基于增值稅和土地增值稅的商品房銷(xiāo)售定價(jià)策略研究

陳華

[摘要]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要繳納的稅包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。三大稅種中，增值稅是價(jià)外稅，不會(huì)對(duì)利潤(rùn)總額產(chǎn)生影響，但是卻會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流、商品房定價(jià)產(chǎn)生較大的影響。文章通過(guò)分析增值稅與土地增值稅對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響，提出了商品房銷(xiāo)售的定價(jià)策略和采取的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]增值稅;土地增值稅;商品房定價(jià)

[中圖分類號(hào)]F293.3

1引言

2015年11月10日，習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)去庫(kù)存，以促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)政策的變化是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)釋放出的有利信號(hào)，這也意味著全國(guó)的房地產(chǎn)去庫(kù)存化將呈現(xiàn)出新的局面。由此，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)迅速升溫，商品房銷(xiāo)售從2016年呈上升勢(shì)頭直到2019年上半年才趨于平緩，呈“V”字形發(fā)展。2018年7月31日，黨中央明確了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，并且要控制房?jī)r(jià)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，強(qiáng)調(diào)房子的居住使用屬性。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中包含的稅種有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，三大稅中除了土地增值稅， 另外兩種稅都是采取比例稅率，并且沒(méi)有免征額度。由于應(yīng)納稅額會(huì)隨著價(jià)格的變動(dòng)呈等比變動(dòng)，所以，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)時(shí)其稅后利潤(rùn)也會(huì)隨之增加。需要指出的是土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，且存在增值率低于20%的免征率，這就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上漲的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅后利潤(rùn)有增也有減的情況。因此，如何協(xié)調(diào)增值稅和土地增值稅對(duì)定價(jià)的影響，值得關(guān)注。

2增值稅、土地增值稅的計(jì)算

2.1 稅率

2.1.1增值稅稅率

從2019年4月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人稅率為9%（名義稅率，用于求銷(xiāo)項(xiàng)稅額），在扣除進(jìn)項(xiàng)稅額后，正常的稅率（實(shí)際稅率）大約4%～7%，另外有以應(yīng)繳增值稅為基數(shù)計(jì)算的附加：城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%。

2.1.2土地增值稅稅率

根據(jù)增值率，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。對(duì)于建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售的，其實(shí)是五檔稅率，如表1所示。

注：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一般為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

所以，上表1的第一檔0稅率，即免征土地增值稅。其條件必須同時(shí)滿足兩點(diǎn)：一是屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅;二是增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%（即增值率在20%以下）。

2.2 稅額的計(jì)算

2.2.1增值稅

應(yīng)繳增值稅=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只要對(duì)“進(jìn)項(xiàng)稅額”管理得當(dāng)（取得可能多的增值稅專用發(fā)票，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額越多，繳納的稅款越少），節(jié)稅才有保證。這有賴于公司平時(shí)采購(gòu)物品、材料、服務(wù)等，本著節(jié)稅原則，向收款方索取增值稅專用發(fā)票來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2.2.2土地增值稅

應(yīng)繳土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

公式中：

（1）增值額=銷(xiāo)售額（不含稅）-扣除項(xiàng)目金額

（2）扣除項(xiàng)目金額，包括以下五項(xiàng)：

A.地價(jià)款（含契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等）;

B.建安工程成本;

C.商品房開(kāi)發(fā)費(fèi)用（即借款利息+管理費(fèi)用+營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用）

兩種算法：①開(kāi)發(fā)費(fèi)用=借款利息+（A+B）×5% （利息能分清時(shí)）

②開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（A+B）×10%（利息不能分清時(shí)）

D.稅金（即增值稅的附征，不包括增值稅本稅）;

E.加計(jì)扣除項(xiàng)目[加計(jì)扣除項(xiàng)目=（A+B）×20%]

前面提到，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率低于20%，免征土地增值稅。但在實(shí)際中，土地增值稅是按預(yù)售收入的3%預(yù)繳，項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢最終清算，多退少補(bǔ)，要做到免稅實(shí)為困難?？梢杂?jì)算各檔稅率的臨界點(diǎn)來(lái)推算商品房（最高/最低）售價(jià)，達(dá)到提價(jià)而不提稅，以謀取較大的收益。

