基于增值稅和土地增值稅的商品房銷售定價策略研究

陳華

[摘要]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中需要繳納的稅包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。三大稅種中，增值稅是價外稅，不會對利潤總額產(chǎn)生影響，但是卻會對房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流、商品房定價產(chǎn)生較大的影響。文章通過分析增值稅與土地增值稅對商品房價格產(chǎn)生的影響，提出了商品房銷售的定價策略和采取的對策。

[關(guān)鍵詞]增值稅;土地增值稅;商品房定價

[中圖分類號]F293.3

1引言

2015年11月10日，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)會議上強調(diào)了房地產(chǎn)去庫存，以促進該產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)政策的變化是對房地產(chǎn)行業(yè)釋放出的有利信號，這也意味著全國的房地產(chǎn)去庫存化將呈現(xiàn)出新的局面。由此，房地產(chǎn)交易市場迅速升溫，商品房銷售從2016年呈上升勢頭直到2019年上半年才趨于平緩，呈“V”字形發(fā)展。2018年7月31日，黨中央明確了解決房地產(chǎn)市場問題的經(jīng)濟任務(wù)，并且要控制房價，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強調(diào)房子的居住使用屬性。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作過程中包含的稅種有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，三大稅中除了土地增值稅， 另外兩種稅都是采取比例稅率，并且沒有免征額度。由于應(yīng)納稅額會隨著價格的變動呈等比變動，所以，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房價格呈現(xiàn)上漲趨勢時其稅后利潤也會隨之增加。需要指出的是土地增值稅采用四級超率累進稅率，且存在增值率低于20%的免征率，這就會出現(xiàn)當(dāng)商品房價格上漲的時候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅后利潤有增也有減的情況。因此，如何協(xié)調(diào)增值稅和土地增值稅對定價的影響，值得關(guān)注。

2增值稅、土地增值稅的計算

2.1 稅率

2.1.1增值稅稅率

從2019年4月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人稅率為9%（名義稅率，用于求銷項稅額），在扣除進項稅額后，正常的稅率（實際稅率）大約4%～7%，另外有以應(yīng)繳增值稅為基數(shù)計算的附加：城建稅7%、教育費附加3%、地方教育附加2%。

2.1.2土地增值稅稅率

根據(jù)增值率，實行四級超率累進稅率。對于建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售的，其實是五檔稅率，如表1所示。

注：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一般為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

所以，上表1的第一檔0稅率，即免征土地增值稅。其條件必須同時滿足兩點：一是屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅;二是增值額未超過扣除項目金額20%（即增值率在20%以下）。

2.2 稅額的計算

2.2.1增值稅

應(yīng)繳增值稅=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額

房地產(chǎn)開發(fā)公司只要對“進項稅額”管理得當(dāng)（取得可能多的增值稅專用發(fā)票，可抵扣進項稅額越多，繳納的稅款越少），節(jié)稅才有保證。這有賴于公司平時采購物品、材料、服務(wù)等，本著節(jié)稅原則，向收款方索取增值稅專用發(fā)票來實現(xiàn)。

2.2.2土地增值稅

應(yīng)繳土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

公式中：

（1）增值額=銷售額（不含稅）-扣除項目金額

（2）扣除項目金額，包括以下五項：

A.地價款（含契稅、拆遷補償費等）;

B.建安工程成本;

C.商品房開發(fā)費用（即借款利息+管理費用+營銷費用）

兩種算法：①開發(fā)費用=借款利息+（A+B）×5% （利息能分清時）

②開發(fā)費用=（A+B）×10%（利息不能分清時）

D.稅金（即增值稅的附征，不包括增值稅本稅）;

E.加計扣除項目[加計扣除項目=（A+B）×20%]

前面提到，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率低于20%，免征土地增值稅。但在實際中，土地增值稅是按預(yù)售收入的3%預(yù)繳，項目銷售完畢最終清算，多退少補，要做到免稅實為困難。可以計算各檔稅率的臨界點來推算商品房（最高/最低）售價，達(dá)到提價而不提稅，以謀取較大的收益。

3商品房定價策略

稅法規(guī)定，增值稅是價外稅，房地產(chǎn)公司繳納的增值稅不允許在計算土地增值稅時扣除，只能扣除其附征部分（附征為：城建稅7%、教育費附加3%、地方教育附加2%共12%）?，F(xiàn)舉例作分析：

【例1】 A房地產(chǎn)公司將于某年10月開盤預(yù)售商品房。經(jīng)過測算，公司實際增值稅稅負(fù)（稅率）7%，相關(guān)的資料如下：

（1）地價款：253元/平方米;

（2）建安成本：2550元/平方米;

（3）商品房開發(fā)費用：（253+2550）×10% =280元/平方米 （公司利息較少時，按地價+建安成本的10%計算，可得多扣額，較為合算。）

（4）稅金：因售價未知，設(shè)為X元/平方米，公司預(yù)計增值稅率7%。

則稅金：7%×（7%+3%+2%）X

化簡為，稅金=0.84%X

（5）加計扣除項目：（253+2550）×20% =560元/平方米

以上五項可扣除項目金額為：3643+0.84%X（元/平方米）

試測算下列情況的單位售價。

情況1：免土地增值稅時最高售價

增值率低于20%時，免土地增值稅，則：

增值率=（售價-扣除項目金額）/扣除項目金額×100%

20%=（X-3643-0.84%X）/（3643+0.84%X）×100%

整理得：X=1.2×（3643+0.84%X）

解得最高售價：X=4416元/平方米（不含稅價）

轉(zhuǎn)換為含稅價：4416×（1+9%）=4813.44（元/平方米）

用售價÷（地價款+建安成本）=4813.44÷（253+2550）=1.71724，當(dāng)售價與地價款和建安成本之比為1.71724時，可免征土地增值稅。

