新疆房地產(chǎn)市場資金結(jié)構(gòu)對比分析

孟慶杰

摘要：通過統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)對新疆、陜西、黑龍江和重慶房地產(chǎn)市場資金結(jié)構(gòu)對比分析，指出新疆經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場融資規(guī)模、個貸市場及人口數(shù)量都較低。在房地產(chǎn)市場庫存較高情況下，如何利用有限的資金提高房地產(chǎn)市場的活躍度是關(guān)鍵。通過調(diào)整房地產(chǎn)投資用途規(guī)模、引進(jìn)人才及調(diào)整消費觀念可促進(jìn)去庫存;完善金融市場和創(chuàng)新金融工具，引入社會資金參與，可提高房地產(chǎn)市場的活躍度。

關(guān)鍵詞：新疆;房地產(chǎn)市場;資金結(jié)構(gòu)

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）10-0038-41 收稿日期：2019-05-09

房地產(chǎn)市場作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的地區(qū)，其對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)度較高，但對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的西北地區(qū)，其對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較小，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的新疆，更要通過新疆房地產(chǎn)市場開發(fā)資金結(jié)構(gòu)分析，強化房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。在此選擇3個區(qū)域?qū)φ?，選擇時主要考慮與新疆戰(zhàn)略區(qū)域相同或類似地區(qū)。一是選擇面向中亞、南亞、西亞的通道、物流樞紐和人文交流基地的陜西;二是選擇開通中蒙俄經(jīng)濟(jì)走廊、中東鐵路、哈歐班列、向北開發(fā)的重要窗口黑龍江;三是將涉及“一帶一路”規(guī)劃的重慶作為區(qū)域性影響的分析對象。從位置上看新疆和陜西地處西北，黑龍江位于東北，重慶地處內(nèi)陸地區(qū)。西北地區(qū)房地產(chǎn)市場不夠活躍，東北受老舊工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較大，房地產(chǎn)市場也不夠活躍;重慶的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)，又是西部開發(fā)開放的重要支撐，具有較大的借鑒作用。

1房地產(chǎn)市場開發(fā)資金用途現(xiàn)狀

2018年全國房屋投資用途顯示，商品住宅共完成投資70370億元，同比增長13.7%;辦公樓完成投4911億元，同比下降12%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資11886億元，同比下降9.2%。房地產(chǎn)市場是區(qū)域市場，各地區(qū)有各地區(qū)的特點，尤其新疆與全國房地產(chǎn)市場發(fā)展還有一定差異。2018年新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資1033.44億元，比上年下降0.4%。其中，住宅投資642.48億元，增長9.2%;辦公樓投資44.03億元，下降33.4%;商業(yè)營業(yè)用房投資195.43億元，下降31.4%。2017年上述3項投資比上年均有增長，到2018年辦公及商業(yè)用房投資大幅下降，主要原因是前期有較大的積累。

為保證所選用數(shù)據(jù)的公信力，選擇1998-2017年各省公開發(fā)布的統(tǒng)計年鑒和各省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)。列示4個區(qū)域住宅、辦公、商業(yè)投資三項近20年平均占開發(fā)總投資的比率。如表1所示。

以上數(shù)據(jù)可以看出新疆住宅投資占比最低，商業(yè)用房投資占比最高，2017年末新疆的待售面積比2000年末增加了77.89倍，而住宅建設(shè)面積只增加了10.91倍，待售部分主要集中在商業(yè)用房。2017年陜西待售面積占同期新疆的63.78%（而新疆與陜西人口數(shù)量差異較大），陜西近20年商業(yè)用房平均占投資占比最低，住宅投資占比最高。說明新疆資金投資用途結(jié)構(gòu)明顯不合理，應(yīng)適度調(diào)整住宅投資比率，適當(dāng)壓縮商業(yè)用房投資，逐漸降低新庫存的增加。

2房地產(chǎn)市場開發(fā)的資金來源分析

從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源看：全國2017年末房地產(chǎn)開發(fā)資金中包括國內(nèi)貸款、其他資金、利用外資和自籌資金。其中，國內(nèi)貸款2017年占總開發(fā)資金比率為16%;自籌資金占比32.7%;其他資金主要包括定金、預(yù)收款和個人按揭貸款等經(jīng)營性資金，占總開發(fā)資金的30.6%。2018年其他資金和企業(yè)自籌資金占比較高，分別占資金來源的33.1%和33.6%，與上年同期相比分別提高2.5和0.9個百分點，說明2018年金融環(huán)境比上年寬松，市場籌集資金能力有所提升;國內(nèi)貸款占企業(yè)資金來源的比重均在14%左右，說明國內(nèi)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場資金參與度較大，但還有一定提升空間。

新疆房地產(chǎn)市場資金來源中國內(nèi)貸款1998年至2017年期間平均占比11.69%，在4省區(qū)中較低，顯示金融機構(gòu)參與房地產(chǎn)市場投資的力度不足，金融資本對房地產(chǎn)市場支持度有待提高;自籌資金平均占比36.7%是4省區(qū)中最低的，顯示社會及機構(gòu)投資者融資參與度較低，說明金融市場不夠完善，房地產(chǎn)市場可用的融資創(chuàng)新工具較少，阻礙了機構(gòu)資金介入房地產(chǎn)交易市場;其他資金來源平均占比51.5%，在4省區(qū)中最高，主要是募集個人前期購房資金，顯示居民閑散資金較充裕，房地產(chǎn)市場需求方資金充裕，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致庫存較大。房地產(chǎn)供給只有調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，才能更好吸引社會資金的參與。如表2所示。

