上海租賃住房市場的現(xiàn)狀、對策和啟示

倪堯

摘要：根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十三

五”規(guī)劃》，“十三五”期間新增租賃住房約70萬套，并且會通過相應(yīng)政策引導(dǎo)和扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展。租賃住房數(shù)量的增加，能夠更好緩解部分群體合理住房需求，同時對于房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展具有重要意義。本文從財務(wù)管理視角，分析租賃住房項目前期融資難、進(jìn)入門檻高、民營企業(yè)的參與形式、后期運(yùn)營效率、成本核算等問題，并給出相應(yīng)的對策，以期為形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場提供參考。

關(guān)鍵詞：租賃住房;財務(wù)管理;國企;民營企業(yè);對策

一、引言

黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，體現(xiàn)了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國對錯綜復(fù)雜城鎮(zhèn)住房矛盾根源有了新的認(rèn)識，同時也體現(xiàn)了當(dāng)下住房領(lǐng)域長期存在發(fā)展不平衡的狀態(tài)。這種不平衡體現(xiàn)在租賃需求和租賃供給不均衡，租賃住房和商品房開發(fā)比例懸殊。發(fā)達(dá)國家租賃市場占有率在30%-50%，相比之下，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)統(tǒng)計和調(diào)查，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。

2018年1月20日，上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布了首個國企租賃住房品牌-城方，完成了首套租賃住房的樣板房，被稱為上海租賃市場上的第一支“國家隊”。近年來，我國城鎮(zhèn)住房的價格持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場亂象叢生，背后也蘊(yùn)含了不可估量的金融風(fēng)險。租賃住房可以滿足部分群體住房需求，解決實(shí)際的民生問題，并且租賃市場健康有序發(fā)展對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，具有重要實(shí)際意義。如何解決租賃住房項目融資難，前期高額投入資金與后期長期持有低收益的矛盾，提高運(yùn)營環(huán)節(jié)管理效率，對于租賃住房市場發(fā)展至關(guān)重要。本文基于財務(wù)管理視角，研究上海租賃住房市場的現(xiàn)狀及面臨的難題，并提出相應(yīng)的對策。

二、上海租賃住房項目現(xiàn)狀

（一）市場對租賃住房的需求越來越高

目前上海市常住人口數(shù)量為2，424萬，

近一年來二手房的均價在49，501元至51，461元之間。相比之下，優(yōu)秀適齡青年平均十年的累計年薪和普通住宅的總額相比仍是捉襟見肘。按照《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間預(yù)計新增供應(yīng)各類住房12，750萬平方米，其中租賃住房4，250萬平方米，約70萬套。

（二）租賃住房項目責(zé)任主體多為國企

根據(jù)上海土地市場出讓公告，自2017年上海首批租賃住房掛牌以來，土地采用特殊的供地方式（一般以R4為主），而競得主體基本為國企，其中包括市屬國企、區(qū)屬國企以及個別央企。從國有企業(yè)普遍承擔(dān)的政治責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會責(zé)任三者有機(jī)統(tǒng)一的角度，也可以看出基本定向供地的經(jīng)濟(jì)邏輯。

（三）融資方式相對比較單一

對房地產(chǎn)市場而言，近年來始終是信貸資金嚴(yán)控領(lǐng)域。盡管租賃住房項目是有明確政策導(dǎo)向的市場化產(chǎn)品，但政策傾斜的優(yōu)惠只在拿地以后，通過開發(fā)建設(shè)貸款這一品種體現(xiàn)。由此對本來資產(chǎn)負(fù)債率已相對較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，長期持有租賃住房項目，需要進(jìn)一步拓寬融資方式和渠道，走出宏觀經(jīng)濟(jì)“去杠桿”背景下的發(fā)展新路。

（四）業(yè)內(nèi)評價呈現(xiàn)兩極分化

從競得主體相對單一的事實(shí)分析，政府主導(dǎo)、居民需求、市場運(yùn)作、國企扛責(zé)，是項目的基本屬性，這也映射了國企踐行社會責(zé)任的歷史擔(dān)當(dāng)。但在業(yè)內(nèi)不乏有一種對未來政策的預(yù)期“猜想”，即目前的“只租不售”，是否可能在十年、二十年或者更長的一段時間后，變?yōu)榭墒刍虿糠挚墒?。由此，對單價普遍低于商品住房的租賃住房項目而言，就有了很大的“想象空間”。租賃住房項目是否會成為“香餑餑”，要由現(xiàn)實(shí)來檢驗(yàn)。

三、租賃住房項目管理難點(diǎn)

（一）從財務(wù)管理視角分析

企業(yè)財務(wù)管理的重點(diǎn)應(yīng)包括投資、融資、經(jīng)營中現(xiàn)金流量及利潤分配的管理，從盈利率、投融資等維度來分析租賃住房項目：

1.年化收益率較低的長期項目。盡管土地價格偏低，但長期持有、低于市場化租金、幾乎無稅收優(yōu)惠和財政資金支持、回收周期較長將是一個不爭的事實(shí)。從目前幾個樣本盤預(yù)測來看，按照房屋租金水平不高于市場同類房源租金的要求，加之資本化利息和土地融資機(jī)會成本匡算，項目超額盈利幾無可能。

