我國(guó)商品房庫存量分析

王國(guó)力　賈英男　王耕

[摘要]供給側(cè)改革是解決我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題、提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量與效率、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要任務(wù)就是商品房去庫存。本文通過選擇商品房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格、城鎮(zhèn)居民可支配收入等指標(biāo)作為商品房庫存量的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。選用2004-2016年我國(guó)31省市房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建立我國(guó)東、中、西部地區(qū)的面板數(shù)據(jù)模型，研究各地區(qū)商品房庫存量的主要影響因素及作用機(jī)理。我國(guó)東部地區(qū)和西部地區(qū)對(duì)商品房庫存量影響最大的因素是城鎮(zhèn)居民可支配收入，中部地區(qū)對(duì)商品房庫存量影響最大的因素是商品房?jī)r(jià)格，并由此提出針對(duì)性的政策建議。

[關(guān)鍵詞]商品房庫存量;去化周期;庫存面積

中圖分類號(hào)：F299. 23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008-4096（ 2019）05-0053-07

一、問題的提出

2015年我國(guó)商品房的待售面積已經(jīng)超過7億平方米，是1999年的7倍。商品房庫存積壓了投資企業(yè)的大量資金，企業(yè)缺乏資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，無力償還銀行貸款，銀行的信貸壓力增加，進(jìn)而會(huì)影響到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，因而商品房去庫存成為我國(guó)政府的主要工作之一。2016年我國(guó)商品房的待售面積為6. 9539億平方米，這是自2006年以來的首次下降，商品房去庫存工作取得了初步成效。為了有針對(duì)性地進(jìn)一步化解商品房庫存高企問題，我國(guó)政府提出了“因城施策，分類指導(dǎo)”的思想，這加大了各地商品房市場(chǎng)調(diào)控靈活度、加強(qiáng)了地方政府主導(dǎo)權(quán)，但同時(shí)也要求各地方政府對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)有更高的理解與認(rèn)知，因而研究商品房庫存量的影響因素及其作用機(jī)制具有重要意義。

有關(guān)商品房庫存量的研究主要是通過探討商品房庫存量的界定與計(jì)算、商品房庫存量的影響因素來尋求商品房庫存高企的原因并提出合理化建議。在商品房庫存量的界定與計(jì)算方面，張翼[1]提出基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率的測(cè)算方法，運(yùn)用實(shí)際庫存去化周期與狹義去化周期的比值來推算實(shí)際庫存量與狹義庫存量的比值，進(jìn)而求得實(shí)際庫存量。上海易居房地產(chǎn)研究院[2]提出大中小口徑的三套庫存量計(jì)算方法，認(rèn)為中口徑算法（即當(dāng)年施工面積減去當(dāng)年未獲得預(yù)售許可證的施工面積，減去過去15個(gè)月的期房銷售面積，減去當(dāng)年竣工面積，加上待售面積）所得的結(jié)果較為合理。徐思超等[3]提出商品房庫存量等于待售面積加施工面積減竣工面積的算法。張泓銘[4]提出我國(guó)商品房廣義庫存量的計(jì)算方法，即商品房廣義庫存量=新開工面積+竣工面積+上年結(jié)轉(zhuǎn)施工量一銷售面積一期房銷售中由之前年份轉(zhuǎn)入本年施工量*期房銷售中進(jìn)入本年施工比例。

針對(duì)我國(guó)商品房庫存高企問題，學(xué)者們主要針對(duì)我國(guó)商品房高庫存量的原因進(jìn)行研究。張媛媛[5]、張協(xié)奎和鄔思怡[6]、閆瑋勝[7]、陳虹和李超[8]通過建立VAR模型，研究商品房庫存量和影響因素之間是否存在Granger因果關(guān)系，利用脈沖響應(yīng)分析的方法來研究人口、土地、房?jī)r(jià)和稅收等因素和商品房庫存量之間的關(guān)系。王亞紅和閆珍[9]運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度模型對(duì)河南商品房庫存量影響因素進(jìn)行了研究，結(jié)果表明商品房投資總額與貨幣供應(yīng)量是當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑媪康闹饕绊懸蛩亍８蒂O忙等[lO]運(yùn)用SYS - GMM估計(jì)方法對(duì)人口結(jié)構(gòu)與商品房庫存量之間的關(guān)系進(jìn)行研究，結(jié)果表明人口自然結(jié)構(gòu)對(duì)商品房庫存量的影響要顯著于人口的空間和社會(huì)結(jié)構(gòu)。陳越等[11]利用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)和仿真方法對(duì)我國(guó)商品房庫存量進(jìn)行了模擬與預(yù)測(cè)，認(rèn)為在高房?jī)r(jià)、高土地財(cái)政、高房地產(chǎn)投資的情況下，至2020年我國(guó)商品房庫存量仍將處于不斷上升的趨勢(shì)。

