對(duì)養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展思考

武小嵐

中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求將迅速增長(zhǎng)，在相關(guān)經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的”雙贏”。在當(dāng)前住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷的情況下，我國(guó)的養(yǎng)老房地產(chǎn)出現(xiàn)了民營(yíng)、外企、國(guó)企以及保險(xiǎn)業(yè)的蜂擁而入同質(zhì)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。因此，必須盡早防范這種畸形發(fā)展，從發(fā)展戰(zhàn)略角度探討如何抓住市場(chǎng)、資源、能力、關(guān)系四個(gè)關(guān)鍵要素，促進(jìn)其健康有序、可持續(xù)發(fā)展。

市場(chǎng)定位及有效需求與供給

市場(chǎng)定位關(guān)鍵是客戶價(jià)值定位。不同的養(yǎng)老房地產(chǎn)，應(yīng)以客戶至上的價(jià)值細(xì)分所服務(wù)的客戶群，為哪個(gè)細(xì)分的客戶群服務(wù)，就提供哪個(gè)客戶群需要的產(chǎn)品及服務(wù)，以達(dá)到有效需求與有效供給匹配。這樣，才能有效防止養(yǎng)老房地產(chǎn)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)生泡沫及畸形發(fā)展。

從戰(zhàn)略定位角度，對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)、住宅地產(chǎn)及開發(fā)運(yùn)營(yíng)作好戰(zhàn)略定位，并做好項(xiàng)目客戶群定位、產(chǎn)品功能與設(shè)施定位，項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作模式定位、項(xiàng)目形象與特色定位等。

實(shí)行顧客價(jià)值至上導(dǎo)向戰(zhàn)略。這既是國(guó)家民生工程.公益價(jià)值的體現(xiàn)，也是企業(yè)獲得顧客、占領(lǐng)市場(chǎng)的根本。它是超越成本，利益的不可以簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)計(jì)量的高層次戰(zhàn)略。住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)格高，房屋空置率高與居民住房嚴(yán)重不足的矛盾，住房供給結(jié)構(gòu)不合理與居民承受能力低的矛盾等，養(yǎng)老房地產(chǎn)應(yīng)引以為鑒。應(yīng)加強(qiáng)顧客需求調(diào)查與分析，以新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量服務(wù)承諾，把滿足顧客需求放在第一位，在正確定位基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)有效供給與有效需求動(dòng)態(tài)平衡。

資源的獲取整合與有效利用土地、資金，人力、智力資源是養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

其一，做好土地獲取的規(guī)劃、計(jì)劃的制訂及實(shí)施。土地資源獲取.整合，可通過(guò)公開市場(chǎng)、租賃或合作入股方式，也可政企共同運(yùn)作，與地方政府宜居生態(tài)、養(yǎng)生、旅游城市建設(shè)規(guī)劃或老城區(qū)工業(yè)改造等結(jié)合，將養(yǎng)老房地產(chǎn)納入地區(qū)城市及生態(tài)發(fā)展規(guī)劃。

其二，多種方式的融資獲取與整合。融資方式由銀行主導(dǎo)型向多元組合型轉(zhuǎn)變，除銀行貸款以外，還可選擇試行房地產(chǎn)投資信托基金、企業(yè)債券、股權(quán)融資、私募基金、海外基金等。相應(yīng)的投資者不僅有機(jī)構(gòu)投資者，如保險(xiǎn)公司、信托公司、基金公司.投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、銀行及其他金融機(jī)構(gòu)。還有個(gè)人投資者，即通過(guò)養(yǎng)老房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品吸收居民個(gè)人資金。

其三，人力智力資源的獲取與整合。養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)及其養(yǎng)老服務(wù)的人力智力資源涉及到投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)多個(gè)領(lǐng)域，要制定人力資源隊(duì)伍建設(shè)規(guī)劃.分階段實(shí)施。采取培養(yǎng)、引進(jìn)、柔性共享三結(jié)合的方式，進(jìn)行人力資源的獲取、整合與有效利用。如醫(yī)療、護(hù)理人員一方面可以培養(yǎng)、引進(jìn)配套的全科醫(yī)生和護(hù)理骨干;另一方面可與相應(yīng)三甲醫(yī)院專業(yè)人才、專家進(jìn)行柔性共享，以為我所用、滿足需要為原則。

其四，加強(qiáng)土地，資金、人力智力三種資源的優(yōu)化配置及有效利用。傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)嫁接新興養(yǎng)老房地產(chǎn)及管理服務(wù)，要通過(guò)合作共享等方式，提高資源的利用效率和效益。

能力培育與創(chuàng)新

養(yǎng)老房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的成敗及成養(yǎng)老房地產(chǎn)的投資.開發(fā).運(yùn)營(yíng)的成敗及成效高低，關(guān)鍵取決于領(lǐng)導(dǎo)層的決策能力、開發(fā)運(yùn)營(yíng)層的組合運(yùn)營(yíng)及盈利能力，特別是企業(yè)改革創(chuàng)新能力。

