“房住不炒”背景下房地產(chǎn)市場限購政策的思考

康岸華

【摘要】為穩(wěn)定過熱的房地產(chǎn)市場、保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，以及貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念，西安市2019年6月20日頒布了比肩一線城市的嚴(yán)苛限購政策。本文將對(duì)本次政策作一簡短解讀，用數(shù)據(jù)說明“620”新政對(duì)西安市房地產(chǎn)市場的一些影響，粗淺提出五條與“限購”政策一并可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，并且堅(jiān)定貫徹“房住不炒”政策的思考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;限購政策;西安市

1、確定“房住不炒”總基調(diào)

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出 “房子是用來住的，不是用來炒的”后，多部委發(fā)文表明堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，且針對(duì)調(diào)控工作提出了關(guān)于改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、切實(shí)加強(qiáng)資金管控力度、大力整頓規(guī)范市場秩序等明確要求。

2、西安市推出市史上最嚴(yán)苛“620”限購新政

西安市房價(jià)在2016年前平穩(wěn)增長，在2015年與?？?、青島等其他六城被《投資與理財(cái)》雜志列入需要特別關(guān)注庫存壓力大的城市名單。而在2017年后西安市房價(jià)增幅同比增幅達(dá)到68%，高居全國第一，2018年房價(jià)仍持續(xù)攀升。2019年2月市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市部分戶籍準(zhǔn)入條件通知》，人才引進(jìn)政策在近兩年的標(biāo)準(zhǔn)上繼續(xù)放寬，新房需求持續(xù)增加，西安市2017年房價(jià)環(huán)比增幅為12.1%，2018年增幅達(dá)到14.6%，穩(wěn)居全國前列。

2019年上半年數(shù)據(jù)顯示西安市房地產(chǎn)市場價(jià)格連續(xù)六個(gè)月領(lǐng)漲全國。在此背景下，為緩解住房價(jià)格壓力，促進(jìn)房價(jià)平穩(wěn)，西安市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組于2019年6月20日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場調(diào)控管理的通知》，即“620新政”，明確“一是新落戶人口購房須落戶滿一年或連續(xù)繳納12個(gè)月社保/個(gè)稅，而本市戶籍家庭此前已明確最多購置2套房;二是非本市戶籍購房社保繳納年限由2年上調(diào)至5年。”縱向?qū)Ρ?015年下半年，西安市房地產(chǎn)處于去庫存階段，與如今限購嚴(yán)苛程度不能相提并論;橫向?qū)Ρ绕渌袇^(qū)來說，2019年初北京市的最新限購政策“持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）”，其表明西安市現(xiàn)如今限購政策與一線城市匹配，而成都市、鄭州市繳納社保或個(gè)稅則只需2年即可購買，武漢市更是在最近有取消限購政策的趨勢(shì)。對(duì)比可得，西安市政府打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，深入落實(shí)“房住不炒”的決心可見一斑。

3、“620”限購新政的隱患

2019年第16次房產(chǎn)公示價(jià)格（620新政后首次公示價(jià)）與第15次公示價(jià)格的差別整體幾乎無差別，西安市政府政策嚴(yán)格被執(zhí)行，政府平穩(wěn)房地產(chǎn)市場價(jià)格成效顯著。

3.1房價(jià)平穩(wěn)造成潛在的大幅升值空間

極個(gè)別新盤在“620”新政后去化率有明顯降低，而絕大多數(shù)樓盤的去化率仍穩(wěn)定在90%-100%區(qū)間。在新落戶人口日益增多，剛需人口買房實(shí)際需求仍較高的背景下，本市房子價(jià)格的限制只能是政策導(dǎo)向、非市場行為且理論上來說是短期的。同區(qū)域的二手房市場倒掛現(xiàn)象已經(jīng)愈發(fā)明顯，而在政策允許下的新房的搶購仍會(huì)保持火熱，二手房的降價(jià)空間加大，房市的不穩(wěn)定性可能帶來的隱患將愈發(fā)值得關(guān)注。

