多種紅利效應(yīng)推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展

劉琳

摘要：城鎮(zhèn)化發(fā)展、人口、經(jīng)濟(jì)快速增長、城鎮(zhèn)化發(fā)展，土地使用、房改、持續(xù)寬松的貨幣政策以及大力推行的棚改等紅利效應(yīng)，作用于房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展40年。

關(guān)鍵詞：紅利效應(yīng);推進(jìn);房地產(chǎn)市場發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0014-18 收稿日期：2019-09-20

新中國成立70周年，我國發(fā)生了翻天覆地的變化。房地產(chǎn)市場應(yīng)改革開放而生，經(jīng)歷了長達(dá)40年的繁榮發(fā)展，這種繁榮發(fā)展背后不僅有城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)紅利、城鎮(zhèn)住房制度改革等多種紅利效應(yīng)的綜合作用，還有經(jīng)濟(jì)快速增長、收入持續(xù)增加、貨幣環(huán)境持續(xù)寬松等宏觀環(huán)境的支持。

1城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利、人口紅利和經(jīng)濟(jì)快速增長

1.1 1996年以后房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)人“城鎮(zhèn)化快速發(fā)展紅利”時(shí)期

1996年我國城鎮(zhèn)化率為30.38%，自此城鎮(zhèn)化進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化率年均增加由之前的0.5個(gè)百分點(diǎn)左右迅速增加為大約1.4個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口年均增加數(shù)量由之前的1000萬人左右快速增加為2000萬人左右。持續(xù)增加的城鎮(zhèn)人口無疑帶來大量的住房需求，房地產(chǎn)發(fā)展總體進(jìn)入了由城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來的紅利發(fā)展時(shí)期。

具體而言，城鎮(zhèn)化發(fā)展帶給房地產(chǎn)需求的紅利效應(yīng)會(huì)隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的模式而不同，“十一五時(shí)期”以遷移人口為主的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式大大增加了住房需求。2000-2005年，各地普遍出現(xiàn)以城市規(guī)模擴(kuò)張和結(jié)構(gòu)優(yōu)化為特征的城郊工業(yè)化城市化發(fā)展模式，“撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)”工作大范圍展開，城市范圍急劇擴(kuò)大，“就地城鎮(zhèn)化”比例大大上升。2006-2010年這種現(xiàn)象有所減弱，這一時(shí)期人口遷移數(shù)量快速增加，大大增加了這一時(shí)期的城鎮(zhèn)住房需求。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)估算，2000-2005年城鎮(zhèn)范圍內(nèi)遷移人口平均每年增加約180萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城鎮(zhèn)常住人口的年均2000萬人的增量;而2006-2010年遷移人口數(shù)量平均每年增加2064萬人，接近同期城鎮(zhèn)人口年均增加約2150萬人的數(shù)量;2011-2015年遷移人口數(shù)量年均增加約500萬人，也較大幅度小于同期城鎮(zhèn)人口年均增量2028萬人，說明2011年后“就地城鎮(zhèn)化”現(xiàn)象又有較快增加（見圖1）。

遷移人口主要流向大城市。2010年流向35個(gè)大中城市的遷移人口占全國遷移人口總量的47.3%，上海、深圳、北京、廣州四個(gè)一線城市遷移人口占全國遷移人口的比例接近20%，2015年35個(gè)大中城市遷移人口占比快速增加至61%，4個(gè)一線城市遷移人口占比增加至25%。重慶、成都、杭州、寧波、天津、武漢、沈陽、廈門、鄭州、西安10個(gè)城市遷移人口占全國遷移人口的比例均超過1%，是二線城市中的遷移人口主要流人區(qū)域。人口流入地區(qū)住房需求持續(xù)旺盛，房價(jià)上漲較快。

