市場(chǎng)法評(píng)估名貴苗木征收補(bǔ)償價(jià)值的計(jì)算方法

摘要：在國(guó)有、集體土地征收補(bǔ)償過(guò)程中，名貴苗木的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估要考慮許多因素。在實(shí)務(wù)中，特別是評(píng)估對(duì)象數(shù)量較多時(shí)，前期調(diào)查評(píng)估主參數(shù)往往跨度較大，而此參數(shù)對(duì)評(píng)估結(jié)論影響極大。本文以垂絲海棠為例進(jìn)行較詳細(xì)地分析和探討，從而選擇較優(yōu)的計(jì)算方法，以期保證評(píng)估值的客觀與公正，從而維護(hù)征收人與被征收人雙方的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：征收補(bǔ)償;市場(chǎng)價(jià)值;市場(chǎng)法評(píng)估;名貴苗木;評(píng)估參數(shù);計(jì)算方法

中圖分類號(hào)：F32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2019）10-0085-02

按照我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，國(guó)有及集體土地上征收涉及房屋、土地、構(gòu)筑物等，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)給予被征收人合理的補(bǔ)償。相對(duì)而言，房屋、土地、構(gòu)筑物等常見(jiàn)資產(chǎn)征收補(bǔ)償價(jià)值的確定，無(wú)論是程序的履行、評(píng)估方法的選擇、特殊問(wèn)題的處理等，都已經(jīng)比較成熟。但在征收實(shí)際工作中，有時(shí)還會(huì)遇到名貴苗木市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題，特別是前期調(diào)查已經(jīng)結(jié)束，有的因?yàn)槠贩N數(shù)量較多，有的因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)變化、毀損或已經(jīng)滅失，僅有部分記載苗木狀況的主參數(shù)及影像資料，而這些主參數(shù)的跨度常常較大。如何利用這些資料，選用恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估計(jì)算方法，合理地評(píng)估名貴苗木的市場(chǎng)價(jià)值，這不僅可以客觀、公正地維護(hù)征收人與被征收人雙方的合法權(quán)益，同時(shí)，也涉及維護(hù)國(guó)家法律的嚴(yán)肅性及社會(huì)穩(wěn)定更深層次的問(wèn)題。

根據(jù)在實(shí)際征收中名貴苗木補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)及具體評(píng)估實(shí)例，介紹名貴苗木征收補(bǔ)償價(jià)值市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)重點(diǎn)考慮的各種影響因素，并重點(diǎn)研究、分析、比較名貴苗木在主參數(shù)規(guī)格跨度較大時(shí)計(jì)算方法的選擇，供大家在征收評(píng)估的實(shí)際應(yīng)用中參考。

一、名貴苗木評(píng)估的基本方法及價(jià)值影晌因素

評(píng)估名貴苗木市場(chǎng)價(jià)值的方法最常采用的是市場(chǎng)法（又稱市場(chǎng)比較法、比較法、現(xiàn)行市價(jià)法），其對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型就是征收補(bǔ)償要求所說(shuō)的市場(chǎng)價(jià)值，即自愿的買方和自愿的賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下。評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

評(píng)估名貴苗木的價(jià)值，需要考慮多種影響因素，為便于大家了解，具體如表1所示。

正由于名貴苗木價(jià)值的確定有以上諸多影響因素，在實(shí)際評(píng)估中既要認(rèn)真勘察苗木現(xiàn)場(chǎng)，又要精心細(xì)致地組織大量的市場(chǎng)調(diào)查，之后，經(jīng)過(guò)對(duì)海量的現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查資料進(jìn)行仔細(xì)研究、甄別、篩選，運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算出評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。

