不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢規(guī)則

孫宇

不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）物權(quán)公示公信原則的一種體現(xiàn)，如果不能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢權(quán)利，物權(quán)公示公信原則也難以落實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢規(guī)則分散于各部門的規(guī)章之中，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面落地，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記所遵循的原則及程序要求發(fā)生了變化，不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢工作也由分散轉(zhuǎn)為集中，查詢量也與日俱增。不動(dòng)產(chǎn)登記部門在面對(duì)查詢工作主要依據(jù)是自然資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》，但在實(shí)際工作適用時(shí)也存在著一些問題。為此，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)以及筆者個(gè)人理解，從不動(dòng)產(chǎn)登記查詢實(shí)際工作的角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢規(guī)則的查詢主體以及查詢內(nèi)容兩大方面進(jìn)行分析、探討。

不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢主體

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第二十七條第一款重復(fù)了《物權(quán)法》第十八條的規(guī)定，在第二款中規(guī)定：“有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》）第四條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料”。第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以委托律師或者其他代理人查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料”以上規(guī)章對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢主體作出了限制，大體上可以分為兩類，一是權(quán)利人、利害關(guān)系人的查詢，二是公務(wù)查詢。

物權(quán)公示的目的一是產(chǎn)生排他效力，二是便于有必要的相關(guān)查閱，所以查詢權(quán)利的落實(shí)也是物權(quán)公示公信的一個(gè)重要體現(xiàn)。對(duì)于《物權(quán)法》規(guī)定的查詢主體始終存在著爭(zhēng)議，至今莫衷一是。其爭(zhēng)議主要集中在查詢主體的范圍，從《物權(quán)法》的艱難立法過程來看，爭(zhēng)議與問題隨歷史輾轉(zhuǎn)而來，在我們實(shí)際工作中又如何能在短時(shí)間內(nèi)徹底解決，所以筆者認(rèn)為，我們—定要辯證地去看問題，在保護(hù)好自己的前提下，依法依規(guī)處理好相關(guān)工作。下面，筆者就對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢主體相關(guān)問題，發(fā)表幾點(diǎn)看法。

關(guān)于權(quán)利人。權(quán)利人作為不動(dòng)產(chǎn)查詢主體無任何爭(zhēng)議，《物權(quán)法》第二條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！睓?quán)利人也就是不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、處分、收益等權(quán)利，也自然依法享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)信息的查詢權(quán)利。

關(guān)于利害關(guān)系人?！袄﹃P(guān)系人”是法律術(shù)語，而對(duì)于“利害關(guān)系人”范圍的界定始終眾說紛紜，無明確的司法解釋，在司法實(shí)踐中也因其難以界定經(jīng)常導(dǎo)致執(zhí)行困難的問題發(fā)生。而對(duì)于我們的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢工作來說，界定“利害關(guān)系人”的范圍也是必要的。對(duì)“利害關(guān)系人”主要有兩種理解觀點(diǎn)。一種認(rèn)為，利害關(guān)系人原則上是指交易的當(dāng)事人或潛在的交易當(dāng)事人。①另一種認(rèn)為，利害關(guān)系人主要包括以下幾類：債權(quán)人，即不動(dòng)產(chǎn)買賣中買受人為了確保自己的房屋產(chǎn)權(quán)沒有瑕疵可以查閱;用益物權(quán)人，即在他人不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)之人;擔(dān)保物權(quán)人;不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷入破產(chǎn)后，所有債權(quán)人都可以查閱。②筆者以為，《物權(quán)法》中的“利害關(guān)系人”應(yīng)該是指與被登記的不動(dòng)產(chǎn)具有法律上的利益關(guān)系的人，不止包括交易的當(dāng)事人，也應(yīng)該包括與登記權(quán)利人發(fā)生其他法律糾紛的人。這種利害關(guān)系，是公民、法人或其他組織的合法權(quán)益與行政行為之間存在的一種因果關(guān)系，所以，從合法權(quán)益、行政行為及其兩者之間的因果關(guān)系這三個(gè)維度來探討“利害關(guān)系人”的范圍會(huì)更為合乎邏輯。