3.2開發(fā)商利潤過低導(dǎo)致質(zhì)量隱患

近期在網(wǎng)絡(luò)上流傳著西安市萬科某樓盤的安全通道一敲就掉渣的水泥樓梯。誠然，如若視頻內(nèi)容屬實(shí)，開發(fā)商必然是負(fù)有巨大責(zé)任的。但在近年土地供應(yīng)價(jià)格、人力、材料價(jià)格均上升的背景下，房價(jià)的“0增長”導(dǎo)致質(zhì)量隱患的可能增高。

4、“限購”政策外的思考

4.1應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售市場不規(guī)范行為的監(jiān)管

地方政府應(yīng)當(dāng)爭先作規(guī)范商品房市場、穩(wěn)定房價(jià)的排頭兵。市場監(jiān)管局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場中中介的“捆綁銷售”、“收費(fèi)代辦”等違法行為的查處力度;公安局應(yīng)持續(xù)打擊散布漲價(jià)謠言等制造市場恐慌的勢(shì)力;房管局應(yīng)對(duì)部分開發(fā)商“炒房號(hào)”等違規(guī)行為保持關(guān)注，以及保持對(duì)未取得預(yù)售許可的開發(fā)商的關(guān)注，警惕其變相收取炒房者預(yù)訂款等違規(guī)行為。

4.2維持“限購令”中避免投機(jī)性炒房的政策

“限購令”中許多政策針對(duì)房地產(chǎn)市場中投機(jī)者的打擊力度仍然是非常有效的，例如對(duì)本地戶籍人口每家庭不得購買第三套房等措施，有力打擊了本地房地產(chǎn)市場投機(jī)勢(shì)頭。對(duì)于這類政策，應(yīng)持續(xù)根據(jù)新時(shí)代需求，靈活改革，以加大對(duì)炒房群體的打擊，增強(qiáng)大多數(shù)剛需住房家庭的幸福感。

4.3避免“限價(jià)”或“限增幅”政策

2011年西安市的限增幅政策限制了房價(jià)年漲幅不得高于15%，銅川市限漲幅的同時(shí)限制房價(jià)高于3500元/平方米，這些政策在當(dāng)時(shí)作用較小，因?yàn)榉績r(jià)歷年基本穩(wěn)定在較為緩慢的增長水平上，不具有實(shí)際意義的限制性。而在西安市2017年大幅漲價(jià)的基礎(chǔ)上，限增幅或限價(jià)等措施又完全不具備操作性，二手房市只要供需對(duì)等就可以合法進(jìn)行交易，價(jià)格無法限制，而期房、新房的價(jià)格則更加由市場主導(dǎo)，不宜強(qiáng)行限價(jià)，否則強(qiáng)行插手市場進(jìn)行限價(jià)引起的連鎖反應(yīng)勢(shì)必讓政府和市場難以應(yīng)對(duì)。

4.4做好頂層設(shè)計(jì)，深入細(xì)化“房產(chǎn)稅”“遺產(chǎn)稅”的改革

財(cái)經(jīng)界雜志里刊登的文章通過觀測(cè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)（重慶等）房價(jià)的變化，總結(jié)出房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)有明顯的負(fù)向作用。房產(chǎn)稅合理增設(shè)有顯著地平穩(wěn)房價(jià)作用這一點(diǎn)在各界人士中也早已在思想上達(dá)到統(tǒng)一，目前有消息稱責(zé)任部門正在討論全面實(shí)施房產(chǎn)稅的可能性。而關(guān)于遺產(chǎn)稅，全世界大多國家早已確立遺產(chǎn)稅制度。就國內(nèi)而言，改革開放以來經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)商品化二三十年來，加之有關(guān)責(zé)任部門從21世紀(jì)初期即展開的持續(xù)不斷地討論早已為遺產(chǎn)稅制度的確立提供了各方面基礎(chǔ)。遺產(chǎn)稅對(duì)于房價(jià)的作用勢(shì)必也是有極大的影響，目前應(yīng)在如何設(shè)計(jì)遺產(chǎn)稅上再下功夫，確保住房剛需群體的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉輝.樓市2017：房子是用來住的，炒房越來越難[J].投資與理財(cái)，2017，（1）：34-37.

[2]王璽坤.淺析我國財(cái)產(chǎn)稅改革對(duì)國民生活的影響--從“房地產(chǎn)稅改革”和“增設(shè)遺產(chǎn)稅”兩個(gè)角度[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2016（15）.