揭開“偽以房養(yǎng)老”套路真相層層交織利益網(wǎng)

蔣夢(mèng)惟

作為一種新型金融服務(wù)產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”原本可以把老人們的房子變成實(shí)實(shí)在在的“養(yǎng)老金”，但市場(chǎng)上不少打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)推出的服務(wù)和產(chǎn)品卻難辨真假，一不留神，“以房養(yǎng)老”可能會(huì)變成“錢房?jī)墒А?。近期，又一起涉嫌借“以房養(yǎng)老”將老人引入住房抵押貸款圈套的事件浮出水面，北京商報(bào)記者對(duì)此展開追蹤調(diào)查，試圖揭開“偽以房養(yǎng)老”的套路真相。

千萬(wàn)元級(jí)“以房養(yǎng)老”糾紛

養(yǎng)老需求快速爆發(fā)，各路打著養(yǎng)老旗號(hào)的理財(cái)產(chǎn)品陸續(xù)問世。日前，記者接到消費(fèi)者王女士（化名）投訴稱，自己的母親生前曾通過國(guó)資眾信資產(chǎn)管理（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)資眾信”），參與了一項(xiàng)所謂“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，將自己名下的房屋以較高的利息率抵押給了一個(gè)個(gè)人放貸方，而由此拿到的100余萬(wàn)元的借款則直接交給了國(guó)資眾信。然而在王女士母親過世后，國(guó)資眾信不僅沒有按照承諾按時(shí)發(fā)放“分紅”，甚至未按約定定期向貸款方還款，最后自己只能先花160萬(wàn)元，連本帶息將房屋贖回。

“這一次，王女士遇到的所謂‘以房養(yǎng)老項(xiàng)目，很可能只是套著以房養(yǎng)老外殼的違規(guī)房屋抵押借貸，看似高投資回報(bào)的背后，卻隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)?！辟Y深經(jīng)濟(jì)律師郭哲告訴記者。

王女士介紹，2017年底，自己的母親在朋友的介紹下，接觸了所謂的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，后經(jīng)過一段時(shí)間了解，母親選擇了國(guó)資眾信介紹的抵押貸款項(xiàng)目，將自己位于北京昌平區(qū)的閑置房產(chǎn)，通過國(guó)資眾信抵押給個(gè)人一年，并貸款130萬(wàn)元。“當(dāng)時(shí)，國(guó)資眾信承諾每個(gè)月會(huì)幫助母親向借款人支付2.6萬(wàn)元的利息，并且給母親1.1萬(wàn)元左右的‘分紅，1年抵押到期后，代為贖回原本的房產(chǎn)。”王女士介紹，去年4月底母親去世后，自己和家人才了解到母親參與了這項(xiàng)投資，因此立即前往國(guó)資眾信當(dāng)時(shí)位于昌平的實(shí)體店，要求終止合同。王女士直言，當(dāng)時(shí)國(guó)資眾信的負(fù)責(zé)人明確表示可以終止合同，并承諾1-2個(gè)月內(nèi)辦理完手續(xù)，然而至今國(guó)資眾信不僅未能如約終止項(xiàng)目，而且還長(zhǎng)期拖欠代替王女士母親償還借款人的利息以及“分紅”。

“國(guó)資眾信與母親定下的合約期限為去年一年，但7月后就不再按照約定代還每月2.6萬(wàn)元的貸款利息，而每月1.1萬(wàn)元的‘分紅則只給了一兩個(gè)月?！蓖跖扛嬖V記者，現(xiàn)在與自己情況類似的家庭還有10余個(gè)，最低抵押貸款額度都在300萬(wàn)元以上，總金額已高達(dá)數(shù)千萬(wàn)元。據(jù)王女士透露，現(xiàn)在國(guó)資眾信位于昌平的實(shí)體門店已人去樓空，因?yàn)樵摴具t遲未還款，其他抵押房屋的家庭甚至已面臨房屋即將被拍賣的情況，自己已向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。王女士透露，目前國(guó)資眾信相關(guān)負(fù)責(zé)人仍然能聯(lián)絡(luò)到，但對(duì)于還款事宜仍然“一拖再拖”，始終不肯給一個(gè)確切的答復(fù)。截至發(fā)稿時(shí)，記者多次聯(lián)系國(guó)資眾信相關(guān)負(fù)責(zé)人，但該負(fù)責(zé)人始終未接聽電話。

層層交織利益網(wǎng)

