淺談國(guó)有企業(yè)職工住房管理模式的轉(zhuǎn)換

馬婧婧 張恒

【摘要】伴隨新時(shí)代中國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)有企業(yè)傳統(tǒng)住房建設(shè)和銷售模式不斷暴露出各種矛盾與問(wèn)題，本文主要對(duì)國(guó)有企業(yè)住房管理現(xiàn)狀進(jìn)行歸納分析，并對(duì)住房管理存在的問(wèn)題提出解決思路。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有企業(yè);住房管理模式;轉(zhuǎn)換

多年來(lái)，國(guó)有企業(yè)在職工住房建設(shè)上投入了大量的財(cái)力和物力，不斷摸索和創(chuàng)新住房管理的新方法、新舉措，將許多社會(huì)化住房管理模式有效運(yùn)用到房產(chǎn)管理工作當(dāng)中，為解決職工住房問(wèn)題、改善職工住房環(huán)境做了大量的工作。但是，很多國(guó)有企業(yè)住房管理模式還是沿用了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利性質(zhì)的模式，負(fù)責(zé)住房建設(shè)、物業(yè)管理等全部費(fèi)用。建房越多，企業(yè)的包袱就越重，使得企業(yè)陷入了背不起、放不下的被動(dòng)局面，暴露出很多問(wèn)題;同時(shí)住房商品化的宣傳不到位，“論資排輩”的選房模式依舊存在，使得住房管理面臨著很多矛盾與困難。

一、國(guó)有企業(yè)職工住房管理存在的問(wèn)題

（一）建設(shè)周期緩慢、銷售論資排輩

在我國(guó)改革開(kāi)放40余年歷史上，原住房分售主要采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政撥款和排隊(duì)打分的方式。住房管理資金基本上都是從其他途徑撥款，不但在住房維修上存在逐級(jí)上報(bào)、服務(wù)滯后的現(xiàn)象，也無(wú)法保證住房的擴(kuò)大再生產(chǎn)，形成不了自我循環(huán)、自我發(fā)展的良好機(jī)制，影響了國(guó)企住房建設(shè)的供給;而低租金低房?jī)r(jià)的住房?jī)r(jià)格與住房本身價(jià)值相背離，忽略了價(jià)值規(guī)律的作用，卻大大刺激了職工對(duì)住房的需求欲望，促使了不正之風(fēng)的形成，遺留下很多無(wú)法解決的問(wèn)題;排隊(duì)打分的方式違背了按勞分配的原則，致使很多真正需要住房的職工，特別是新青年職工選不上住房，形成了嚴(yán)重的住房分售不平衡的狀態(tài)，也成為企業(yè)住房管理上的一個(gè)突出問(wèn)題。

（二）消費(fèi)觀念滯后、供需矛盾突出

傳統(tǒng)的住房分配體制逐漸暴露出的弊端，直接導(dǎo)致了住房供求矛盾的尖銳化。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)有企業(yè)的住房作為實(shí)物福利由單位分配給職工，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的房?jī)r(jià)尤其是象征性的房租，連住房維修費(fèi)用都不夠，卻大大刺激了職工從企業(yè)獲得住房的需求，加上論資排輩的分配方式，進(jìn)一步激化了沒(méi)有購(gòu)買單位住房的職工因?yàn)橄硎懿坏竭@種“福利”，而造成的不滿情緒，增大了利益不平衡的問(wèn)題。國(guó)有企業(yè)經(jīng)過(guò)這些年不間斷地新房出售和騰退舊房出售，目前已經(jīng)沒(méi)有可批量出售的房源了，但是，這種不受支付能力制約的福利體制，促使著職工依舊龐大的住房訴求。

（三）建設(shè)手續(xù)不全、產(chǎn)權(quán)矛盾尖銳

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇升溫，國(guó)家對(duì)住房的管理越來(lái)越嚴(yán)格，越來(lái)越規(guī)范，一系列政策的出臺(tái)，對(duì)國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)管理各種問(wèn)題的發(fā)生起到了催化劑的作用。由于住房政策的要求和變化而產(chǎn)生的問(wèn)題，對(duì)于企業(yè)房產(chǎn)管理幾乎是無(wú)法解決的。但是，住戶要求辦理房屋所有權(quán)、進(jìn)行房屋買賣等訴求與日劇增，由此而產(chǎn)生的矛盾也越來(lái)越突出。

（四）管理水平低下，維穩(wěn)壓力巨大

目前，大多數(shù)的國(guó)有企業(yè)都經(jīng)歷過(guò)合并重組，每家企業(yè)的住房管理模式都不一樣，合并之后住房體制的改革，必然會(huì)顛覆職工固有的思維模式，造成矛盾集中爆發(fā)、新舊問(wèn)題交替迸發(fā)的現(xiàn)象。一些企業(yè)歷史上對(duì)房產(chǎn)管理重視程度不夠，住房改革缺乏連續(xù)性，沒(méi)有固定政策和模式，管理方式屬于“一事一議”的斷續(xù)模式。企業(yè)的合并重組和住房管理方法的不妥當(dāng)、處理問(wèn)題的不及時(shí)，加劇了住房改革的復(fù)雜化和擴(kuò)大化。

