基于財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制探究

石榮榮

摘 要：隨著市場化的深入推進，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟經(jīng)營壓力逐漸加大，經(jīng)營風險也逐步增加。為了有效地防范和應(yīng)對風險，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強內(nèi)部控制，提高風險預警和抵御能力，為企業(yè)在激烈的市場環(huán)境中強化競爭優(yōu)勢，獲得長足發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?財務(wù)管理 ?內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控主要存在以下問題：一是財務(wù)內(nèi)控制度不健全，缺乏過程監(jiān)管，企業(yè)內(nèi)部存在諸多問題，一些監(jiān)管人員沒有制度性監(jiān)管依據(jù)，監(jiān)管行為的干擾因素過多，導致其內(nèi)控監(jiān)管難以得到認同，管理成效不佳。二是資金安排不合理，使用效率不高，通過對企業(yè)集團的合并報表分析發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)方雖然存在大量的貨幣資金，但是負債方也有巨額的銀行貸款，使企業(yè)的損益表中在相關(guān)費用項目下利息支出金額較大，不利于提高企業(yè)的資金使用效率。三是內(nèi)部缺乏關(guān)聯(lián)互動，信息孤島現(xiàn)象嚴重，在企業(yè)內(nèi)部各部門之間沒有形成有效的信息共享機制，各管理系統(tǒng)之間集成化程度較低，企業(yè)難以將其下屬各子公司的財務(wù)數(shù)據(jù)信息進行匯總分析。四是房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套標準的預算管理體系，導致其預算管理隨意性大，執(zhí)行過程中普遍存在較大的預算偏差。而且在編制預算時簡單套用工業(yè)企業(yè)的預算管理方式，根據(jù)年度經(jīng)營計劃編制年度預算，未能結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點將預算編制重點放在項目開發(fā)管理上，導致所編制的預算計劃難以滿足企業(yè)的實際經(jīng)營需求。五是一些企業(yè)的風險管理意識不強，借助國家的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策進行盲目擴張，為加大開發(fā)力度向銀行等金融機構(gòu)申請了大量貸款。在開發(fā)過程中未能對發(fā)展前景進行準確預測，導致許多建設(shè)項目樓盤空置，資金回收困難，企業(yè)的償債壓力較大，甚至可能產(chǎn)生大面積虧損。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要財務(wù)風險

房地產(chǎn)企業(yè)的風險主要來自融資、資金周轉(zhuǎn)以及成本控制三個方面。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目一般具有周期長，施工量大以及涉及金額較多等特點，因此必須通過融資來維持其持續(xù)經(jīng)營，如果融資過程中資金獲取不充足導致工期延誤或者融資規(guī)劃方案沒有充分結(jié)合企業(yè)實際的資本結(jié)構(gòu)、融資用途、方式以及成本等因素，導致企業(yè)融資出現(xiàn)決策失誤，從而增加了融資成本過產(chǎn)生無效融資，都有可能進一步引發(fā)企業(yè)的債務(wù)危機，從而加大融資風險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作過程本身就是融資、開發(fā)、還款的周期循環(huán)，必須保證每個環(huán)節(jié)資金的正常周轉(zhuǎn)才有可能保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，否則一旦現(xiàn)金流受阻，導致資金鏈斷裂，影響到企業(yè)良好的信用及影響，則會嚴重威脅到其長久的生存與發(fā)展，甚至引發(fā)破產(chǎn)危機。最后，合理控制項目開發(fā)成本是提高項目開發(fā)利潤，提升綜合管理效益的有效手段，房地產(chǎn)開發(fā)從項目立項、方案設(shè)計、項目融資、施工以及銷售等各個階段都需加強成本控制，這是企業(yè)內(nèi)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，但目前，房地產(chǎn)企業(yè)在前期的項目立項及施工設(shè)計階段，成本控制意識不強，在設(shè)計階段即使存在設(shè)計人員忽視經(jīng)濟考量，設(shè)置過高的設(shè)計標準與安全系數(shù)的行為，往往也只是事后進行調(diào)整和改進，使得后期由于設(shè)計變更導致成本上升，直接影響到企業(yè)的正常運營及盈利水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控的優(yōu)化策略

（一）健全財務(wù)內(nèi)控制度

財務(wù)內(nèi)控制度的建立能夠有效地規(guī)范員工工作行為，防錯糾偏，保證企業(yè)內(nèi)各項管理工作穩(wěn)定有序進行。制度體系中包括企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)制度、崗位責任分工制度、授權(quán)審批控制制度、風險管理制度、審計監(jiān)管制度、內(nèi)控評價制度等多項內(nèi)容。這些制度全面的涵蓋了企業(yè)財務(wù)內(nèi)容的各個環(huán)節(jié)、所有流程，能在企業(yè)內(nèi)部搭建一個完善健全的制度體系框架。