然而，在實(shí)際工作中，往往由于現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)變化、毀損或已經(jīng)滅失，僅有部分記載苗木狀況的主參數(shù)及影像資料，或者由于評(píng)估對(duì)象體量較大，在前期調(diào)查時(shí)關(guān)鍵主要參數(shù)（規(guī)格）跨度較大，這給評(píng)估工作帶來(lái)了一定難度。下面就主要參數(shù)跨度較大這一問(wèn)題的計(jì)算方法的選擇進(jìn)行重點(diǎn)分析和研究。

二、名貴苗木規(guī)格跨度較大的實(shí)例研究

實(shí)例：某被征收人占有的苗木中有一項(xiàng)垂絲海棠，共同4800株，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄顯示胸徑2～4cm，需要評(píng)估其在征收公告日（評(píng)估基準(zhǔn)日）的補(bǔ)償價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值）。

評(píng)估人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)大量數(shù)據(jù)處理，得出垂絲海棠的胸徑與價(jià)格的關(guān)系數(shù)據(jù)如表2所示。

以垂絲海棠的胸徑為橫坐標(biāo)、以單價(jià)為縱坐標(biāo)，可以繪出胸徑與價(jià)格關(guān)系如圖1所示。

本實(shí)例中，胸徑2～4cm垂絲海棠評(píng)估值的計(jì)算有三種方法：

第一種：以胸徑的平均值，即以3em垂絲海棠價(jià)格（30元/株）計(jì)算4800株的價(jià)值（用P表示，下同）：

P1=30x4800=144000元

第二種：以胸徑2cm、胸徑4cm對(duì)應(yīng)價(jià)格的平均值，即以（10+60）/2=35元/株，計(jì)算4800株的價(jià)值：

P2=35x4800=168000元

第三種：假設(shè)三種規(guī)格均勻分布，即以胸徑分別為2cm、3cm、4cm各1600株，計(jì)算4800株的價(jià)值：

JP3=lOx 1600+30x 1600+60x 1600=160000元

三種計(jì)算方法中，最大值p2與最小值P1相差24000元，差異率高達(dá)16.7%。也有人質(zhì)疑第三種方法中三種規(guī)格的垂絲海棠均勻分布的假設(shè)不合理，正常情況下應(yīng)該呈正態(tài)分布。為此，舉一規(guī)格正態(tài)分布的特例驗(yàn)證一下三種方法計(jì)算各自的誤差率。

假設(shè)胸徑2cm的垂絲海棠1200株（占總株數(shù)的25%）、3cm的2400株（占總株數(shù)的50%）、4cm的1200株（占總株數(shù)的25%），理論上的真實(shí)評(píng)估值應(yīng)該為：

P=10x 1200+30x2400+60x 1200=156000元

三種計(jì)算方法的實(shí)際誤差率分別為：

第一種：以胸徑的平均值計(jì)算的誤差率（用叼表示，下同）：

η1=（156000-144000）/156000=7.7%

第二種：以2cm、4cm價(jià)格的平均值計(jì)算的誤差率：

η2=（168000-156000）/156000=7.7%

第三種：假設(shè)三種規(guī)格均勻分布計(jì)算的誤差率：

η3=（160000-156000）/156000=2.6%

可見(jiàn)，第三種計(jì)算方法的誤差率η3最小。

是否可以得出第三種計(jì)算方法更加合理的結(jié)論，從而遇到類似問(wèn)題全部用這種計(jì)算方法來(lái)處理呢？

再繼續(xù)用表2數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算胸徑4-10cm及胸徑9-15cm兩種情況的計(jì)算，總株數(shù)仍分別取4800株（詳見(jiàn)表3）。

用上面計(jì)算胸徑2～4cm類似的方式可以計(jì)算出表4的結(jié)果（為便于比較，將胸徑2-4cm的計(jì)算結(jié)果也列入表內(nèi)）。

