法律地籍領(lǐng)域模型研究動(dòng)態(tài)及對(duì)中國(guó)地籍概念模型建構(gòu)的理論啟示

徐忠國(guó)，李 冠，鄭紅玉，吳次芳，卓躍飛

（1.浙江大學(xué)土地與國(guó)家發(fā)展研究院，浙江 杭州 310029；2.浙江大學(xué)土地科學(xué)與不動(dòng)產(chǎn)研究所，浙江杭州 310029；3.寧波大學(xué)法學(xué)院，浙江 寧波 315211；4.蘇州大學(xué)政治與公共管理學(xué)院，江蘇 蘇州 215123）

1 引言

地籍系統(tǒng)（土地登記）①根據(jù)GERHARD LARSSON等的研究[1]，歷史上各國(guó)地籍（Cadastre）與土地登記（Land registration）在大多數(shù)情況下是兩種相互獨(dú)立的系統(tǒng)。地籍系統(tǒng)的主要作用在于為政府征收涉及土地財(cái)產(chǎn)的財(cái)稅提供技術(shù)手段，一般由測(cè)量師維護(hù)；土地登記的主要作用在于為土地財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)和產(chǎn)權(quán)交易提供法律公證手段，一般由法官或公證員維護(hù)。目前，全球的基本趨勢(shì)是地籍系統(tǒng)與土地登記在機(jī)構(gòu)獨(dú)立的情況下，基于統(tǒng)一編碼的不動(dòng)產(chǎn)登記單元號(hào)，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，從而綜合提供產(chǎn)權(quán)保護(hù)、交易保障和財(cái)稅征收等多用途的公共服務(wù)。改革開(kāi)放以后，中國(guó)在土地管理的機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)的建設(shè)過(guò)程中，將地籍系統(tǒng)與土地登記進(jìn)行了統(tǒng)一建設(shè)。因此，與國(guó)際實(shí)踐相區(qū)別，中國(guó)的地籍系統(tǒng)與土地登記從一開(kāi)始就是一體化的公共系統(tǒng)。本文后文不再專門區(qū)分地籍與土地登記的差別，隱含的意思是地籍系統(tǒng)包含土地登記的功能。但在國(guó)際話語(yǔ)體系中，地籍和土地登記是兩種差異顯著的專業(yè)詞匯。是保障土地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的重要制度工具，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可續(xù)性發(fā)展具有至關(guān)重要的作用[1-2]。國(guó)際測(cè)量師協(xié)會(huì)（International Federation of Surveyors, FIG）和世界銀行（World Bank,WB）等國(guó)際組織的研究結(jié)果表明，運(yùn)行良好的地籍系統(tǒng)不僅有助于促進(jìn)私人資本和金融資本對(duì)土地的投資，而且有助于改良地方政府土地財(cái)稅管理以及增強(qiáng)地方政府對(duì)于公眾需求的回應(yīng)性，總體改進(jìn)土地治理[3-4]。由于土地產(chǎn)權(quán)的發(fā)展演化不僅受資源稟賦、人口密度、經(jīng)濟(jì)密度等外生經(jīng)濟(jì)因素的影響，還受到政治形態(tài)、社會(huì)習(xí)俗和法律傳統(tǒng)等內(nèi)生政治、法律和社會(huì)條件的影響，表現(xiàn)出誘致性變遷與強(qiáng)制性變遷交互影響的特點(diǎn)，所以世界各國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度各具形態(tài)，形成了全球豐富多樣的土地產(chǎn)權(quán)制度[1]?？傮w而言，世界土地的產(chǎn)權(quán)體系（Land Tenure）可以區(qū)分為大陸法系（德國(guó)）、大陸法系（法國(guó)）、英美法系、伊斯蘭法系等主要類型[5]。異質(zhì)多樣的土地產(chǎn)權(quán)制度，既對(duì)國(guó)際社會(huì)進(jìn)行學(xué)術(shù)交流造成了嚴(yán)重困撓，也對(duì)外商直接投資（FDI）進(jìn)入地方市場(chǎng)等全球市場(chǎng)一體化進(jìn)程形成了顯著阻礙[1，5]。因此，建立全球統(tǒng)一的地籍概念模型，根據(jù)全球各大法系的一般司法實(shí)踐，抽象并界定地籍的重要概念，規(guī)范定義各類概念的本體語(yǔ)義，成為一項(xiàng)迫切的學(xué)術(shù)需求[6]。

