房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偱c所得稅研究

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理及所得稅處理是企業(yè)高效發(fā)展關(guān)鍵性因素。本文在探討成本分?jǐn)偧八枚愄幚泶嬖趩?wèn)題基礎(chǔ)上，提出優(yōu)化策略：強(qiáng)化成本控制基礎(chǔ)、完善會(huì)計(jì)核算機(jī)制、加強(qiáng)會(huì)計(jì)能力建設(shè)、提高信息化水平。以期為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展及社會(huì)稅收環(huán)境規(guī)范化奠定理論基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 成本分?jǐn)?所得稅處理

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系重要環(huán)節(jié)，是政府調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要手段之一。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回落，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)日趨嚴(yán)峻[1]。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期，控制成本及核算質(zhì)量成為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)高效發(fā)展的關(guān)鍵性因素。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目普遍周期長(zhǎng)、占用資金多、會(huì)計(jì)核算復(fù)雜[2]，更需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和成本核算工作精準(zhǔn)度，避免由于會(huì)計(jì)核算失誤引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

一、成本分?jǐn)?/p>

（一）分?jǐn)倢?duì)象。對(duì)于單體開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象普遍為設(shè)計(jì)確定的單體工程;開(kāi)工/竣工時(shí)間、地理位置、施工或總承包單位等項(xiàng)目要素一致的可合并為成本核算對(duì)象;分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各期成本單獨(dú)核算。

（二）分?jǐn)傇瓌t。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)傇瓌t主要包括成本分?jǐn)偱浔仍瓌t、精準(zhǔn)度原則及主次性原則[3]。分?jǐn)偱浔仍瓌t是指在會(huì)計(jì)周期內(nèi)將各項(xiàng)成本和收入在同一個(gè)周期內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一處理，精準(zhǔn)反映各環(huán)節(jié)的盈虧情況;精準(zhǔn)度原則指對(duì)成本分?jǐn)傔^(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)保持謹(jǐn)慎性和精確性以實(shí)時(shí)修回差距;主次性原則指的是對(duì)各環(huán)節(jié)的事項(xiàng)依據(jù)其重要程度進(jìn)行區(qū)別化標(biāo)準(zhǔn)核算。

（三）分?jǐn)偡椒?。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本分?jǐn)偪刹捎谜嫉孛娣e比例分配法、建筑面積分配法、直接成本法、間接成本法、預(yù)算估計(jì)法等[4]。其中，占地面積比例分配法是根據(jù)單體建筑及其配套設(shè)施占項(xiàng)目總占地面積權(quán)重對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)?預(yù)算估計(jì)法是根據(jù)核算對(duì)象預(yù)算占整體項(xiàng)目預(yù)算的比例進(jìn)行成本核算。

二、所得稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是指將季度會(huì)計(jì)利潤(rùn)與預(yù)售獲取收入之和減去往期虧損后的余額作為計(jì)算基礎(chǔ)得到的所得稅稅額。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算采取當(dāng)期所得稅及遞延所得稅，當(dāng)期所得稅以當(dāng)期利潤(rùn)調(diào)整后的總額計(jì)算所得稅;遞延所得稅采取資產(chǎn)及負(fù)債的賬面價(jià)值與稅務(wù)計(jì)稅基礎(chǔ)的差額。

三、存在風(fēng)險(xiǎn)

（一）核算對(duì)象混亂。在實(shí)際成本分?jǐn)偟奶幚磉^(guò)程中，核算對(duì)象普遍采取設(shè)計(jì)概算、設(shè)計(jì)圖紙或施工圖紙劃分的單元作為確定指標(biāo)，沒(méi)有根據(jù)項(xiàng)目具體性質(zhì)形成成本核算的頂層設(shè)計(jì)，不嚴(yán)格遵循分類核算，增加企業(yè)會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偣ぷ鞯碾y度。

