房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與思考

文/曾映雪，集美大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院

隨著改革的深入,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)發(fā)揮了巨大的推動(dòng)作用。但由于各種不利因素,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的發(fā)展中也出現(xiàn)了一些比較難以解決的問(wèn)題。所以我們要正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題，合理制定和規(guī)劃好防范措施和解決之道。

1 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)加大趨勢(shì)

2010-2015年，在國(guó)家嚴(yán)格宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)增速呈波動(dòng)性下滑趨勢(shì)。2015年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)投資才開(kāi)始逐漸上升。20 18年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額12.026萬(wàn)億元，增速為9.5%，投資規(guī)模繼續(xù)加大。從地區(qū)投資規(guī)模來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資地域差別度較大。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)投資主要以住宅投資為主，辦公樓投資和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資規(guī)模下降。截至到2018年12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.85，比上年提高0.13個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)維持在100左右，房地產(chǎn)投資仍有良好勢(shì)頭。

1.2 銷售面積小幅增長(zhǎng)，商品房庫(kù)存量較大

2018年，商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.3%，增速比上年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房待售面積5.2414 億平方米，比上年末減少6510萬(wàn)平方米，商品房庫(kù)存量仍然較大，但相對(duì)去年庫(kù)存狀況有所緩解。商品房銷售額149973億元，增長(zhǎng)12.2%，比上年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)不松動(dòng)，投機(jī)需求逐步消失，市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)變，銷售額增幅會(huì)漸漸降低，但也將保持10萬(wàn)億以上的規(guī)模。

1.3 價(jià)格收入比相對(duì)較高，但房?jī)r(jià)暴漲已成歷史

世界銀行普遍認(rèn)可的房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)是5：1，但在中國(guó),據(jù)初步測(cè)算,這一比例大約在10～15：1，房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重失衡。但房地產(chǎn)市場(chǎng)在新一輪宏觀調(diào)控周期下，力度會(huì)繼續(xù)加大，多個(gè)城市都出臺(tái)了調(diào)控政策，范圍不斷擴(kuò)大，多層次多角度的調(diào)控手段成功抑制了房?jī)r(jià)的上漲。

2 化解房地產(chǎn)庫(kù)存和解決發(fā)展問(wèn)題的一些思考

2.1 不同等級(jí)城市要因地制宜實(shí)施不同政策

一線城市要減少一般性優(yōu)惠政策，實(shí)施“嚴(yán)格限貸+嚴(yán)格限購(gòu)”的政策組合，遏制投機(jī)者大量涌入，減少庫(kù)存的產(chǎn)生；完善和落實(shí)差別化稅收、信貸等政策，降低購(gòu)房首付款比例，擴(kuò)大住房公積金貸款范圍，促進(jìn)剛需與改善性需求進(jìn)一步釋放，提升房地產(chǎn)去化能力。而大多數(shù)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程緊密相關(guān)的二線城市，要實(shí)施適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，釋放合理的購(gòu)房需求，緩解庫(kù)存壓力，通過(guò)市場(chǎng)法則自行調(diào)整和緩和供需矛盾。三四線城市要通過(guò)一系列重要的改革制度，降低當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地的依賴性，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，提高社會(huì)資源利用效率，抑制泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。完善城鎮(zhèn)化進(jìn)程，調(diào)整經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，創(chuàng)造和提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，增加農(nóng)民收入，為農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房、安家立業(yè)打好基礎(chǔ) 。加大對(duì)農(nóng)民與農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的支持力度，推進(jìn)戶籍制度改革，為農(nóng)民購(gòu)房與定居提供便利與保障，提升農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的熱情，減少房地產(chǎn)庫(kù)存量。

2.2 推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革， 促進(jìn)庫(kù)存商品房功能轉(zhuǎn)型

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)潮流，明確自身不足，向著綠色化、智能化、服務(wù)化方向發(fā)展。推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，解決配套問(wèn)題，加快推進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目周邊的公共配套設(shè)施、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)，形成城市綜合化的公共服務(wù)體系。激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)劃、適時(shí)調(diào)整，促進(jìn)庫(kù)存商品房功能轉(zhuǎn)型。

2.3 堅(jiān)持宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，抑制房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲

要堅(jiān)持宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)購(gòu)房人購(gòu)房資格審查力度，遏制投機(jī)性炒房。對(duì)地方政府擅自降低購(gòu)房條件的，要嚴(yán)厲追責(zé)問(wèn)責(zé)。同時(shí)，住房庫(kù)存緊張的地區(qū)要及時(shí)增加土地供給，做好土地供應(yīng)和促開(kāi)工、上市工作，以防因供給不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整政策，適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，避免市場(chǎng)變化之后，“去庫(kù)存”政策繼續(xù)發(fā)揮作用，市場(chǎng)出現(xiàn)供需不平衡，反而助推房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。雖然在其發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，但我相信，在中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠全中國(guó)人民的聰明和智慧，祖國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)健康、有序、科學(xué)、和諧地發(fā)展。