法律地籍領(lǐng)域模型（Legal Cadastral Domain Model, LCDM）是國(guó)際土地管理科學(xué)（International Land Administration Science, ILAS）學(xué)術(shù)社群①國(guó)際土地管理科學(xué)的學(xué)術(shù)群體主要是由研究全球性的土地登記、地籍、土地規(guī)劃和地產(chǎn)稅收等問(wèn)題的地理信息科學(xué)、法學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、人類學(xué)、政治學(xué)等相關(guān)學(xué)科背景的學(xué)者構(gòu)成。這些學(xué)者以FIG作為學(xué)術(shù)活動(dòng)的主要平臺(tái)，討論涉及土地產(chǎn)權(quán)（Land Tenure）、土地利用（Land Use）和土地價(jià)值（Land Value）等領(lǐng)域的學(xué)術(shù)問(wèn)題。目前，這些學(xué)者主要來(lái)自歐洲和澳大利亞的高等院校和科研機(jī)構(gòu)，領(lǐng)銜科學(xué)家主要來(lái)自荷蘭代爾夫特理工大學(xué)、特溫特大學(xué)和澳大利亞墨爾本大學(xué)。這些學(xué)者將他們研究的學(xué)科定義為國(guó)際土地管理科學(xué)。這些學(xué)者的研究成果經(jīng)常發(fā)表在Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research, Survey Review, Australian Surveyor, Computers, Environment and Urban Systems, Geomatica, Land Use Policy, Cities等國(guó)際學(xué)術(shù)期刊或FIG會(huì)議論文集中。對(duì)全球地籍系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一概念建模的重要理論努力，其研究動(dòng)機(jī)主要是界定并比較全球混亂而容易混淆的土地產(chǎn)權(quán)概念，為國(guó)際學(xué)術(shù)交流提供理論基礎(chǔ)[7]。該模型研究的領(lǐng)銜科學(xué)家是JESPER PAASCH教授。LCDM經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，形成了較為系統(tǒng)的理論體系，并在大陸法系和英美法系的典型性國(guó)家進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，基本驗(yàn)證了模型的通用性[8]。因此，該模型得到了ILAS學(xué)術(shù)社群的共同認(rèn)可，正在形成為一種新的理論范式，為ILAS制定國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)提供理論基石[9]。最近，ILAS對(duì)地籍系統(tǒng)概念建模的另一項(xiàng)學(xué)術(shù)努力是地籍本體研究[10-11]。限于篇幅，本文專注于追蹤LCDM的發(fā)展演化，地籍本體的研究動(dòng)態(tài)不納入本文研究范圍，將在后續(xù)的研究中予以專門關(guān)注。中國(guó)對(duì)于地籍系統(tǒng)概念模型的研究較為薄弱，已有的少量研究集中于地籍信息機(jī)理[12]、地籍領(lǐng)域本體[13]、地籍時(shí)空模型[14-15]和三維地籍模型[16-19]等領(lǐng)域。這些研究的邏輯起點(diǎn)是地理信息科學(xué)的地理信息機(jī)理、地理知識(shí)工程與地理時(shí)空語(yǔ)義等理論（模型），雖然對(duì)中國(guó)地籍系統(tǒng)模型建構(gòu)具有重要的知識(shí)貢獻(xiàn)，但這些研究對(duì)ILAS國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)研究關(guān)注較少，銜接不足，不利于地籍研究的國(guó)際交流，也不利于吸收國(guó)際先進(jìn)理論。根據(jù)信息科學(xué)的一般原理，概念模型是后續(xù)邏輯模型和物理模型建構(gòu)的前提和基礎(chǔ)，因此地籍概念模型的研究具有十分重要的理論意義。為促進(jìn)中國(guó)地籍概念模型與國(guó)際接軌，并促進(jìn)地籍系統(tǒng)與其他互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)基于統(tǒng)一語(yǔ)義的信息互操作，有必要追蹤LCDM的學(xué)術(shù)進(jìn)展，為中國(guó)地籍概念模型的建構(gòu)提供理論參考。