二、我國(guó)商品房庫存量的計(jì)算

我國(guó)商品房庫存量一直以來都是一個(gè)模糊的概念。與眾多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)成熟固定的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，我國(guó)的住房商品化起步時(shí)間較晚，每年新增的商品房面積和商品房銷售面積數(shù)值龐大，商品房庫存量始終是一個(gè)增量，再加上之前年份積累下來的庫存、正在施工中的商品房等，眾多因素使得準(zhǔn)確評(píng)估商品房庫存量成為難題。

從庫存面積角度分析，目前有僅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)房庫存量的狹義庫存量和同時(shí)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)房庫存量與潛在庫存量的廣義庫存量?，F(xiàn)房庫存量即已建成但未售出的商品房面積，許多相關(guān)的研究中都直接用待售面積來表示。商品房待售面積是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積。這是2010年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提出并應(yīng)用于各種統(tǒng)計(jì)年鑒中用以代替原有空置面積的概念。相對(duì)空置面積（某一時(shí)點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無人居住的住房面積）的概念而言，待售面積具有符合我國(guó)商品房庫存量留存狀況、表達(dá)清晰、便于統(tǒng)計(jì)等方面的優(yōu)點(diǎn)。但通過概念也可以看出，待售面積統(tǒng)計(jì)的是已建成房屋的庫存量，是對(duì)現(xiàn)房待售情況進(jìn)行計(jì)算，即“已竣工但未銷售”的現(xiàn)有庫存量。這種方法沒能統(tǒng)計(jì)那些預(yù)售商品房的庫存面積。房屋作為一種商品和普通商品不同，即使是還在建設(shè)中的未完成品也可以用于銷售，真正等到房屋竣工后才進(jìn)行銷售的商品房規(guī)模數(shù)量并不多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)商品房銷售的75%左右主要采用預(yù)售模式，這有利于房地產(chǎn)企業(yè)更早更快地回收資金，縮短商品房的銷售時(shí)間。從廣義角度分析，未進(jìn)入待售環(huán)節(jié)的在建商品房和開發(fā)商持有的待開發(fā)土地也應(yīng)屬于市場(chǎng)庫存。因此，狹義庫存量存在明顯的低估商品房庫存量的情況，它只是商品房庫存量的子集，雖然能夠在一定程度上反映商品房庫存量與變化情況，但不能準(zhǔn)確評(píng)估商品房的實(shí)際庫存量。為了對(duì)商品房庫存量進(jìn)行全面分析，應(yīng)該在計(jì)算商品房庫存量時(shí)在待售面積的基礎(chǔ)上加上“正施工但未預(yù)售”的潛在庫存量，即廣義庫存量。但潛在庫存量在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)信息中沒有對(duì)應(yīng)的指標(biāo)數(shù)據(jù)。本文嘗試用施工面積減去期房銷售面積來衡量潛在庫存量，但這樣計(jì)算出的總庫存量過大。究其原因，可以從相關(guān)概念中找到答案。施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。期房銷售面積是指報(bào)告期內(nèi)已經(jīng)售出的在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋。施工面積不僅包括本期新開工施工面積，同時(shí)也包含了上年開發(fā)跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積，這就形成了重復(fù)計(jì)算，而商品房的預(yù)售面積、售出面積又無法在房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)告或相關(guān)年鑒中找到，因而用累積新開工面積減去累積銷售面積來表示商品房潛在庫存量。這種方法不僅比第一種方法更貼近實(shí)際庫存量，同時(shí)在數(shù)據(jù)的可獲得性上也優(yōu)于第一種計(jì)算方法，全國(guó)或各省市的數(shù)據(jù)均有顯示，亦可用于地區(qū)之間的橫向比較。