無須繳納土地增值稅的售價4813.44元，就是給客戶的最高價（可以是均價），如果把售價再提高一點，則多繳若干土地增值稅。

比如，假若商品房售價定為4816.44元（含稅，多提價3元），則：

單位增值額=4816.44/（1+9%）-[3643+4816.44/（1+9%）×0.84%]

=4418.75-3680.12=738.63 （元/平方米）

增值稅率=738.63/3680.12×100%=20.07% （大于20%，繳稅）

每平方米繳土增稅=738.63×30%=221.59（元）

定價多3元，反而多繳稅221.59元，得不償失，這是從免稅到征稅的突進效應(yīng)。

經(jīng)過演算分析，可以得到以下結(jié)論，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為提價必須繳納土地增值稅時，在定價過程中想通過提價來創(chuàng)造收益，就必須確保因為提價帶來的效益要高于由此而繳納的稅，方能獲得最佳效益。

情況2：繳納最低檔（30%）土地增值稅的最高售價

【例2】 沿用上例1資料，試測算繳納較少土地增值稅的單位售價。

基本模型：X=1.5×（3643+0.84%X）

解得最高售價：X=5534元/平方米（不含稅）

轉(zhuǎn)換為含稅價：5534×（1+9%）=6032.06元/平方米

驗證：每平方米繳納多少土地增值稅？

單位增值額=5534-（3643+5534×0.84%）=5534-3690=1844（元）

增值稅率=（1844/3689）×100%=49.98% （增值率不超過50%，稅率30%）

每平方米繳土增稅=1844×30%=553（元）

比較：把每平方米的售價提到6032.06元（均價），比免稅時的售價4813.44元多1218.62元，除繳納土地增值稅553元，以及增值稅后，還有約555元的收益。

用售價÷（地價款+建安成本）=6032.06÷（253+2550）=2.152，當(dāng)售價與地價款和建安成本之比為2.152時，即繳納最低檔（30%）土地增值稅的最高售價。

情況3：有能力負(fù)擔(dān)更多稅款時的售價

現(xiàn)在的房價增長很快，公司愿意承擔(dān)更多的稅金，可考慮再提價，使繳稅達(dá)到40%稅率的檔次。

【例3】 沿用上例1資料，試測算公司愿意承擔(dān)較多稅金，并且客戶還可以接受的單位售價。

基本模型：X=1.65×（3643+0.84%X）

最高售價：X=6095元（不含稅）

轉(zhuǎn)換為含稅價：6095×（1+9%）=6643.55（元）

計算單位繳納土地增值稅：

單位增值額=6095-（3643+6095×0.84%）=2400（元）

增值稅率=（2400/3694）×100%=64.97% （在50%～100%，適用稅率40%）

每平方米繳土增稅=2400×40%-3694×5%=775（元）

比較：售價提升到6643.55元，比30%稅率的售價增加了611.49元，多上繳土地增值稅222元，再扣除增值稅，每平方米大約還有330元的收益。這個售價如果在市場上能接受，即可把房價提高。

4基于土地增值稅的普通商品房定價與對策經(jīng)過以上例證分析，在房地產(chǎn)項目開發(fā)成本保持不變的前提下，土地增值稅的增值率會隨著銷售價格的提升不斷提升，當(dāng)土地增值稅的增值率與銷售價格的提升變化同時達(dá)到一定范圍，房地產(chǎn)的銷售就會出現(xiàn)從免稅到征稅的突進效應(yīng)，這個時候銷售環(huán)節(jié)也會出現(xiàn)一個沒有效益的售價區(qū)間。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中并不是把售價訂得越高就越能獲利。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)，不僅要考慮開發(fā)的成本，合理的市場價位，也要選擇最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方式，才能為最終的定價做出決策。

所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對商品房定價時也需要對稅務(wù)籌劃進行全面的分析和考量。第一，如果房地產(chǎn)企業(yè)為了追求較大收益，同時又想免除土地增值稅，這個時候的定價策略是把銷售價格定為地價款和建安成本之和的1.71724倍。假如銷售價格小于這個定價，房地產(chǎn)企業(yè)則會損失免征土地增值稅帶來的效益。第二，考慮到房價不斷上漲的行情，如果房地產(chǎn)企業(yè)要通過提升售價以獲得更多的收益，而又想最大限度地降低為此而繳納的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略則需要把銷售價格定為地價款和建安成本之和的2.152倍。當(dāng)銷售價格大于這個定價的時候，房地產(chǎn)企業(yè)依然能夠獲利，但是也需要繳納更多的土地增值稅，同時也需要進一步考慮市場的承受能力，以及時做出調(diào)整策略。

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[基金項目]2018年度廣西高校中青年教師基礎(chǔ)能力提升項目“營改增對北部灣經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響的研究”研究成果（項目編號：2018KY1177）。