2.項目投資進(jìn)入門檻較高。在目前明確注明的“只租不售”條件下，一般房地產(chǎn)企業(yè)無法承擔(dān)如此低收益的長期持有項目，由此原本拿地成本遠(yuǎn)低于商品住房的這一優(yōu)勢也抵消殆盡。此外，全市4，250萬平方米項目，理論上要鎖定幾千億資金，僅土地成本這一項，對于一般民營企業(yè)來說，只能望洋興嘆。

3.項目REITs融資存在一定難度。REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟度遠(yuǎn)高于資本市場的背景下，國內(nèi)REITs還處于起步階段。租賃住房項目的REITs發(fā)行仍屬空缺，主要原因是缺少法律依據(jù)和專業(yè)監(jiān)管以及稅收配套等。

（二）從企業(yè)主體視角分析

以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展是當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)制度的基本特征，從國有企業(yè)和民營企業(yè)兩個維度來分析考慮：

1.國有企業(yè)的管理“惰性”。傳統(tǒng)理念中，談到國有企業(yè)即會聯(lián)想到效率低下、小富即安、缺乏“狼性”等特點(diǎn)。隨著近年來國企改革的深入推進(jìn)，國家大力提倡國有企業(yè)混合所有制改革的意圖也非常明確，國企在提質(zhì)增效、經(jīng)濟(jì)支柱等方面的作用凸顯。國務(wù)院在國企授權(quán)中規(guī)定，“按照功能定位、治理能力、管理水平等企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，進(jìn)行‘一企一策”，這也就明確了在權(quán)責(zé)明晰的原則下，一些國企的功能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于效率考核，原本應(yīng)該細(xì)究的資本性利潤和經(jīng)營性利潤的差別很容易被忽略。

2.民營企業(yè)參與租賃住房項目的模式。由于土地競得主體的局限性，民營企業(yè)只能通過“曲線救國”方式參與競爭合作，主要角色包括運(yùn)維商、包租商和合作經(jīng)營者。民營企業(yè)在可預(yù)期的合作中也會出現(xiàn)一些弊端，這需要在項目運(yùn)營中注意規(guī)避和防控。一是短期性，只考慮“進(jìn)去賺一把就跑”的觀點(diǎn)并不能長久;二是唯利益論，除了追求必要的合理利潤以外，還需要有一定的社會責(zé)任感;三是商業(yè)不誠信，民營企業(yè)經(jīng)營效率相對較高不等于一定會有利潤，在長期沒有預(yù)期利潤或突發(fā)的巨額利潤面前，也有可能會出現(xiàn)“不理性”。

四、對策與啟示

1.探索項目運(yùn)營商的混合制模式。國企在土地競得上的確定性和運(yùn)營環(huán)節(jié)中的管理相對低效性，建議租賃住房項目在建后運(yùn)營的模式采用混合制，即吸引民企成分參與以提高管理效能?？梢钥紤]合資運(yùn)營公司包租形式，以固定租金確保開發(fā)商的資本利潤，通過運(yùn)營公司的經(jīng)營利潤來滿足專業(yè)團(tuán)隊的參與動力。同時以一定比例（比如50：50）的合資形式，以保證國企開發(fā)商適度參與管理、自我團(tuán)隊培養(yǎng)以及風(fēng)險適度防控等。

2.合法創(chuàng)新融資渠道?？朔谫Y難題始終是租賃住房項目的關(guān)鍵。目前已知的政策優(yōu)惠是上海各大銀行參照棚改政策標(biāo)準(zhǔn)，給予項目支持，即提供長周期、低利率的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。鑒于項目周期長、回報低的特點(diǎn)，更多的融資渠道仍然被期待推出。應(yīng)進(jìn)一步研究盤活開發(fā)商企業(yè)資產(chǎn)存量的融資工具，如醞釀試點(diǎn)租賃項目的REITs，科學(xué)運(yùn)用好CMBS、CMBN等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品;合理利用經(jīng)營期內(nèi)穩(wěn)定的租金收入，控制好適度的融資規(guī)模及成本等。

3.充分發(fā)揮項目投資視角下的管理會計職能。主要包括經(jīng)濟(jì)預(yù)測和決策輔助職能，租賃項目企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息服務(wù)平臺，積極對接潛在客戶需求。在住宅房型結(jié)構(gòu)方面，以高比例出租率為目標(biāo)，科學(xué)分析不同房型的建造和持有成本，有效提出“大中小”房型配比的建議。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，以投資產(chǎn)出比為抓手，兼顧服務(wù)居民功能和周邊社區(qū)要求，合理確定配套商業(yè)、酒店式公寓、純住宅等不同產(chǎn)品類型的比例。

4.科學(xué)運(yùn)用經(jīng)營活動中成本會計的核算功能。租賃住房項目首要強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的“功能”。在實(shí)際執(zhí)行中，有責(zé)任感的開發(fā)商企業(yè)也會兼顧“形態(tài)”，比如考慮第五立面、樓宇外立面、建筑裝配式、地下空間開發(fā)等。一旦項目被定義為“功能”性，那么在產(chǎn)品定位時尤為需要有精準(zhǔn)科學(xué)的成本核算，從而推演出相關(guān)內(nèi)容的取舍決策所需的數(shù)據(jù)支撐。同時，除產(chǎn)品成本外，還應(yīng)涵蓋制度性交易成本、投資資本金結(jié)構(gòu)及費(fèi)用、各類稅費(fèi)等，特別是“營改增”、房產(chǎn)稅的改革影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]時軍.財務(wù)管理創(chuàng)新與發(fā)展研究 ——基于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的視角[J].新會計，2018 （10）：15-18.