從去化周期角度分析，目前主要有對(duì)應(yīng)著狹義庫存量和廣義庫存量的狹義去化周期和廣義去化周期。去化周期就是商品房銷售周期，用當(dāng)年的商品房庫存量與月平均銷售面積之比表示。2017年住建部規(guī)定：對(duì)去化周期在36個(gè)月以上的地區(qū)應(yīng)停止供地;18-36個(gè)月的，要減少供地;6-18個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，在增加供地的同時(shí)還要加快供地節(jié)奏[12]。可以看出，住建部將去化周期的合理范圍規(guī)定在18個(gè)月左右。因此，本文根據(jù)去化周期的長(zhǎng)短來選取較為合理的計(jì)算我國(guó)商品房庫存量的方法。通過計(jì)算可以得出，從狹義去化周期考慮，我國(guó)僅有青海的去化周期大于18個(gè)月，這與現(xiàn)階段我國(guó)商品房去庫存的總體趨勢(shì)不符，說明狹義庫存量低估了商品房庫存量;從廣義去化周期考慮，我國(guó)大部分省市的商品房去化周期大于18個(gè)月，符合商品房庫存高企的情況，這說明廣義去化周期更符合當(dāng)前我國(guó)商品房去庫存的總體趨勢(shì)。

綜上所述，廣義庫存量更加符合我國(guó)商品房庫存量的實(shí)際情況，因而本文應(yīng)用的衡量商品房庫存量的方法為：商品房庫存量=待售面積+累計(jì)新開工面積一累計(jì)銷售面積。

三、我國(guó)商品房庫存量影響因素的選擇

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展變化牽動(dòng)著社會(huì)各界決策的趨勢(shì)走向。相應(yīng)地，來自社會(huì)各界的多方因素也無時(shí)無刻影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，每一次商品房庫存的形成都可能是在眾多因素的共同作用下產(chǎn)生的。作為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，商品房市場(chǎng)具有市場(chǎng)狀況地區(qū)間差異較大、受法律法規(guī)及政府政策影響限制較多、消費(fèi)投資雙重性、供給與需求不平衡、買賣雙方信息不對(duì)稱等多種特征。其中，供給與需求不平衡被認(rèn)為是形成商品房庫存量的直接原因，即當(dāng)商品房產(chǎn)量高于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)發(fā)展和人民正常生活需要時(shí)就會(huì)產(chǎn)生庫存。因此，如何限制房屋過量供給、根據(jù)市場(chǎng)情況形成有效供給，了解市場(chǎng)需求，切實(shí)滿足居民的住房需要就成為了我國(guó)商品房去庫存的方法思路。

市場(chǎng)三要素為人口、購(gòu)買力和購(gòu)買欲望。其中，人口是構(gòu)成市場(chǎng)的最基本要素，其數(shù)量影響了市場(chǎng)的規(guī)模、其構(gòu)成決定了市場(chǎng)需求的類型。在商品房市場(chǎng)中，城鎮(zhèn)人口是需求和消費(fèi)的主體，其數(shù)量及占總?cè)丝诘谋戎胤从沉顺擎?zhèn)的發(fā)展水平，直接決定了商品房的建設(shè)、銷售及剩余庫存量。在我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)初期，城鎮(zhèn)發(fā)展速度很快，但發(fā)展水平很低。2000-2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加超過80%，但包括農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)人口卻只增長(zhǎng)了45%，城鎮(zhèn)化成為了“房地產(chǎn)化”，浪費(fèi)了許多經(jīng)濟(jì)資源。因此，2015年以來我國(guó)不斷推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以人為本，完善戶籍制度，讓上億的農(nóng)民工也能切實(shí)享受城鎮(zhèn)化成果的同時(shí)也拉動(dòng)了商品房的需求。同時(shí)，我國(guó)許多省市也出臺(tái)了各項(xiàng)人才引進(jìn)政策。雖然名義上是為了爭(zhēng)取人才，為城鎮(zhèn)建設(shè)贏得新的活力，但從各種不斷優(yōu)惠的住房政策和不斷寬松的落戶政策上也能看出，這一舉措也是為了增加商品房的需求，緩解城市住房高庫存的壓力。然而僅僅有需求是不夠的，作為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，購(gòu)買力決定了新晉城鎮(zhèn)居民能否將庫存轉(zhuǎn)化為自己的住房。一定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者的可支配收入水平?jīng)Q定了購(gòu)買力水平的高低。因此，切實(shí)有效地提高農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的素質(zhì)、提高城鎮(zhèn)居民可支配收入，讓人民買得起房是商品房去庫存的重要工作，這一點(diǎn)也可以從各地人才政策中高額的住房和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼中得以體現(xiàn)。商品房?jī)r(jià)格作為連接房地產(chǎn)商和購(gòu)房者的紐帶，同時(shí)影響著房地產(chǎn)業(yè)供給與需求兩端。在經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中，價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格決定供求。理論上說當(dāng)市場(chǎng)供過于求時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格往往低于市場(chǎng)價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格，商品房?jī)r(jià)格會(huì)有所下降。然而我國(guó)各省市商品房?jī)r(jià)格近年來卻只增不減，即便是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的三四線城市，在國(guó)家出臺(tái)了一系列抑制商品房?jī)r(jià)格上漲的政策后，商品房?jī)r(jià)格也沒有下降的趨勢(shì)，這一現(xiàn)象的原因和將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的后果也值得探究。

