火災(zāi)后房屋占用費(fèi)如何承擔(dān)？

吳 海/文

近來(lái)，小王工作的小區(qū)開(kāi)始了升級(jí)改造，要對(duì)一些臨街商鋪進(jìn)行清退。沒(méi)想到在清退過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了不少問(wèn)題，甚至前陣子還引發(fā)了火災(zāi)。雖然最終小區(qū)清退工作基本完成了，但也留下了不少麻煩，比如小王最近在跟進(jìn)的一個(gè)事情就是商鋪被層層轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致清退一再被拖延，其中有一家“釘子戶”就是不肯騰出房屋。這不，為了協(xié)調(diào)此事，小王作為消防志愿者又約上了李律師、房東與房客，希望大家可以達(dá)成一致，盡快完成清退。

根據(jù)小王的前期了解，這些商鋪門(mén)面所有權(quán)都屬于東風(fēng)機(jī)械廠，商鋪都是臨街兩層經(jīng)營(yíng)用房，門(mén)牌號(hào)是01-13。2018 年1月，東風(fēng)機(jī)械廠與杜剛簽訂了房屋租賃協(xié)議，將門(mén)牌號(hào)為01-13 的兩層經(jīng)營(yíng)用房出租給杜剛，租賃期限五年，自2018 年1月20日起至2023 年1月19日。杜剛向東風(fēng)機(jī)械廠支付房租至2023 年1月19日。但事實(shí)上，這些房屋并不是杜剛在使用，杜剛從東風(fēng)機(jī)械廠承租了房屋后，就轉(zhuǎn)手將房屋租給了王紅，王紅在后續(xù)幾年間又將部分房屋租給了關(guān)悅等人。在杜剛與東風(fēng)機(jī)械廠的租賃合同到期后，因?yàn)楦鞣街g都存在著矛盾，所以王紅一直未騰出并交付租賃房屋，而關(guān)悅則一直在實(shí)際使用該經(jīng)營(yíng)用房，但從未向東風(fēng)機(jī)械廠交過(guò)房租。

王紅說(shuō)：“其實(shí)這房子我是從杜剛那邊借來(lái)的，2022 年這房子發(fā)生了火災(zāi)，火災(zāi)后這房子就不能用了。但我當(dāng)時(shí)已經(jīng)向杜剛支付了2022 年全額的租金，杜剛有沒(méi)有支付給工廠不是我能控制的。因?yàn)榉孔硬荒苡?，所以我就起訴了東風(fēng)機(jī)械廠及杜剛，要求返還已經(jīng)支付的租金。后來(lái)在訴訟中，我們才知道杜剛其實(shí)并沒(méi)有得到工廠的轉(zhuǎn)租許可，大家矛盾激化的原因就是因?yàn)槟且淮蔚幕馂?zāi)。我向杜剛租賃這些門(mén)面是為了開(kāi)餐館，但是火災(zāi)發(fā)生后，店鋪就一直處于停水停電的狀態(tài)，根本無(wú)法使用。我起訴后，法院判決了杜剛向我返還租金，雙方的租賃合同也判決解除了，但杜剛現(xiàn)在人都找不到，錢(qián)也沒(méi)有還，所以我不同意騰房，也不同意支付占用場(chǎng)地使用費(fèi)?！?/p>

小王問(wèn)：“那場(chǎng)火災(zāi)是什么情況？”

王紅說(shuō)：“這事說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)。最初是杜剛向工廠借的房子，后來(lái)杜剛找到我們，因?yàn)槲乙舱迷谡业昝妫拖蚨艅偨枇巳康臉敲?，租賃期限是自2019 年6月到2022 年6月。其中一層自北向南第1-3 間房屋是我們自己用，自北向南第4間房屋轉(zhuǎn)租給關(guān)悅，自北向南第5-6 間房屋轉(zhuǎn)租給馬小娟。房租都是年付的，所以2022 年度的房租我在2021 年6月就向杜剛付清了，但誰(shuí)知道2022 年2月凌晨，一樓的煙酒店發(fā)生了火災(zāi)。經(jīng)過(guò)消防隊(duì)勘驗(yàn)，認(rèn)為起火的地方是在煙酒店的西北部，起火原因系電熱汀電源連接線路故障引燃周?chē)扇嘉?。?dāng)時(shí)煙酒店的經(jīng)營(yíng)者是程磊，消防隊(duì)說(shuō)了，程磊明知自己商店線路存在火災(zāi)隱患，電線插線板曾經(jīng)發(fā)生故障，仍然繼續(xù)使用電熱汀，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生，對(duì)此起火災(zāi)負(fù)有直接責(zé)任……然后因?yàn)榘l(fā)生了火災(zāi)，所以對(duì)于損失大家就爭(zhēng)論不休。消防隊(duì)還認(rèn)定：杜剛作為門(mén)面房的承包人，在將門(mén)面房分租后，未對(duì)經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行嚴(yán)格的消防安全管理，門(mén)面房安全狀況差，安全隱患較大，最終釀成火災(zāi)，他對(duì)此起火災(zāi)負(fù)有直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；東風(fēng)機(jī)械廠消防安全責(zé)任制未落實(shí)，消防安全措施未實(shí)施到位，對(duì)出租房屋消防安全監(jiān)管不力，該單位相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此起火災(zāi)負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