國(guó)資眾信的“套路”在國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老市場(chǎng)上并不陌生，日前備受熱議的“中安民生以房養(yǎng)老事件”采取的就是類似的模式。近期還有微博網(wǎng)友爆料稱，因資金鏈斷裂，有大量老人因中安民生“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目延期兌付，而可能會(huì)面臨自己的房屋被拍賣等情況。這一消息也再次讓中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司來(lái)到了輿論的風(fēng)口浪尖。

4月9日，北京市公安局海淀分局官方微博發(fā)布情況通報(bào)稱，針對(duì)有投資人舉報(bào)北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司及中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司從事非法集資活動(dòng)的情況，北京市公安局海淀分局已對(duì)相關(guān)公司立案?jìng)刹?。根?jù)警方通報(bào)的消息和業(yè)內(nèi)分析，這次中安民生被查，很可能與此前該企業(yè)大肆推廣并引起諸多爭(zhēng)議的所謂“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品密切相關(guān)。

值得注意的是，經(jīng)過查找，記者發(fā)現(xiàn)，中安民生似乎與國(guó)資眾信有著“非比尋?！钡年P(guān)系。根據(jù)企查查網(wǎng)站披露的信息，國(guó)資眾信目前的實(shí)控人為楊智信，持股比例為97%，而楊智信同時(shí)也是北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司控股的北京中安民生投資管理中心（有限合伙）的投資人之一，持有該公司11.11%的股份。王女士還告訴記者，有消息稱，楊智信原本就在中安民生任職，后獨(dú)立出來(lái)成立了國(guó)資眾信，國(guó)資眾信的負(fù)責(zé)人目前已經(jīng)接手了中安民生的管理工作，還對(duì)中安民生的部分員工進(jìn)行了培訓(xùn)。

雖然目前國(guó)資眾信的資金情況暫時(shí)還不明朗，但中安民生的資金風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)愈演愈烈。記者也獨(dú)家獲悉了中安民生早已出現(xiàn)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)的消息。據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露，近期，中安民生在北京唯一一家位于馬家堡的養(yǎng)老驛站，正急于尋找投資方“接盤”。就此，記者聯(lián)系到這家驛站的負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人證實(shí)了上述說(shuō)法?！绑A站是去年11月開業(yè)的，面積為1200平方米，現(xiàn)在每天有100多人在驛站里活動(dòng)、就餐，但至今驛站連推廣宣傳活動(dòng)都還沒來(lái)得及做。”該負(fù)責(zé)人表示，雖然驛站開業(yè)后中安民生沒有按時(shí)發(fā)放工資，但今年春節(jié)前員工拿到了補(bǔ)發(fā)的一個(gè)月工資，原以為公司只是暫時(shí)資金困難，不曾想年后至今工資就一直拖欠著，現(xiàn)在已有4個(gè)月的工資未發(fā)放，應(yīng)該是開業(yè)時(shí)公司的資金鏈就已經(jīng)有問題了。

這位驛站負(fù)責(zé)人告訴記者，驛站的租期到6月底，大部分員工已經(jīng)離職，只剩下10余位工作人員，現(xiàn)在只能靠自己個(gè)人借錢度日。日前自己終于拿到授權(quán)，可以找人“接盤”驛站，“現(xiàn)在員工工資+社保+一些合作廠商結(jié)款加起來(lái)，驛站的欠款約為73萬(wàn)元，接手的投資方需要代為償還這些費(fèi)用”。有業(yè)內(nèi)人士直言，這不由得讓人擔(dān)憂起與中安民生存在利益關(guān)系的國(guó)資眾信是否也陷入了資本困局中。

就此，北京市民政局副局長(zhǎng)李紅兵向記者表示，一旦在京發(fā)現(xiàn)搭車、冒牌的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，政府一定會(huì)毫不留情地查處，而且如果沒有經(jīng)過合法途徑獲得相應(yīng)資質(zhì)的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，將肯定不能進(jìn)入到本市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中。

“李逵”與“李鬼”

不論是中安民生還是這次的國(guó)資眾信，同樣的模式、相似的結(jié)局，讓人不禁對(duì)這種打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)的金融產(chǎn)品的可靠性產(chǎn)生了疑問。郭哲告訴記者，目前，北京全市的公證處都被明令禁止不得輕易做有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，就是針對(duì)近年來(lái)市場(chǎng)上出現(xiàn)的這種“偽以房養(yǎng)老”事件采取的措施?！霸谖覈?guó)正規(guī)的以房養(yǎng)老產(chǎn)品還不成熟，不乏一些不法企業(yè)鉆空子，它們的目的不是確保老人的房子最終能夠用于養(yǎng)老，而是將以房養(yǎng)老作為幌子欺騙老人?！?/p>

