商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理的困境和出路初探

（浙江省長興縣商業(yè)（集團）總公司，浙江湖州 313100）

根據(jù)現(xiàn)代社會發(fā)展情況來看，社會經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)系十分緊密，社會經(jīng)濟的發(fā)展能帶動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)獲得項目投資，煥發(fā)新的活力，而商業(yè)地產(chǎn)的活躍與金融流動，也可幫助增加社會財富和社會效益。就比如北京新光天地來說，根據(jù)目前來看，若只是純粹的模仿新光天地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢，根本無法滿足現(xiàn)代社會的發(fā)展需求，這一點也是當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況逐漸下滑的重要原因。因此，需要正確對待社會經(jīng)濟與服務(wù)管理之間的依存關(guān)系，從而推動我國商業(yè)地產(chǎn)在當今社會時代下的創(chuàng)新與順利轉(zhuǎn)型。

1 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)實狀況

我國城市化進程工作的逐漸推進，讓我國商業(yè)地產(chǎn)漸漸飽和。從2012年金融危機以來，我國商業(yè)地產(chǎn)市場中融入了大量的資本，讓整個地產(chǎn)行業(yè)又煥發(fā)新的生機。同時，為了推動我國城市化進程工作的開展，全國各地出現(xiàn)了很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，既便商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)看起來利潤豐厚，但是由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的價格與居民人均收入之間的差距非常明顯，致使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢不容樂觀，尤其是在當下互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟發(fā)展的情況下，實體商業(yè)地產(chǎn)銷售的水平年年下滑，很多地產(chǎn)經(jīng)濟商戶不得不被迫轉(zhuǎn)行。本文對當下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向和經(jīng)濟管理模式進行了研究，并發(fā)現(xiàn)我國當下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟遭遇阻礙的幾個重要問題。

1.1 地產(chǎn)商業(yè)運營管理缺乏規(guī)范

由于地產(chǎn)商業(yè)每次投資資產(chǎn)很多，且涉及范圍廣，導致在其運營過程中需花費大量的人力來進行有效監(jiān)管，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，高層管理人員的分工與結(jié)構(gòu)對地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢有重要影響。而當前地產(chǎn)商業(yè)運營過程中，大部分地產(chǎn)行業(yè)依舊是由最大投資商作為所有決策的主導者，對任何決策擁有一票否決權(quán)，從而致使地產(chǎn)商業(yè)行業(yè)的決策效率無法提高，信息資源短缺等。比如，萬科在珠海市商業(yè)黃金地段有一個某商業(yè)地產(chǎn)項目，該地產(chǎn)周圍全是高級寫字樓、大型超市、免稅商場和國際大牌旗艦店，該商業(yè)地產(chǎn)項目本來是該地著名的高級旅館，其馬路對面就是老牌商務(wù)區(qū)。因此，該商業(yè)地產(chǎn)項目的地理條件相當理想，自然條件也十分優(yōu)越。萬科將原來的旅館拆掉后將該地規(guī)劃為城市綜合體。但是經(jīng)過開發(fā)完成后，該地的住宅銷售十分緊俏，可謂是供不應求，但是其商業(yè)項目卻沒有任何起色，選擇在該地產(chǎn)項目進行商業(yè)規(guī)劃的商家逐漸減少。由此表明，地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)不能局限于固定的住宅開發(fā)的思維模式，也不能依靠自身悠久的品牌歷史和綜合實力，就讓商家對地產(chǎn)項目產(chǎn)生追捧的意愿。因此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視地產(chǎn)商業(yè)的運營管理。

1.2 借貸方式和融資能力有待加強

我國大部分的商業(yè)地產(chǎn)商的開發(fā)模式仍覺比較喜歡資產(chǎn)模式，也就是利用自身的資本來增加對商業(yè)物業(yè)的持有股份，在利用控股的方式來控制，其項目開發(fā)，典型的例子就包括中糧的“大悅城模式”以及萬達的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”。這種重視資產(chǎn)投入的方式背后有銀行企業(yè)和金融風投公司的大力加持。十幾年來，以阿里為首的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)迅速擴張并大面積發(fā)展，讓更多的中小型資產(chǎn)企業(yè)獲得了經(jīng)濟增長的機會，這也讓傳統(tǒng)的銀行企業(yè)受到發(fā)展阻礙，從而讓以往的地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的供給方式遭到巨大阻力。目前使用“自投自擔?！钡馁Y金產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展形勢風險不可估量，這種共享經(jīng)濟讓融資風險進一步加大，從而無法對風控方向進行準確把握。這也制約了我國以往的商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的發(fā)展。

此外，某些商業(yè)地產(chǎn)由于自身地產(chǎn)規(guī)模有限，并不能得到銀行企業(yè)或其他金融機構(gòu)的投資和貸款。就算這些地產(chǎn)規(guī)模較小的地產(chǎn)商獲得了固定的投資渠道，也會由于其內(nèi)部沒有健全的經(jīng)濟管理體系來幫助商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部資金進行合理規(guī)劃和運用，進而致使資金浪費或流失，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期的建設(shè)工作中，也會出現(xiàn)由于資金周苦難等問題而虧本或直接破產(chǎn)。

