淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制策略

文/孫英發(fā) 上海中建一局集團(tuán)投資發(fā)展有限公司 上海 201206

1、前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段大致分為三個(gè)階段：概念及方案設(shè)計(jì)階段、擴(kuò)初或總體設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段（目前擴(kuò)初或總體設(shè)計(jì)在部分地區(qū)已被取消），設(shè)計(jì)基本方案的初步確定是對(duì)項(xiàng)目總體規(guī)劃和實(shí)施方案的進(jìn)一步描述，施工中將投入的人力、物資、機(jī)械以及施工工藝將確定，而這些因素將能夠占到項(xiàng)目總成本的70%-90%；施工圖是將圖紙轉(zhuǎn)化成實(shí)體的載體，圖紙深度及精度越高，對(duì)提高施工質(zhì)量、減少錯(cuò)漏、返工越有利，同時(shí)成本測(cè)算及管理精度越高，后期變更簽證及索賠越少。圖1曲線清晰展示了成本決定與發(fā)生在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的走勢(shì)及占比影響。

成本管理前置是實(shí)現(xiàn)有效成本控制的基本要求，而設(shè)計(jì)階段成本管控貫穿全過(guò)程，以成本控制為前提，是管理前置最好的體現(xiàn)。

圖1 成本決定與發(fā)生曲線

2、成本的概念

人們進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或達(dá)到一定目的，就必須耗費(fèi)一定的資源（人力、物力和財(cái)力），其所費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)及其對(duì)象化稱(chēng)之為成本，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)成本就是生產(chǎn)某一產(chǎn)品所耗費(fèi)的全部費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本組成大致分為以下幾個(gè)方面：

2.1 土地獲得價(jià)款。

2.2 開(kāi)發(fā)前期費(fèi)，包括政府報(bào)批報(bào)建、政府繳費(fèi)、三通一平、臨水臨電等費(fèi)用。

2.3 建筑安裝工程費(fèi)。

2.4 配套設(shè)施費(fèi)，包括配套的水電、燃?xì)狻⒂晡鬯芫W(wǎng)、室外景觀綠化等費(fèi)用。

2.5 公司管理費(fèi)，即為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，公司進(jìn)行組織管理、人力資源管理以及行政管理過(guò)程中產(chǎn)生的成本或費(fèi)用。

2.6 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，指全程營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程市場(chǎng)推廣階段所發(fā)生的廣告類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、消耗采購(gòu)類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、活動(dòng)類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、服務(wù)及代理費(fèi)、售樓處及樣板房費(fèi)用。

2.7 財(cái)務(wù)成本，指公司籌集資金的過(guò)程中的發(fā)生的籌資費(fèi)用，資金利息，以及公司應(yīng)稅行為產(chǎn)生的稅款支出。

3、成本管理的理念

3.1 成本管理要依賴(lài)于全員。

成本管理不僅是成本管理人員的工作職責(zé)，其他員工同樣需具備全員參與、全員責(zé)任的成本管理意識(shí)，充分發(fā)揮全員成本管理的主動(dòng)性和能動(dòng)性，使員工意識(shí)到任何一個(gè)管理上的疏漏都可能增加成本，現(xiàn)場(chǎng)每節(jié)省一根鋼筋都是效益。

3.2 成本管理體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化水平，須做到全過(guò)程精細(xì)化管理。

成本管理是在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的管理，項(xiàng)目的成本是隨設(shè)計(jì)方案、市場(chǎng)情況、施工現(xiàn)場(chǎng)等情況的變化而發(fā)生變化的，在整個(gè)過(guò)程中必須時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目的全過(guò)程成本情況，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)手段對(duì)一切可能影響項(xiàng)目成本的因素進(jìn)行預(yù)測(cè)、監(jiān)控并及時(shí)采取糾偏措施。

