探討如何做好房地產(chǎn)收入的確認(rèn)工作

杭州市城建開發(fā)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到多種因素影響，比如政策、市場和資金等問題，這些因素對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有重要作用，針對房地產(chǎn)開發(fā)中遇到的收入確認(rèn)問題，需要從多個方面進(jìn)行核算管理?；诖耍P者展開研究分析，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及會計核算進(jìn)行研究，并對房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的五種情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，然后結(jié)合特殊情況下的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)進(jìn)行闡述，希望對新形勢下房地產(chǎn)收入確認(rèn)起到相關(guān)指導(dǎo)作用。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及會計核算

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為市場上較為重要的產(chǎn)業(yè)，國家針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的扶持力度越來越大，整個房地產(chǎn)管理的規(guī)則也越來越規(guī)范，針對房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行進(jìn)一步管理，尤其是針對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中遇到的政策、市場和資金等問題，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有重要作用，在房地產(chǎn)建設(shè)中都會遇到會計核算的問題，所以針對房地產(chǎn)行業(yè)會計管理，需要從多個方面進(jìn)行核算管理。

新的會計準(zhǔn)則對收入確認(rèn)進(jìn)行了新的規(guī)定，企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認(rèn)收入，但同時需要滿足以下條件：

(一)合同各方已批準(zhǔn)該合同并承諾將履行各自義務(wù)；

(二)該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓商品或提供勞務(wù)相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)；

(三)該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的支付條款；

(四)該合同具有商業(yè)實質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來現(xiàn)金流量的風(fēng)險、時間分布或金額；

(五)企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對價很可能收回。

以上闡述的是收入確認(rèn)的定義和條件。在整個房地產(chǎn)行業(yè)方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模大，建設(shè)周期也比較長，而且在進(jìn)行產(chǎn)品銷售中涉及到的產(chǎn)品驗收和產(chǎn)品交付及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序較為復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的銷售后續(xù)服務(wù)工作與其他行業(yè)之間有較為明顯的特點。所以房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)需要會計人員綜合掌握多種方面，按照傳統(tǒng)的收入確認(rèn)準(zhǔn)則不易準(zhǔn)確的確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)收入。

二、房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的五種情況

(一)傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)收入確認(rèn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模大，建設(shè)周期也比較長，而且在進(jìn)行產(chǎn)品銷售中涉及到的產(chǎn)品驗收和產(chǎn)品交付及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序較為復(fù)雜，針對房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，很多房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合會計政策對房地產(chǎn)行業(yè)予以收入確認(rèn)多數(shù)是采用的是房地產(chǎn)已經(jīng)竣工并且是按照標(biāo)準(zhǔn)程序進(jìn)行審核驗收，且發(fā)放入住通知書，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的企業(yè)與買受人已經(jīng)簽訂《商品房買賣合同》、收取房款且已經(jīng)出具發(fā)票，從而能夠確定房地產(chǎn)銷售收入。這是較為通用的房地產(chǎn)收入確認(rèn)的方式。以上的收入確認(rèn)方式看起來較為正確，但實際上流程不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不符合房地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險和報酬實質(zhì)轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。因為房地產(chǎn)行業(yè)中，如果開發(fā)商的出售房屋延期交付或者出現(xiàn)面積誤差比值超過3%，主體結(jié)構(gòu)不合格等情況，買受方，可以單方面解除合同，對之前的房地產(chǎn)收入確認(rèn)產(chǎn)生影響。

(二)準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)

針對房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，需要從會計上對收入進(jìn)行執(zhí)行確認(rèn)，而且在法律法規(guī)上也需要遵照其中的準(zhǔn)則，筆者結(jié)合多方資料展開調(diào)查，在基本準(zhǔn)則確認(rèn)的基礎(chǔ)上，從謹(jǐn)慎的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)工作進(jìn)行重新定義，希望供大家參考：

1.房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的工程已經(jīng)竣工并且通過合格驗收。政府部門對開發(fā)項目工程進(jìn)行核驗，工程項目取得政府部門發(fā)放的竣工備案表。