2 研究方法和研究結(jié)果

2.1 研究方法

為系統(tǒng)全面掌握LCDM研究的學(xué)術(shù)動(dòng)態(tài)，本文采用了結(jié)構(gòu)化的文獻(xiàn)調(diào)查與分析方法，在主要的權(quán)威學(xué)術(shù)文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)獲取和分析文獻(xiàn)資料。具體實(shí)施過(guò)程如下：第一，在權(quán)威期刊文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)或相關(guān)研究機(jī)構(gòu)學(xué)位論文、會(huì)議論文數(shù)據(jù)庫(kù)和圖書(shū)資料中全面檢索論文文獻(xiàn)資料；第二，通過(guò)閱讀標(biāo)題、摘要和關(guān)鍵詞等信息，去除重復(fù)數(shù)據(jù)和關(guān)聯(lián)不強(qiáng)的資料，并獲得對(duì)文獻(xiàn)資料的初步理解；第三，全面通讀相關(guān)文獻(xiàn)資料，使用思維導(dǎo)圖等輔助工具整理LCDM發(fā)生和發(fā)展的歷史過(guò)程；第四，整理研究結(jié)果，形成研究結(jié)論。通過(guò)對(duì)研究結(jié)果的討論和評(píng)述，尋找研究的發(fā)展脈絡(luò)和中國(guó)未來(lái)的理論發(fā)展路徑。

為了獲得可重復(fù)的研究結(jié)果，本文采用了系統(tǒng)規(guī)范的文獻(xiàn)調(diào)查方法。通過(guò)多次參加國(guó)際學(xué)術(shù)會(huì)議，了解到目前從事地籍系統(tǒng)和土地登記研究的活躍學(xué)者主要在荷蘭代爾夫特理工大學(xué)、特溫特大學(xué)、澳大利亞墨爾本大學(xué)和國(guó)際測(cè)量師協(xié)會(huì)（FIG）等研究機(jī)構(gòu)，因此使用Legal Cadastral Domain Model或LCDM在Science Direct數(shù)據(jù)庫(kù)和各研究機(jī)構(gòu)文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)檢索期刊論文、學(xué)位會(huì)議和會(huì)議論文。另外，以“地籍+模型”為關(guān)鍵詞在中國(guó)知網(wǎng)中檢索期刊論文和學(xué)位論文等文獻(xiàn)資料，在浙江大學(xué)圖書(shū)館、國(guó)家圖書(shū)館、浙江圖書(shū)館檢索相應(yīng)的圖書(shū)資料。所有文獻(xiàn)檢索都以數(shù)據(jù)庫(kù)中能夠提供的年代為限。這些檢索獲得的文獻(xiàn)資料，經(jīng)過(guò)閱讀標(biāo)題和摘要后，去除內(nèi)容重復(fù)的和與本文聯(lián)系不密切的論文。

2.2 研究結(jié)果

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)檢索，發(fā)現(xiàn)與LCDM模型直接相關(guān)的英文論文有14篇，其中期刊論文8篇，會(huì)議論文3篇，研究報(bào)告1篇，學(xué)位論文2篇。JESPER PAASCH是領(lǐng)銜科學(xué)家，PETER VAN OOSTEROM、CHRISTIAAN LEMMEN、JENNY PAULSSON和JO O PAULO HESPANHA等學(xué)者是該領(lǐng)域的積極參與者（表1）。研究成果前期主要發(fā)表在歐洲地籍研究學(xué)者較多參與的Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research期刊中，后期逐漸發(fā)表在Computers,Environment and Urban Systems和Land Use Policy等國(guó)際學(xué)術(shù)期刊以及FIG的會(huì)議論文集中，另外還產(chǎn)生了兩篇直接相關(guān)的博士學(xué)位論文。LCDM在ILAS學(xué)科領(lǐng)域中產(chǎn)生了重要學(xué)術(shù)影響，引起了該領(lǐng)域?qū)W者的廣泛重視[9]。目前，中國(guó)學(xué)者還沒(méi)有關(guān)注到該領(lǐng)域的研究進(jìn)展，沒(méi)有相關(guān)中文科技文獻(xiàn)討論該領(lǐng)域的學(xué)術(shù)進(jìn)展或基于該模型進(jìn)行地籍的概念模型建構(gòu)。

表1 法律地籍領(lǐng)域模型重要研究文獻(xiàn)一覽表Tab.1 Important literatures of Legal Cadastral Domain Model