（二）周期界定模糊。房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際成本分?jǐn)傔^(guò)程中，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)核算周期進(jìn)行分?jǐn)?，才能保證企業(yè)利潤(rùn)及履行納稅義務(wù)的準(zhǔn)確性、合法性、高效性，有效避免因成本核算帶來(lái)的利潤(rùn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。但部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際核算工作中，并未及時(shí)開(kāi)展成本核算工作，導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)受損并引發(fā)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）內(nèi)部控制缺失。部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的成本控制，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管缺乏有力手段，成本管理和分?jǐn)偛灰?guī)范，導(dǎo)致成本控制無(wú)法發(fā)揮效益，造成企業(yè)損失。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部控制手段的缺失易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（四）頂層設(shè)計(jì)缺位。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)發(fā)展正由粗放型管理軌道逐步轉(zhuǎn)化為細(xì)分專業(yè)化發(fā)展模式，企業(yè)對(duì)人才隊(duì)伍及組織架構(gòu)的要求越來(lái)越高。但很多房地產(chǎn)企業(yè)頂層設(shè)計(jì)缺位，組織架構(gòu)混亂，成本控制意識(shí)不足，管理水平偏低，缺乏工作專業(yè)性，影響企業(yè)發(fā)展。

（五）能力建設(shè)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)偤退枚愄幚頃r(shí)，由于專業(yè)能力受限或稅法意識(shí)不強(qiáng)等原因引發(fā)較多問(wèn)題，主要集中在：虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛構(gòu)拆遷戶數(shù)，同三通一平需增土地成本，虛列或重復(fù)列支成本工程量，虛開(kāi)發(fā)票或提高人工勞務(wù)支出等造假行為。以上行為涉及虛構(gòu)成本，存在重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重威脅企業(yè)發(fā)展。

三、發(fā)展策略

（一）強(qiáng)化成本控制基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理搜集并利用行業(yè)涉稅信息減低自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)成本控制基礎(chǔ)信息收集工作，與多部門聯(lián)系廣泛獲取涉稅信息，為合理高效開(kāi)展成本分?jǐn)偣ぷ鳒p低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定決策基礎(chǔ)。

（二）完善會(huì)計(jì)核算機(jī)制。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的頂層設(shè)計(jì)，提高納稅及成本分?jǐn)傄?guī)范化意識(shí)，優(yōu)化組織架構(gòu)及資源分配，充分保障人力資源和資金支持，建立完善核算機(jī)制。同時(shí)，內(nèi)部建立監(jiān)督反饋及責(zé)任跟蹤機(jī)制，明確成本核算周期規(guī)范，避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)高效發(fā)展。

（三）加強(qiáng)會(huì)計(jì)能力建設(shè)。相關(guān)財(cái)務(wù)人員應(yīng)緊跟政策方針變化，與業(yè)務(wù)主管部門保持聯(lián)系。同時(shí)，與內(nèi)部橫向部門建立溝通程序，保證財(cái)務(wù)信息的雙向高效傳達(dá)。加強(qiáng)人員隊(duì)伍的培訓(xùn)，獲取優(yōu)秀成本分?jǐn)偧八枚愄幚淼膬?yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，不斷提升財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力。

（四）提高信息化水平。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)信息化建設(shè)，加速信息系統(tǒng)與內(nèi)部財(cái)務(wù)控制流程的深度融合，提高會(huì)計(jì)管理工作的效率。同時(shí)，注重信息化安全，確保企業(yè)商業(yè)機(jī)密保密工作扎實(shí)推進(jìn)，保障企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)安全。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 王進(jìn)軍. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2017（3）：175-176.

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[5] 梁蕾. 房地產(chǎn)企業(yè)新獲取項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式涉稅分析[J]. 西部財(cái)會(huì)， 2018（2）：34-35.

作者簡(jiǎn)介：李真霞（1975.03—），性別：女，民族：漢，籍貫：山東，職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師，單位：海南盈濱島置業(yè)有限公司（魯能海口公司），單位郵編：571100。