房地產企業(yè)財務內部控制的問題及對策研究

孫阿敏

摘 要 房地產行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱性產業(yè)，對民生經(jīng)濟和國家稅收都有重大影響。目前，房地產行業(yè)競爭日趨激烈，各大房企為增強競爭力而苦練“內功”，企業(yè)財務內部控制作為公司治理的重要一環(huán)備受重視。筆者認為多數(shù)企業(yè)搭建的財務內控制度存在不足且實施效果也不太好，故本文從房企財務內控中存在的普遍問題展開研究，并提出相關建議，以期為企業(yè)完善財務內控體系提供思考方向。

關鍵詞 房地產企業(yè) 內部控制 財務

一、引言

房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，與民生經(jīng)濟息息相關，有關房地產未來走勢的討論也一直是熱點話題。自2018年以來，房企面對的外部環(huán)境日益復雜：國內經(jīng)濟下行壓力增加、“房住不炒”和“租購并舉”基調下的樓市強調控、地產融資環(huán)境嚴峻等。以萬科為代表的房企紛紛開啟“過冬”模式，發(fā)展戰(zhàn)略從規(guī)模、利潤導向逐漸向現(xiàn)金流導向過渡。但同時，地產行業(yè)內部競爭愈發(fā)激烈，2018年新增千億房企數(shù)量13家，三大龍頭房企規(guī)模超7000億元，行業(yè)集中度明顯提升。在這樣的競爭格局下，對于資金密集型的房地產企業(yè)，粗放式的管理模式已經(jīng)無法支撐其走得更遠;精細化的內部運營管控成為提升企業(yè)競爭力的必由之路，而財務內部控制作為貫穿地產企業(yè)建設銷售全周期的重要機制，對企業(yè)的競爭和存續(xù)具有重要意義。目前，多數(shù)企業(yè)已投入人力物力搭建財務內控體系，但實施效果卻不太令人滿意，故本文針對當前房企財務內控存在的普遍問題及應對措施進行研究，以探討完善房企財務內部管控的有效途徑。

二、房地產企業(yè)財務內部控制的重要性

房地產業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長、前期投入大、資金周轉率低、跨區(qū)域經(jīng)營普遍等特點。完善的財務內部控制會為企業(yè)的健康運營和未來競爭打下堅實的基礎。

（一）增強財務風險抵抗能力

房地產企業(yè)面臨傳統(tǒng)融資端收緊、資金回籠慢、償債壓力增加的現(xiàn)金流壓力，優(yōu)化資金配置、合理控制資金支付節(jié)奏成了企業(yè)“活下去”的基本功。完善的財務內部控制系統(tǒng)能夠對企業(yè)資金的收支節(jié)奏進行有效監(jiān)督控制，通過運營分析控制幫助企業(yè)合理規(guī)劃資金的使用情況，提升企業(yè)的資金使用效率，強化企業(yè)面對財務風險的抵抗能力。

（二）維持企業(yè)財務安全

房地產企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營使得集團與項目公司之間存在較大的信息不對稱，由此引發(fā)的道德風險和逆向選擇成了房企重點防治的問題。財務內控制度以現(xiàn)代電子技術為依托，通過標準化的業(yè)務操作指引，將企業(yè)的業(yè)務活動客觀地呈現(xiàn)在屏幕端;極大地降低了公司所有者與經(jīng)營者之間的信息不對稱程度，能夠有效避免員工非法轉移、侵吞企業(yè)財產的情況發(fā)生，保障企業(yè)運營的財務安全。

（三）確保財務信息真實可靠

財務報表是企業(yè)經(jīng)營狀況和盈利能力的直觀反映，為企業(yè)管理層的經(jīng)營管理和戰(zhàn)略制定提供決策依據(jù)。有效的財務內部控制要求財務數(shù)據(jù)真實合規(guī)地將業(yè)務活動轉換成財務記錄，并通過不相容職務分離控制、授權審批控制等方式，幫助企業(yè)有效規(guī)避財務活動中的舞弊造假和違法違規(guī)行為。

（四）提升企業(yè)運營效率

企業(yè)的投資擴張以及建造銷售活動時刻都需要資金的注入，嚴格的財務內控機制能夠通過預算控制和款項支付的授權審批等方式，實現(xiàn)對成本費用支出的干預，最大化減少無效支出;同時對財務內控過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時作出調整，也有利于優(yōu)化企業(yè)的資源配置效率。

