國有土地上房屋征收與補償分析

王慶穎

國有土地房屋征收和補償對被征收者的利益保護有著重要的意義，為了減少在征收過程中出現的糾紛問題，需要進一步改善房屋征收和補償中的內容，使房屋征收和補償順利的進行。

一、引言

在當前的社會背景下，城市建設的范圍逐漸擴大，政府對土地的征用的情況也有所增多，在土地使用中，由于公共利益和私有利益之前出現了矛盾的時候，會造成法律糾紛，這使建設拆遷過程中出現了糾紛問題，這些糾紛問題與房屋的征收和補償有著緊密的聯系，因此，需要對土地房屋征收和補償進行全面的分析，減少糾紛的產生。

二、房屋征收補償概述

房屋征收和補償是為了滿足公共利益的需求，在國有土地房屋征收范圍內，僅僅包括國有土地中的房屋，在征收和補償中需要根據法律規(guī)定內容，在被征收人滿足補償的條件的情況下，才能進行房屋征收。所以，房屋征收和補償是在社會和人民利益基礎上，對征收對象按照法律程序進行土地使用權收回并且對房屋的法定所有者進行補償的一種行為。

三、改善國有土地上房屋征收與補償內容的建議

（一）擴大房屋征收補償范圍

在房屋征收中需要有償進行回收，補償的時候根據房屋在征收中土地的價值進行，經過評估后可以確定補償的數目，如果被征收者認為補償的數目不符，需要進行復核，之后再進行二次補償。在一些城市中，部分房屋之間使用同一個地基，被征收者需要對地基的價值進行購買，所以在房屋補償中，需要對地基所具有的價值進行補償。此外，不同類型的房屋和層數的使用也需要分類進行補償。針對不同層數的建筑有著一定的要求，將建筑劃分為低層、多層和中高層，進行補償的時候需要對建筑層面進行不同的補償，低層建筑根據最高的補償標準進行補償，都按照七十年的期限補償;多層建筑在補償中的標準較低，根據土地的使用權剩余進行補償，優(yōu)先考慮采取回遷安置的方式補償;中高層建筑補償中需要按照一般標準，根據土地使用權的剩余時間補償。征收主體需要根據房屋被征收受到的損失進行補償，在回收房屋的過程中，承租者會受到一些影響，為了有效的保障承租者的權利，需要對承租者進行相應的補償，將安置內容安排好，使承租者能夠減少損失。征收主體在補償中需要對承租者的損失請求進行受理，之后根據合同內容等明確其中的租賃相關條例是否符合實際情況，最后對承租者進行補償。因此，在房屋征收和補償過程中，需要擴大補償的范圍，使人們的利益得到保護。

（二）結合實際情況完善補償標準

不同的地區(qū)的經濟發(fā)展情況不同，需要完善相應的征收補償標準，在標準中包括的內容如下：征收補償標準按照比二手房的標準高制定，使補償符合人們的需求，但是在實施中需要保證標準的有效性。其次，征收和補償標準按照二手房標準制定，使標準更加的明確，同時減少了沖突問題，但是需要大量的調換房源來實現，在可置換的房源數量多的地區(qū)更加適用。征收和補償標準按照新房源標準制定，可以使補償的標準提高，但是使政府的成本增加，這種標準在建設飽和、征收數量少的地區(qū)比較適用。在同一個地區(qū)中，需要根據不同的區(qū)域來建立補償標準，被征收房屋的價值受到了較多的因素的影響，包括機構、周邊情況等，在建立標準的時候，需要結合實際的情況來確定標準內容，使標準更加適合當地的情況，對補助和獎勵等進行合理的改善。在不同的城市中環(huán)境存在差異，需要考慮到補償的差異性，使補償能夠發(fā)揮出有效的作用。例如南北方地區(qū)的氣候差異，在北方地區(qū)被征收房屋中一般包括供暖設施，因此在補償的時候應將這部分考慮在內，使補償標準更加的科學有效，從而保證各個地區(qū)的住戶的利益得到有效的保障。

（三）建立科學有效的評估機制

在房屋征收和補償過程中，需要在評估中對委托人的身份進行明確，征收評估中一般委托人身份包括特定房屋的評估當事人和評估監(jiān)管人，在評估的時候，使被征收者造成了不公平的影響，因此，需要對被征收者在評估中的委托人的身份得到明確。這樣可以使評估更加的有效，同時體現出了被征收者的作用，減少了不公平的問題，為了有效的明確房屋評估中被征收者的角色，同時減少行政的干預，使被征收者能夠更加滿意評估中的結果，避免了補償中不公平造成的利益問題。另外，應對房屋評估中的異議救濟進行進一步完善，根據法律的要求，在當地建立評估專家委員會，通過這樣的方式使評估中存在異議的情況得到有效的解決。被征收者在這個過程中可以提出相應的申請，通過專家委員會的分析鑒定之后可以進行處理。這種救濟方式對人們的利益維護起到了重要的作用，結合司法程序可以使人們的利益得到有效的保障。

四、結語

國有土地房屋征收和補償按照法律要求進行，在征收和補償過程中，由于一些情況導致糾紛問題的出現，對被征收者造成了一定的影響，因此，應對房屋征收和補償標準進行全面的完善，使被征收者的權利得到保護，同時也能夠使土地征收糾紛減少。（作者單位：聊城市第二房屋征收與補償服務中心）