郭哲分析稱，“以房養(yǎng)老”的金融產(chǎn)品，橫跨多個(gè)領(lǐng)域，還涉及創(chuàng)新的養(yǎng)老方式，從事這類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要擁有相應(yīng)的主體資質(zhì)。以國(guó)資眾信為例，企查查披露信息顯示，國(guó)資眾信工商登記的所屬行業(yè)為衛(wèi)生和社會(huì)工作。“然而，該企業(yè)向老年人推薦所謂以房養(yǎng)老產(chǎn)品并且促成交易達(dá)成時(shí)，卻是在進(jìn)行理財(cái)服務(wù)。目前我國(guó)現(xiàn)行法律有明確規(guī)定，從事這類服務(wù)的企業(yè)不僅需要在工商部門登記、持有相應(yīng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還需要獲得歸口行業(yè)主管部門核準(zhǔn)，拿到特許經(jīng)營(yíng)許可證后，才可以開展相關(guān)活動(dòng)。可見從第一步來(lái)說(shuō)，該企業(yè)就涉嫌程序上的違法，其主營(yíng)業(yè)務(wù)并非借貸，經(jīng)營(yíng)主體資格不符合要求”。郭哲表示，如果企業(yè)資金鏈充足，投資人均沒有產(chǎn)生太大損失，那么該企業(yè)將面臨的是行業(yè)主管部門的行政處罰，如限期整改等；然而，一旦企業(yè)出現(xiàn)資本缺口，現(xiàn)金流斷裂，就將涉嫌存在欺詐、合同詐騙等違法行為。

另一方面，也有不少業(yè)內(nèi)人士都表示，“偽以房養(yǎng)老”產(chǎn)品確實(shí)鉆了政策的空子，相關(guān)部門要嚴(yán)厲查處打擊。但近年來(lái)相關(guān)部門對(duì)于“以房養(yǎng)老”模式的推廣，也確實(shí)讓人們看到了一種新型養(yǎng)老保障產(chǎn)品的可能性。

中國(guó)社科院世界社保研究中心主任鄭秉文向記者介紹，截至去年7月31日，在住房反向抵押試點(diǎn)的4年期間，全國(guó)只有幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“幸福人壽”）一家保險(xiǎn)公司申辦開展了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，在其8個(gè)試點(diǎn)機(jī)構(gòu)累計(jì)簽約201單（141戶），累計(jì)承保139單（99戶）。在已承保的99戶中，北京、上海、廣州和武漢的客戶占90%，其中北京簽約30戶、承保28戶，南京、蘇州、大連和杭州等城市的住房反向抵押由于啟動(dòng)不久，承保數(shù)量較少。住房反向抵押平均投保年齡71歲，平均月領(lǐng)養(yǎng)老金近8000元，每戶最高領(lǐng)取30000余元，每戶最低領(lǐng)取近2000元。

鄭秉文坦言，直至目前，幸福人壽推行反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（即“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”）業(yè)務(wù)仍十分謹(jǐn)慎，因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠穩(wěn)定，而且業(yè)務(wù)對(duì)資金規(guī)模的要求相對(duì)較高，“現(xiàn)在，雖然試點(diǎn)階段已經(jīng)結(jié)束，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)已經(jīng)向全國(guó)推開，但大多數(shù)企業(yè)尤其是大型保險(xiǎn)企業(yè)仍在觀望階段，還未開始大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)”。鄭秉文表示，而這種正規(guī)的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目與市場(chǎng)上出現(xiàn)的“偽以房養(yǎng)老”產(chǎn)品有著本質(zhì)的區(qū)別。

亟待規(guī)范與刺激的新市場(chǎng)

作為一種新興的跨資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置方式，真正的“以房養(yǎng)老”當(dāng)初在國(guó)內(nèi)起步時(shí)，被當(dāng)做養(yǎng)老模式的一種有效補(bǔ)充而備受期待。然而，隨著時(shí)間的推移，這一新模式的水土不服狀況已逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。公開資料顯示，此前我國(guó)確定的首批“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)城市北京、上海、廣州、武漢，基本都出現(xiàn)了相關(guān)業(yè)務(wù)遇冷的現(xiàn)象。