三、房地產企業(yè)財務內部控制存在的問題

隨著房地產企業(yè)競爭日趨激烈，規(guī)模快速擴張的需求促使許多房企選擇集團化跨區(qū)域經(jīng)營，以尋求更大的商機。與此同時，集團內部如何管控成了企業(yè)經(jīng)營需要解決的核心問題。財務內部管控作為貫穿企業(yè)經(jīng)營活動的重要機制，是內部控制體系搭建的首要內容，但是財務內控機制的實施效果卻不太令人滿意，主要存在以下幾點問題：

（一）房地產財務內部控制制度存在不足

內部控制制度是保障企業(yè)持續(xù)運轉和財務安全的重要治理安排，有效的內部控制體系有利于房地產企業(yè)在項目測算、投資實踐和工程建設等過程中降低代理風險，維護企業(yè)利益。中國房地產的財務內部控制體系搭建起步較晚，現(xiàn)有房企所搭建的財務內控制度大多具有一定的借鑒性和盲目性，沒能結合行業(yè)發(fā)展周期和企業(yè)發(fā)展階段進行科學定制，在實際實施時也存在很多誤區(qū)和盲點。典型的問題一是財務內部控制的權責劃分不明晰，導致賬、錢、物分離管理的原則在一定程度上沒有得到實施，資金和賬目的混合管理為財務違規(guī)提供了實施渠道。財務內部控制中應該明確構建一個投資決策部門，明確該部門的職能責任、負責人以及具體成員;然后需要負責人依照財務內部控制機制，構建一個切實可行的計劃，針對這個計劃不同環(huán)節(jié)，安排不同的負責人，同時明確其職權。二是缺乏合理完善的定期核查制度和績效考核制度，財務工作涉及大量的憑證處理和數(shù)據(jù)核對，并且在部門交接的過程中存在一定程度的信息不確定性。在此基礎上，定期核查成為提升信息有效性的必要方式;通過對過往信息的重新審視，財務管理者能夠有效地識別歷史信息與當前狀況的差距，對信息處理過程中的不足和缺陷進行記錄和反饋，及時地為管理決策提供科學依據(jù)。三是管理者對內部控制的重視程度不足，部分房地產企業(yè)的內部控制部門存在治理缺位的問題。雖然房地產企業(yè)建立了較為完善的內部控制部門，但內部控制的流程可能被領導權威或業(yè)績需求所打亂，內部控制較差，導致投資過程中過度承擔風險的問題。

（二）房地產財務內部控制的環(huán)境存在缺陷

有效的內部控制實施離不開合理的人員安排和必要的專業(yè)技能。由于房地產行業(yè)的價值創(chuàng)造流程涉及投資、成本、建筑建設和營銷等多個流程，內部控制部門工作人員需要對房地產行業(yè)的價值鏈進行充分的認知，以有效地區(qū)分“應急舉措”和“違規(guī)操縱”。但在現(xiàn)實中，部分房地產企業(yè)對內部控制的重視程度不足，財務內控部門的人員配置存在較大的限制，且在部分細分領域的專業(yè)認知存在較大的局限。在此環(huán)境下，內部控制部門無法有效地識別部分違規(guī)操作的依據(jù)，信息不對稱中的道德風險問題不能得到有效的解決，在部分的項目流程中可能存在風險過度的問題。此外，房地產企業(yè)缺乏完善的投資決策機制，主要體現(xiàn)在房地產企業(yè)在投資某一項目之前，并沒有完善的風險防范機制，也沒有事先進行調查;若是盲目投資，很容易出現(xiàn)與預期不符等情況的發(fā)生，并在一定程度上為企業(yè)的發(fā)展帶來了風險。

（三）預算管理的科學性和合理性存在優(yōu)化的空間

在嚴格調控和發(fā)展轉型的宏觀環(huán)境下，房地產公司的投資、融資和運營管理決策面臨更加嚴重的外部不確定性。如何有效地對財務預算進行合理的計劃和安排，成為房地產公司內部控制所關心的重要問題。然而，部分房地產公司對財務預算管理的重視程度不足，各部門高管在預算編制中參與不足，導致預算計劃制定和調整的工作主要由財務部門承擔。值得指出的是，財務部門的工作屬性決定了其在預算編制的過程中主要依靠歷史數(shù)據(jù)和過往經(jīng)驗，在相對穩(wěn)定的外部環(huán)境下，該設置存在一定的合理性，能夠為公司決策提供有價值的信息。但在外部環(huán)境迅速改變的宏觀背景下，歷史數(shù)據(jù)基礎上的預算編制可能存在較大的預測誤差，財務預算在制定過程中與外界環(huán)境所反映的未來趨勢存在較大差異。此外，預算管理中部分財務指標的合理性和前瞻性值得商榷，靜態(tài)的指標在反映新趨勢時存在較大的局限性。如何針對房地產管理的實際情況，設計合理有效的評估體系，成為房地產公司預算管理優(yōu)化所需要解決的重要問題。