遷移人口主要為年輕人，因此人口年齡結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)以人口遷移為主的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式產(chǎn)生影響。從遷移人口的年齡構(gòu)成來看，15-44歲是遷移人口主要的年齡構(gòu)成，占比為73%。我國15-44歲人口數(shù)量在1990-2015年為較多時(shí)期，均超過6億人。其中，15-44歲人口數(shù)量在2000年為最高峰7.07億人，之后逐步減少，“十一五”減少大約571萬人，“十二五”和“十三五”則會(huì)持續(xù)較大幅度減少，各期分別減少將近5000萬人（見圖2）。因此，從15-44歲人口數(shù)量的變化來看，“十二五”“十三五”時(shí)期遷移人口數(shù)量會(huì)減少，城鎮(zhèn)化發(fā)展將會(huì)更多依靠“就地城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式，“十二五”時(shí)期“就地城鎮(zhèn)化”比例上升印證了這個(gè)推論。

1.2 1995-2015年是房地產(chǎn)發(fā)展的“人口結(jié)構(gòu)紅利”時(shí)期

人口數(shù)量和年齡結(jié)構(gòu)是最能預(yù)測房地產(chǎn)市場長期走勢的。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)：25-45歲群體是我國購買住房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，其對(duì)住房的需求屬于剛性需求;而35歲以上的人員購買住宅多是出于改善住房條件的需要。由此我們將“25-44”歲人口數(shù)量相對(duì)高峰時(shí)期稱為房地產(chǎn)發(fā)展的“人口結(jié)構(gòu)紅利”時(shí)期。1995-2015年我國25-44歲人口數(shù)量不斷增加，構(gòu)成我國房地產(chǎn)發(fā)展的20年“人口結(jié)構(gòu)紅利”時(shí)期。在這一階段，處于住房剛性需求階段的20-24歲群體在2006-2010年間出現(xiàn)大幅度增加，增加了大約2600萬人，2008年以來我國結(jié)婚對(duì)數(shù)每年超過1000萬對(duì)并持續(xù)上升，他們對(duì)住房需求的推動(dòng)疊加住房改善需求，加大了該時(shí)期房地產(chǎn)市場供求矛盾。

中長期看，房地產(chǎn)發(fā)展的“人口結(jié)構(gòu)紅利”將不再持續(xù)。2016-2030年我國25-44歲群體人口數(shù)量將持續(xù)下降，其中，2016-2020年減少大約1800萬人，2021-2025年減少大約2200萬人，2026-2030年減少大約3000萬人。20-24歲群體人口數(shù)量在201 1-2025年間也將持續(xù)較大幅度減少，從結(jié)婚對(duì)數(shù)上看2013年為峰值1327.4萬對(duì)，之后開始下降。

1.3房地產(chǎn)發(fā)展總體處于經(jīng)濟(jì)快速增長背景下

1978年以來，中國經(jīng)濟(jì)保持了三十多年的快速發(fā)展，1978-2017年GDP年均增長率達(dá)到了8.3%。1990年以來，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展一直伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，GDP年均增速保持9.5%，其中1990-2012年GDP年均增速超過10%，2013-2017年GDP增速逐步下降至6.9%。同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也保持較快增加，1990-2017年年均增幅達(dá)到7.6%，增速快于之前年份。以1978年為基數(shù)計(jì)算，2017年GDP指數(shù)達(dá)到3452.55，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指數(shù)達(dá)到1629.82，經(jīng)濟(jì)增長快于城鎮(zhèn)居民收入的增加。經(jīng)濟(jì)快速增長、居民收入持續(xù)增加為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了持續(xù)動(dòng)力和堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1999-2007年伴隨經(jīng)濟(jì)增長處于周期上升階段，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了發(fā)展和繁榮，投資、銷售保持較快增速，房價(jià)持續(xù)快速上漲。2013年以后經(jīng)濟(jì)增速逐步下降至歷史均值以下，GDP增幅逐步降至7%以下，宏觀經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入換擋期，城鎮(zhèn)居民收入增長幅度也呈現(xiàn)波動(dòng)減小態(tài)勢?？梢灶A(yù)見，中長期經(jīng)濟(jì)增速和收入增幅的下降，將減弱其對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的支撐作用。

