淺談如何改造商業(yè)建筑
——以華東茂（弘陽廣場）改造工程為例

孫陽 顧曉曄

南京長江都市建筑設(shè)計股份有限公司 江蘇南京 210002

1 背景介紹

大數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，我國開業(yè)超過15年及以上、面積3萬㎡及以上的商業(yè)建筑有132個，開業(yè)超過10年、面積3萬㎡以上的購物中心有461個。如何激活這些購物中心的存量資產(chǎn)，讓其再度煥發(fā)生命力？答案是“重構(gòu)場景”和“改造升級”。本文將以華東茂(弘陽廣場)為例，淺談商業(yè)建筑的改造設(shè)計策略及應(yīng)用。

2 項目概況

華東茂(弘陽廣場)，是弘陽集團在江北新區(qū)打造的首個大型城市綜合體，項目位于南京長江大橋北岸延長線，與南京歷史風(fēng)景名勝中山陵隔江相望，交通便利，區(qū)位優(yōu)良。2011建成以來，逐漸帶動周邊商業(yè)發(fā)展，為迎合江北國家級新區(qū)的發(fā)展契機、以及周邊居住人口的不斷增加，提升區(qū)域消費的愿望迫在眉急。

3 設(shè)計策略

3.1 商業(yè)設(shè)計的宗旨

商業(yè)設(shè)計的最終目的是為了吸引消費者前來并進(jìn)行消費，在現(xiàn)今的商業(yè)設(shè)計中，許多未經(jīng)深入研究的人會片面認(rèn)為只要在設(shè)計中多設(shè)置“網(wǎng)紅打卡點”肯定能拉動生意。實際上購物中心是最講究整體協(xié)調(diào)性的一個商業(yè)建筑場所，不僅是空間與空間之間，還有空間與目標(biāo)消費人群之間。商業(yè)空間設(shè)計的主要目的是基于市調(diào)和對生活的理解之上提供具有舒適感、歸屬感、辨識度且誘人的空間，這才能促發(fā)人們一次又一次的回到這里[1]。

3.2 現(xiàn)狀分析及存在問題

（1）地面的車行流線與人行流線容易形成交叉，對商業(yè)入口交通通暢造成過多壓力。

（2）商業(yè)人行的動線與后勤的貨運流線存在相互干擾的，未設(shè)置主要的商業(yè)后場及卸貨區(qū)。

（3）單邊的商業(yè)街區(qū)布置難以匯聚商業(yè)人流，各棟獨具業(yè)態(tài)的商業(yè)之間連橋過于狹窄。

（4）原各棟商業(yè)樓中的公共空間部分均未能夠得到很好的利用。

3.3 改造升級內(nèi)容

（1）重塑場景。改造后的華東茂(弘陽廣場)，將以“娛樂、互動、體驗”為主動線，以6000㎡中心秀場為例，在廣場的中心秀場開演免費兒童劇和其他演藝活動，中心廣場的舞臺秀場從燈光、音樂、氣味打造多維度沉浸式的商業(yè)空間，緊抓社交化的消費趨勢，充分考慮區(qū)域商務(wù)人士、高品質(zhì)家庭的社交化、親子化、人文化的消費升級需求。法式風(fēng)情街以及歡樂小鎮(zhèn)兩條主題街區(qū)以多維立體開放式街區(qū)的形態(tài)，打造集多種功能于一體的城市文化消費新空間，從而讓顧客流連忘返。

（2）重新規(guī)劃梳理各棟商業(yè)樓的業(yè)態(tài)布局。作為國內(nèi)獨家擁有購物、家居和游樂三大業(yè)態(tài)的全時態(tài)商業(yè)游樂綜合體，弘陽廣場整體定位為“雙MALL+游樂演藝”。商業(yè)樓棟內(nèi)利用原有挑高中庭空間局部增設(shè)夾層，增加室外娛樂區(qū)布置。商業(yè)街中心的室外圓形廣場增加玻璃頂棚，四周仍為開敞，自然形成一個6000㎡中心秀場，和兩條特色街區(qū)以及三棟商業(yè)綜合體相互通過室外連廊，接連形成的建筑組團，成為會客、交友、一站式的消費主場，鑄就趣味、文化、交流的生活方式[2]。