其一，提高管理層經(jīng)營(yíng)管理水平。養(yǎng)老房地產(chǎn)及養(yǎng)老服務(wù)是新課題，應(yīng)建立智能化、高標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)體系，才能適應(yīng)養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)的需要。這對(duì)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)導(dǎo)層的經(jīng)營(yíng)管理水平要求高，對(duì)其是新的考驗(yàn)。一方面，必須重視自身的學(xué)習(xí)培訓(xùn)與實(shí)踐探索，總結(jié)提高。另一方面，企業(yè)應(yīng)以“點(diǎn)子評(píng)獎(jiǎng)”活動(dòng)，引導(dǎo)員工為企業(yè)提高開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平獻(xiàn)計(jì)謀，管理模式由事務(wù)操作型向價(jià)值鏈型轉(zhuǎn)變，并由職責(zé)明確的組織機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化與人性化相結(jié)合進(jìn)行運(yùn)作。

其二，加強(qiáng)員工執(zhí)行力的培育。企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、任務(wù)只有分解到下屬不同單位，才能在推行中落實(shí)。根據(jù)崗位需要，組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。下屬單位根據(jù)具體目標(biāo)、任務(wù)及崗位職責(zé)，層層抓落實(shí)。從組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé).流程優(yōu)化、業(yè)務(wù)控制、績(jī)效薪酬管理到企業(yè)文化，形成培育員工執(zhí)行力的環(huán)境與條件。

其三，提高創(chuàng)新能力。我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)及服務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，不能只照搬照套現(xiàn)有模式，必須不斷改革創(chuàng)新。在學(xué)習(xí)吸收國(guó)內(nèi)、國(guó)外先進(jìn)案例的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際，不斷進(jìn)行新的商業(yè)運(yùn)作模式創(chuàng)新，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化在創(chuàng)新中推出與發(fā)展。養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)要實(shí)現(xiàn)正確定位，就需推行差異化特色發(fā)展戰(zhàn)略。包括區(qū)位錯(cuò)位、顧客群體主體差異，品牌質(zhì)量差異，防止同城市、同地區(qū)因同質(zhì)化而出現(xiàn)供過(guò)于求及供給結(jié)構(gòu)失衡發(fā)生，這就必須做好市場(chǎng)細(xì)分而且要錯(cuò)位。通過(guò)創(chuàng)新，創(chuàng)建各自不同的品牌.特色，滿足不同顧客群體需求，使之在改革創(chuàng)新中健康、持續(xù)發(fā)展。

利益關(guān)系及共生共長(zhǎng)

養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)涉及多種相關(guān)利益者的關(guān)系，既包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)價(jià)值鏈協(xié)同合作關(guān)系，企業(yè)股東，投資者、管理者、員工的投入與回報(bào)及團(tuán)結(jié)和諧關(guān)系，也包括外部與政府的政策扶持關(guān)系、合作伙伴關(guān)系、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控關(guān)系等。作為新興產(chǎn)業(yè)，不僅應(yīng)使內(nèi)部關(guān)系具有向心力，更要處理好外部關(guān)系，防止出現(xiàn)互損互斥現(xiàn)象發(fā)生，構(gòu)建共生共長(zhǎng)的成長(zhǎng)環(huán)境。

其一.搞好企業(yè)與政府部門關(guān)系。爭(zhēng)取政府發(fā)展老年事業(yè)的已有政策的執(zhí)行、落實(shí)到位;對(duì)尚需試點(diǎn)的政策，積極爭(zhēng)取改革試點(diǎn);對(duì)尚不明確的政策，通過(guò)調(diào)查研究，如實(shí)反映情況，提出建議。在政府發(fā)展公益性老年事業(yè)的大框架下，爭(zhēng)取政府的政策扶持和政府部門的具體支持。其二，建立產(chǎn)，金、融互利互惠關(guān)系?！敖?、銀、老”結(jié)合建立戰(zhàn)略聯(lián)盟或金融集團(tuán)。共同運(yùn)作養(yǎng)老金融產(chǎn)品。實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、金融業(yè)資源整合，提高社會(huì)整體效益。

其三，形成競(jìng)爭(zhēng)合作提升的合作伙伴關(guān)系。包括競(jìng)爭(zhēng)合作伙伴，非競(jìng)爭(zhēng)合作伙伴及新業(yè)務(wù)合資關(guān)系。不僅要處理好投資.開發(fā)，運(yùn)營(yíng)的合作關(guān)系，還要處理好與醫(yī)院、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)合作關(guān)系，產(chǎn)、商結(jié)合運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老設(shè)備產(chǎn)品與服務(wù)的關(guān)系，異地養(yǎng)老養(yǎng)生合作伙伴關(guān)系，跨部門跨地區(qū)連鎖一站式服務(wù)。這樣既方便了顧客，又使養(yǎng)老房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)拓展了空間，提升盈利增值，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙向提高。