3 法律地籍領(lǐng)域模型的發(fā)展過(guò)程

3.1 初創(chuàng)階段（2005—2008年）

2005年， JESPERE PAASCH基于JO HESSEN的“Man-Right-Land”模型[31]（圖1）①JO HESSEN總結(jié)全球地籍和土地登記的研究成果，提出“Man-Right-Land”模型[31]。他認(rèn)為全球地籍和土地登記盡管形式多樣，但總體上可以用“Man-Right-Land”模型進(jìn)行理論抽象。Man部分回答“Who?”的問(wèn)題， Right部分回答“What?”的問(wèn)題，Land部分回答“Where?”的問(wèn)題?！癕an-Right”是全球土地登記的主要內(nèi)容，即關(guān)心誰(shuí)擁有什么土地權(quán)利，“Right-Land”是全球地籍的主要內(nèi)容，即在什么地上有什么土地產(chǎn)權(quán)。JO HESSEN的“Man-Right-Land”模型對(duì)全球紛繁復(fù)雜的土地管理模式進(jìn)行了極其簡(jiǎn)潔的理論抽象，這項(xiàng)研究成果成為國(guó)際土地管理科學(xué)后續(xù)進(jìn)行土地問(wèn)題研究的理論基石。，首次提出LCDM模型（圖2）。

圖1 “Man-Right-Land”模型Fig.1 “Man-Right-Land” Model

JESPER PAASCH根據(jù)土地產(chǎn)權(quán)的公權(quán)、私權(quán)及用益、限制的性質(zhì)，劃分出產(chǎn)權(quán)的4個(gè)象限Appurtenance（財(cái)產(chǎn)權(quán)利）、Encumbrance（財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)）、Public Advantage（公共權(quán)利）、Public Regulation（公共管制）。Appurtenance、Encumbrance屬于私法領(lǐng)域，Public Advantage、Public Regulation屬于公法領(lǐng)域。Appurtenance和Public Advantage屬于用益領(lǐng)域，Encumbrance和Public Regulation屬于限制領(lǐng)域。他進(jìn)一步將私權(quán)部分（Appurtenance、Encumbrance）劃分為Common Right（共用權(quán)）、Real Property Right（物對(duì)物權(quán)）、Personal Right（人對(duì)物權(quán)）、Latent Right（潛在權(quán)）、Lien（留置權(quán)）5種產(chǎn)權(quán)[7]。之后，在2005年研究成果和 ISO704（2000）、ISO 860（1996）和ISO 1087-1（2000）等國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上②ISO 704(2000), Terminology Work-Principles and Methods, ref. no. ISO 704: 2000（E/F）. ISO 860（1996）, Terminology Work-Harmonization of Concepts and Terms, ref. no. ISO 860: 1996（E）. ISO 1087-1（2000）, Terminology Work-Vocabulary-Part 1: Theory and Application, ref. no. ISO 1087-1: 2000（E/F）.，從術(shù)語(yǔ)體系的角度提出Class（類）、Object（對(duì)象）、Characteristics（特征）、Definition（定義）4個(gè)維度的地籍概念的界定方法，然后使用這種方法分別對(duì)Person（人）、Ownership（所有權(quán)）、Land（土地）、Common Right、Real Property Right、Personal Right、Latent Right、Lien、Public Regulation、Public Advantage等地籍概念進(jìn)行了詳盡而嚴(yán)格的術(shù)語(yǔ)界定，為國(guó)際學(xué)術(shù)交流提供了統(tǒng)一的術(shù)語(yǔ)規(guī)范[14]。至此，JESPER PAASCH建立起了LCDM模型 1.0版。