1.3 區(qū)位開發(fā)與定位水平匹配度低

近幾十年來，我國地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益十分可觀且一直處于中上水平。因此，很多地產(chǎn)商為了迅速擴張、盲目選址，對開發(fā)地段的區(qū)位和水平定位還沒有科學的考察依據(jù)下就進行開發(fā)建設(shè)，致使我國各地的商業(yè)地產(chǎn)中總是存在商戶不斷更換的情況，在商業(yè)地段中的商戶品牌影響力不足、銷售水平下降、消費者關(guān)注度不夠等狀況時常發(fā)生。

比如，東莞南華mall商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就非常具有代表性。東莞南華mall商業(yè)區(qū)位于東莞萬江區(qū)汽車總站旁，該商業(yè)區(qū)投資總額高達45億元人民幣，其建筑總面積占500,000平方米以上，良好的硬件條件下，該商業(yè)區(qū)對自身的商業(yè)定位為吃穿住行和游玩為一體的綜合服務(wù)商場。盡管該地區(qū)交通十分便捷，但是由于該地區(qū)處在工業(yè)區(qū)范圍以內(nèi)，致使很多餐飲行業(yè)的商戶和游樂設(shè)備設(shè)施無法進駐，再加上租金問題一直存在缺陷，導致該區(qū)域一時成為“空城”建筑，導致地產(chǎn)商進退兩難。因此，地產(chǎn)開發(fā)人員在區(qū)域選址和開發(fā)定位上需要準確考察周邊環(huán)境、客流量和消費水準等條件因素，避免投資失敗而造成無法彌補的經(jīng)濟損失。

2 探尋商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關(guān)出路

2.1 加強人才引進力度，改革原有管理結(jié)構(gòu)

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作需要較強的專業(yè)性和經(jīng)驗性，從以往的數(shù)據(jù)資料顯示可以看出，一個項目能否成功主要是看在前期決策方面是否科學合理。所以，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中，需強化人才培訓，及時引進優(yōu)秀人才，并聘用行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)顧問進行技術(shù)指導，幫助商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理提高可靠性。就比如揚州國際珠寶城投資建設(shè)失敗的主要原因就是缺乏優(yōu)秀的管理人才。在事后進行原因分析時可以看出，該項目從高層管理人員到人力資源部門的領(lǐng)導都未對人才的重要性引起足夠的重視，在地產(chǎn)開發(fā)過程中幾乎每周都要進行人員招聘，不但沒有認識到優(yōu)秀員工對項目開展的重要性，也沒有認識到對已有的優(yōu)秀人才進行合理運用和珍視，從而導致了該項目進退兩難并最終失敗。同時，還要對傳統(tǒng)的管理結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化與改革，幫助企業(yè)經(jīng)濟管理人員完成工作考核，強化經(jīng)濟管理隊伍，實現(xiàn)對員工的有效監(jiān)控，避免在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)“裙帶關(guān)系”。另外，還要對已有的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理隊伍進行按時培訓和考核，確保經(jīng)濟管理人員具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，幫助商業(yè)地產(chǎn)儲備優(yōu)秀的管理人員。

2.2 增強資本運作與風控能力

不論是前文所說的重資產(chǎn)模式還是輕資產(chǎn)模式，在發(fā)展過程中都得有相應的資本投入和時間成本投入，利用輕資產(chǎn)模式的商業(yè)運作，能夠幫助地產(chǎn)商有效解決資金困難的難題，從而獲得高速發(fā)展。此外，還可建立健全完善的風險控制模式，對地產(chǎn)開發(fā)的租金回報率、資金成本把握等實現(xiàn)合理控制，從而規(guī)避風險，讓整體的投資回報率大幅增加。

2.3 科學選定區(qū)位，迎合當?shù)叵M觀念

當一個行業(yè)迅速發(fā)展并取得突破性進展時，很多投資人員會盲目跟風，出現(xiàn)投資決策失誤的情況。在進行投資過程中，應該根據(jù)自身條件判斷當前優(yōu)勢情況是否符合投資標準，避免盲目樂觀。例如，上海虹橋購物樂園的自身定位是高檔購物中心，該地段的交通發(fā)達、租金低廉，由此看來非常適合投資。但是，當?shù)鼐用竦南M觀念是高檔消費場所應該位于市中心的位置，而不是上海虹橋購物樂園所處的偏離市中心地區(qū)，由此看來消費者并不為開發(fā)商的投機取巧買單。所以，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必須清楚自身商場定位，符合城市發(fā)展需求和人們的消費需求，從而確保消費者有意愿消費，幫助商業(yè)地產(chǎn)開放商獲得利潤。

當前互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的快速發(fā)展對實體商業(yè)地產(chǎn)的沖擊十分巨大，因此商業(yè)地產(chǎn)的資金與管理模式應順應改變和轉(zhuǎn)型，減緩投資者與房產(chǎn)消費品之間的矛盾，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的沖擊下找到合適的發(fā)展方向。

3 結(jié)語

總而言之，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必須重視其資金管理，幫助提高商業(yè)地產(chǎn)的管理效率。此外，在互聯(lián)網(wǎng)市場經(jīng)濟的影響下，商業(yè)地產(chǎn)還需不斷優(yōu)化改革，及時轉(zhuǎn)變發(fā)展方向，幫助商業(yè)地產(chǎn)提高市場競爭力，從而促進我國市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展。