碧桂園憑什么抓住下一個風(fēng)口？

馬光遠

在住房告別短缺時代之后，房地產(chǎn)的下半場將重塑房地產(chǎn)的價值鏈，房地產(chǎn)未來的發(fā)展風(fēng)口將從住宅地產(chǎn)的一家獨大向多元生態(tài)轉(zhuǎn)變，未來的地產(chǎn)將與產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合。而一個房企能走多遠，能走多快，某種程度上取決于它對行業(yè)變局和中國經(jīng)濟大趨勢的精準研判和把握能力。

這一點，這兩年在中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略布局和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型上已經(jīng)表現(xiàn)得越來越明顯。筆者特意研究了一下8月22日龍頭房企碧桂園發(fā)布的2019年中報，在應(yīng)對大變局上，這個全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)凸顯了行業(yè)一流的戰(zhàn)略把握能力。

第一，在“房住不炒”主導(dǎo)市場溫度的情況下，以“現(xiàn)金流”為核心的主要指標變現(xiàn)亮眼，機構(gòu)給予積極評價。

碧桂園是中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個奇跡，今年7月22日，《財富》500強榜單，碧桂園以573.087億美元的營業(yè)收入位列177位，較2018年上升176位，成為今年排名增長最快的世界500強企業(yè)。

而眾所周知，2019年中國經(jīng)濟面臨的內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜，下行壓力很大，高層在“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期”的前提下，并未像過去放松房地產(chǎn)調(diào)控，通過房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟，“房住不炒”的理念仍然在持續(xù)強化。

這對于很多習(xí)慣了經(jīng)濟下行情況下希望通過調(diào)控獲得市場機會的房地產(chǎn)企業(yè)造成了極大的壓力和政策風(fēng)險。在這種情況下，碧桂園的業(yè)績并未受到大環(huán)境的太大影響，從碧桂園發(fā)布的2019年中報看，碧桂園仍然交出了一份逆勢發(fā)展的成績單：

首先，碧桂園的營收等經(jīng)營指標搶眼。報告期內(nèi)，集團實現(xiàn)營業(yè)收入2020.1億元，同比增長53.2%，實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額人民幣2819.5億元，繼續(xù)位居房企銷售業(yè)績榜首;從盈利指標看，報告期內(nèi)碧桂園毛利潤548.6億元，凈利潤230.6億元，同比增長分別為56.9%、41.3%。需要提及的是，碧桂園的凈資產(chǎn)收益率2018年為33.47%，位居世界500強上榜房企首位。

其次，碧桂園的現(xiàn)金流充沛。在今年房企融資政策不斷收緊的情況下，現(xiàn)金為王絕對是房企生存的第一秘籍?？简灩景踩淖钪匾笜恕F(xiàn)金流，成為判斷房企未來持續(xù)發(fā)展能力以及抗風(fēng)險能力最重要的指標之一。

從公布的財報看，2019年上半年，碧桂園資金回籠強勁，權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款約2659.4億元，權(quán)益銷售回款率高達94.3%，現(xiàn)金余額約為2228.4億元，占總資產(chǎn)比例達到12.8%。繼2016、2017、2018年后又一次實現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流。對于短期有息負債的覆蓋比例達2倍，短期償債無憂。

再次，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全。在報告期內(nèi)，碧桂園凈借貸比率保持穩(wěn)定，較2018年中期同比下降0.5個百分點，僅為58.5%。遠低于2018年A股30家樣本房企平均凈負債率的148.16%，以及H股30家樣本房企平均凈負債率的115.32%。

考慮到中央明確“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，這意味著，今年房地產(chǎn)行業(yè)總體的政策環(huán)境不會出現(xiàn)大的變化，保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流，維持強大的造血功能，對于任何一個房地產(chǎn)企業(yè)而言都至關(guān)重要。

碧桂園自上市以來連續(xù)12年將凈借貸比率保持在70%以下，是行業(yè)內(nèi)少有的兼顧規(guī)模增長和負債管控的企業(yè)之一。這使得公司能夠在最嚴苛的政策環(huán)境下，確保正常運營和可持續(xù)發(fā)展。

最后，可持續(xù)發(fā)展指標健康。截至2019年6月底，碧桂園已簽約或已摘牌的內(nèi)地項目總數(shù)為2381個，業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)地31個省/自治區(qū)/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮(zhèn)區(qū)，是行業(yè)內(nèi)布局最廣泛的房企。在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約17587億元，潛在的權(quán)益可售貨值約10251億元，權(quán)益可售資源合計27838億元，可滿足集團未來三到四年的銷售量。

