“房住不炒”背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策的思考
——以西安市為例

文/康岸華 長(zhǎng)安大學(xué)地球科學(xué)與資源學(xué)院 陜西西安 710061

1、確定“房住不炒”總基調(diào)

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”后，多部委發(fā)文表明堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，且針對(duì)調(diào)控工作提出了關(guān)于改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、切實(shí)加強(qiáng)資金管控力度、大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等明確要求。

2、西安市推出市史上最嚴(yán)苛“620”限購(gòu)新政

西安市房?jī)r(jià)在2016年前平穩(wěn)增長(zhǎng)，在2015年與?？凇⑶鄭u等其他六城被《投資與理財(cái)》雜志列入需要特別關(guān)注庫(kù)存壓力大的城市名單。而在2017年后西安市房?jī)r(jià)增幅同比增幅達(dá)到68%，高居全國(guó)第一，2018年房?jī)r(jià)仍持續(xù)攀升。2019年2月市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市部分戶(hù)籍準(zhǔn)入條件通知》，人才引進(jìn)政策在近兩年的標(biāo)準(zhǔn)上繼續(xù)放寬，新房需求持續(xù)增加，西安市2017年房?jī)r(jià)環(huán)比增幅為12.1%,2018年增幅達(dá)到14.6%，穩(wěn)居全國(guó)前列。

2019年上半年數(shù)據(jù)顯示西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)六個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)。在此背景下，為緩解住房?jī)r(jià)格壓力，促進(jìn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，西安市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組于2019年6月20日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控管理的通知》，即“620新政”，明確“一是新落戶(hù)人口購(gòu)房須落戶(hù)滿(mǎn)一年或連續(xù)繳納12個(gè)月社保/個(gè)稅，而本市戶(hù)籍家庭此前已明確最多購(gòu)置2套房；二是非本市戶(hù)籍購(gòu)房社保繳納年限由2年上調(diào)至5年。”縱向?qū)Ρ?015年下半年，西安市房地產(chǎn)處于去庫(kù)存階段，與如今限購(gòu)嚴(yán)苛程度不能相提并論；橫向?qū)Ρ绕渌袇^(qū)來(lái)說(shuō)，2019年初北京市的最新限購(gòu)政策“持有本市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）”，其表明西安市現(xiàn)如今限購(gòu)政策與一線(xiàn)城市匹配，而成都市、鄭州市繳納社?；騻€(gè)稅則只需2年即可購(gòu)買(mǎi)，武漢市更是在最近有取消限購(gòu)政策的趨勢(shì)。對(duì)比可得，西安市政府打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，深入落實(shí)“房住不炒”的決心可見(jiàn)一斑。

3、“620”限購(gòu)新政的隱患

2019年第16次房產(chǎn)公示價(jià)格（620新政后首次公示價(jià)）與第15次公示價(jià)格的差別整體幾乎無(wú)差別，西安市政府政策嚴(yán)格被執(zhí)行，政府平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格成效顯著。

3.1 房?jī)r(jià)平穩(wěn)造成潛在的大幅升值空間

極個(gè)別新盤(pán)在“620”新政后去化率有明顯降低，而絕大多數(shù)樓盤(pán)的去化率仍穩(wěn)定在90%-100%區(qū)間。在新落戶(hù)人口日益增多，剛需人口買(mǎi)房實(shí)際需求仍較高的背景下，本市房子價(jià)格的限制只能是政策導(dǎo)向、非市場(chǎng)行為且理論上來(lái)說(shuō)是短期的。同區(qū)域的二手房市場(chǎng)倒掛現(xiàn)象已經(jīng)愈發(fā)明顯，而在政策允許下的新房的搶購(gòu)仍會(huì)保持火熱，二手房的降價(jià)空間加大，房市的不穩(wěn)定性可能帶來(lái)的隱患將愈發(fā)值得關(guān)注。

3.2 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)過(guò)低導(dǎo)致質(zhì)量隱患

