淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范

楊瑞芳

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)? 防范措施

一、房地產(chǎn)行業(yè)的整體現(xiàn)狀

近期，國家對(duì)房地產(chǎn)金融及財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了多次調(diào)控，無論是監(jiān)控的手段、調(diào)控的力度都在持續(xù)升級(jí)。主要特點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)金融政策的收緊，其中包括防止房地產(chǎn)占用過多信貸，減少企業(yè)過度融資，審慎推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款等，主要從以下三個(gè)方面實(shí)施：第一是收緊銀行信貸資金市場(chǎng)，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，減少貸款金額;第二是收緊資金信托渠道;三是嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款條件和金額，提高貸款利率。預(yù)計(jì)房企融資成本提升將很快顯現(xiàn)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)分化也將進(jìn)一步加劇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)因素多種多樣，有三種風(fēng)險(xiǎn)類型是最為常見，也是最具代表性的，因此需要在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范中加以考慮。

（一）國家政策調(diào)控，增加了籌資風(fēng)險(xiǎn)

在國家提出“房住不炒”的整體基調(diào)下，房地產(chǎn)貸款調(diào)控力度持續(xù)升級(jí)，由于銀行資金是房地產(chǎn)企業(yè)籌資的重要組成部分，在面對(duì)資金壓力大且融資的難度存在較大不確定性、如在涉房貸款又再度收緊的情況下，房地產(chǎn)的融資環(huán)境將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大影響，而可能會(huì)給企業(yè)帶來較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)存在流動(dòng)資金不足的情況，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題之一，在一些中小企業(yè)中表現(xiàn)的則更為明顯。當(dāng)企業(yè)本身負(fù)債水平較高，而資金需求與資金回籠不能達(dá)到同步時(shí)，則會(huì)形成償債能力不足、現(xiàn)金流短缺的狀況，因此資金管理和負(fù)債率的控制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題之一。

（三）項(xiàng)目投資評(píng)估及控制風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期長、資金需求量大，投資回收期長等行業(yè)特點(diǎn)，因此在項(xiàng)目開發(fā)和施工階段都存在較多風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施之前，如果對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目缺乏可行性研究，出現(xiàn)評(píng)估信息不完整、不準(zhǔn)確，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目上市后達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，企業(yè)面臨巨大的經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，成本的控制也直接影響企業(yè)目標(biāo)的整體實(shí)現(xiàn)，如不能合理控制成本將會(huì)給企業(yè)帶來較大的壓力。所以在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目評(píng)估與控制也是財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策?

（一）提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

針對(duì)在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必要求企業(yè)人員提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立起完善的預(yù)警機(jī)制。因?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范不僅僅只依靠財(cái)務(wù)部或是其他個(gè)別管理部門，同時(shí)也是整個(gè)企業(yè)的責(zé)任，需要在企業(yè)中要形成自上而下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理觀念。根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，建立起完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，在對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)建立預(yù)警機(jī)制的過程中，盡量采用量化手段對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控;同時(shí)需要進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，在廣泛的信息搜集基礎(chǔ)上，既要考慮現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)因素，還要著眼于未來，這樣可以更好地進(jìn)行企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。

（二）拓寬融資渠道，開展多元化融資方式

針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，較大程度上依賴于商業(yè)銀行的貸款的現(xiàn)狀，建議開展多元化融資方式，保證企業(yè)擁有穩(wěn)定長效的資金來源，避免出現(xiàn)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。同時(shí)也要關(guān)注房地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)，保證資金結(jié)構(gòu)的合理性，避免資負(fù)債率過高，從而確保企業(yè)擁有充足的資金，從源頭上減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并盡可能使資金的使用效率最大化。

（三）構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)管機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)中要構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)管機(jī)制，在完善財(cái)務(wù)管理制度方面，應(yīng)該建立完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制和監(jiān)察機(jī)制，并保證財(cái)務(wù)管理的獨(dú)立性。同時(shí)，要把財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理方向緊密結(jié)合，采用日常監(jiān)管與專項(xiàng)監(jiān)管相結(jié)合的辦法，將財(cái)務(wù)管理行為貫穿于企業(yè)開發(fā)的全過程。在分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí)，房地產(chǎn)可以試圖引進(jìn)一些新的手段，比如信息化管理系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，在去年創(chuàng)新力科技手段，優(yōu)化了信息化處理平臺(tái)，企業(yè)中的財(cái)務(wù)申請(qǐng)、審批和核算工作等通過信息化平臺(tái)完成，這不僅能夠?qū)崿F(xiàn)信息共享，而且通過財(cái)務(wù)信息平臺(tái)管理，還可以保證財(cái)務(wù)信息的規(guī)范化和科學(xué)化，提高了財(cái)務(wù)管理的效率，最終實(shí)現(xiàn)了利用信息化財(cái)務(wù)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)監(jiān)管工作，提高了房地產(chǎn)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）強(qiáng)化投資能力管控，抵御項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)要從科學(xué)投資和成本管理兩方面入手，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理把控，防止無法取得期望投資報(bào)酬的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目決策之前，要高度重視可行性研究，做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，比如對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)環(huán)境、供求現(xiàn)狀等因素進(jìn)行分析，并結(jié)合企業(yè)自身的情況，合理準(zhǔn)確地制定投資目標(biāo)，減少因?yàn)槊つ块_發(fā)引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，成本控制的重要性不言而喻，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷強(qiáng)化成本控制，定期檢查資金使用進(jìn)度與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，以便發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，保證企業(yè)的資金供求平衡，最大限度地降低企業(yè)的資金成本。同時(shí)需要企業(yè)在開發(fā)過程中，結(jié)合預(yù)算管理，把控各項(xiàng)成本的支出，確保目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)，減少因成本控制不力造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

（五）提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，起決定作用的還是財(cái)務(wù)人員，因此，要在企業(yè)中重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的技能培訓(xùn)工作，提高他們抵御防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和鑒別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)低、管理水平弱公司，可以和第三方財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)合作，由第三方的財(cái)務(wù)人員分析財(cái)務(wù)運(yùn)行情況，制定風(fēng)險(xiǎn)管理方案，這樣可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。

四、結(jié)束語

總之，隨著外部市場(chǎng)環(huán)境的變化和國家的宏觀調(diào)控政策發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范需要從制度出發(fā)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能，強(qiáng)化成本管理能力，從多方面提升企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)

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