圖2 法律地籍領(lǐng)域模型1.0版Fig.2 Legal Cadastral Domain Model version 1.0

3.2 形成階段（2009—2012年）

從2009年起，JESPER開(kāi)始對(duì)LCDM模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，并在實(shí)證檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，修改完善LCDM模型。2009年，JO O HESPANHA, M NICA JARDIM、JESPER PAASCH和JAAP ZEVENBERGEN等4人開(kāi)展合作，在葡萄牙實(shí)施實(shí)證研究，檢驗(yàn)LCDM模型的適用性[21]。研究結(jié)果表明，LCDM模型具有適用性，可以劃分葡萄牙民法典中的物權(quán)體系并進(jìn)行歸類。隨后，JESPER PAASCH通過(guò)廣泛社會(huì)調(diào)查，在德國(guó)、愛(ài)爾蘭、荷蘭、瑞典等國(guó)開(kāi)展比較法研究，以檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷倪m用性。該項(xiàng)研究選擇德國(guó)作為大陸法（德國(guó)）的代表，荷蘭、瑞典作為大陸法（北歐）的代表，愛(ài)爾蘭作為英美法系的代表，對(duì)模型進(jìn)行了全面系統(tǒng)的檢驗(yàn)[8]。JESPER PAASCH基于LCDM模型對(duì)上述4個(gè)國(guó)家法律規(guī)定的所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行了詳盡的法律比較，從各種產(chǎn)權(quán)分類的角度總結(jié)這些物權(quán)的共同和差異。研究結(jié)果表明，LCDM模型在大陸法（德國(guó)）、大陸法（北歐）和英美法體系中都具有適用性，雖然存在產(chǎn)權(quán)的名稱和權(quán)能的細(xì)微差別，但總體可以對(duì)這些地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)體系進(jìn)行分類和國(guó)際比較。JESPER PAASCH根據(jù)實(shí)證研究的結(jié)果對(duì)LCDM模型進(jìn)行了細(xì)微修改，將Appurtenance、Encumbrance兩個(gè)象限的命名調(diào)整為Beneficial Right（受益權(quán)利）和Limiting Right（限制負(fù)擔(dān)），將Common Right、Real Property Right、Personal Right、Lien這4種產(chǎn)權(quán)命名調(diào)整為Common、Property to Property Right、Person to Property Right、Monetary Liability（資金擔(dān)保權(quán)），并重新從Class、Object、Characteristics、Definition 4個(gè)維度進(jìn)行了校訂（圖3）。在同一年，JESPER PAASCH將LCDM模型擴(kuò)展到三維地籍模型領(lǐng)域，并從上述4個(gè)維度進(jìn)行了術(shù)語(yǔ)規(guī)范[22]。2012年，JESPER PAASCH對(duì)公權(quán)領(lǐng)域進(jìn)行了擴(kuò)展，將公權(quán)區(qū)分出通用和專用兩種類型[23]。在同一年的博士學(xué)位論文，JESPER PAASCH對(duì)LCDM模型進(jìn)行了一個(gè)系統(tǒng)總結(jié)，完整地構(gòu)筑了模型框架，至此LCDM模型走向成熟，形成2.0版[24]。

3.3 完善階段（2013年至今）

2013年開(kāi)始，JESPER PAASCH將LCDM模型向應(yīng)用領(lǐng)域擴(kuò)展，增強(qiáng)模型的實(shí)用性。主要的努力方向：一是將LCDM與LADM結(jié)合起來(lái)①LADM是Land Administration Domain Model的縮寫(xiě)。LADM是國(guó)際土地管理科學(xué)對(duì)地籍（土地管理）領(lǐng)域進(jìn)行的概念建模，目前已上升為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（ISO/FDIS 19152: 2012），是另外一項(xiàng)國(guó)際土地管理科學(xué)的科學(xué)研究成果，正在不斷地形成國(guó)際學(xué)術(shù)影響力。，從非正式產(chǎn)權(quán)[28]和正式產(chǎn)權(quán)[9]兩個(gè)方面對(duì)LADM的RRR部分進(jìn)行拓展①正式產(chǎn)權(quán)（Legal property）是指受法律保護(hù)的那些土地產(chǎn)權(quán)，典型的如歐美等工業(yè)化國(guó)家所實(shí)施的土地產(chǎn)權(quán)制度。非正式產(chǎn)權(quán)（Non-legal property）是指不受法律保護(hù)，而受地方習(xí)俗約束的土地產(chǎn)權(quán)，一般又稱之為習(xí)俗權(quán)（Customary property），如非洲和拉美地區(qū)所廣泛實(shí)行的土地產(chǎn)權(quán)制度。RRR是LADM模型中將土地產(chǎn)權(quán)的分類Right、Responsibility和Restriction的縮寫(xiě)。Right是主體具有對(duì)某塊土地行使某種行為的權(quán)利。Responsibility是主體具有對(duì)某塊土地履行某種行為的義務(wù)。Restriction是主體具有對(duì)某塊土地不從事某種行為的義務(wù)。。二是將LCDM與3維地籍結(jié)合起來(lái)，進(jìn)一步統(tǒng)一規(guī)范3維產(chǎn)權(quán)的法律術(shù)語(yǔ)，為國(guó)際交流提供規(guī)范[26，30]。三是將LCDM與土地利用管理結(jié)合起來(lái)，為可持續(xù)利用提供法律和地籍基礎(chǔ)[23]。總體而言，這個(gè)階段的研究工作主要是對(duì)既有理論的完善和延伸。

