恩施房協(xié)“止跌令”背后：三四線城市陷“降價未遂”困局

柳軍

近日，湖北恩施發(fā)布樓市“止跌令”，引起了廣泛的關(guān)注和熱議。

由恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)價格預(yù)警的通知》（下稱《通知》）指出，部分樓盤采取大幅度降價進行促銷的行為，對恩施房地產(chǎn)市場帶來了不利影響，因此，通知要求開盤在售的企業(yè)糾正不良做法，并將協(xié)助主管部門對備案價格的下限低價進行制度性約束。

6月12日，恩施州恩施市委宣傳部表示，恩施市人民政府已組建工作專班，對市房產(chǎn)協(xié)會發(fā)布文件相關(guān)情況開展調(diào)查。

實際上，恩施是繼安徽合肥、碭山、蕪湖以及江蘇邳州等地樓市降價被喊停以來，又一個“降價未遂”的城市。多位專家在接受采訪時表示，在保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策基調(diào)下，未來將有更多城市的樓市出現(xiàn)“降價未遂”現(xiàn)象。

房價狂飆后拐點到來？

恩施房價大幅下降的現(xiàn)象還為期不長。

在2018年，恩施房價還在一路走高。從1月份的5487元每平方米上漲到6159元每平方米。根據(jù)恩施州房協(xié)發(fā)布的《2018年度恩施房地產(chǎn)市場報告》顯示，去年全州8縣市新建住宅成交均價表現(xiàn)為普漲態(tài)勢，其中，恩施、來鳳、宣恩3縣市的漲幅甚至高達(dá)20%以上。

不過近3月以來，恩施房價一直處于下降態(tài)勢。安居客數(shù)據(jù)顯示，恩施3月份房價均價為6529元每平方米，而到了6月份已經(jīng)下降到6412元每平方米，降幅約1.8個百分點。恩施市作為恩施州房地產(chǎn)市場的主力，近一個月的房價也從6522元每平方米下滑到6516元每平方米。

在房價下降的背景下，企業(yè)也紛紛采取進一步降價方式促銷?！锻ㄖ诽岬?，部分樓盤以高價備案、低價開盤或者分期預(yù)售和銷售的方式，在備案價的基礎(chǔ)上下調(diào)開盤價格，有的甚至無故不按市場價格規(guī)律下調(diào)，房價降幅在200-1200元每平方米不等。

恩施房價為什么跌？

恩施房價為何步入降價通道？深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受采訪時表示，主要原因之一是恩施人口外流，房價缺乏穩(wěn)固的支撐。

作為典型的三四線城市，恩施是湖北人口凈流出的主要城市。恩施州統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年恩施的戶籍人口為402.04萬，而常住人口只有337.8萬，這意味著有64.24萬人口外出工作。

人口流出反映出經(jīng)濟低迷。恩施州統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年當(dāng)?shù)谿DP總量為871億元，是湖北唯一一個未過千億的市州。從增速來看，2018年6.2%的數(shù)據(jù)，同樣是該省內(nèi)最低水平。

相比之下，2018年恩施全年商品房施工面積增速高達(dá)20.6%，全年商品房銷售額增速達(dá)23.7%，其中住宅銷售額增速更是攀升至37.1%的高位。不過，這種高速增長的態(tài)勢并未持續(xù)多久。

“在人口流動大的情況下，供應(yīng)量上升反而增加了房企的壓力?！焙狈康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會常務(wù)理事李國政在接受采訪時表示。

此外，在過去一年里，恩施的棚改規(guī)模也嚴(yán)重縮水。據(jù)住建委和國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年恩施市開工實施棚戶區(qū)改造項目有2209項，到了今年，恩施市棚戶區(qū)改造任務(wù)為新開工1013套，基本建成436套。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，棚改大幅縮水，進一步導(dǎo)致恩施樓市需求減弱，繼而進一步降價。

宋丁表示，雖然房價下跌并不代表拐點已到，但目前政府還沒有出臺提振房價的措施，在缺乏刺激的前提下，恩施房價低迷的態(tài)勢仍將持續(xù)。

更多城市將上演“降價未遂”

恩施并不是第一個發(fā)文預(yù)警房價下跌的城市。今年3月，江西贛縣住建局也曾發(fā)布一份緊急通知，要求所有房企停止特價房銷售，同時，成交價低于2月份同類型的合同暫緩備案。

此外，安徽合肥、碭山、蕪湖以及江蘇邳州等地，也都發(fā)生過房地產(chǎn)降價后被政府叫停的情況。這意味著，在穩(wěn)房價的政策背景下，類似恩施這樣的三四線城市，受到政府“托市”政策影響，可能將會出現(xiàn)更多“降價未遂”的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，像恩施這樣的小城市，由于缺乏主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐，政府財政收入高度依賴土地出讓金，因此，為了穩(wěn)定社會經(jīng)濟，需要進一步作出規(guī)范來穩(wěn)定房價。

恩施州統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，恩施2018年地方一般公共預(yù)算收入為80.21億元，但支出則高達(dá)391.76億元。而國盛證券數(shù)據(jù)顯示，2018年恩施市的債務(wù)率（地方政府債務(wù)余額/綜合財力）為150.4%，其67.4億元的政府債務(wù)余額，在湖北僅次于武漢市下面的黃陂區(qū)和江夏區(qū)。

在財政收支懸殊、債務(wù)高企的背景下，土地出讓金成了恩施的主要收入來源。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，恩施土地出讓金規(guī)模為45.34億元，同比漲幅超過100%。

和恩施一樣，受到棚改政策和土地財政的影響，部分三四線城市在過去幾年里加速供地和補庫存。這產(chǎn)生的結(jié)果是，截至今年一季度，三四線城市的庫存仍然在上升。據(jù)易居研究院發(fā)布的《中國百城庫存報告》顯示，今年一季度三四線新建商品住宅庫存總量為19917萬平方米，環(huán)比增長0.4%，相比之下，同期一、二線城市庫存則呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢。

遼寧省社科院副院長梁啟東此前在接受采訪時則表示，三四線城市的債務(wù)主要是靠房價做支撐，若房價過快下降，將直接減少地方收入，增加債務(wù)風(fēng)險。

因此，宋丁指出，房價既不能亂漲，也不能隨意下跌，在窄幅的波動是目前最好的情況。