在我國(guó)，商品房市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行不僅只靠市場(chǎng)這只“看不見的手”來操縱，我國(guó)政府也通過出臺(tái)各項(xiàng)宏觀政策在市場(chǎng)出現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，期望市場(chǎng)能夠健康平穩(wěn)地運(yùn)行。隨著經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，調(diào)控的手段也越來越多樣，常見的有調(diào)整貸款利率、調(diào)控稅收、調(diào)整首付比例、限貸限購(gòu)等。同時(shí)考慮到商品房市場(chǎng)狀況地區(qū)間差異較大的特點(diǎn)，我國(guó)政府近期還提出了“因城施策，分類指導(dǎo)”的調(diào)控思路，期望能因地制宜地切實(shí)改變各省市的商品房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況。然而政策這一因素?zé)o法量化，再加上其調(diào)控方向與力度的多變性、影響的滯后性、地區(qū)間的差異性，很難將其融人到商品房庫存量的分析中去。從我國(guó)商品房供需流程上考慮，房地產(chǎn)企業(yè)需要從政府手中獲得土地的使用權(quán)，才能在購(gòu)得土地上建造商品房賣給消費(fèi)者，購(gòu)置土地的費(fèi)用是其開發(fā)成本中最為重要的組成部分，進(jìn)而影響到其銷售價(jià)格、銷售對(duì)象和銷售手段。而土地出讓收入作為地方政府最為主要的財(cái)政收入之一，能否科學(xué)制定土地價(jià)格將直接影響地方經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。因此，結(jié)合上述分析本文選擇以下指標(biāo)作為商品房庫存量影響因素：

第一，商品房?jī)r(jià)格。商品房?jī)r(jià)格是同時(shí)影響商品房供求雙方的重要屬性。當(dāng)只將房屋視為商品考慮時(shí)，商品房?jī)r(jià)格的上漲會(huì)阻礙居民購(gòu)房，商品房庫存量會(huì)增加;當(dāng)只將房屋視為投資品考慮時(shí)，“買漲不買跌”的思想會(huì)讓投資者在商品房?jī)r(jià)格上漲時(shí)購(gòu)買房屋，商品房庫存量會(huì)減少。事實(shí)上商品房既有商品屬性又有投資品屬性，商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)具體會(huì)對(duì)商品房庫存量產(chǎn)生怎樣的影響值得探究。

第二，土地價(jià)格。與國(guó)外不同，我國(guó)城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，企業(yè)或個(gè)人要通過招拍掛的形式爭(zhēng)取土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)的出讓收入則成為了各地地方財(cái)政的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)置土地時(shí)所消耗的費(fèi)用都屬于其開發(fā)成本，最終會(huì)影響商品房?jī)r(jià)格。我國(guó)商品房的供給側(cè)主要是政府和房地產(chǎn)企業(yè)，土地價(jià)格作為聯(lián)系二者的因素，在供給側(cè)改革的背景下應(yīng)作為商品房庫存量影響因素。

第三，城鎮(zhèn)居民可支配收入。居民的收入決定了居民的購(gòu)買力，當(dāng)前我國(guó)居民收入的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)比不上商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)速度，這種情況降低了商品房的有效需求，很有可能是造成商品房庫存高企的原因，有必要將居民收入考慮為商品房庫存量的影響因素。商品房的交易對(duì)象主要為城鎮(zhèn)居民，因而選用城鎮(zhèn)居民可支配收入作為商品房庫存量影響因素。