此外，我們還應(yīng)注意到一個(gè)處于隱藏狀態(tài)的查詢主體，即潛在交易人，《暫行辦法》第二十一條規(guī)定：“有買賣、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)意向，或者擬就不動(dòng)產(chǎn)提起訴訟或者仲裁等，但不能提供本辦法第二十條規(guī)定的利害關(guān)系證明材料的，可以提交本辦法第八條規(guī)定材料，查詢相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的下列信息。”這里的問題是對(duì)潛在交易人的認(rèn)定問題。一是如何認(rèn)定“意向”這個(gè)概念，如何證明自己是有“意向”的利害關(guān)系人？二是不動(dòng)產(chǎn)登記部門受理門檻的問題，如果任何人到不動(dòng)產(chǎn)登記部門隨意說一處不動(dòng)產(chǎn)，并表明自己有購(gòu)買意向，那我們不動(dòng)產(chǎn)登記部門就允許其進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢嗎？這顯然是不合乎情理的。《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了抵押權(quán)競(jìng)存時(shí)的優(yōu)先順位規(guī)則，是以登記時(shí)間的先后順序進(jìn)行權(quán)利順位。同時(shí)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的是物權(quán)的善意取得制度。那么，筆者想說的是，潛在交易人如何在一房多賣發(fā)生民事訴訟前，確保自己的意向房產(chǎn)是安全的，如何避免自己“淪為”善意第三人，有效避免自身權(quán)益受損。

關(guān)于公務(wù)查詢主體。這里的公務(wù)查詢主要指的是有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的查詢。上文中提到了《物權(quán)法》的第十八條規(guī)定了有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第九十七條第五款將有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)明確規(guī)定為“人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)”，允許他們可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。這就是說：首先并非任伺國(guó)家機(jī)關(guān)都有權(quán)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定有權(quán)查詢、復(fù)制的國(guó)家機(jī)關(guān)，才可以查詢、復(fù)制。其次，《細(xì)則》明確了人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)和監(jiān)察機(jī)關(guān)等四類國(guó)家機(jī)關(guān)可以直接依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，無需向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)并得到其同意。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在面對(duì)這四類國(guó)家機(jī)關(guān)的查詢、復(fù)制要求時(shí)，必須予以協(xié)助。最后，即便是這四類國(guó)家機(jī)關(guān)也不是無限制、任意地查詢?nèi)坎粍?dòng)產(chǎn)登記資料，只能查詢、復(fù)制與其正在調(diào)查和處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。對(duì)于其他的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，無權(quán)查詢。這樣的規(guī)定主要是為了更好地保護(hù)廣大民事主體的隱私，避免公權(quán)力機(jī)關(guān)濫用公權(quán)力，侵害私權(quán)利。③

不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢范圍

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢范圍，筆者首先想說的是，我們一定要與政府信息公開區(qū)分開來，社會(huì)上很多學(xué)說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)該遵從物權(quán)公示原則以及政府信息公開等相關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為這種看法是欠妥的，首先物權(quán)公示的主要目的應(yīng)是排他而不是公開物權(quán)信息。其次對(duì)于政府信息公開相關(guān)制度，主要目的是公眾監(jiān)督政府行為的一種手段，而絕非是將公眾不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開于世的依據(jù)。

對(duì)于不同查詢主體的查詢需求，允許查詢的不動(dòng)產(chǎn)登記信息范圍在《暫行辦法》中作出了權(quán)利人與利害關(guān)系人查詢范圍的規(guī)定。對(duì)于公務(wù)查詢范圍，《暫行條例》第二十七條第二款規(guī)定：“有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料?！笔紫壬衔闹刑岬健都?xì)則》對(duì)“有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)”進(jìn)行了確定，而值得商榷的是“查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。”這里面的“有關(guān)”是否需要進(jìn)一步明確，對(duì)此現(xiàn)實(shí)中也存在著諸多爭(zhēng)論。但筆者認(rèn)為，對(duì)于公務(wù)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開范圍，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是有自由裁量權(quán)的，是完全可以根據(jù)對(duì)方的處理事項(xiàng)去主動(dòng)判斷并明確哪些是與處理事項(xiàng)“有關(guān)”，并配合對(duì)方進(jìn)行登記資料的查詢、復(fù)制。

綜上，不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢所存在的爭(zhēng)論和問題，很多都是歷史帶來的，也應(yīng)該交給時(shí)間去逐步化解。筆者認(rèn)為，我們應(yīng)該更多地去在固有的框架內(nèi)做好相關(guān)法律、法規(guī)的適用，而不是鉆入問題細(xì)節(jié)不斷糾結(jié)，反而脫離了問題本身。