二、國(guó)有企業(yè)職工住房管理模式的轉(zhuǎn)換思路

國(guó)有企業(yè)職工住房改革的遺留問(wèn)題，追根溯源，主要是由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的慣性思維，在企業(yè)已經(jīng)實(shí)行住房貨幣化的條件下，總是不自覺(jué)地退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式上，造成了政策前后無(wú)法順暢銜接。加之市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格快速上漲，內(nèi)部?jī)r(jià)格與之存在很高的價(jià)差，致使職工依靠企業(yè)、依賴企業(yè)的思想進(jìn)一步加劇，也助推了職工因住房供需矛盾發(fā)生鬧訪、纏訪的問(wèn)題愈演愈烈?？梢?jiàn)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)住房商品化、社會(huì)化是非常重要的也是必然的。

（一）拓寬建房渠道，引入建房新模式

針對(duì)國(guó)有企業(yè)建房成本高、建房周期長(zhǎng)等問(wèn)題，在住房開(kāi)發(fā)模式的選取上可采取代建方式，即企業(yè)通過(guò)與政府代建部門(mén)或是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂委托建設(shè)合同，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，保證住房建設(shè)的質(zhì)量與效率。由于此種開(kāi)發(fā)模式是從降低開(kāi)發(fā)成本，提高建設(shè)合理效率的角度出發(fā)，所建住房不能進(jìn)入市場(chǎng)出售，所以不存在高利潤(rùn)回報(bào)，反而會(huì)促使建房者以快速的住房建設(shè)滿足合作建房者的住房需求，解決了企業(yè)建房過(guò)程中許多瓶頸問(wèn)題。

（二）引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變、拓展供給渠道

在企業(yè)完成住房貨幣化改革后，職工就應(yīng)當(dāng)從市場(chǎng)上購(gòu)買住房。經(jīng)濟(jì)條件好的可以選擇商品房，經(jīng)濟(jì)條件不好的，可以申請(qǐng)政府保障性住房。以近幾年經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房申請(qǐng)條件來(lái)講，是幾乎可以解決國(guó)企改革過(guò)程中存在買斷職工、集體職工、配偶無(wú)工作的單職工、退休職工等無(wú)房或面積不達(dá)標(biāo)的問(wèn)題，而這一部分人員也正是企業(yè)住房訴求最多的群體。即使未申請(qǐng)到住房的家庭，政府也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。所以說(shuō)，市場(chǎng)上的住房供給是可以基本解決國(guó)有企業(yè)職工的住房問(wèn)題。

（三）強(qiáng)化住房管理，規(guī)范透明操作

住房作為個(gè)人消費(fèi)品，應(yīng)當(dāng)借助商品貨幣關(guān)系，由勞動(dòng)者通過(guò)個(gè)人收入獲取，納入按勞分配的范疇。國(guó)有企業(yè)職工住房銷售應(yīng)該遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，制定出符合市場(chǎng)定位的房?jī)r(jià)和租金，從傳統(tǒng)的住房分配體制向商品化轉(zhuǎn)換。只有采取經(jīng)濟(jì)手段，配合監(jiān)察管理，才能真正消除不正之風(fēng)的問(wèn)題，促進(jìn)廉政建設(shè)。只有與市場(chǎng)同步，才能轉(zhuǎn)變員工的消費(fèi)觀念，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況在單位或者市場(chǎng)上自由選擇住房。市場(chǎng)化的住房管理模式，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)住房資金的投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)，減輕企業(yè)在住房建設(shè)上的壓力，還能緩解住房供需矛盾，調(diào)動(dòng)員工投入生產(chǎn)的積極性。

（四）社會(huì)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)

要想實(shí)現(xiàn)住房商品化和社會(huì)化，需要打破舊的住房行政管理和分配體制，必須以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則和方法指導(dǎo)住房改革，由競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)機(jī)制推進(jìn)住房改革，將住房建設(shè)、分售、維修、售后管理等社會(huì)職能從國(guó)有企業(yè)中劃轉(zhuǎn)出去。加強(qiáng)目前房管部門(mén)的社會(huì)化職能，培育特色房產(chǎn)業(yè)務(wù)，讓資源和數(shù)據(jù)有效結(jié)合起來(lái)，提高自身議價(jià)能力引進(jìn)投資方，成立住房股份企業(yè)，讓房管業(yè)務(wù)真正做到社會(huì)化服務(wù)、專業(yè)化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作模式。

作者簡(jiǎn)介：

馬婧婧（1984-），女，漢族，甘肅蘭州人，碩士，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：國(guó)有企業(yè)住房管理。