四、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來源與研究區(qū)域劃分

結(jié)合“因城施策，分類指導(dǎo)”思想，本文將我國(guó)劃分為東、中、西部三部分進(jìn)行商品房庫存量影響因素的分析。東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個(gè)省市;中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個(gè)省市;西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個(gè)省市。此劃分方法與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2017年1月公布的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況報(bào)告中對(duì)我國(guó)東、中、西部的劃分方法一致。選取31個(gè)省市2004-2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)，將商品房庫存量作為被解釋變量，商品房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格、城鎮(zhèn)居民可支配收入等作為影響因素，分別對(duì)我國(guó)東、中、西部地區(qū)商品房庫存量的影響因素進(jìn)行分析。其中，商品房?jī)r(jià)格用商品房平均銷售價(jià)格表示：土地價(jià)格用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積與土地購(gòu)置費(fèi)用之比表示。數(shù)據(jù)來源于2004-2016年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。

（二）基于面板數(shù)據(jù)模型的我國(guó)商品房庫存量分析

通過面板數(shù)據(jù)建立得到的模型即面板數(shù)據(jù)模型[13] -[14]，其一般形式可以表示成：

本文將我國(guó)31個(gè)省市分為東、中、西部三部分，以各省市商品房庫存量、商品房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格與城鎮(zhèn)居民可支配收入的相關(guān)數(shù)據(jù)分別進(jìn)行堆積，形成東、中、西部的三組面板數(shù)據(jù)，通過面板數(shù)據(jù)模型來進(jìn)行商品房庫存量與其影響因素關(guān)系的分析。在分析過程中，商品房庫存量記為KC、商品房?jī)r(jià)格記為FJ、土地價(jià)格記為DJ、城鎮(zhèn)居民可支配收入記為JM。

1.原始數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)

對(duì)原始數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)，分別記為InKC、InFJ、InDJ、InjM。這樣做具有在不改變?cè)袛?shù)據(jù)相對(duì)關(guān)系的前提下增加數(shù)據(jù)平穩(wěn)性、削弱模型共線性、異方差性，易于研究自變量和因變量之間的彈性關(guān)系。

設(shè)面板數(shù)據(jù)模型為：

其中，i、t表示第i個(gè)省市在第t年的相關(guān)數(shù)據(jù);β1、β2、β3分別表示商品房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格、城鎮(zhèn)居民可支配收入與商品房庫存量的相關(guān)系數(shù);ε_it，表示隨機(jī)干擾項(xiàng)，隨著地區(qū)和時(shí)間的不同而發(fā)生變動(dòng)。

2.面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)

建立面板數(shù)據(jù)模型首先要對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。如果對(duì)非平穩(wěn)時(shí)間序列進(jìn)行回歸分析則可能產(chǎn)生偽回歸現(xiàn)象，得出錯(cuò)誤的結(jié)論。檢驗(yàn)時(shí)間序列是否平穩(wěn)即檢驗(yàn)序列是否存在單位根，存在單位根就是非平穩(wěn)時(shí)間序列，反之則證明序列是平穩(wěn)的。如果序列是非平穩(wěn)的，則需對(duì)序列進(jìn)行一階差分后再進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，如果仍不平穩(wěn)則對(duì)序列進(jìn)行二階差分，以此類推，直到數(shù)據(jù)平穩(wěn)為止[15]。Eviews軟件提供了LLC、IPS、ADF-Fisher、PP - Fisher四種單位根檢驗(yàn)方法，檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。由表1可知，各變量的原始數(shù)據(jù)均存在單位根，為非平穩(wěn)序列。在經(jīng)過一階差分后都成為平穩(wěn)序列，即所有檢驗(yàn)變量為同階單整，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

3.面板數(shù)據(jù)的協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)是分析變量之間是否具有長(zhǎng)期均衡關(guān)系的方法。所謂的協(xié)整是指兩個(gè)或多個(gè)非平穩(wěn)的變量序列，其某個(gè)線性組合后的序列呈平穩(wěn)性，這些變量序列間是具有協(xié)整關(guān)系的。本文采用Eviews軟件提供的Pedroni和Kao兩種方法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，由檢驗(yàn)結(jié)果可知，我國(guó)東、中、西部地區(qū)的商品房庫存量與商品房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格、城鎮(zhèn)居民可支配收入之間存在協(xié)整關(guān)系，這說明各變量之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，在此基礎(chǔ)上對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，所得的回歸結(jié)果是較為可靠的。

4.面板數(shù)據(jù)回歸

在對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析之前首先要確定面板數(shù)據(jù)模型的類型，具體方法為：首先通過約束檢驗(yàn)（F檢驗(yàn)）來檢驗(yàn)?zāi)Ｐ褪欠翊嬖谛?yīng)，若不存在效應(yīng)則選擇混合模型，若存在效應(yīng)則運(yùn)用Hausman檢驗(yàn)來確定模型為固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型。