2.開發(fā)工程的銷售面積與合同約定中相符合。一般來說，房產(chǎn)實際銷售面積與合同規(guī)定的面積存在一定差異，需要取得政府測部門的測繪面積表，并且按照實際測繪面積進(jìn)行價格計算。

3.房屋交付手續(xù)已經(jīng)完成，而且買受方出具交房確認(rèn)單，并且無異議。一般來說，開發(fā)商的企業(yè)在進(jìn)行房屋交付中可能會由于買受方的原因?qū)е聸]有進(jìn)行正常的房屋交付，這就需要對業(yè)主進(jìn)行通知和送達(dá)，首先可以采取報紙公告，然后保存報紙原價。另外進(jìn)行郵遞，保留郵遞底單或郵局回執(zhí)。進(jìn)行電話或傳真通知，應(yīng)該保留記錄。只有當(dāng)以上步驟完成后，整個房產(chǎn)收入確認(rèn)才算完成。

4.房屋買賣過程中，客戶的錢款交付有多種形式。對于客戶采取一次性全額交情房款的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在收取錢款后出具錢款憑據(jù)，然后辦理房屋交接手續(xù)，并進(jìn)行收入確認(rèn)。另外采取按揭付款的方式，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)要在實際首付款到賬或者是銀行按揭錢款到賬時，進(jìn)行房地產(chǎn)收入確認(rèn)。

5.成本能夠可靠的計量。工程項目的工程竣工后，要對成本進(jìn)行可靠計量，這就要求對工程進(jìn)行準(zhǔn)確估計，然后結(jié)合工程量進(jìn)行成本計算。

上面所講述的收入確認(rèn)原則適用于房地產(chǎn)銷售的一般情形，當(dāng)開發(fā)商依照程序進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及相關(guān)程序完成后，并將所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方，企業(yè)的銷售收入確認(rèn)可以進(jìn)行。

三、特殊情況下的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)

房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，按照傳統(tǒng)形式上的收入確認(rèn)需要依照所有權(quán)轉(zhuǎn)移之后，風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移后進(jìn)行收入確認(rèn)，在遵照以上準(zhǔn)則確認(rèn)時，要對每項業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，然后結(jié)合實際情況進(jìn)行分析，確保收入確認(rèn)工作有序進(jìn)行。當(dāng)然，往往存在一些情況導(dǎo)致風(fēng)險和報酬沒有進(jìn)行有效轉(zhuǎn)移。

(一)合同存在重大不確定因素，市場上房地產(chǎn)經(jīng)營效益不好，房地產(chǎn)開發(fā)商為了回籠資金，采取多種錢款收取方式進(jìn)行房款收取，確保買方效益。約定到一定條件下買方有退房的權(quán)利，比如在進(jìn)行房產(chǎn)銷售中，開發(fā)商進(jìn)行市場跌價賠償措施，或者買方有權(quán)獲得損失賠償，這種方式，導(dǎo)致收入確認(rèn)工作出現(xiàn)一定的不確定性，這要求企業(yè)需要在不確定性因素消除后進(jìn)行收入確認(rèn)。

(二)房地產(chǎn)銷售后，開發(fā)商仍然有向房屋進(jìn)行管理涉及的因素，比如房屋銷售過程中，與買方簽署一定附帶協(xié)議，承諾一定時期內(nèi)的既定報酬，針對這樣的情況，要對交易實質(zhì)進(jìn)行分析，確保企業(yè)這是銷售行為還是融資及利潤獲取行為，以便后續(xù)更好的進(jìn)行房產(chǎn)收入確認(rèn)工作。

四、結(jié)語

總體來說，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速進(jìn)步和發(fā)展，但在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，容易受到多種因素影響，比如政策、市場和資金等問題，這些因素對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有重要作用，針對房地產(chǎn)開發(fā)中遇到的收入確認(rèn)問題，需要從多個方面進(jìn)行核算管理。首先應(yīng)把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及會計核算問題，系統(tǒng)研究房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的五種情況，同時要考慮到特殊情況下的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)情況，只有科學(xué)把握這些因素和情況，才能夠更好的做好新形勢下房地產(chǎn)收入確認(rèn)工作，提高企業(yè)管理質(zhì)量和效果。