2制度紅利和政策紅利

2.1土地使用制度改革促成了城鄉(xiāng)二元房地產(chǎn)市場

1987年11月，國務(wù)院批準(zhǔn)確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進(jìn)行土地使用制度改革試點(diǎn)。同年，深圳市先后以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式，成功地實(shí)施了土地使用權(quán)的有償出讓。1988年，《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》先后修改，規(guī)定土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。城鎮(zhèn)土地使用制度改革的核心是土地市場化改革。1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒布，明確規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采用拍賣、招標(biāo)方式。2004年3月31日，國土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號(hào)）'要求8月31日后各地不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)（即“8.31大限”）。按照規(guī)定，包括商品住宅在內(nèi)的商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

上世紀(jì)九十年代伴隨城鎮(zhèn)范圍的迅速擴(kuò)大，城中村大量涌現(xiàn)，導(dǎo)致農(nóng)村人口、集體土地、集體土地上的住房與城市戶籍人口、國有土地、國有土地上的住房同時(shí)存在于城鎮(zhèn)范圍，而農(nóng)村和城市仍分屬于兩套管理體系，形成了城鎮(zhèn)范圍內(nèi)二元房地產(chǎn)市場。在國有土地上的正規(guī)房地產(chǎn)市場外，城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶形成了廣泛的住房租賃市場，其中租住了大量外來人口。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局人口調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2005年全國城市范圍內(nèi)，城中村住房面積占全部城市住房面積的33%，城中村住房間數(shù)占全部城市住房間數(shù)的30.6%;城中村住房解決了29.5%城市常住人口的住房問題;2010年、2015年居住在城中村住房的人口比例分別為18%和16.3%。

近年，在城鎮(zhèn)土地使用制度逐步深入改革的同時(shí)，農(nóng)村集體土地改革有所推進(jìn)，尤其在利用集體土地建設(shè)租賃住房方面有了新的突破。2008年10月12日結(jié)束的十七屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，指出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益”。2014年12月，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議審議《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地人市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見））。

2017年8月，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，計(jì)劃在北京、上海、沈陽、南京、杭州等13城開展第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。

2017年10月31日，中國的土地承包法修正案草案提請(qǐng)十二屆全國人大常委會(huì)第三十次會(huì)議初次審議，明確農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并長久不變，土地經(jīng)營權(quán)入股，維護(hù)進(jìn)城務(wù)工和落戶農(nóng)民的土地承包權(quán)益。

2018年1月15日全國國土資源工作會(huì)議指出，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。并且提出，將探索農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)、農(nóng)戶資格權(quán)、宅基地及農(nóng)房使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，是一項(xiàng)重大創(chuàng)新。

2014年以來，農(nóng)村土地改革的大幕已經(jīng)徐徐拉開，農(nóng)村土地和宅基地的“三權(quán)分置”，鼓勵(lì)經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

2.2城鎮(zhèn)住房制度改革帶來房地產(chǎn)市場發(fā)展的“制度紅利”

上世紀(jì)80年代開始的城鎮(zhèn)住房制度改革帶來房地產(chǎn)市場發(fā)展的“制度紅利”，體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是房地產(chǎn)開發(fā)住宅建設(shè)逐步替代傳統(tǒng)基本建設(shè)單位住宅建設(shè)，房地產(chǎn)投資獲得快速發(fā)展;二是公房出售大幅提高住房自有化率，為實(shí)施“代際幫助”提供基礎(chǔ)，即父母等全家出資為子女購房，大大提高了住房支付能力。

目前，由城鎮(zhèn)住房制度改革帶來的房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資增長紅利釋放已經(jīng)基本完成，體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)住宅對(duì)傳統(tǒng)住宅建設(shè)的“替代”已經(jīng)基本結(jié)束。1998年房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的占比僅有29.6%，之后逐年上升，2006-2015年該比例保持在72%左右，該占比連續(xù)10年保持基本穩(wěn)定，說明城鎮(zhèn)住房制度改革帶來的投資增長“替代紅利”已經(jīng)完全釋放。

