CCRC養(yǎng)老模式特點(diǎn)及盈利模式分析

卞志成

20世紀(jì)末期，我國正式進(jìn)入老齡化社會，且人口老齡化發(fā)展速度不斷加快，有人調(diào)侃這是“銀發(fā)浪潮”，面臨著日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題，我國也展開了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式的探討，加大了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持力度。但是，現(xiàn)階段我國的養(yǎng)老模式不夠成熟，來自美國的CCRC養(yǎng)老模式在我國得到了推廣。本文立足于CCRC養(yǎng)老模式特點(diǎn)，對其盈利模式進(jìn)行了深入的分析。旨在探討我國在CCRC養(yǎng)老模式的應(yīng)用，有效解決和補(bǔ)充當(dāng)前困擾中國老齡化的發(fā)展問題，改善我國社會的養(yǎng)老現(xiàn)狀。[1]

一、CCRC養(yǎng)老模式概念

CCRC的全稱是Continuing Care Retirement Community，指的是持續(xù)照料退休社區(qū)。美國老人住宅協(xié)會將CCRC定義成“一個組織對于隨時間而有不同需求的年老居民持續(xù)性提供全面的住宅、生活服務(wù)與健康照護(hù)服務(wù)”，CCRC提倡“原居養(yǎng)老”的理念，是一種現(xiàn)代化的復(fù)合式的大型老年社區(qū)。在社區(qū)內(nèi)老人的健康變化、自理能力等都會有相應(yīng)的服務(wù)，且服務(wù)都是持續(xù)性的，能夠?qū)崿F(xiàn)自理、介助、介護(hù)一體化的全生命周期照護(hù)服務(wù)，讓老人在較為舒適、熟悉的環(huán)境里面愉快生活，從心理慰藉到身體健康都能得到全面的照護(hù)服務(wù)。老人隨著年齡的不斷增長，生理衰退也在不斷變化，從獨(dú)立生活到輔助生活、專業(yè)護(hù)理生活的轉(zhuǎn)變，都可以在CCRC社區(qū)中實(shí)現(xiàn)。[2]如美國太陽城是美國最大的持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)之一，位于佛羅里達(dá)州坦帕市郊，占地10平方公里，入住居民平均年齡為75歲，成為美國開發(fā)老年社區(qū)的代表品牌，并已在美國開發(fā)了20多個以太陽城命名的老年社區(qū)，其中占地面積在20平方千米以上的老年社區(qū)有亞利桑那州、加利福尼亞州以及佛羅里達(dá)州的太陽城。

二、CCRC養(yǎng)老模式的特點(diǎn)

CCRC養(yǎng)老模式通過對社區(qū)進(jìn)行整合，利用城市的一些成熟結(jié)構(gòu)，對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行優(yōu)化，打造了資金較高使用率的發(fā)展模式。CCRC社區(qū)不同于傳統(tǒng)養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)只能滿足老人基本生活和照護(hù)需求的現(xiàn)狀，社區(qū)從客戶需求出發(fā)，以定制化康養(yǎng)服務(wù)為核心，針對老年人對醫(yī)療、康護(hù)、社交、文化、娛樂各方面?zhèn)€性化需求，通過打造康養(yǎng)社區(qū)、康養(yǎng)酒店、康護(hù)中心、旅居度假等產(chǎn)品形式，為不同生活環(huán)境、教育背景各異、家庭狀況和健康狀況不盡相同的老年人提供高品質(zhì)的康養(yǎng)生活環(huán)境和個性化、定制化的康養(yǎng)服務(wù)。