3.3 省錢(qián)即是賺錢(qián)，而成本管理不僅僅是省錢(qián)。

雖然在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所投入的費(fèi)用減少一分，在其他條件不變的情況下，項(xiàng)目便可多盈利一分，但是成本的投入與產(chǎn)品的品質(zhì)及功能存在一定的正比關(guān)系，減少成本投入可能就意味著品質(zhì)及功能的降低，對(duì)銷(xiāo)售不利，最終可能導(dǎo)致盈利的損失，所以應(yīng)花力氣運(yùn)用價(jià)值工程的的理念去研究如何提升產(chǎn)品性?xún)r(jià)比。

Satisfaction=Value/Cost

提高S的途徑包括：

4、設(shè)計(jì)階段成本控制的原則

4.1 限額設(shè)計(jì)

推行設(shè)限額設(shè)計(jì)的初衷就是給設(shè)計(jì)院戴上緊箍咒，要求設(shè)計(jì)院按照甲方的思路、指標(biāo)去進(jìn)行設(shè)計(jì)，而不能天馬行空、隨心所欲，通過(guò)合同約定獎(jiǎng)罰等措施，約束設(shè)計(jì)院對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制，敦促設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)以投資或造價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，做出方案比較，強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程造價(jià)意識(shí)，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范前提下盡量提高產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性：包括控制外立面體型系數(shù)、降低鋼筋混凝土含量、降低窗地比、提高地下室布局合理性，降低單車(chē)位面積、控制軟硬景比例等。

4.2 各專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)涉及各個(gè)專(zhuān)業(yè)相互配合協(xié)調(diào)，如建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、人防等專(zhuān)業(yè)均需要保證高度統(tǒng)一，所以甲方設(shè)計(jì)管理人員最重要的工作便是保證各相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)交叉協(xié)調(diào)一致，避免專(zhuān)業(yè)沖突和錯(cuò)漏碰缺，后期一旦出現(xiàn)錯(cuò)漏碰缺的情況勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致額外糾錯(cuò)成本的投入。

4.3 持續(xù)優(yōu)化

4.4 建立標(biāo)準(zhǔn)化

通過(guò)建立標(biāo)準(zhǔn)化的建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀等專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率，縮短設(shè)計(jì)周期，同時(shí)降低差異化所帶來(lái)的糾錯(cuò)成本，在節(jié)省設(shè)計(jì)成本的前提下還可以使工程盡早開(kāi)工、降低財(cái)務(wù)成本及交付風(fēng)險(xiǎn)。

5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)及控制要點(diǎn)

5.1 建筑的設(shè)計(jì)有技術(shù)性，更包含設(shè)計(jì)的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，研究和分析設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的影響因素，對(duì)尋求工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)效果的途徑，降低工程造價(jià)有著極其重要的作用。按項(xiàng)目設(shè)計(jì)的內(nèi)容橫向考慮，影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以下幾個(gè)方面：

5.1.1 建筑造價(jià)構(gòu)成比：建筑造價(jià)構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價(jià)占總造價(jià)的比值。分析這個(gè)可以找出降低造價(jià)、提高經(jīng)濟(jì)效果的方向，比如地下車(chē)庫(kù)施工涉及樁基、土方開(kāi)挖、基坑支護(hù)、降水等，施工難度大，成本投入高，所以車(chē)位排布應(yīng)遵循先上后下的原則，盡量多排布地面車(chē)位，減少地下車(chē)位，從而減少地庫(kù)面積，節(jié)省造價(jià)。

5.1.2 戶(hù)型：小戶(hù)型單方造價(jià)比大戶(hù)型高，因?yàn)樾?hù)型內(nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價(jià)就高。

5.1.3 層高：室內(nèi)凈高直接影響建筑造價(jià)。降低層高可以直接節(jié)省投資、節(jié)約建筑材料和勞動(dòng)消耗、減輕建筑自重、提高抗震能力、降低采暖能耗，節(jié)約能源、提高建筑密度、節(jié)約用地，地下車(chē)庫(kù)降低層高還可以減少土方開(kāi)挖、基坑支護(hù)工作量，降低成本。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，地上標(biāo)準(zhǔn)層層高每增加0.1米，成本增加該層造價(jià)的3-5%。

說(shuō)是“雨幕”一點(diǎn)也不錯(cuò)，那陣雨就像電影散場(chǎng)時(shí)拉起來(lái)的厚重黑幕，整齊地拉成一列，雨水則踏著軍人的正步，齊聲踩過(guò)田原，還呼喊著雄壯威武的口令。