城鎮(zhèn)住房制度改革帶來住房自有化率大幅提高，有助于年輕人購房時(shí)獲得“代際幫助”，這種制度紅利效應(yīng)正在逐步減弱。根據(jù)人口普查資料數(shù)據(jù)分析，公房出售在提高住房自有率過程中的貢獻(xiàn)率約為40%。老年人購買公房比例明顯高于年輕人，2010年50歲以上家庭住房自有率超過80%，其中購買公房的比例均超過20%，這些家庭為80后子女購房提供幫助具備好的基礎(chǔ)。而隨著戶主年齡的減小，購買公房的比例逐步下降，1998年停止公房出售時(shí)剛參加工作的人員2010年大約為35歲，其購買公房的比例僅在10%左右，可見由于住房制度改革帶來的“代際幫助紅利”效應(yīng)正在逐步減弱。

2.3持續(xù)寬松的貨幣政策進(jìn)一步助推房地產(chǎn)市場快速發(fā)展

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期處于貨幣寬松的環(huán)境中。1990-2016年M2年均增速為18.9%，同期名義GDP增速為15.3%，貨幣存量增速比名義GDP增長快3.6個(gè)百分點(diǎn)，2017年底，名義GDP為827121.7億元，存量貨幣則達(dá)到1676768.5億元。M2與名義GDP比值持續(xù)上升，由1990年的0.82上升至2016年的最高值2.08，2017年有所下降為2.03。

寬松貨幣環(huán)境與持續(xù)的低利率，是助推我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展至關(guān)重要的影響因素。我國房價(jià)變動(dòng)體現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)格特征，與實(shí)際利率呈現(xiàn)明顯的反向相關(guān)關(guān)系，即實(shí)際利率越低，房價(jià)上漲越快。一般情況下，M2增加幅度基本等同實(shí)際GDP增幅、CPI漲幅和房價(jià)漲幅之和，1998年以來我國CPl年均上漲2.1%，M2年均增加15.6%，在貨幣供應(yīng)量大幅增加、物價(jià)穩(wěn)定的背后，是房地產(chǎn)市場吸收了大量多余的貨幣。近年持續(xù)的寬松貨幣環(huán)境助推了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

2.4大力實(shí)施棚戶區(qū)改造

2008年，為應(yīng)對(duì)美國金融危機(jī)的影響，國務(wù)院提出要加快保障性安居工程建設(shè)，計(jì)劃“十二五”期間完成3600萬套保障房建設(shè)任務(wù)。2013年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號(hào)），提出2013-2017年計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)1000萬戶。2017年5月，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。截至2017年6月末，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造專項(xiàng)貸款超過4萬億元。

2015年，為助推樓市去庫存，住建部要求各地不斷提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。棚戶區(qū)改造由過去的實(shí)物建設(shè)為主逐步演變?yōu)樨泿呕仓脼橹鳎?014-2017年棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例由10%連續(xù)升至60%，推動(dòng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)超預(yù)期繁榮。2016-2017年棚戶區(qū)改造貨幣化安置去化面積分別達(dá)到2.5億和3億平方米，對(duì)商品住房銷售貢獻(xiàn)率分別約為40%和80%。

由于棚戶區(qū)改造得到充足的中央財(cái)政補(bǔ)助，地方政府基本不用追加投入資金，便可盤活存量土地、改善居民住房困難，從調(diào)研情況看各地政府都非常積極實(shí)施棚改項(xiàng)目。中長期看，受人口結(jié)構(gòu)變化影響，城鎮(zhèn)住房新增需求增長乏力，城鎮(zhèn)住房建設(shè)將步入低速增長時(shí)期，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)將大幅減小。為穩(wěn)定投資增長，中長期內(nèi)棚戶區(qū)改造仍將是重要的政策工具。