)的本質(zhì)是為老年生活提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)該是這個(gè)目標(biāo)下的‘增值服務(wù)。我覺得不應(yīng)該本末倒置地用買房子的思路，去做這樣的投資。”曾露寅總結(jié)道。

“老年版”的長(zhǎng)租公寓

在杭州，樓昀最后為父親選定的養(yǎng)老住所叫“萬科·海月隨園嘉樹”，這是一個(gè)位于萬科“海上明月”住宅社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目，除一棟老年公寓，另外配備一個(gè)護(hù)理院和一個(gè)配套設(shè)施樓。樓昀一次性向萬科繳納的79萬元，其實(shí)是15年的房租，折合到每個(gè)月，這種配備護(hù)理服務(wù)的長(zhǎng)租公寓的月租不到4400元，比樓昀想象中還要便宜一些，“這個(gè)價(jià)位，在鄭州也只能住到養(yǎng)老院，但在杭州是獨(dú)立房間。”

萬科早年各地區(qū)分公司關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的布局一直是“各自為戰(zhàn)”，這也令它無意之中成為行業(yè)內(nèi)極少數(shù)從大型養(yǎng)老社區(qū)到小型社區(qū)嵌入式養(yǎng)老項(xiàng)目都試水過的房地產(chǎn)企業(yè)。在更早期的北京“萬科·幸福匯”項(xiàng)目中，萬科就嘗試了這種“社區(qū)內(nèi)嵌養(yǎng)老項(xiàng)目”的思路，通過住宅銷售的利潤(rùn)空間，補(bǔ)貼以租賃為主的老年公寓運(yùn)營(yíng)。

養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，是個(gè)看起來概念十足、做起來卻頗有難度的事。借政策紅利，以養(yǎng)老為名、行售樓之實(shí)的項(xiàng)目也有不少。比如在北京，一個(gè)名為“恭和家園”的“共有產(chǎn)權(quán)房”養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，就是政策紅利和擦邊球操作的共同結(jié)果：開發(fā)商2010年拿地時(shí)的名義是“雙橋老年康復(fù)醫(yī)院”，土地性質(zhì)為“醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地”;但在2016年，這一項(xiàng)目拿到了商品房才有的預(yù)售許可證，此時(shí)項(xiàng)目備案名已變?yōu)椤肮Ш宛B(yǎng)老中心”?！侗本┥虉?bào)》在相關(guān)調(diào)查中判斷，這是一個(gè)獲得了北京市民政局支持的“不公開試點(diǎn)方案”。

數(shù)據(jù)來源：泰康人壽網(wǎng)站

近年來，上海等一線城市也在通過較低的土地出讓價(jià)格或是稅收優(yōu)惠等手段，吸引社會(huì)力量和民間資本，切實(shí)布局養(yǎng)老地產(chǎn)。目前開發(fā)商在養(yǎng)老概念上，能找到最容易人手的產(chǎn)品模型，就是嫁接了各色護(hù)理職能和休閑服務(wù)，并做適老化設(shè)計(jì)的“長(zhǎng)租公寓”。

例如，遠(yuǎn)洋旗下的高端養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”，前期引入了美國(guó)領(lǐng)先的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商Meridian，強(qiáng)調(diào)按照老人所需的護(hù)理級(jí)別，為全年齡層老人提供服務(wù);通過與大專院校合作，能為社區(qū)定向培養(yǎng)養(yǎng)老領(lǐng)域的專業(yè)人員。對(duì)于傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中相對(duì)更難管理的“失智”型老人，椿萱茂也有獨(dú)特的“失智照護(hù)認(rèn)可療法”等一系列復(fù)健手段。遠(yuǎn)洋的這一產(chǎn)品線，最早便是從改造租賃樓宇、做“老年公寓”的輕資產(chǎn)模式人手。

曾經(jīng)花了不少力氣發(fā)展自營(yíng)長(zhǎng)租公寓品牌的龍湖，則嘗試將老年公寓和青年公寓，以及更多的社區(qū)資源整合在一起。在其位于重慶的首個(gè)老年公寓“椿山萬樹”項(xiàng)目中，年輕人和老年人實(shí)際居住在同一個(gè)樓內(nèi)，社區(qū)也據(jù)此組織了各類老少同樂的社區(qū)活動(dòng)。

《第一財(cái)經(jīng)》雜志記者近期在參觀龍湖位于上海閔行的老年公寓項(xiàng)目時(shí)也發(fā)現(xiàn)，這棟老年公寓樓內(nèi)除了墻壁圓角、帶紅繩的報(bào)警器、更寬敞的通道空間等“常規(guī)設(shè)計(jì)”之外，最大的特點(diǎn)就是“沒有圍墻”，居民只要走出公寓樓，即身處這—龍湖社區(qū)的商業(yè)空間中心。

“如果說機(jī)構(gòu)養(yǎng)老占到未來養(yǎng)老格局的3%，那么我們就希望依托椿山萬樹這類樣板項(xiàng)目在3%中的影響力，向剩下的7%、90%去輻射?！饼埡B(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理錢娟娟對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示。

父親打包好的東西，已經(jīng)一點(diǎn)點(diǎn)向位于杭州的新居寄來了。從代收快遞、安置家具，到裝燈具、晾衣架，后續(xù)的各種細(xì)碎事宜都處理得很妥帖，這讓樓昀對(duì)父親后續(xù)的人住有了期待?！昂玫淖o(hù)理服務(wù)、完善的公共設(shè)施，加上一個(gè)正常的、小區(qū)式的居住環(huán)境，我們對(duì)于養(yǎng)老的需求，其實(shí)沒那么復(fù)雜?！?/p>