5.1.4 層數(shù)：高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資，而在容積率確定的基礎(chǔ)上須兼顧考慮設(shè)計(jì)規(guī)范關(guān)于車(chē)位、電梯、消防等方面的規(guī)定，力爭(zhēng)選取最經(jīng)濟(jì)的層數(shù)。

5.1.5 建筑的平面形狀及體型系數(shù)：體型系數(shù)為建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積之比，建筑體型系數(shù)直接影響工程造價(jià)，一般來(lái)說(shuō)，建筑的平面形狀越復(fù)雜，體型系數(shù)越大，施工難道越大、能耗越高、成本越高，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，當(dāng)體型系數(shù)由0.35變?yōu)?.38，即增加0.03時(shí)，在結(jié)構(gòu)不超限的情況下，成本增加約100元/平米（其中結(jié)構(gòu)成本約30元/平米）。

5.1.6 建筑的單元組合：合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價(jià)。

5.1.7 結(jié)構(gòu)配筋：結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價(jià)。

5.1.8 建筑結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價(jià)最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)最低。優(yōu)化柱距，柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車(chē)位及行車(chē)道模數(shù)，緊湊布置，減少地下室面積，因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)重要因素。

5.1.9 場(chǎng)地與設(shè)計(jì)標(biāo)高：設(shè)計(jì)標(biāo)高的選取應(yīng)充分與規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行溝通，盡量合理利用場(chǎng)地標(biāo)高，減少土方開(kāi)挖、回填覆土等。

5.2 按項(xiàng)目設(shè)計(jì)的階段縱向考慮，應(yīng)在方案設(shè)計(jì)階段和擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段分別進(jìn)行要點(diǎn)控制：

5.2.1 方案設(shè)計(jì)階段可匹配關(guān)鍵詞“掏干挖盡”，對(duì)已確定的規(guī)劃指標(biāo)要“掏干”（對(duì)內(nèi)），對(duì)可用的資源要“挖盡”（對(duì)外）。容積率以“貨值最大化、利潤(rùn)最大化、現(xiàn)金流最優(yōu)”為目標(biāo)，“掏干、榨盡”土地價(jià)值。對(duì)建筑密度指標(biāo)“挖盡”項(xiàng)目周邊環(huán)境價(jià)值，如“底商寸土寸金”，結(jié)合不同周邊資源、布置不同商業(yè)形式，不浪費(fèi)一平米商業(yè)用地，商業(yè)貨值的最大化。

5.2.2 施工圖設(shè)計(jì)階段可匹配關(guān)鍵詞“指標(biāo)”。施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)以指標(biāo)控制為核心內(nèi)容，重點(diǎn)為混凝土及鋼材含量、窗地比、外立面裝飾用材、景觀配比、精裝標(biāo)準(zhǔn)等。

6、實(shí)現(xiàn)成本效益最大化

成本控制不僅僅是省錢(qián)，而是綜合其他因素實(shí)現(xiàn)成本效益的最大化，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的途徑唯有狠抓設(shè)計(jì)源頭，做到以下幾點(diǎn)：

6.1 加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理人員專(zhuān)業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)，提高市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力；

6.2 加強(qiáng)合作伙伴管理，使之目標(biāo)一致，且有壓力、有動(dòng)力；

6.3 嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化成果并不斷糾偏、創(chuàng)新、再標(biāo)準(zhǔn)化；

6.4 優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫?/p>

6.5 強(qiáng)化執(zhí)行力，減少人為增加的工作復(fù)雜度。

結(jié)語(yǔ)：

設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目建安成本的決定階段，把握住設(shè)計(jì)階段，則項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就具有了80%的保證度，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策者一定要認(rèn)清這一事實(shí)，并將這一意識(shí)貫徹到包括設(shè)計(jì)部在內(nèi)的每個(gè)相關(guān)部門(mén)，形成共識(shí)，只有這樣，成本管理才能走入正軌，項(xiàng)目目標(biāo)才能得以實(shí)現(xiàn)。