在Eviews中可以通過redundant fixed effects功能對(duì)各地區(qū)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行約束檢驗(yàn)，由檢驗(yàn)結(jié)果可知，東、中、西部地區(qū)的面板數(shù)據(jù)模型均存在效應(yīng)，可以排除混合模型，接下來通過Hausman檢驗(yàn)來選擇固定效應(yīng)模型或隨機(jī)效應(yīng)模型。由檢驗(yàn)結(jié)果可知，東部地區(qū)在1%的顯著性水平下拒絕了隨機(jī)效應(yīng)的原假設(shè)，應(yīng)建立固定效應(yīng)模型：而中部地區(qū)和西部地區(qū)沒有拒絕原假設(shè)，應(yīng)建立隨機(jī)效應(yīng)模型，從而可以選擇對(duì)應(yīng)模型進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸，由結(jié)果可知，我國(guó)東部地區(qū)商品房庫存量最主要的影響因素是城鎮(zhèn)居民可支配收入，回歸系數(shù)為1. 5551，二者呈顯著正相關(guān)關(guān)系。東部地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格、土地價(jià)格同樣與商品房庫存量呈正相關(guān)關(guān)系，但不顯著。我國(guó)中部地區(qū)商品房庫存量最主要的影響因素是商品房?jī)r(jià)格，回歸系數(shù)為-1. 8017，二者呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。中部地區(qū)的土地價(jià)格、居民可支配收入與商品房庫存量呈正相關(guān)關(guān)系，但不顯著。我國(guó)西部地區(qū)商品房庫存量最主要的影響因素是城鎮(zhèn)居民可支配收入，回歸系數(shù)為-2. 3414.二者呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。西部地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格與商品房庫存量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，土地價(jià)格與商品房庫存量呈正相關(guān)關(guān)系，但都不顯著。

五、結(jié)論與建議

我國(guó)東部地區(qū)對(duì)商品房庫存量影響最大的因素是城鎮(zhèn)居民可支配收入，即當(dāng)城鎮(zhèn)居民收入提高時(shí)，商品房庫存量有增加的趨勢(shì)。這是因?yàn)槲覈?guó)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平較高，人口密集，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，購(gòu)買能力較強(qiáng)，我國(guó)的一二線城市多分布于此。城鎮(zhèn)居民除去衣食行、教育等生活必須的開銷外，有更多的可支配收入用于投資，但因?yàn)橥顿Y渠道單一，更多人便進(jìn)行房地產(chǎn)投資或者改善居住條件。外來人口眾多，商品房?jī)r(jià)格普遍較高，投資房產(chǎn)短期內(nèi)可通過出租賺取租金，長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮可以在商品房?jī)r(jià)格上漲后轉(zhuǎn)讓賺取差額，是一種比存款利息收益高，比股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小的理想投資理財(cái)方式。從開發(fā)商角度而言，充足人口、高位房?jī)r(jià)和旺盛購(gòu)買力形成較強(qiáng)勁的剛性需求，房地產(chǎn)企業(yè)不惜高地價(jià)開發(fā)，不斷增加商品房的供給，因而土地價(jià)格對(duì)這里的商品房庫存量影響不大。另外，東部地區(qū)的外來人口多為青壯年勞動(dòng)力，短期他們主要是通過租房或工作單位公寓解決住宿問題，長(zhǎng)期他們有很強(qiáng)的購(gòu)買潛力，以解決配偶和子女團(tuán)聚上學(xué)等問題。但其相對(duì)乏力的購(gòu)買力不足以消化東部地區(qū)不斷增加的商品房供給。一旦商品房?jī)r(jià)格能夠下降，這部分人愿意購(gòu)買商品房。因此，東部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格與商品房庫存量呈正相關(guān)，即當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，商品房庫存量增加;商品房?jī)r(jià)格下降時(shí)，商品房庫存量減少。

我國(guó)中部地區(qū)對(duì)商品房庫存量影響最大的因素是商品房?jī)r(jià)格，即當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，商品房庫存量有下降趨勢(shì)。中部地區(qū)多為三四線城市，去庫存政策放寬了購(gòu)房條件，棚改貨幣化刺激了購(gòu)房需求，一二線城市受到嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控和限購(gòu)限售政策影響，其投資與需求也開始溢出并流向周邊的三四線城市。這些因素都使得近幾年中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火熱，商品房?jī)r(jià)格迅速上升，財(cái)富效應(yīng)讓更多的人購(gòu)買商品房，進(jìn)一步加快了庫存的去化。中部地區(qū)的土地價(jià)格和城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)商品房庫存量具有一定的正向影響，但影響程度較小。