三、實(shí)例研究得出的結(jié)論

通過(guò)實(shí)例分析，可以得出以下結(jié)論：

第一種方法：以跨度最大、最小的平均胸徑計(jì)算評(píng)估值，其誤差率為O，7%-8.0%。

結(jié)合圖1進(jìn)行仔細(xì)觀察與分析：胸徑2-4cm及胸徑4-10cm在圖中對(duì)應(yīng)的價(jià)格曲線比較光滑，其誤差相對(duì)較大，而胸徑9-15cm對(duì)應(yīng)的曲線有跳動(dòng)（在9cm、15cm兩胸徑對(duì)應(yīng)的價(jià)格坐標(biāo)連接直線兩側(cè)跳動(dòng)），其誤差相對(duì)較小。

因此。在名貴苗木評(píng)估實(shí)務(wù)中，可以如下處理：針對(duì)胸徑跨度較大的名貴苗木，可以調(diào)查搜集分析整理出盡量詳細(xì)的各種規(guī)格的苗木價(jià)格，繪制胸徑與價(jià)格的關(guān)系圖。胸徑跨度對(duì)應(yīng)的圖形如果是較為光滑的曲線，則最好不要采用這種計(jì)算方法;如果胸徑跨度對(duì)應(yīng)的圖形是不光滑的曲線，特別是有些點(diǎn)分別處于兩端點(diǎn)連線的兩邊的，采用這種計(jì)算方法誤差是比較小的。

第二種方法：以胸徑跨度最大最小價(jià)格的平均值計(jì)算，其誤差率高達(dá)7.7%-18.6%。理論上可以理解為：名貴苗木的價(jià)格與胸徑之間的關(guān)系不是直線關(guān)系，產(chǎn)生這么大的誤差是必然的。特別是規(guī)格（胸徑）跨度越大，其誤差越大，甚至可以說(shuō)這種計(jì)算方法是錯(cuò)誤的。因此，此種計(jì)算方法不適宜名貴苗木價(jià)值的評(píng)估。

第三種方法：假設(shè)跨度內(nèi)同規(guī)格苗木數(shù)量均勻分布，其誤差率為2.6%-5.9%，這是一種比較穩(wěn)健的計(jì)算方法。因?yàn)槿绻性敿?xì)調(diào)查規(guī)格的細(xì)分資料。就是非常準(zhǔn)確的“加權(quán)平均法”，只是此處假設(shè)跨度內(nèi)同規(guī)格苗木數(shù)量均勻分布、權(quán)重相同而已。這種方法可以適用于各種情況（無(wú)論胸徑與價(jià)格的關(guān)系圖是直線、光滑的曲線或不光滑的曲線）的評(píng)估。其缺點(diǎn)是需要調(diào)查的數(shù)據(jù)較多，工作量相對(duì)較大。

四、結(jié)束語(yǔ)

名貴苗木征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，不僅涉及有關(guān)苗木特性、市場(chǎng)狀況等有關(guān)苗木方面的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)也要對(duì)相關(guān)的征收補(bǔ)償政策、各級(jí)政府征收規(guī)定及資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律、法規(guī)等十分熟悉。更重要的是評(píng)估人員要具有高度負(fù)責(zé)的精神及十分嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的工作態(tài)度。本文簡(jiǎn)略地介紹名貴苗木征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估時(shí)需要綜合考慮的各種要素，并試探性分析介紹了規(guī)格跨度較大時(shí)的評(píng)估計(jì)算方法的選擇，其中一定有許多研究不足或不當(dāng)?shù)牡胤?，旨在拋磚引玉，讓評(píng)估同行在征收評(píng)估名貴苗木過(guò)程中，本著對(duì)國(guó)家、對(duì)被征收人及對(duì)行業(yè)的負(fù)責(zé)與尊重，仔細(xì)研究探討評(píng)估程序中的各種細(xì)節(jié)性問(wèn)題，更加科學(xué)合理地完善評(píng)估過(guò)程中的系統(tǒng)誤差及不足，以便更好地服務(wù)于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

作者簡(jiǎn)介：

王延龍。南京長(zhǎng)城土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司。