3商品房定價(jià)策略

稅法規(guī)定，增值稅是價(jià)外稅，房地產(chǎn)公司繳納的增值稅不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，只能扣除其附征部分（附征為：城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%共12%）?，F(xiàn)舉例作分析：

【例1】 A房地產(chǎn)公司將于某年10月開(kāi)盤(pán)預(yù)售商品房。經(jīng)過(guò)測(cè)算，公司實(shí)際增值稅稅負(fù)（稅率）7%，相關(guān)的資料如下：

（1）地價(jià)款：253元/平方米;

（2）建安成本：2550元/平方米;

（3）商品房開(kāi)發(fā)費(fèi)用：（253+2550）×10% =280元/平方米 （公司利息較少時(shí)，按地價(jià)+建安成本的10%計(jì)算，可得多扣額，較為合算。）

（4）稅金：因售價(jià)未知，設(shè)為X元/平方米，公司預(yù)計(jì)增值稅率7%。

則稅金：7%×（7%+3%+2%）X

化簡(jiǎn)為，稅金=0.84%X

（5）加計(jì)扣除項(xiàng)目：（253+2550）×20% =560元/平方米

以上五項(xiàng)可扣除項(xiàng)目金額為：3643+0.84%X（元/平方米）

試測(cè)算下列情況的單位售價(jià)。

情況1：免土地增值稅時(shí)最高售價(jià)

增值率低于20%時(shí)，免土地增值稅，則：

增值率=（售價(jià)-扣除項(xiàng)目金額）/扣除項(xiàng)目金額×100%

20%=（X-3643-0.84%X）/（3643+0.84%X）×100%

整理得：X=1.2×（3643+0.84%X）

解得最高售價(jià)：X=4416元/平方米（不含稅價(jià)）

轉(zhuǎn)換為含稅價(jià)：4416×（1+9%）=4813.44（元/平方米）

用售價(jià)÷（地價(jià)款+建安成本）=4813.44÷（253+2550）=1.71724，當(dāng)售價(jià)與地價(jià)款和建安成本之比為1.71724時(shí)，可免征土地增值稅。

無(wú)須繳納土地增值稅的售價(jià)4813.44元，就是給客戶的最高價(jià)（可以是均價(jià)），如果把售價(jià)再提高一點(diǎn)，則多繳若干土地增值稅。

比如，假若商品房售價(jià)定為4816.44元（含稅，多提價(jià)3元），則：

單位增值額=4816.44/（1+9%）-[3643+4816.44/（1+9%）×0.84%]

=4418.75-3680.12=738.63 （元/平方米）

增值稅率=738.63/3680.12×100%=20.07% （大于20%，繳稅）

每平方米繳土增稅=738.63×30%=221.59（元）

定價(jià)多3元，反而多繳稅221.59元，得不償失，這是從免稅到征稅的突進(jìn)效應(yīng)。

經(jīng)過(guò)演算分析，可以得到以下結(jié)論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樘醿r(jià)必須繳納土地增值稅時(shí)，在定價(jià)過(guò)程中想通過(guò)提價(jià)來(lái)創(chuàng)造收益，就必須確保因?yàn)樘醿r(jià)帶來(lái)的效益要高于由此而繳納的稅，方能獲得最佳效益。

情況2：繳納最低檔（30%）土地增值稅的最高售價(jià)

【例2】 沿用上例1資料，試測(cè)算繳納較少土地增值稅的單位售價(jià)。

基本模型：X=1.5×（3643+0.84%X）

解得最高售價(jià)：X=5534元/平方米（不含稅）

轉(zhuǎn)換為含稅價(jià)：5534×（1+9%）=6032.06元/平方米

驗(yàn)證：每平方米繳納多少土地增值稅？

單位增值額=5534-（3643+5534×0.84%）=5534-3690=1844（元）

增值稅率=（1844/3689）×100%=49.98% （增值率不超過(guò)50%，稅率30%）

每平方米繳土增稅=1844×30%=553（元）

比較：把每平方米的售價(jià)提到6032.06元（均價(jià)），比免稅時(shí)的售價(jià)4813.44元多1218.62元，除繳納土地增值稅553元，以及增值稅后，還有約555元的收益。