4 法律地籍領(lǐng)域模型的核心組件及改進(jìn)空間

4.1 法律地籍領(lǐng)域模型的核心組件

JESPER PAASCH以所有權(quán)為原點(diǎn)，把從所有權(quán)派生的權(quán)利或者義務(wù)進(jìn)行分類（圖3）。首先根據(jù)土地是否涉及事物的公共性或外部性，區(qū)分出公共（Public）領(lǐng)域和私人（Private）領(lǐng)域，公共領(lǐng)域行為由公法（Public law）調(diào)節(jié)，私人領(lǐng)域行為由私法（Private law）調(diào)節(jié)。進(jìn)而根據(jù)是權(quán)利還是負(fù)擔(dān)，區(qū)分出用益（Benefit）或者限制（Limitation）領(lǐng)域。Beneficial right和Limiting right屬于私法領(lǐng)域，Public advantage和Public regulation屬于公權(quán)領(lǐng)域。Beneficial right和Public advantage屬于權(quán)利領(lǐng)域，Limiting right和Public regulation屬于負(fù)擔(dān)領(lǐng)域。

將私人用益或限制，劃分為共用權(quán)（Common）、物對(duì)物權(quán)（Property to property right）、人對(duì)物權(quán)（Person to property right）、潛用權(quán)（Latent right）和資金擔(dān)保權(quán)（Monetary liability right）5類；將公共用益或義務(wù)劃分為通用和專用兩類。在私權(quán)領(lǐng)域，根據(jù)JESPER PAASCH的定義，共用權(quán)（Common）是指有兩個(gè)或更多的產(chǎn)權(quán)界定在一塊共同的土地上，產(chǎn)權(quán)主體在同一塊土地上共享或共擔(dān)的土地權(quán)益或負(fù)擔(dān)，比如中國(guó)的建筑物共有部分共同共有和共同管理權(quán)。物對(duì)物權(quán)（Property to property right）是產(chǎn)權(quán)主體通過(guò)對(duì)一塊土地所擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)形成對(duì)另一塊土地間接擁有的權(quán)益或負(fù)擔(dān)，比如中國(guó)的地役權(quán)。人對(duì)物權(quán)（Person to property right）是產(chǎn)權(quán)主體對(duì)一塊土地的直接的權(quán)益或負(fù)擔(dān)，比如中國(guó)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。潛用權(quán)（Latent right）是一種尚未實(shí)施但未來(lái)可以實(shí)施的權(quán)益或負(fù)擔(dān)，比如中國(guó)的先買權(quán)或預(yù)告登記。資金擔(dān)保權(quán)（Monetary liability right）是一種通過(guò)以土地作為擔(dān)保獲得資金的權(quán)益或負(fù)擔(dān)，比如中國(guó)國(guó)有建設(shè)用地抵押權(quán)。在公權(quán)領(lǐng)域，通用權(quán)益或者負(fù)擔(dān)是指被法律所普遍賦予的用益或者限制，專用權(quán)益或者負(fù)擔(dān)是指特殊的行政命令或批準(zhǔn)所賦予專屬的用益或限制。

圖3 法律地籍領(lǐng)域模型2.0版Fig.3 Legal Cadastral Domain Model version 2.0

JESPER PAASCH在LCDM模型中提出的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)分類框架的學(xué)術(shù)貢獻(xiàn)在于，在綜合考慮國(guó)際上各個(gè)地區(qū)施行的大陸法和英美法的各種土地產(chǎn)權(quán)的共同點(diǎn)和異常點(diǎn)之后，提出具有國(guó)際普適性的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)分類方法，并在大陸法和英美法的代表性國(guó)家進(jìn)行了嚴(yán)格的適用性檢驗(yàn)。這個(gè)分類框架，為國(guó)際土地管理科學(xué)的學(xué)術(shù)交流提供了統(tǒng)一概念和語(yǔ)言。鑒于LCDM模型的重要學(xué)術(shù)貢獻(xiàn)，國(guó)際土地管理學(xué)界建議將它納入后續(xù)土地管理國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的修訂版本[9]。中國(guó)地籍學(xué)中提出的土地產(chǎn)權(quán)的概念是基于大陸法的法理構(gòu)造出的法律概念，具有概念的語(yǔ)義異質(zhì)性，不利于地籍學(xué)科的國(guó)際學(xué)術(shù)交流。

另外，LCDM還包括基于感知心理學(xué)原理和國(guó)際術(shù)語(yǔ)界定標(biāo)準(zhǔn)提出的地籍概念界定方法，即從Class（類）、Object（對(duì)象）、Characteristics（特征）、Definition（定義）4個(gè)維度的地籍概念的界定方法。在JESPER PAASCH提出的概念界定方法里，Class是基于信息科學(xué)面向?qū)ο蠓治龇妒降牡丶I(lǐng)域類；Object是概念界定中可感知的事物，包括物質(zhì)性和非物質(zhì)性的；Characteristics用于描述可感知的事物的具體描述性特征；Definition是對(duì)事物本質(zhì)的抽象界定，這種抽象界定要求盡可能清晰準(zhǔn)確，可以從抽象層面區(qū)分其它事物。