對于碧桂園的成績單，一些權(quán)威機構(gòu)給予了較高的評價：6月17日，碧桂園被納入香港恒生國企指數(shù)成份股，顯示市場對碧桂園影響力的高度肯定;三大國際權(quán)威信用評級機構(gòu)之一的惠譽給予碧桂園投資級的BBB-企業(yè)信用評級，在中國十強房企中只有碧桂園、萬科、中海、龍湖四家獲得惠譽投資級評級。而穆迪于5月16日發(fā)布的研報稱，碧桂園目前的Ba1評級反映出其強勁的銷售，這主要得益于其穿越周期的執(zhí)行力、廣闊的地理覆蓋和國內(nèi)最大開發(fā)商的地位。

第二，碧桂園作為龍頭企業(yè)，對中國城鎮(zhèn)化趨勢有極強“閱讀能力”，五大城市群的布局詮釋了中國城鎮(zhèn)化的未來。

對任何一個行業(yè)的龍頭企業(yè)而言，評價這個企業(yè)最重要的無疑是對變局中機遇的理解和把握能力，這是一個公司戰(zhàn)略能力的最重要的體現(xiàn)。

中國房地產(chǎn)的新周期和變化不是意味著房地產(chǎn)時代的結(jié)束，最根本的原因在于中國的城鎮(zhèn)化遠遠沒有結(jié)束。2018年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率接近60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率超過43%，這兩個數(shù)據(jù)，和發(fā)達國家75%到80%的城鎮(zhèn)化率相距甚遠。

中國在下一個30年要跨越中等陷阱，進入發(fā)達經(jīng)濟體行列，關(guān)鍵是能不能在城鎮(zhèn)化上邁出實質(zhì)性的步伐，推動中國完成城鎮(zhèn)化的進程。城市的崛起將是下一個30年中國最大的亮點，在城鎮(zhèn)化加速的周期，房地產(chǎn)仍然是城鎮(zhèn)化的最大受益者。

公司創(chuàng)始人楊國強先生認為：“我的職業(yè)生涯歷經(jīng)數(shù)次地產(chǎn)行業(yè)周期，我認為波動才是這個行業(yè)的常態(tài);此外，中國城鎮(zhèn)化是一股不可逆的時代大潮，地產(chǎn)市場未來規(guī)模將仍然龐大?！?/p>

當然，下一個周期中國城鎮(zhèn)化的特征和方向很顯然不同于過去。未來的城鎮(zhèn)化是以大城市、城市群以及灣區(qū)為重心，對于龍頭企業(yè)而言，如何在核心城市周邊挖掘城市群發(fā)展的機遇，這是房地產(chǎn)企業(yè)不容錯過的風(fēng)口。

從碧桂園目前的區(qū)域布局看，碧桂園對于中國城鎮(zhèn)化未來的方向和趨勢的把握無疑是正確的。無論是業(yè)務(wù)布局，還是土地儲備的分布，都可以看出碧桂園對中國未來城鎮(zhèn)化趨勢，以及國家重大戰(zhàn)略布局的精準把握。

首先，和很多以一二線城市為主戰(zhàn)場的房企不同，碧桂園的主戰(zhàn)場主要在三四線城市。

按照楊國強的觀點，他自己看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場，因為農(nóng)民工有居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住，因此，他們最大可能會在有學(xué)校、醫(yī)療等基本配套、且房價適中的城鎮(zhèn)居住。截至2019年6月底，碧桂園業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)地31個省/自治區(qū)/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮(zhèn)區(qū)，是行業(yè)內(nèi)布局最廣泛的房企。

其次，契合國家級重大區(qū)域戰(zhàn)略，在粵港澳大灣區(qū)和長三角地區(qū)充分布局。

在長三角地區(qū)，碧桂園擁有廣泛布局，在長三角地區(qū)的貨值屬于第一梯隊，超過5000億;在粵港澳大灣區(qū)，截至2018年底，碧桂園位于大灣區(qū)內(nèi)的權(quán)益可售資源的建筑面積超過2544萬平方米，權(quán)益可售貨值達到3721億元，2019年上半年，碧桂園國內(nèi)權(quán)益合同銷售前10位的城市中，有一半位于粵港澳大灣區(qū)，包括佛山、廣州、惠州、清遠和東莞。碧桂園在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備超過5000萬平方米，土儲貨值和土儲建面均位居第一，遠超其他房企。

你不能改變方向，但你可以改變你的船帆。對于中國房地產(chǎn)而言，看天吃飯的歷史真的結(jié)束了，房企獲勝的關(guān)鍵在于其是否具備調(diào)整船帆的能力！