用售價(jià)÷（地價(jià)款+建安成本）=6032.06÷（253+2550）=2.152，當(dāng)售價(jià)與地價(jià)款和建安成本之比為2.152時(shí)，即繳納最低檔（30%）土地增值稅的最高售價(jià)。

情況3：有能力負(fù)擔(dān)更多稅款時(shí)的售價(jià)

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)很快，公司愿意承擔(dān)更多的稅金，可考慮再提價(jià)，使繳稅達(dá)到40%稅率的檔次。

【例3】 沿用上例1資料，試測(cè)算公司愿意承擔(dān)較多稅金，并且客戶還可以接受的單位售價(jià)。

基本模型：X=1.65×（3643+0.84%X）

最高售價(jià)：X=6095元（不含稅）

轉(zhuǎn)換為含稅價(jià)：6095×（1+9%）=6643.55（元）

計(jì)算單位繳納土地增值稅：

單位增值額=6095-（3643+6095×0.84%）=2400（元）

增值稅率=（2400/3694）×100%=64.97% （在50%～100%，適用稅率40%）

每平方米繳土增稅=2400×40%-3694×5%=775（元）

比較：售價(jià)提升到6643.55元，比30%稅率的售價(jià)增加了611.49元，多上繳土地增值稅222元，再扣除增值稅，每平方米大約還有330元的收益。這個(gè)售價(jià)如果在市場(chǎng)上能接受，即可把房?jī)r(jià)提高。

4基于土地增值稅的普通商品房定價(jià)與對(duì)策經(jīng)過(guò)以上例證分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本保持不變的前提下，土地增值稅的增值率會(huì)隨著銷(xiāo)售價(jià)格的提升不斷提升，當(dāng)土地增值稅的增值率與銷(xiāo)售價(jià)格的提升變化同時(shí)達(dá)到一定范圍，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售就會(huì)出現(xiàn)從免稅到征稅的突進(jìn)效應(yīng)，這個(gè)時(shí)候銷(xiāo)售環(huán)節(jié)也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)沒(méi)有效益的售價(jià)區(qū)間。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中并不是把售價(jià)訂得越高就越能獲利。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，不僅要考慮開(kāi)發(fā)的成本，合理的市場(chǎng)價(jià)位，也要選擇最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方式，才能為最終的定價(jià)做出決策。

所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)商品房定價(jià)時(shí)也需要對(duì)稅務(wù)籌劃進(jìn)行全面的分析和考量。第一，如果房地產(chǎn)企業(yè)為了追求較大收益，同時(shí)又想免除土地增值稅，這個(gè)時(shí)候的定價(jià)策略是把銷(xiāo)售價(jià)格定為地價(jià)款和建安成本之和的1.71724倍。假如銷(xiāo)售價(jià)格小于這個(gè)定價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)損失免征土地增值稅帶來(lái)的效益。第二，考慮到房?jī)r(jià)不斷上漲的行情，如果房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)提升售價(jià)以獲得更多的收益，而又想最大限度地降低為此而繳納的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略則需要把銷(xiāo)售價(jià)格定為地價(jià)款和建安成本之和的2.152倍。當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格大于這個(gè)定價(jià)的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)依然能夠獲利，但是也需要繳納更多的土地增值稅，同時(shí)也需要進(jìn)一步考慮市場(chǎng)的承受能力，以及時(shí)做出調(diào)整策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂賢萍.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及對(duì)策探討[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019（8）.

[2]劉凱，呂漫菁.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅策劃研究[J].廣西質(zhì)量監(jiān)督導(dǎo)報(bào)，2019（5）.

[3]吳小堅(jiān).基于稅務(wù)籌劃商品房定價(jià)策略分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（32）.

[基金項(xiàng)目]2018年度廣西高校中青年教師基礎(chǔ)能力提升項(xiàng)目“營(yíng)改增對(duì)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響的研究”研究成果（項(xiàng)目編號(hào)：2018KY1177）。