我國(guó)西部地區(qū)對(duì)商品房庫存量影響最大的因素是城鎮(zhèn)居民可支配收入，與東部地區(qū)不同，西部地區(qū)居民收入的提高有助于商品房庫存量的下降。這是因?yàn)槲鞑康貐^(qū)除重慶、四川外其他省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民收入水平相對(duì)較低，購(gòu)買能力不足是阻礙居民購(gòu)房以及商品房庫存量增加的主導(dǎo)因素。但是，西部地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格與商品房庫存量也呈反向關(guān)系，這說明西部地區(qū)在居民購(gòu)買能力不足的情況下，依然存在投資性購(gòu)房的行為，本文推測(cè)這些購(gòu)房者多為外地投資者。目前，西部地區(qū)許多省市的城市建設(shè)還在進(jìn)行之中，不斷擴(kuò)張的城市面積帶動(dòng)了商品房的開發(fā)與建設(shè)，但僅靠投資性購(gòu)房不足以消化大量的商品房庫存。

結(jié)合分析所得的結(jié)論，本文為我國(guó)商品房去庫存工作提出以下建議：

第一，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，減少經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎已經(jīng)帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了近二十年的時(shí)間，如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新常態(tài)，傳統(tǒng)的調(diào)控手段已無法轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行趨勢(shì)，此時(shí)仍然依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的做法是不利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的。因此，地方政府應(yīng)減少財(cái)政收入對(duì)土地出讓收入的依賴，支持鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行自主創(chuàng)業(yè)，重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，培養(yǎng)屬于自己的新型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這相當(dāng)于為自己增加了新的稅收來源。地方政府不再依賴土地財(cái)政收入，有利于更科學(xué)合理地制定土地價(jià)格，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的建造成本，從而使商品房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn);自主創(chuàng)業(yè)成功的居民購(gòu)買能力強(qiáng)，不會(huì)依賴于通過投資性購(gòu)房來獲取個(gè)人財(cái)富，炒房現(xiàn)象減少;良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境、穩(wěn)定的住房?jī)r(jià)格，會(huì)不斷地吸引人口集聚，增加住房需求，如此形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)，也會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

第二，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，落實(shí)三四線城市的戶籍制度改革。三四線城市是我國(guó)去庫存工作的主要地區(qū)，其商品房庫存量高的普遍原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供過于求。一方面，三四線城市的城區(qū)依然在擴(kuò)張與建設(shè)中，圈地蓋樓不斷增加著商品房的供給。另一方面，許多三四線城市的居民傾向于去一二線城市尋求更好的就業(yè)與發(fā)展機(jī)會(huì)，購(gòu)房需求不斷流失，我國(guó)東北地區(qū)就是這種情況的實(shí)例。城鎮(zhèn)化與市民化進(jìn)度不匹配是我國(guó)各地城鎮(zhèn)化初期都要面臨的問題，而戶籍問題是將大量農(nóng)民擋在城鎮(zhèn)化成果之外的主要障礙之一。因此，三四線城市應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化、嚴(yán)格控制供地規(guī)模，減少供給;落實(shí)戶籍管理制度改革、鼓勵(lì)幫助當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，同時(shí)為返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的居民提供鼓勵(lì)政策，擴(kuò)大需求，從而盡快緩解較為嚴(yán)重的商品房庫存問題。

第三，穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格應(yīng)是全國(guó)范圍內(nèi)的政策方向，不應(yīng)只局限于一二線城市?！耙欢€城市穩(wěn)房?jī)r(jià)，三四線城市去庫存”是我國(guó)商品房去庫存工作的總體思路，目的是因城施策，因地制宜地解決不同省市的房地產(chǎn)問題。盡管數(shù)據(jù)顯示三四線城市在去庫存工作中具有重大貢獻(xiàn)，但寬松的購(gòu)房與貸款政策也為這里的投資性購(gòu)房者提供了機(jī)會(huì)，他們消化了一部分庫存。同時(shí)，與去庫存工作同期展開的棚改貨幣化工作也集中在三四線城市進(jìn)行，拆遷居民用政府發(fā)放的拆遷款去化了大部分商品房庫存。迅速增加的需求使得三四線城市的商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，這讓投資性購(gòu)房者獲益，卻增加了出于居住目的的購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。只有穩(wěn)定的商品房?jī)r(jià)格才能讓居民安心買房，讓投資者無利可圖。因此，穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格應(yīng)該是全國(guó)商品房市場(chǎng)的調(diào)控方向，否則當(dāng)三四線城市去庫存工作結(jié)束后，靠拆遷居民拉動(dòng)的需求、高額的商品房?jī)r(jià)格、原棚改區(qū)新建完工的商品房庫存將成為新的商品房市場(chǎng)難題。