“由于火災(zāi)后，房子的問(wèn)題沒(méi)有得到妥善解決，所以這房子后面就一直沒(méi)有水電，但我已經(jīng)提前付清了全部的房租，所以我就起訴到了法院，要求解除我和杜剛之間的房屋租賃合同，還要求杜剛和東風(fēng)機(jī)械廠把我沒(méi)有使用的租賃期間內(nèi)的房租退還給我。法院當(dāng)時(shí)是支持了我的訴請(qǐng)，確認(rèn)我和杜剛的合同解除了，也要求杜剛把未使用的租金退還給我，但誰(shuí)知道杜剛消失了。我不知道杜剛有沒(méi)有把租金都交給了東風(fēng)機(jī)械廠，法院也沒(méi)有支持工廠向我退還租金，所以我只能繼續(xù)占用這個(gè)房子，原來(lái)的飯店也不能開(kāi)了，只能開(kāi)了瓷器店。在這個(gè)過(guò)程中，因?yàn)槲抑耙呀?jīng)付了房租了，所以我就一直沒(méi)有向杜剛或者工廠再付款?！?/p>

“那關(guān)悅呢？她也是這個(gè)原因一直沒(méi)有退房嗎？”小王接著問(wèn)。

“正是?！蓖跫t回道。

“那現(xiàn)在，這房子是什么情況？”小王繼續(xù)問(wèn)道。

工廠派來(lái)的鄭主任向小王和李律師說(shuō)道：“我們就是希望早點(diǎn)收回房子，法院之前也都裁判了。”

“李律師，您看看現(xiàn)在這種情況，工廠有沒(méi)有道理拿回房子呢？這王紅和關(guān)悅她們，如果沒(méi)有理由占用房屋的話，是不是要賠錢(qián)？”小王轉(zhuǎn)頭向李律師詢問(wèn)道。

“從房子的所有權(quán)人角度來(lái)說(shuō)，工廠是房屋的所有權(quán)人，從物權(quán)關(guān)系上來(lái)說(shuō)，收回房屋是可行的。因?yàn)槲餀?quán)是天然賦予的，而王紅、關(guān)悅、杜剛與工廠之間的糾紛，是屬于債權(quán)，債權(quán)在一般情況下并不能夠限制所有權(quán)人處分自己的所有物。所以工廠要求王紅歸還房屋從法律上而言是完全站得住腳的。但是目前這個(gè)房屋的情況比較復(fù)雜，因?yàn)閺亩艅傞_(kāi)始，王紅又陸陸續(xù)續(xù)向其他人進(jìn)行了轉(zhuǎn)租，其他人也有再轉(zhuǎn)租給他人的情況，所以僅僅起訴王紅要求其騰房，就算可以獲得法院的支持，也很難將判決書(shū)執(zhí)行到位。所以小王，你這次讓大家好好坐下來(lái)溝通是很有必要的?！?/p>

“那李律師您能不能想幫我們梳理一下現(xiàn)在的情況？”鄭主任向李律師請(qǐng)教道。

“嗯，我們一段段關(guān)系來(lái)看，東風(fēng)機(jī)械廠與杜剛之間、杜剛與王紅之間、王紅與關(guān)悅之間涉及到咱們本次的房屋租賃合同，均已經(jīng)期限屆滿或者通過(guò)法院的生效民事判決書(shū)予以解除了，所以王紅、關(guān)悅現(xiàn)在占用工廠的房屋沒(méi)有法律依據(jù)，所以工廠要求騰房是可以獲得法院支持的?！?/p>