3資金來源環(huán)境對比

為更好說明新疆資金來源的特征，將新疆、陜西、重慶和黑龍江2010年至2017年資金環(huán)境平均變化率進(jìn)行對比說明。如表3所示。

從4省區(qū)數(shù)據(jù)計算看，儲蓄變化率差異不大，基本在10%左右;在個人消費貸款、金融募集資金變化及平均募集資金額方面的差異較大，是各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境決定的。

新疆儲蓄率平均值比陜西高1個百分點，居民儲蓄變化率占比較高，房地產(chǎn)需求市場可利用資金空間較大。個人貸款消費占比最低，居民參與房地產(chǎn)市場融資工具及機會較少，間接削弱了房地產(chǎn)開發(fā)資金的獲取，購房者更傾向于利用自有資金，這種傾向提高了住宅類房地產(chǎn)市場的活躍度，削弱了其他用途房地產(chǎn)市場份額。金融募集資金平均值占陜西平均值的1%，金融市場對新疆房地產(chǎn)市場資金的保障程度嚴(yán)重不足。如2018年新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降0.4%。其中，住宅投資增長9.2%;辦公樓投資下降33.4%;商業(yè)營業(yè)用房投資下降31.4%;商品房待售面積比上年末減少163.44萬平方米，住宅類房地產(chǎn)去庫存化效果明顯。

陜西金融市場募集資金規(guī)模最大，金融募集資金變化率比新疆高4倍，對房地產(chǎn)市場保障程度較高，利于提高房地產(chǎn)開發(fā)市場活躍度，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資水平。儲蓄的平均變化率與新疆基本一致，個人消費貸款占比高于新疆5個百分點，居民消費資金來源較寬松，利于推動房產(chǎn)交易活躍性。但全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，形成一定市場下行壓力。如陜西2018年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長13.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積增長4.2%，顯示金融市場規(guī)模對房地產(chǎn)開發(fā)投資具有推動作用。但2018年所有用途的商品房銷售面積增速比2017年均有所回落，其中，除住宅外，其余用途的商品房銷售面積回落幅度都超過60%。

重慶居民儲蓄率4省區(qū)最高，比最低的黑龍江高4.6%，每年增長較為平穩(wěn)，顯示居民消費潛力較大;個人消費貸款平均增長率僅次于最高的黑龍江，利于房地產(chǎn)需求市場發(fā)展。金融市場募集資金平均增長率最高，尤其從2016年達(dá)到2000億以上，增長較為穩(wěn)定，顯示金融市場較為完善，機構(gòu)投資者參與房地產(chǎn)市場積極性較高，推高了房地產(chǎn)價格水平。全省2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資4248.76億元，比上年增長6.8%。其中，住宅投資增長14.4%;辦公樓投資下降33.4%;商業(yè)營業(yè)用房投資下降15.9%;商品房銷售面積同比增長-2.6%;商品房銷售額同比增長15.7%。商品住宅銷售面積同比增長0.5%;商品住宅銷售額同比增長23.4%。銷售面積下降，銷售額增長較大，顯示價格上漲幅度較大。

黑龍江的儲蓄平均增長率4省區(qū)最低，個人貸款消費平均增長率最高，說明個體獲取消費資金來源寬松，利于房地產(chǎn)市場活躍度的提高，會催生個人房地產(chǎn)投機市場，而推高房價。金融募集資金平均增長率不太高，僅比新疆高10%，金融市場對房地產(chǎn)市場參與積極性不高。如2018年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長15.8%。商品房銷售面積比上年下降15.2%，其中住宅銷售面積下降10.8%，銷售額下降2.0%。

4結(jié)論

通過以上分析，處于“一帶一路”核心區(qū)的新疆和陜西差異較大，201 7年陜西施工面積23630.1萬平方米，年末待售面積936.86萬平方米;新疆施工面積11597.26萬平方米，年末待售面積1468.73萬平方米，新疆房地產(chǎn)市場庫存較大，占用較多資金，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的新疆區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響也是較大的。新疆應(yīng)加快去庫存的進(jìn)程，增強房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革力度，調(diào)整資金使用結(jié)構(gòu)。首先，調(diào)整不同用途房地產(chǎn)投資額，擴(kuò)大住宅房地產(chǎn)的投資，適度降低商業(yè)房產(chǎn)投資規(guī)模，提高資金利用效率。其次，大量吸引人才，面向畢業(yè)大學(xué)生制定優(yōu)惠的來疆工作、生活補償保障機制，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造條件，保證房地產(chǎn)去庫存的效率，提升房地產(chǎn)市場活躍度。再次，適度引導(dǎo)消費習(xí)慣，新疆的貸款消費占比在4省區(qū)中最低，提高貸款消費程度，可提高房地產(chǎn)市場交易量。最后，要完善區(qū)域金融市場，擴(kuò)大金融市場規(guī)模，創(chuàng)新金融工具，提高社會資金的參與度，從而利于房地產(chǎn)開發(fā)資金的自籌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍度。