第四，發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，推進(jìn)租購(gòu)并舉，切實(shí)解決居民的住房問題。租購(gòu)并舉在十九大會(huì)議之后被定為我國(guó)住房制度改革的主導(dǎo)方向。目前我國(guó)的租金收益率偏低，只有不到2%，而發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)的租金收益率為6% -7%。偏低的租金收益率會(huì)為提供租售房屋企業(yè)增加資金回籠的負(fù)擔(dān)，不利于將大量資金吸引到租售房屋之中。為了在切實(shí)保證提供租售房屋企業(yè)利益的同時(shí)又要維持租房?jī)r(jià)格不像購(gòu)房?jī)r(jià)格一樣上漲，各地政府應(yīng)降低租售房屋土地價(jià)格、降低租售房屋企收入成本;搭建住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，增加信息公開透明度;規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)秩序，保護(hù)供租雙方合法權(quán)益;穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格，使居民不會(huì)為了房屋的不斷增值而放棄租房。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張翼，房地產(chǎn)實(shí)際庫存測(cè)算方法的比較與優(yōu)化——基于東部地區(qū)某三線城市數(shù)據(jù)[J].金融縱橫，2016，（5）：62-68.

[2] 上海易居房地產(chǎn)研究院，當(dāng)前全國(guó)商品房庫存規(guī)模與庫存壓力測(cè)算[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2016，（22）：26-30.

[3]徐思超，朱道林，李曉亮，等，城市商品房庫存界定及其去化周期研究——以長(zhǎng)三角城市為例[J].中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)，2017，（7）：60-64.

[4] 張泓銘，房地產(chǎn)庫存的計(jì)算方法及2015年底庫存數(shù)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2016，（13）：54-55.

[5] 張媛媛，我國(guó)人口及土地城市化對(duì)房地產(chǎn)存量的影響研究[D].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2016. 19-29.

[6] 張協(xié)奎，鄔思怡，我國(guó)利率波動(dòng)對(duì)商品住宅庫存影響的動(dòng)態(tài)研究——基于供給側(cè)改革下房地產(chǎn)去庫存的分析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2016，（11）：110 -113.

[7] 閆瑋勝，我國(guó)房地產(chǎn)庫存及其影響因素實(shí)證分析[D].南昌：南昌大學(xué)碩士學(xué)位論文，2017. 21-27.

[8] 陳虹，李超，我國(guó)房地產(chǎn)庫存影響因素的實(shí)證研究[J].西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2017，（4）：94-99.

[9] 王亞紅，閆珍，河南省商品房庫存影響因素及化解策略分析[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017，（20）：46-47，49.

[10] 傅貽忙，周建軍，周穎，人口結(jié)構(gòu)變遷對(duì)房地產(chǎn)庫存的影響研究——基于SYS-GMM估計(jì)方法的區(qū)域差異分析[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2019，（2）：87-94.

[11] 陳越，周志儀，閆瑋勝，等，基于SD的房地產(chǎn)庫存模型及其仿真[J].南昌大學(xué)學(xué)報(bào)（理科版），2017，（5）：437-442.

[12] 程銘，鄭慧媛，石立山，等，住宅用地供應(yīng)影響因素分析——以沈陽市為例[J].國(guó)土資源，2017，（11）：46-48.

[13] 陳海燕，面板數(shù)據(jù)模型的檢驗(yàn)方法研究[D].天津：天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2010. 13-17.

[14] 王津港，動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型估計(jì)及其內(nèi)生結(jié)構(gòu)突變檢驗(yàn)理論與應(yīng)用[D].武漢：華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文，2009. 14.

[15]左秀霞，單位根檢驗(yàn)的理論及應(yīng)用研究[D].武漢：華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文.2012. 60.

（責(zé)任編輯：尚培培）