（一）CCRC社區(qū)設(shè)計(jì)更具靈活性、可拓展性

CCRC養(yǎng)老社區(qū)的人群面向自理、介助、介護(hù)等不同服務(wù)需求的老人，通過將生活、醫(yī)療、休閑進(jìn)行定制化服務(wù)建立個人照護(hù)檔案，來滿足老年人多樣化的生活需求，因此在生活環(huán)境設(shè)計(jì)上需要具有一定的安全性、適老性要求，能夠使老人在生活各方面實(shí)現(xiàn)簡易操作，同時各設(shè)施要有較高的辨識度和可達(dá)性。因此，社區(qū)在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)了便利、實(shí)用、無障礙等原則，公共活動空間及居住空間更具有靈活性和可拓展性，需要滿足老人需求和市場的變化。如考慮老年人身體的特殊性，房屋建設(shè)與室內(nèi)設(shè)計(jì)都、使用了適老化的設(shè)計(jì)，將適老化理念滲透到了每個細(xì)節(jié)，目的在于讓老人不用經(jīng)過專門指導(dǎo)就可以使用室內(nèi)的任何設(shè)施并通過設(shè)施設(shè)備彌補(bǔ)老人因身體功能衰退帶來的不便，從細(xì)節(jié)處提升老人的生活品質(zhì)。同時，CCRC 社區(qū)規(guī)劃的產(chǎn)品如：房間數(shù)量、戶型還要隨著市場的變化和需求不斷進(jìn)行調(diào)整和迭代。在服務(wù)方面，也需要在同一個設(shè)施中可以有不同性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，換言之就是彈性化設(shè)計(jì)。[3]

圖1 CCRC 社區(qū)設(shè)計(jì)特點(diǎn)

（二）總體布局更具人性化

在CCRC養(yǎng)老社區(qū)，配置足夠的醫(yī)護(hù)人員滿足社區(qū)健康保障、康復(fù)及院前急救功能。另外從CCRC的總體布局來看，獨(dú)立單元、協(xié)助生活單元和完全護(hù)理單元都具有不同的特點(diǎn)，且是根據(jù)入住老人的普遍特征和需求進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)。比如，在獨(dú)立生活單元的布局中會加強(qiáng)建設(shè)老人的交流空間，最大化滿足老人們溝通的需求。在協(xié)助護(hù)理單元也是以人性化、去機(jī)構(gòu)化作為設(shè)計(jì)原則同時滿足專業(yè)護(hù)理服務(wù)功能需要，每層都設(shè)立了護(hù)理站，給老人提供更加方便、舒適的生活方式，社區(qū)內(nèi)設(shè)有專屬的老年餐廳，為老人提供科學(xué)合理的營養(yǎng)膳食疾病餐等。社區(qū)針對一些生活完全不能自理的老人，更是加強(qiáng)了醫(yī)護(hù)服務(wù)和專業(yè)醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)力度。

（三）集中管理更為便捷

CCRC養(yǎng)老社區(qū)整體建筑多以多層的形式，色彩都是以暖色調(diào)為主。養(yǎng)老社區(qū)會考慮開發(fā)成本，整體規(guī)劃布局較為緊湊。社區(qū)建筑的形式多以酒店公寓式的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃，低層通常為老年人的公共活動的場所，老人居住區(qū)按護(hù)理單元劃分進(jìn)行管理并設(shè)立照護(hù)站，照護(hù)站周邊設(shè)置鄰里中心加強(qiáng)老人之間的聯(lián)系。可以說，集中護(hù)理的模式減少了老人的管理成本，也能讓老人得到及時的照顧和護(hù)理。