（3）各棟商業(yè)立面更新再造。華東茂（弘陽廣場）改造前立面存在著廣告牌突兀雜亂、樣式老舊、出入口眾多且主次層級不明確等問題。改造后的立面設(shè)計靈感來源于長江。水的至柔與靈動將本項目超長的沿街面貫穿，形成一個宛若天成的整體。上部采用大面積幻彩金屬幕墻系統(tǒng)。金屬幕墻下部“紅色飄帶”為金屬板系統(tǒng)。下部的紅色飄帶在滟漣的水波中加入了一抹靚麗的色彩，滾滾的水波帶來繁榮的商業(yè)氛圍。集中設(shè)置了統(tǒng)一樣式的廣告牌，觀感大幅改善，標(biāo)識性隨之增強。

（4）構(gòu)建室內(nèi)空間主題。購物環(huán)境中的室內(nèi)公共空間就像城市中的交通與廣場空間，隨著系統(tǒng)的擴展逐漸膨脹，面積越來越大，消費者在其間停留的時間也越來越長。一個舒適、愉悅、體貼而具有吸引力的公共空間，在細(xì)節(jié)之處給予顧客最大程度的關(guān)懷是成功的商業(yè)環(huán)境建立的重要基礎(chǔ)。

原兩棟分開的獨立商業(yè)通過室外連廊連接，室外部分夏熱冬冷，購物體驗感遠(yuǎn)遜于室內(nèi)；改造后原室外連廊變成了無卷簾柱、開闊、舒適的有頂室內(nèi)步行街，大量的人流匯集于此，為兩側(cè)商業(yè)重新注入了活力。

（5）技術(shù)改造措施與難點。

①建筑消防定性。華東茂（弘陽廣場）改造前的C2和C3棟分別定性為多層商業(yè)和高層建筑的商業(yè)裙房，經(jīng)過改造統(tǒng)一定性為高層建筑的商業(yè)裙房。合并后采用“有頂步行街”的概念進(jìn)行消防設(shè)計，有頂步行街內(nèi)設(shè)置穿越建筑首層的消防車道，在步行街兩端設(shè)置凈尺寸4米x4米的大型折疊門，火災(zāi)時可以完全開啟，供消防車通行。為確保有頂步行街區(qū)域的安全性，創(chuàng)造自然排煙的條件，具體采取了以下措施：

a．取消原端部商業(yè)主力店，使之完全開放為公共空間；并在兩側(cè)立面設(shè)置電動開啟排煙窗，可開啟面積≥外墻面積的50%。

b．步行街上部每層開洞面積≥步行街地面面積的37%，均勻布置。

c．中庭頂棚下檐距地高度≥6米，設(shè)置電動控制的滑移開啟窗，有效開啟面積不小于步行街面積的25%。

②結(jié)構(gòu)改造增減。由于在商業(yè)改造項目過程中不可避免會有業(yè)態(tài)和動線的調(diào)整，原有的主體建筑就需要進(jìn)行局部封堵或拆除，華東茂（弘陽廣場）的結(jié)構(gòu)改造和加固方案僅針對結(jié)構(gòu)局部構(gòu)件進(jìn)行，改造后結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)類型不變。主要方法包括：梁、柱擴大截面、碳纖維加固、外包鋼、粘鋼；樓板粘鋼、碳纖維加固、增設(shè)鋼梁，增層新加鋼結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)加固采用錨桿靜壓混凝土方樁，增加外掛幕墻進(jìn)行局部加固等。

③機電優(yōu)化。機電設(shè)計專業(yè)需滿足煥然一新后建筑的負(fù)荷容量，原有的設(shè)計參數(shù)已可能不能滿足新的業(yè)態(tài)負(fù)荷要求，同時為了應(yīng)對改造后商業(yè)建筑中消防疏散方式的變化，中庭特意設(shè)置了自動跟蹤定位射流滅火系統(tǒng)，自動射流滅火裝置集探測與滅火于一體，全天候?qū)ΡＷo區(qū)域?qū)崟r對監(jiān)控進(jìn)行探測，一旦發(fā)生火情在30s內(nèi)完成掃描定位，而后對準(zhǔn)火點進(jìn)行噴水滅火，火滅后自動停止[3]。

作為弘陽商業(yè)集團的代表之作，改造后的華東茂（弘陽廣場）不僅僅只是一座購物中心，更標(biāo)志著這座“永不落幕的城市秀場”將全新亮相，成為城市商圈發(fā)展中的重要力量。