北京市公共租賃住房管理機(jī)制對(duì)高校周轉(zhuǎn)住房管理的啟示

文/侯艷艷、鄭建彬、趙明 北京工業(yè)大學(xué) 北京 100124

為維護(hù)國家的社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國建立了多層次住房保障體系，保障居民特別是中低收入居民的居住權(quán)。[1]根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》的要求，公共租賃住房是我國住房保障體系的建設(shè)重點(diǎn)。公共租賃住房與高校周轉(zhuǎn)住房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、租賃對(duì)象、保障形式等方面具有很多相似性。因此，公共租賃住房管理機(jī)制對(duì)高校周轉(zhuǎn)住房管理具有指導(dǎo)和借鑒作用，高校周轉(zhuǎn)住房是對(duì)住房保障體系的一種有益的補(bǔ)充。

1、公共租賃住房及高校周轉(zhuǎn)住房的含義和特征

公共租賃住房，是指由政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，向符合條件的家庭供應(yīng)的租賃型保障性住房。[2]具有以下幾個(gè)特征：一是保障性，即公共租賃住房是一種保障性住房。政府通過多種方式籌集房源，在各方面給予政策支持，產(chǎn)權(quán)歸政府或產(chǎn)權(quán)單位所有，租賃給符合條件的家庭居住。二是租賃性，即公共租賃住房的核心特征，也是與其它保障性住房的最大區(qū)別。符合條件的住戶與政府或公共機(jī)構(gòu)簽訂租賃合同，交納租金，不滿足租賃條件，騰退住房。三是特定性，即公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象是符合條件的人群，主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，同時(shí)也將新就業(yè)的職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員等“夾心層”納入保障范圍。[1-3]

高校周轉(zhuǎn)住房，是指高校以租賃形式租用給人才等有住房困難的教職工短期居住的具有過渡性質(zhì)的學(xué)校產(chǎn)權(quán)住房。[4]具有以下幾個(gè)特征：一是保障性，即周轉(zhuǎn)房的性質(zhì)是學(xué)校公有住房，產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校所有，租用給教職工解決暫時(shí)居住困難。二是適用性，即周轉(zhuǎn)房的租賃對(duì)象是學(xué)校規(guī)定的引進(jìn)人才等有住房困難的教職工。三是租賃性，即周轉(zhuǎn)房是有租賃期限的，在租賃期內(nèi)，承租人按照合同繳納租金，在租賃期到期后，必須騰退住房。

2、公共租賃住房與高校周轉(zhuǎn)住房在管理中存在的共性問題

2.1 管理機(jī)制不健全、使用低效

公共租賃住房存在“重建設(shè)、輕管理”現(xiàn)象。[5]部分地區(qū)由于沒有獨(dú)立管理機(jī)構(gòu)，也沒有統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)，職能劃分不明確，公共租賃住房相關(guān)管理部門的作用未能全面發(fā)揮，缺少形成合力平臺(tái)，有時(shí)會(huì)各自為戰(zhàn)，造成管理低效，給租戶代來諸多不便。

高校周轉(zhuǎn)住房存在管理方式落后，重租輕管，重視分配、不重視日常管理的現(xiàn)象。管理制度和機(jī)制不完善，監(jiān)管措施不到位，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借情況或發(fā)現(xiàn)后不及時(shí)糾正懲戒，長期以往造成周轉(zhuǎn)房“周而不轉(zhuǎn)”，變成部分教職工長期的福利住房，降低了周轉(zhuǎn)房使用效率。[6-7]

2.2 房源配置不科學(xué)、供需矛盾突出

公共租賃住房分配大多數(shù)是按照隨機(jī)選房順序進(jìn)行分配，并沒有按照目標(biāo)人群需求進(jìn)行特征細(xì)分，致使部分人群（如老人、有孩子家庭）需求無法得到滿足，后期管理難度增大。

高校周轉(zhuǎn)住房分配大多數(shù)是根據(jù)承租人論資排輩或是房管人員的隨機(jī)分配，沒有根據(jù)住戶的需求對(duì)周轉(zhuǎn)住房進(jìn)行動(dòng)態(tài)分類管理，造成配置無針對(duì)性，與住戶需求相脫節(jié)，住戶的滿意度低，供需矛盾突出。

2.3 租金設(shè)置不合理、后期管理問題多

公共租賃住房，由于缺乏對(duì)拖欠租金懲罰措施，致使部分租戶惡意拖欠租金，甚至強(qiáng)占住房。部分小區(qū)的租金標(biāo)準(zhǔn)不合理，補(bǔ)貼不能及時(shí)到位，會(huì)導(dǎo)致部分租戶支付困難，不能按時(shí)交納房租。[8]

高校周轉(zhuǎn)住房，租金標(biāo)準(zhǔn)的制定更多考慮到住房的保障性，對(duì)人才的吸引力或教職工經(jīng)濟(jì)承受能力等軟性因素，故租金標(biāo)準(zhǔn)與市場租金差距較大。[9]后期管理過程中，對(duì)于到期未退房的情況，沒有租金上調(diào)等經(jīng)濟(jì)懲戒措施，導(dǎo)致部分住戶租賃契約到期后仍不退房。