（四）內部控制的信息化水平不足以支撐管理決策要求

在大數(shù)據(jù)人工智能高速發(fā)展的現(xiàn)實背景下，動態(tài)變化的投資環(huán)境對房地產公司的投資決策提出了挑戰(zhàn)。與此同時，及時有效的財務信息成為科學決策的關鍵依據(jù)。但部分房地產公司的記賬方式仍相對落后，采用傳統(tǒng)的人工記賬、算賬和報賬方式。限于財務部門的人財物力，部分重要信息無法迅速傳遞到管理者手中，基于滯后信息的管理決策自然也會落后于市場的變化。信息化水平的缺失也限制了內部控制部門的風險識別能力，主要依靠手工操作的財務信息系統(tǒng)無法有效地將企業(yè)的風險問題相連接。而現(xiàn)實中財務風險的發(fā)生呈現(xiàn)網(wǎng)絡狀的發(fā)展及擴散模式，具體表現(xiàn)為個別部門的違規(guī)操作可能會引致其他部門的風險超載，導致項目風險的迅速擴散和快速發(fā)展，給公司帶來大額損失。

四、完善房地產企業(yè)內部控制的相關建議

在對房地產企業(yè)內部控制的問題和不足進行系統(tǒng)性總結之后，本文基于財務管理理論的重要觀點，在問題導向的視角下，提出以下的內部控制完善建議，為房地產企業(yè)的內部控制優(yōu)化提供可行方案：

（一）建立有效的財務監(jiān)督制度和定期核查制度

房地產企業(yè)的財務管理應與動態(tài)變化的外部環(huán)境充分結合，針對投資、融資和運營管理中的新狀況和新趨勢，對歷史數(shù)據(jù)基礎上的財務估算進行調整。而這離不開對財務定期核查制度和財務監(jiān)督制度的優(yōu)化和完善。

（二）完善房地產企業(yè)的內部控制環(huán)境

企業(yè)的內部控制環(huán)境，是基于財務管理下加強房地產企業(yè)內部控制的有效舉措。在這個過程中，企業(yè)的管理者需要提升自身的內控意識，并完善以往內部控制的環(huán)境以及不足之處，以此來保證所制定的內部控制可以符合房地產企業(yè)的發(fā)展情況，并真正將內部控制建設當作一項長遠的事情來完成。從企業(yè)設立初期，完善組織架構，理順各種規(guī)章制度;從員工入職開始，保證員工的應有素質，樹立正確的房地產經(jīng)營理念，充分調動員工的積極性，建立有效的獎懲制度，激發(fā)員工潛能，企業(yè)形成一個有效的內部控制氛圍。

（三）加快財務信息系統(tǒng)建設

為充分發(fā)揮計算機技術給財務內部控制工作帶來的便利性，企業(yè)應建立專門的財務信息管理系統(tǒng);利用財務信息處理平臺，保證所收集數(shù)據(jù)的完善性和正確性。此外，財務信息管理系統(tǒng)能實現(xiàn)對企業(yè)資金的有效管理。通過財務信息系統(tǒng)，相關人員可隨時查看企業(yè)財會信息及工作進度，并對具體工作進行全方位監(jiān)管。依靠財務信息系統(tǒng)，統(tǒng)計整合企業(yè)財務情況和經(jīng)營情況，以便公司管理人員據(jù)此作出正確的決策。

（四）全面預算管理

制定科學合理的房地產全面預算管理制度，需要在現(xiàn)有預算管理的基礎上結合企業(yè)運營實際，對各項成本費用的編制單位和編制項目進行精細化。預算的編制除了以年為單位進行外，還要充分考慮實際情況，以季度為單位進行滾動預算編制。預算考核要落實到部門，責任到人，在嚴格執(zhí)行預算的同時，兼顧支出的彈性，不宜單使用預算偏差率作為指標。良好的預算管理機制和執(zhí)行情況，會對企業(yè)進一步降費提效有很大幫助。

五、結語

面對復雜的市場環(huán)境帶來的機遇與挑戰(zhàn)，本文提出了房地產企業(yè)財務內部控制的重要性，探討了房地產企業(yè)內部控制出現(xiàn)的問題。房地產企業(yè)在大數(shù)據(jù)人工智能高速發(fā)展的現(xiàn)實背景下，應該不斷地適應變化并不斷創(chuàng)新，加快財務信息系統(tǒng)建設。房地產企業(yè)的內部控制環(huán)境和預算管理，為企業(yè)實現(xiàn)價值最大化作出了貢獻，提高企業(yè)核心競爭力和活力。

（作者單位為天津融町房地產開發(fā)有限公司）

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