近期在網(wǎng)絡(luò)上流傳著西安市萬(wàn)科某樓盤(pán)的安全通道一敲就掉渣的水泥樓梯。誠(chéng)然，如若視頻內(nèi)容屬實(shí)，開(kāi)發(fā)商必然是負(fù)有巨大責(zé)任的。但在近年土地供應(yīng)價(jià)格、人力、材料價(jià)格均上升的背景下，房?jī)r(jià)的“0增長(zhǎng)”導(dǎo)致質(zhì)量隱患的可能增高。

4、“限購(gòu)”政策外的思考

4.1 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)不規(guī)范行為的監(jiān)管

地方政府應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)先作規(guī)范商品房市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的排頭兵。市場(chǎng)監(jiān)管局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中中介的“捆綁銷(xiāo)售”、“收費(fèi)代辦”等違法行為的查處力度；公安局應(yīng)持續(xù)打擊散布漲價(jià)謠言等制造市場(chǎng)恐慌的勢(shì)力；房管局應(yīng)對(duì)部分開(kāi)發(fā)商“炒房號(hào)”等違規(guī)行為保持關(guān)注，以及保持對(duì)未取得預(yù)售許可的開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，警惕其變相收取炒房者預(yù)訂款等違規(guī)行為。

4.2 維持“限購(gòu)令”中避免投機(jī)性炒房的政策

“限購(gòu)令”中許多政策針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)者的打擊力度仍然是非常有效的，例如對(duì)本地戶(hù)籍人口每家庭不得購(gòu)買(mǎi)第三套房等措施，有力打擊了本地房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)勢(shì)頭。對(duì)于這類(lèi)政策，應(yīng)持續(xù)根據(jù)新時(shí)代需求，靈活改革，以加大對(duì)炒房群體的打擊，增強(qiáng)大多數(shù)剛需住房家庭的幸福感。

4.3 避免“限價(jià)”或“限增幅”政策

2011年西安市的限增幅政策限制了房?jī)r(jià)年漲幅不得高于15%，銅川市限漲幅的同時(shí)限制房?jī)r(jià)高于3500元/平方米，這些政策在當(dāng)時(shí)作用較小，因?yàn)榉績(jī)r(jià)歷年基本穩(wěn)定在較為緩慢的增長(zhǎng)水平上，不具有實(shí)際意義的限制性。而在西安市2017年大幅漲價(jià)的基礎(chǔ)上，限增幅或限價(jià)等措施又完全不具備操作性，二手房市只要供需對(duì)等就可以合法進(jìn)行交易，價(jià)格無(wú)法限制，而期房、新房的價(jià)格則更加由市場(chǎng)主導(dǎo)，不宜強(qiáng)行限價(jià)，否則強(qiáng)行插手市場(chǎng)進(jìn)行限價(jià)引起的連鎖反應(yīng)勢(shì)必讓政府和市場(chǎng)難以應(yīng)對(duì)。

4.4 做好頂層設(shè)計(jì)，深入細(xì)化“房產(chǎn)稅”“遺產(chǎn)稅”的改革

財(cái)經(jīng)界雜志里刊登的文章通過(guò)觀測(cè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)（重慶等）房?jī)r(jià)的變化，總結(jié)出房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有明顯的負(fù)向作用。房產(chǎn)稅合理增設(shè)有顯著地平穩(wěn)房?jī)r(jià)作用這一點(diǎn)在各界人士中也早已在思想上達(dá)到統(tǒng)一，目前有消息稱(chēng)責(zé)任部門(mén)正在討論全面實(shí)施房產(chǎn)稅的可能性。而關(guān)于遺產(chǎn)稅，全世界大多國(guó)家早已確立遺產(chǎn)稅制度。就國(guó)內(nèi)而言，改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)商品化二三十年來(lái)，加之有關(guān)責(zé)任部門(mén)從21世紀(jì)初期即展開(kāi)的持續(xù)不斷地討論早已為遺產(chǎn)稅制度的確立提供了各方面基礎(chǔ)。遺產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的作用勢(shì)必也是有極大的影響，目前應(yīng)在如何設(shè)計(jì)遺產(chǎn)稅上再下功夫，確保住房剛需群體的利益。

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