（二）完善風險管理機制

針對房地產(chǎn)企業(yè)存在的風險隱患，提出要以風險為導向構(gòu)建其內(nèi)部控制體系，通過對關(guān)鍵風險點及風險相關(guān)影響因素的把控，建立完善的風險評估機制，提高企業(yè)的風險識別與預警能力，保障風險可控，企業(yè)經(jīng)營活動正常有序運轉(zhuǎn)。具體來說，風險導向下的內(nèi)控體系的完善，從強化融資活動、資金周轉(zhuǎn)、成本費用三個方面的內(nèi)控力度出發(fā)，提高企業(yè)的內(nèi)控效率與內(nèi)控質(zhì)量，有效地降低企業(yè)的經(jīng)營風險，提高經(jīng)營效益。首先，在融資階段，企業(yè)應(yīng)科學論證融資方案的可行性，重大融資決策需由董事會集中討論決定，嚴格按照審批權(quán)限及標準程序進行審批控制;不允許隨意變更資金用途;要按時支付本金利息，保證良好的銀行信用;同時暢通信息溝通渠道，保證信息傳遞的真實性、可靠性;多元化融資渠道，分散融資風險。其次，為了促進資金周轉(zhuǎn)，要嚴格按照不相容崗位分離原則進行崗位設(shè)計，尤其是在涉及資金周轉(zhuǎn)的崗位要形成相互監(jiān)督，相互制衡的崗位監(jiān)督機制;實施全面預算管理，通過制定規(guī)范化的預算編審、執(zhí)行、評價及反饋流程，保證資金的合理使用;要強化會計內(nèi)部控制，保障會計信息質(zhì)量，確保企業(yè)資金安全。最后，企業(yè)要提高成本控制意識，建立完善的成本控制制度體系;要強化審計監(jiān)管，建立專門的審計委員會，保障審計監(jiān)管的獨立性和權(quán)威性，要明確審計權(quán)責、優(yōu)化審計流程，及時發(fā)現(xiàn)并解決經(jīng)營異常;要促進全員參與成本內(nèi)控，營造良好的內(nèi)控文化，有效地規(guī)避內(nèi)外風險，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢，促進企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。

（三）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)控活動

完善企業(yè)的風險內(nèi)控體系需要從以下五個方面著手：一是加強子公司的財務(wù)管控，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)子公司多為項目公司制且經(jīng)營周期相對較短的管理特點，建議其實行財務(wù)委派制度，即由集團統(tǒng)一委派財務(wù)總監(jiān)到下屬子公司進行任職。通過定期匯報子公司財務(wù)狀況實現(xiàn)財務(wù)的垂直管理，保障各子公司的經(jīng)營活動始終圍繞集團整體的戰(zhàn)略目標有序開展。二是靈活運用籌資策略。房地產(chǎn)企業(yè)目前的籌資方式包括銀行證券融資、施工單位墊資以及銷售款回攏等，企業(yè)應(yīng)建立專門的籌資委員會，集體研究討論不同籌資途徑所占的比例，避免過度使用財務(wù)杠桿，給企業(yè)造成巨大的借貸償債壓力。三是完善投資決策機制。企業(yè)在制定投資戰(zhàn)略時要開展充分的可行性研究工作，運用科學的理論模型選擇最優(yōu)投資方案。四是強化成本控制，做好稅務(wù)籌劃[2]工作。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本受土地成本、客戶定位、市場景氣程度等多種因素影響，在進行成本控制時企業(yè)管理人員一定要綜合考慮各種因素，重視開發(fā)過程中的成本支出，明確授權(quán)審批程序及成本目標責任。同時積極了解稅收政策變化，科學制定稅籌方案，有效降低企業(yè)的稅收負擔，促進企業(yè)整體效益的提升;五是加強內(nèi)部審計監(jiān)管。企業(yè)要在最高領(lǐng)導層下設(shè)獨立的內(nèi)審機構(gòu)，定期開展內(nèi)部審計活動，及時發(fā)現(xiàn)并且查出企業(yè)內(nèi)不良經(jīng)營行為，強化內(nèi)控執(zhí)行監(jiān)管，保障內(nèi)控制度的有效實施。

四、結(jié)束語

綜上所述，本文首先分析當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控存在的諸多管理問題及主要的風險隱患，針對問題及風險情況給出了具體的內(nèi)控優(yōu)化策略，希望能為企業(yè)的財務(wù)管理人員提供一定的借鑒與參考。

參考文獻：

[1]陸勇.基于財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制研究[J].財經(jīng)界：學術(shù)版， 2016（18）.

[2]李新杰.基于財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制初探[J].財經(jīng)界（學術(shù)版）， 2018， No.484（14）：114.