淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃方法

鄒賽君

摘 要：隨著社會的不斷進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍。但是房地產(chǎn)行業(yè)剛剛經(jīng)歷的稅制改革，導(dǎo)致了企業(yè)繳納的土地增值稅稅款總額及扣除項(xiàng)目金額都發(fā)生了變化，這給房地產(chǎn)企業(yè)未來的生存和發(fā)展都帶來了較多的不確定性，但是，這是挑戰(zhàn)也是機(jī)會，這給現(xiàn)階段土地增值稅籌劃帶來較大應(yīng)用價(jià)值，并能進(jìn)一步降低房地產(chǎn)行業(yè)稅收壓力，調(diào)控其納稅風(fēng)險(xiǎn)，大幅提高其市場整體實(shí)力，為現(xiàn)階段自身發(fā)展及未來長遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造最佳的經(jīng)營環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)了主導(dǎo)地位。2017年，中國GDP突破80萬億，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11萬億左右，根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)計(jì)算房地產(chǎn)大概貢獻(xiàn)了GDP的14%左右，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍。并且房地產(chǎn)業(yè)對于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，對金融業(yè)穩(wěn)固和轉(zhuǎn)型不可或缺，對促進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有關(guān)鍵作用，所以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是極其重要的。

目前，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說形勢非常嚴(yán)峻。一方面，國家宏觀調(diào)控非常嚴(yán)格。2016年中央制定多項(xiàng)政策“去庫存”“去杠桿”，引導(dǎo)扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與之前調(diào)控方針不同，本次調(diào)控的特征為因城施策，調(diào)控區(qū)域逐步擴(kuò)大，從核心一二線城市到部分三四線城市，都將劃入調(diào)控區(qū)域。而不同城市調(diào)控力度也具有較大差異化，核心城市限購、限貸力度史上最嚴(yán)，而弱二線和三、四線城市調(diào)控范圍和力度不及以往，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)調(diào)控力度仍不會松懈。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的原材料、人工成本等主要成本的快速上漲也讓房地產(chǎn)行業(yè)舉步維艱。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從投資到最終的盈利，必須經(jīng)歷漫長的過程，成本上漲會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金更加緊張，很容易造成資金鏈斷裂。所以，如何控制對其成本進(jìn)行有效控制是房地產(chǎn)企業(yè)在競爭白熱化的市場上占據(jù)一席之地所要解決的重要問題。文章將從房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)簡略分析土地增值稅納稅籌劃方法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的作用

房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)中涉及的稅費(fèi)支出占房地產(chǎn)成本超兩成，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要成本之一，從稅收籌劃的視角來說，這將助長房地產(chǎn)行業(yè)將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向稅收籌劃?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)稅收制度是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上確立的，而近年來全面“營改增”稅制改革的落地，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅收影響很大，但是，這是風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收將迎來新的籌劃空間，而且我國現(xiàn)行的相關(guān)稅法法律規(guī)定尚未完善，這將為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了籌劃的可能。房地產(chǎn)行業(yè)可以借此機(jī)會，增強(qiáng)其稅收籌劃能力、節(jié)約成本，來解決急劇飆升的土地價(jià)格和成本，并最終能夠降低企業(yè)費(fèi)用、減少稅收，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的增加，同時(shí)，也可以提升企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和競爭能力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

（一）老項(xiàng)目計(jì)稅方法的選擇

計(jì)稅方法的選擇不同，會導(dǎo)致銷售額和成本的口徑不同，最終影響土地增值稅增值率，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目計(jì)稅方法的選擇尤為重要。

老項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅，還是簡易計(jì)稅，要看一般計(jì)稅方法的稅負(fù)率和簡易計(jì)稅的稅負(fù)率稅負(fù)率孰低。在銷售確定的前提下，影響增值稅稅負(fù)的主要因素是土地價(jià)款和進(jìn)項(xiàng)稅額。設(shè)不含稅銷售額為A，土地成本為B，假設(shè)沒有其他進(jìn)項(xiàng)稅額，則：

（A-B）*9%=（A/1.05）*5%

B/A=0.471

假設(shè)沒有其他進(jìn)項(xiàng)稅額情況下，土地成本/不含稅銷售額≧0.471時(shí)，選擇一般計(jì)稅方法的稅負(fù)率將低于簡易計(jì)稅的稅負(fù)率。

（二）在采購環(huán)節(jié)進(jìn)行的籌劃

增值稅的高低影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，隨著我國稅收相關(guān)法律的進(jìn)一步完善，重復(fù)課稅這一問題在我國得到了大體解決，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用關(guān)聯(lián)方交易的方法來適當(dāng)減少土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過關(guān)聯(lián)方采購原材料等，關(guān)聯(lián)方將購買的原材料適當(dāng)提價(jià)賣給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這一類增值稅專票可以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，也可以更進(jìn)一步增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低土地增值稅增值率，從而達(dá)到降低土地增值稅的目的。