“很顯然，過去試點(diǎn)的4年間，以房養(yǎng)老的成績(jī)單并不盡如人意?！辈贿^，鄭秉文也表示，這樣的結(jié)果也在意料之中。早在4年前住房反向抵押試點(diǎn)啟動(dòng)之初，業(yè)內(nèi)就認(rèn)為“以房養(yǎng)老”這個(gè)新生事物的市場(chǎng)將十分有限，而4年的試點(diǎn)結(jié)果也證明這確實(shí)是一個(gè)小眾產(chǎn)品。

另一方面，也有專家樂觀地表示，即使在我國(guó)“以房養(yǎng)老”將成為相對(duì)小眾的消費(fèi)方式，只有一成老人愿意嘗試，但對(duì)于企業(yè)和政府來(lái)說(shuō)，這部分市場(chǎng)也是十分可觀的。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，我國(guó)60周歲及以上老年人口約為2.5億，占總?cè)丝诘?7.9%。以此計(jì)算，1/10愿意“以房養(yǎng)老”的老人就有2500萬(wàn)人左右，更何況未來(lái)老齡化加速，這部分人的數(shù)量還將繼續(xù)增加。

從整個(gè)行業(yè)的角度來(lái)看，鄭秉文建議相關(guān)部門應(yīng)盡快出齊配套政策，鞏固正規(guī)企業(yè)開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的信心?！皬淖》糠聪虻盅旱墓┙o端來(lái)看，保險(xiǎn)公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性比需求端還多、還要復(fù)雜，包括長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利息風(fēng)險(xiǎn)等。從美國(guó)等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府部門普遍都會(huì)通過不同的渠道，給提供以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的企業(yè)開設(shè)‘再保險(xiǎn)，這樣如果保險(xiǎn)企業(yè)因?yàn)闃鞘械膭×也▌?dòng)而在收回老人的房產(chǎn)時(shí)利益受損，將會(huì)獲得一定的保險(xiǎn)補(bǔ)償。此前香港也實(shí)行過相關(guān)制度，獲得了業(yè)界的認(rèn)可，建議內(nèi)地可以參考相關(guān)制度，推出一些類似的措施。”

更為重要的是，穩(wěn)步發(fā)展的“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)遭遇了“李鬼”，還有不少老人因此受到損失，各界都期待相關(guān)部門能盡快“官宣”更多相關(guān)政策，規(guī)范市場(chǎng)。

日前，北京市民政局就在最新印發(fā)的《北京市整治養(yǎng)老行業(yè)“保健”市場(chǎng)亂象保護(hù)老年人合法權(quán)益工作方案》中直接點(diǎn)名“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的相關(guān)問題，明確要重點(diǎn)整治本市損害老年人權(quán)益的行為，如“以房養(yǎng)老”詐騙、出售或泄露老年人信息及隱私等。

“在法律環(huán)境層面，我國(guó)應(yīng)加快完善和補(bǔ)充涉及住房反向抵押的相關(guān)立法，盡快破除相關(guān)立法瓶頸?！鄙鲜鰧＜艺J(rèn)為，就住房反向抵押來(lái)說(shuō)，《繼承法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律中還有一些不配套、不一致甚至一些法律銜接的空白點(diǎn)，急需修訂相關(guān)法律條文。以幸福人壽住房反向抵押4年試點(diǎn)的情況為例，該公司目前提供的產(chǎn)品只有一款即“幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（A款）”。這款產(chǎn)品雖然十分有利于房主，但涉及有關(guān)《繼承法》的法律問題。比如，繼承人如果沒有生活來(lái)源或沒有生活能力或?qū)Φ盅悍慨a(chǎn)占用不騰房時(shí)，抵押物就難以處置，因?yàn)檫@里涉及《繼承法》中關(guān)于繼承權(quán)與他項(xiàng)權(quán)的矛盾。

還有業(yè)內(nèi)人士建議，為了激發(fā)市場(chǎng)需求，還應(yīng)給予“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)一定的政策支持。同時(shí)，在向全國(guó)推廣的過程中，可以考慮逐步擴(kuò)大抵押房產(chǎn)的范圍，將其他類型的不動(dòng)產(chǎn)，如商業(yè)類的房產(chǎn)、共有產(chǎn)權(quán)住房、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)、農(nóng)村家庭承包的土地使用權(quán)等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題，真正實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)。

摘自《北京商報(bào)》