“你們看看，你們看看，律師都說(shuō)了，你們是無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)占有房屋，所以趕緊搬走，再不走我們還要向你們追討占用房屋使用費(fèi)！”鄭主任一聽(tīng)李律師說(shuō)的，立馬就挺直了腰桿，要求其他人迅速搬離。

“鄭主任，這話不是這樣說(shuō)的，你是收到了我們的房租，但這房子在火災(zāi)后一直停水停電的，根本用不了，別說(shuō)是著火那間了，就是其他沒(méi)有著火的房子也一樣斷水?dāng)嚯?。我們交的房租不是白付的呀，誰(shuí)都不容易，這到頭來(lái)最吃虧的是我們，怎么能讓我們說(shuō)搬就搬？”關(guān)悅聽(tīng)了鄭主任的話，十分不悅，站起來(lái)反駁道。

“大家都不要?jiǎng)託?，今天?lái)就是為了聽(tīng)聽(tīng)大家想法的，不是來(lái)吵架的?！毙⊥踹B忙勸解道。

“鄭主任，這房子還能恢復(fù)水電嗎？”小王為了緩解各方矛盾，于是向工廠詢問(wèn)道。

“不能了，這幾年廠子也不行，房子都要回收回來(lái)?！编嵵魅我哺锌?。

小王與李律師對(duì)望了一眼，說(shuō)：“那看來(lái)這房子是真的用不了。但王紅他們超期占用房子也是事實(shí)，這種情況下該怎么處理呢？”

李律師說(shuō)道：“如果真的房子后續(xù)也用不了的話，建議大家還是理性看待，盡早止損。工廠說(shuō)到的占用場(chǎng)地使用費(fèi)在法律上也是可以被支持的，但在你們之間的租賃關(guān)系中，在火災(zāi)發(fā)生后，工廠明知杜剛對(duì)外轉(zhuǎn)租，也沒(méi)有提出反對(duì)，所以占用場(chǎng)地使用費(fèi)只能從工廠與杜剛的合同期滿后開(kāi)始計(jì)算，之前如果存在杜剛沒(méi)有向工廠支付的租金，應(yīng)當(dāng)由工廠向杜剛追討，而不應(yīng)當(dāng)向王紅、關(guān)悅等要求支付。而且火災(zāi)是各方原因?qū)е碌模馂?zāi)后房屋無(wú)法正常使用也是不爭(zhēng)的事實(shí)?！?/p>

最終，王紅、關(guān)悅等與工廠約定，在一個(gè)月內(nèi)騰空房屋，同時(shí)因她們合同期滿后仍在使用房屋，雙方同意按照原來(lái)租金標(biāo)準(zhǔn)給予一定折扣的基礎(chǔ)上結(jié)算占用產(chǎn)地使用費(fèi)。工廠也承諾一旦房屋整修后再對(duì)外出租的話，會(huì)優(yōu)先詢問(wèn)王紅、關(guān)悅的意見(jiàn)，同等情況下可以優(yōu)先承租。最終，爭(zhēng)議得到圓滿解決。

法條鏈接：

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十五條無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

第七百一十六條承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

法條釋義：

本案中，面對(duì)層層轉(zhuǎn)租的情況，租賃合同需要考慮合同的相對(duì)性，也就是判斷在不同的合同中誰(shuí)是出租人、誰(shuí)是承租人。首先，出租人與承租人之間的關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，繼續(xù)有效，承租人仍然應(yīng)向出租人承擔(dān)支付租金、在租賃期限屆滿時(shí)返還租賃物的義務(wù)。次承租人與承租人的情況則較為復(fù)雜，根據(jù)出租人是否同意轉(zhuǎn)租的情況，可以來(lái)判斷出租人是否有權(quán)直接與承租人解除合同。本案中，杜剛沒(méi)有取得工廠的同意就進(jìn)行了轉(zhuǎn)租，但工廠并沒(méi)有在知道轉(zhuǎn)租情況后，向杜剛提出解除合同，所以工廠與杜剛的租賃合同可以一直延續(xù)到租賃期限屆滿，在此期間次承租人王紅不需要向工廠支付租金。但在租賃合同屆滿后，王紅就沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)繼續(xù)占用房屋了，所以工廠基于所有權(quán)要求返還原物可以獲得支持，另外額外占用的時(shí)間也需要支付占用場(chǎng)地使用費(fèi)?；馂?zāi)是各方原因?qū)е?，且火?zāi)后房屋無(wú)法正常使用，所以參照原租金標(biāo)準(zhǔn)給予一定折舊進(jìn)行結(jié)算。