2.4 社區(qū)配套設(shè)施不到位、難滿足居住需求

公共租賃住房，存在一定比例的重度殘疾人員、老年人、面臨入托、入學(xué)兒童的家庭，這些家庭存在就醫(yī)、入學(xué)、社區(qū)服務(wù)、配套設(shè)施等居住需求。部分公共租賃房小區(qū)社區(qū)服務(wù)薄弱，配套設(shè)施不到位，難以滿足租戶需求，不利于社區(qū)和諧穩(wěn)定。[8]

高校周轉(zhuǎn)住房,部分是福利制度留下來的老舊房，內(nèi)部設(shè)施陳舊，社區(qū)配套設(shè)施不足，家庭成員的就醫(yī)、入學(xué)問題難以解決，給住戶生活帶來極大的不便利，難以滿足住戶的居住需求。[4]

3、北京市公共租賃住房管理機(jī)制

自2011年以來，北京市加快建立購租并舉的住房保障體系，大力發(fā)展公租房，截至2017年9月累計(jì)建設(shè)籌集公租房20萬套，分配公租房14.7萬套，分配率達(dá)到73.5%。[10]發(fā)展公共租賃住房是北京市為解決中低收入家庭住房困難問題，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措。北京市公共租賃住房管理機(jī)制見表1。[11-14]

4、對(duì)高校周轉(zhuǎn)住房管理的啟示

4.1 加強(qiáng)規(guī)范化管理

加強(qiáng)統(tǒng)一管理，明晰職責(zé)，完善制度，是確保能夠有效實(shí)施的前提。具體措施有：設(shè)立獨(dú)立專門的機(jī)構(gòu)，明確各級(jí)行政機(jī)構(gòu)職責(zé)，配置相應(yīng)的人員與經(jīng)費(fèi)；統(tǒng)一規(guī)范工作程序，制定合理的可持續(xù)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一信息平臺(tái)，搭建網(wǎng)絡(luò)化信息平臺(tái)，各部門信息互通共享，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

4.2 加強(qiáng)精細(xì)化管理

為使有限住房資源得到更加科學(xué)有效的管理和配置，在調(diào)研分析目標(biāo)群體需求的基礎(chǔ)上，從前期建設(shè)規(guī)劃、到建成審核分配、再到后期管理，按照需求特征進(jìn)行細(xì)分，不同人群設(shè)計(jì)不同的方案，有效切合了租戶的實(shí)際需求，提高租戶的滿意度。

4.3 加強(qiáng)嚴(yán)格監(jiān)管

綜合運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、輿論等手段，配以激勵(lì)政策，全面加強(qiáng)房屋的使用監(jiān)管。通過法律手段、提高租金、關(guān)聯(lián)個(gè)人信譽(yù)等方法完善監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)退出管理，促進(jìn)住房的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

4.4 加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)

加強(qiáng)人文關(guān)懷，為重點(diǎn)人群解決所關(guān)注的難點(diǎn)問題，倡導(dǎo)正面的價(jià)值觀，引導(dǎo)租戶從精神層面建立歸屬感和責(zé)任感，形成良好的公共服務(wù)和自我管理的機(jī)制,推進(jìn)社區(qū)和諧建設(shè)。

5、建立高校周轉(zhuǎn)住房管理機(jī)制的建議

（1）組織的建立是管理機(jī)制設(shè)計(jì)與實(shí)施的首要任務(wù)。高校應(yīng)成立校級(jí)專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)周轉(zhuǎn)房的頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌規(guī)劃，有具體部門負(fù)責(zé)周轉(zhuǎn)房的日常管理。對(duì)于建立校院兩級(jí)管理體制的高校，完善院級(jí)周轉(zhuǎn)住房的管理機(jī)制，配置周轉(zhuǎn)房主管領(lǐng)導(dǎo)和管理員，明確職責(zé)，建立考核制度。

（2）配置方案及裝修方案按需求制定。住戶因家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)不同，對(duì)周轉(zhuǎn)房需求也不盡相同，所關(guān)注的方面也不一樣。如何將有限的周轉(zhuǎn)房資源最大程度匹配住戶的需求，需要管理部門對(duì)住戶需求特征進(jìn)行細(xì)分，不同的住戶提供不同的配置方案和裝修方案，提高房產(chǎn)資源的使用效率，提高住戶的滿意度。

（3）管理制度的制定是管理機(jī)制設(shè)計(jì)與實(shí)施的重點(diǎn)與核心。根據(jù)學(xué)校實(shí)際，制定一套科學(xué)合理的周轉(zhuǎn)房管理辦法，明確周轉(zhuǎn)房入住、使用、退出相關(guān)規(guī)定，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整階梯定標(biāo)的租金體系，使用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)房屋資源使用；同時(shí)加強(qiáng)日常監(jiān)管、做好法律咨詢，在逾期不退等違約責(zé)任方面，完善經(jīng)濟(jì)處罰及行政處罰規(guī)定，提高周轉(zhuǎn)房的流動(dòng)率。

（4）相關(guān)配套措施是管理機(jī)制設(shè)計(jì)與實(shí)施的重要保障。建立信息化平臺(tái)，與相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上聯(lián)動(dòng)、信息共享，提高管理效率與水平；加強(qiáng)日常監(jiān)管，建立日常巡查、定期核查、針對(duì)性抽查相結(jié)合的檢查體系，做到出現(xiàn)問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)；提高服務(wù)質(zhì)量，打造和諧社區(qū)，重視人文關(guān)懷，增強(qiáng)住戶的歸屬感和認(rèn)同感。

?