4.2 法律地籍領(lǐng)域模型的改進(jìn)空間

筆者認(rèn)為，LCDM模型具有下述優(yōu)點(diǎn)：一是將土地法學(xué)與地理信息科學(xué)相結(jié)合，形成學(xué)科交叉研究；二是以法學(xué)、歷史學(xué)和人類學(xué)為主進(jìn)行地籍的概念模型建構(gòu)；三是以地理信息科學(xué)為主進(jìn)行地籍邏輯和物理模型的建構(gòu)。但LCDM模型在下述兩個(gè)方面仍存在著改進(jìn)空間：第一，LCDM的關(guān)注點(diǎn)是“Man-Right-Land”中的“Right”的部分，即以所有權(quán)為原點(diǎn)所派出的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。盡管LCDM對(duì)“Right”的部分進(jìn)行了深入的結(jié)構(gòu)化分析，但LCDM對(duì)“Man”和“Land”部分關(guān)注太少，僅給出了非常粗略的概念定義。即使是進(jìn)行三維地籍中的三維土地產(chǎn)權(quán)的術(shù)語(yǔ)界定時(shí)，LCDM對(duì)“Man”和“Land”的術(shù)語(yǔ)界定也比較粗略的。筆者認(rèn)為，這些方面是后續(xù)LCDM研究時(shí)需要重點(diǎn)予以深化的領(lǐng)域。第二，LCDM的關(guān)注點(diǎn)是“Man-Right-Land”結(jié)構(gòu)的靜態(tài)部分，也就是土地產(chǎn)權(quán)的時(shí)點(diǎn)記錄。從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，LCDM關(guān)注的是土地的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，對(duì)土地交易過(guò)程關(guān)注過(guò)少。但從地籍的一般功能來(lái)說(shuō)，一個(gè)方面是土地產(chǎn)權(quán)的有效保護(hù)，另一個(gè)方面則是土地產(chǎn)權(quán)的高效交易①高效交易包括便利和安全兩個(gè)方面的內(nèi)容。。所以，從土地交易的角度而言，LCDM存在較大的改進(jìn)空間。ILAS學(xué)科領(lǐng)域，對(duì)土地交易過(guò)程進(jìn)行結(jié)構(gòu)化概念建模較為深入的是JAAP ZEVENBERGEN的“蘑菇”模型（Mushroom Model）[5]?！澳⒐健蹦Ｐ偷囊话憬Y(jié)構(gòu)是：“蘑菇帽子”代表產(chǎn)權(quán)主體（Man），“蘑菇桿子”代表產(chǎn)權(quán)內(nèi)容（Right），“蘑菇根部”代表產(chǎn)權(quán)客體（Land），通過(guò)“蘑菇”三個(gè)部分的變化來(lái)刻畫(huà)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)易過(guò)程。從改進(jìn)LCDM的動(dòng)態(tài)表達(dá)方面而言，筆者認(rèn)為L(zhǎng)CDM可以借鑒蘑菇模型的有益思想，從而擴(kuò)充“Man-Right-Land”的動(dòng)態(tài)概念模型。通過(guò)對(duì)“Man-Right-Land”三個(gè)部分獨(dú)立及組合的交易分類著手，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程進(jìn)行概念建模。