三、CCRC社區(qū)盈利模式分析

CCRC社區(qū)的收入主要來源于一次性的會費(fèi)和月度繳費(fèi)收入，費(fèi)用涵蓋老人居住、設(shè)施使用費(fèi)及按護(hù)理需求的服務(wù)費(fèi)，社區(qū)收費(fèi)通常不會涉及房屋產(chǎn)權(quán)交易。所謂會費(fèi)，指的是入住CCRC社區(qū)的入門費(fèi)，老人在入住時，需要一次性進(jìn)行費(fèi)用繳納，美國的會費(fèi)在20～100萬美元不等，金額的多少是根據(jù)入住的房間戶型、面積來決定。而月費(fèi)則是根據(jù)護(hù)理的等級來確定。對于可自理的老人來說，收取的費(fèi)用大約在每月3000美元，而一些協(xié)助護(hù)理型老人的月費(fèi)則是4000美元，完全照護(hù)型老人的費(fèi)用在每月5000～6000美元不等。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展的初級階段，存在經(jīng)驗(yàn)不足，不能完全照搬國外的經(jīng)驗(yàn)，也可能會由于項(xiàng)目初期高額投資而出現(xiàn)回報(bào)周期長的局面。因此，我們在考慮到CCRC養(yǎng)老模式的盈利時需要思考以下幾個方面的問題：

（一）普通社區(qū)與養(yǎng)老社區(qū)混合開發(fā)

混合開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)在于能夠減少開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的投入資金風(fēng)險和壓力，可以讓年輕人和老人生活在同一個社區(qū)，混合開發(fā)的社區(qū)中養(yǎng)老設(shè)施較為完善，能夠更好地實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)。

（二）優(yōu)化養(yǎng)老社區(qū)周邊環(huán)境

CCRC養(yǎng)老社區(qū)的地址可以選擇在地價較低的郊區(qū)，有良好的自然氣候和生態(tài)環(huán)境，大量園林景觀和水系可以給老人營造出和諧的居住環(huán)境，距離城市也不會太遠(yuǎn)。不僅可以提高周邊資源的有效利用率、增加老人居住的舒適度，還能進(jìn)一步減少開發(fā)成本投入。

（三）物聯(lián)網(wǎng)推動智能信息平臺建設(shè)

互聯(lián)網(wǎng)時代，可以開拓思維，將互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)用到老年養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)中，建立智能化的信息平臺，更好地管理老年人的健康數(shù)據(jù)，從而有效地給老人提供更為科學(xué)的健康評估與保健，做到對疾病實(shí)現(xiàn)及時控制。同時物聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用，還能精準(zhǔn)控制老年社區(qū)居住環(huán)境的溫度和濕度，保持良好的通風(fēng)和采暖，提高養(yǎng)老社區(qū)建筑的宜居性。

CCRC模式一方面實(shí)現(xiàn)了對老年人的健康管理，滿足了不同年齡段的老年人的生活需求和醫(yī)療護(hù)理需求；另一方面通過入門費(fèi)和月費(fèi)、年費(fèi)的形式獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。此外還可以通過社區(qū)部分商業(yè)空間以招商租賃形式獲取收益。但是由于CCRC模式在前期設(shè)施投入方面比較巨大，因此資金回籠會較緩慢，導(dǎo)致老人入住費(fèi)用會有所增加，這就需要政府設(shè)立相應(yīng)的養(yǎng)老保險投入給予支持。我國在開發(fā)CCRC養(yǎng)老模式的過程中，還要積極引進(jìn)先進(jìn)的管理模式和服務(wù)水平，積極塑造社會影響力和品牌形象，打破傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念吸引更多的老人進(jìn)入社區(qū)居住。

結(jié)語：CCRC養(yǎng)老模式體現(xiàn)的是一種全新的養(yǎng)老觀念，滿足了當(dāng)前養(yǎng)老居住模式的多樣化的需要，我國在引入CCRC養(yǎng)老模式的過程中，除了要借鑒國外先進(jìn)成熟經(jīng)驗(yàn)外。還要能夠立足于國內(nèi)基本國情，顧及我國消費(fèi)習(xí)慣及傳統(tǒng)文化并按照政策倡導(dǎo)突出“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的特點(diǎn)，從養(yǎng)老客戶需求出發(fā)，探索產(chǎn)業(yè)與金融結(jié)合構(gòu)建具有中國特色的CCRC養(yǎng)老模式，從而給我國越來越多的老年人提供更好的養(yǎng)老條件。