（三）在建造環(huán)節(jié)進(jìn)行的籌劃

在簽署各項(xiàng)工程施工合同之前，公司屬于集團(tuán)性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)企業(yè)中含有具

備總建筑承包資格的公司，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮將各項(xiàng)工程交由總承包方，總承包方留存合理的利潤后，再進(jìn)行專業(yè)分包。房地產(chǎn)企業(yè)只對總承包方辦理決算，總承包方對各項(xiàng)分包工程進(jìn)行“差價(jià)決算”。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制工程總成本，在集團(tuán)整體利潤不流失的前提下，有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅。

（四）在銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行的籌劃

（1）普通住宅納稅籌劃

根據(jù)我國稅法相關(guān)規(guī)定，普通住宅增值率不超過20%，免征土地增值稅;增值率超過20%的，全額征收土地增值稅。在普通住宅銷售和清算環(huán)節(jié)，應(yīng)充分利用此稅收優(yōu)惠，將增值額控制在扣除項(xiàng)目合計(jì)的20%以內(nèi)，普通住宅的界定條件是同一地區(qū)同一級別的房產(chǎn)交易價(jià)格不高于同級別房產(chǎn)平均售價(jià)的120%。運(yùn)用此稅收優(yōu)惠可以從下述幾個(gè)方面展開：

第一，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)普通住宅，非普通住宅，商業(yè)等，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)要單獨(dú)對普通住宅進(jìn)行清算。

第二，若銷售精裝修普通住宅，應(yīng)分別訂立房屋買賣合同和裝修合同，以免因裝修住房售價(jià)較高因此導(dǎo)致的增值額占扣除項(xiàng)目總額超20%。

假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一住宅小區(qū)，該小區(qū)建筑容積率為1.1，每套住房面積為120平方米，共100套，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可扣除的項(xiàng)目金額經(jīng)計(jì)算為120000000元。假設(shè)該地區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的評價(jià)交易價(jià)格為10001元每平方米，并假設(shè)下列方案中的扣除項(xiàng)目金額包括納稅人加計(jì)了20%的扣除額。

方案一：售價(jià)11999元每平方米，總售價(jià)為143988000元。

該方案增值額為143988000-120000000=23988000元，增值率為23988000/120000000=19.99%，由于該小區(qū)住宅均為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按照相關(guān)規(guī)定可享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，故應(yīng)繳納的土地增值稅為0。

方案二：售價(jià)為12001元每平方米，總售價(jià)為144012000元。

該方案增值額為144012000-120000000=24012000元，增值率為24012000/120000000=20.01%，應(yīng)繳納土地增值稅為24012000*0.3=7203600元。

方案三：售價(jià)為12003元每平方米（高于該地區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的評價(jià)交易價(jià)格120% ），總售價(jià)144036000元。

該方案增值額為144036000-120000000=24036000元，因該小區(qū)不滿足普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，不能享受土地增值稅增值率不高于20%免征土地增值稅優(yōu)惠政策，所以應(yīng)繳納土地增值稅為24036000*0.3=7210800元。

將方案一與方案二進(jìn)行比較，方案二虧損144012000-143988000-7203600=7179600元;

將方案一與方案三進(jìn)行比較，方案三虧損144036000-143988000-7210800=7162800元。所以方案一最為節(jié)稅。

（2）其他開發(fā)產(chǎn)品納稅籌劃

依照某些地方政府規(guī)定，繳納地下空間使用費(fèi)后，地下非人防車位可以辦理銷售產(chǎn)權(quán)，若能取得非人防地下車位的銷售許可證或者預(yù)售許可證，將地下車位的租售策略由“出租”的方式轉(zhuǎn)變?yōu)椤颁N售”，將車位與商業(yè)一起作為“其他開發(fā)產(chǎn)品”合并清算，車位一般來說增值率比較低，而商業(yè)增值率一般較高，這樣可以拉低商業(yè)的增值率，以達(dá)到降低商業(yè)土地增值稅的目的。

三、結(jié)語

土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要稅種，具有籌劃的典型意義。然而現(xiàn)實(shí)生活中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏納稅籌劃的意識，從而未能實(shí)現(xiàn)對其土地增值稅納稅方案進(jìn)行籌劃，使企業(yè)浪費(fèi)了許多不必要支出的財(cái)力。文章從房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)入手，逐個(gè)擊破房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)涉及到的土地增值稅問題，為土地增值稅清算項(xiàng)目納稅籌劃提供借鑒，為行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)提供一定的參考。使房地產(chǎn)開發(fā)公司能有效對納稅成本進(jìn)行管控，降低其生存發(fā)展壓力，提高企業(yè)長久的盈利能力，在市場上有著更強(qiáng)的競爭力。

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