5 對(duì)中國(guó)地籍概念建模理論演進(jìn)的討論

基于上述分析，本文建議中國(guó)后續(xù)地籍概念建模沿著以下理論發(fā)展路徑開(kāi)展：第一，引入LCDM理論，從土地法學(xué)的視角，對(duì)中國(guó)物權(quán)法以及物權(quán)相關(guān)的各部門法的土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行概念建模，并且與國(guó)際學(xué)術(shù)社區(qū)就比較法的視角進(jìn)行學(xué)術(shù)交流。將中國(guó)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記條例規(guī)定必須登記的所有權(quán)（土地、房產(chǎn)、構(gòu)筑物、在建工程、森林和林木的所有權(quán)）、用益物權(quán)（國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)、森林、林木使用權(quán)、草原使用權(quán)、水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、無(wú)居民海島使用權(quán)、地役權(quán)、取水權(quán)等）、擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、典權(quán)、留置權(quán)等）等各類土地產(chǎn)權(quán)納入地籍法律領(lǐng)域模型進(jìn)行體系化的分類研究。第二，進(jìn)一步拓展對(duì)產(chǎn)權(quán)主體的概念建模，在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)的特殊國(guó)情，對(duì)中國(guó)自然人、法人組織和非法人組織等市場(chǎng)主體進(jìn)行概念界定，并運(yùn)用地籍本體工具進(jìn)行地籍概念語(yǔ)義界定。重點(diǎn)對(duì)自然人、企業(yè)法人（全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、股份合作企業(yè)、國(guó)有聯(lián)營(yíng)企業(yè)、集體聯(lián)營(yíng)企業(yè)、國(guó)有集體聯(lián)營(yíng)企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司、股份有限公司、其他有限責(zé)任公司、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)、港澳臺(tái)商投資企業(yè)等）、非企業(yè)法人（機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人、社會(huì)團(tuán)體法人）、非法人團(tuán)體（合伙企業(yè)、合伙型聯(lián)營(yíng)企業(yè)、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、法人分支機(jī)構(gòu)等）等產(chǎn)權(quán)主體，進(jìn)行體系化的分類，并進(jìn)行規(guī)范性的語(yǔ)義界定。第三，拓展對(duì)產(chǎn)體客體的概念建模，充分引入國(guó)際上三維地籍研究的理論成果，對(duì)城市綜合體、地下空間等復(fù)雜三維產(chǎn)權(quán)體的地籍對(duì)象進(jìn)行概念模型的語(yǔ)義界定。重點(diǎn)對(duì)界址點(diǎn)、界址線、界址面、宗地、宗海、產(chǎn)權(quán)體、行政邊界、不動(dòng)產(chǎn)單元等地籍概念進(jìn)行規(guī)范性的語(yǔ)義界定。第四，拓展中國(guó)地籍動(dòng)態(tài)概念模型的建構(gòu)，在LCDM和蘑菇模型的基礎(chǔ)上，建構(gòu)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和中國(guó)國(guó)情的地籍過(guò)程概念模型。重點(diǎn)對(duì)申請(qǐng)、受理、審核和登簿等地籍過(guò)程及下屬子過(guò)程進(jìn)行體系化的分類，并開(kāi)展規(guī)范性的語(yǔ)義界定?；诜傻丶I(lǐng)域模型建構(gòu)起來(lái)的地籍概念模型，有利于后續(xù)地籍本體等地籍理論研究工作，也有利建構(gòu)本體驅(qū)動(dòng)的地籍信息系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)基于語(yǔ)義的地籍信息網(wǎng)絡(luò)互操作。

6 研究結(jié)論

本文通過(guò)系統(tǒng)規(guī)范的文獻(xiàn)調(diào)查和分析方法，對(duì)法律地籍領(lǐng)域模型的發(fā)展演化進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化的追蹤和梳理，以求達(dá)到掌握地籍概念模型研究的國(guó)際前沿的目的。研究發(fā)現(xiàn)，法律地籍領(lǐng)域模型的發(fā)展經(jīng)歷了初創(chuàng)期、發(fā)展期和成熟期三個(gè)歷史階段，已經(jīng)從平面模型發(fā)展成立體模型。核心組件包括私權(quán)和公權(quán)兩大部分。其中，私權(quán)包括共用權(quán)、物對(duì)物權(quán)、人對(duì)物權(quán)、潛用權(quán)和資金擔(dān)保權(quán)5個(gè)組件；公權(quán)包括通用和專用兩個(gè)組件。根據(jù)研究結(jié)果，本文認(rèn)為法律地籍領(lǐng)域模型已經(jīng)形成了較為完善的理論體系，并在世界主要法系的典型性國(guó)家進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，證明了模型的通用性和有效性。中國(guó)地籍系統(tǒng)概念模型研究存在與ILAS學(xué)術(shù)群體的研究銜接不足的局限性，建議中國(guó)該領(lǐng)域的研究從法律地籍領(lǐng)域模型中汲取理論營(yíng)養(yǎng)，從而一方面提高地籍系統(tǒng)建模的規(guī)范性，另一方面增強(qiáng)地籍系統(tǒng)與其他系統(tǒng)的互操作性。基于對(duì)法律地籍領(lǐng)域模型的分析，本文建議從產(chǎn)權(quán)主體、產(chǎn)權(quán)客體、產(chǎn)權(quán)內(nèi)容和登記過(guò)程等方面開(kāi)展中國(guó)法律地籍領(lǐng)域模型的延伸性應(yīng)用研究。