小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及對策研究

徐成林

摘要：文章以池州市房地產(chǎn)估價行業(yè)為樣本，分析目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)估價行業(yè)中存在的典型問題。提出了提高企業(yè)從業(yè)人員的技術(shù)水平和估價人員的服務(wù)品質(zhì)、培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價師隊伍、建立健全良性市場競爭環(huán)境和成立市級估價協(xié)會等對策。為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展建言獻策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價;池州市;現(xiàn)狀調(diào)查;對策建議

我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)自20世紀(jì)80年代開始起步，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，逐步步入市場化的行列。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)也從最初的價格交易評估，逐步衍生到了有關(guān)房地產(chǎn)抵押、保險、征收、司法訴訟以及各種企業(yè)間的合資、股份制改組、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準(zhǔn)地價制定等各項經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)估價行業(yè)歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，為我國的經(jīng)濟建設(shè)做出了積極貢獻。

池州市地處皖西南，總面積8271.7平方千米。截至2017年底，全市戶籍人口162.4萬人，市區(qū)人口不足30萬，是一個典型的小城鎮(zhèn)。池州市房地產(chǎn)估價市場發(fā)育較晚，2010年之后才逐步進入市場化行列。和較大城鎮(zhèn)相比，池州市存在一些不利于房地產(chǎn)估價行業(yè)健康發(fā)展典型特點。

一、池州市房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀

（一）估價機構(gòu)規(guī)模小，成立時間晚

池州市現(xiàn)有房地產(chǎn)估價機構(gòu)7家，企業(yè)規(guī)模較小，一級機構(gòu)分支機構(gòu)三家，三級機構(gòu)四家，無一、二級資質(zhì)等級企業(yè)。估價機構(gòu)成立時間較晚，除鴻瑞房地產(chǎn)評估有限公司成立于2004年，其余機構(gòu)均是2010年后成立的。

（二）估價機構(gòu)資質(zhì)等級低，估價師數(shù)量少

中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會資料顯示，安徽省共計有房地產(chǎn)估價機構(gòu)248家，期中資質(zhì)等級在二級以上的66家。池州市估價機構(gòu)7家，無一、二級資質(zhì)。池州市是全省唯一沒有一、二級資質(zhì)機構(gòu)的地級市。

池州市有估價機構(gòu)7家，占安徽省估價機構(gòu)總數(shù)的2.8%。池州市執(zhí)業(yè)估價師人數(shù)26人，占安徽省估價師總?cè)藬?shù)的1.6%。平均每家估價機構(gòu)擁有估價師3.7人，低于安徽省6.4人的平均水平。

二、池州市房地產(chǎn)估價行業(yè)存在問題

（一）業(yè)務(wù)來源單一，估價機構(gòu)抗風(fēng)險能力弱

池州市地處皖西南，人口數(shù)量少，社會經(jīng)濟水平不夠發(fā)達，池州市房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，形成了池州市估價機構(gòu)業(yè)務(wù)來源單一的特點。以池州市某估價機構(gòu)為例，2017年度共完成房地產(chǎn)估價報告1047份，其中房地產(chǎn)抵押估價報告573份，房屋過戶評估報告415份，占該估價機構(gòu)全部業(yè)務(wù)份額的94%。而隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)估價行業(yè)的應(yīng)用，未來抵押估價及房屋轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)必將會被人工智能取代，抵押估價業(yè)務(wù)將逐漸消失。由于池州市估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)構(gòu)成較單一，抗風(fēng)險能力較弱，一旦主要的業(yè)務(wù)來源消失或者營收減少，估價機構(gòu)將難以為繼。

（二）估價人才缺乏現(xiàn)象嚴(yán)重

1992年我國開始探索房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，探索之初估價師資格是通過申請直接認(rèn)定的，至1995年全國開始實行統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試認(rèn)定，再至1998年實施的房地產(chǎn)估價從業(yè)人員持證上崗制度至今。房地產(chǎn)估價師隊伍從最初的幾百人開始逐步壯大到現(xiàn)在的5.4萬余人，但估價師的分布不夠平衡，大多數(shù)估價師集中在發(fā)達地區(qū)。房地產(chǎn)價格評估是一個科學(xué)性、藝術(shù)性、主觀性相結(jié)合的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，估價結(jié)論準(zhǔn)確與否取決于從業(yè)者執(zhí)業(yè)水平。一名合格的房地產(chǎn)估價師要具有一定的從業(yè)實踐經(jīng)驗，還要具備高尚的職業(yè)品德，遵紀(jì)守法，遵循公平公正公開的原則，能夠獨立自主的處理問題。一名優(yōu)秀的估價師不僅需要熟練掌握估價專業(yè)知識，而且還要具備建筑、機電、經(jīng)濟、法律、金融、財務(wù)、工程管理等多方面的知識。估價師資格含金量較高，發(fā)達地區(qū)能夠提供較好的薪資待遇是估價師分布不均衡的主要原因。

池州市估價行業(yè)人才匱乏現(xiàn)象較嚴(yán)重。目前注冊在池州估價機構(gòu)的估價師人數(shù)僅為26人，平均每家估價機構(gòu)3.7人，低于安徽省6.2人的平均水平。實際在池州執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價師人數(shù)還要更低一些，因為注冊在池州的26人中還包括部分掛證人員。一方面，由于池州市估價行業(yè)總體工資水平偏低，難以吸引估價師來池工作;另一方面，從成本核算的角度來看，估價機構(gòu)也不愿意聘請估價師，掛靠一名估價師資格證書加上聘請一名估價員的成本遠(yuǎn)低于聘請一名估價師的費用。

（三）分支機構(gòu)占比較多

房地產(chǎn)估價機構(gòu)分支機構(gòu)的設(shè)立條件和三級機構(gòu)的設(shè)立條件基本相同，只需要3名估價師即可，但兩者的業(yè)務(wù)范圍卻大不相同。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（含分支機構(gòu)）可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù);二級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù);三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

池州市有3家一級機構(gòu)的分支機構(gòu)，接近池州全部估價機構(gòu)的半數(shù)，目前仍有兩家分支機構(gòu)在籌備設(shè)立。另外，從分支機構(gòu)設(shè)立的時間來看，均為最近幾年設(shè)立的，2012年后只成立1家三級機構(gòu)，分支機構(gòu)的占比還將擴大。分支機構(gòu)技術(shù)力量等同于于三級資質(zhì)的機構(gòu)，但分支機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍卻是一級資質(zhì)的。以較小的成本獲取更多的業(yè)務(wù)，這是小城鎮(zhèn)估價分支機構(gòu)設(shè)立的源動力所在，卻削弱了小城鎮(zhèn)估價行業(yè)的規(guī)范化和專業(yè)化，不利于房地產(chǎn)估價市場的健康發(fā)展。

（四）估價機構(gòu)法人資格監(jiān)管缺失

池州市現(xiàn)存的7家房地產(chǎn)估價機構(gòu)中，有法人資格的4家，屬于分支機構(gòu)的3家。根據(jù)2015年5月4日根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第24號修正的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師。從中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會登記的情況來看，池州市7家估價機構(gòu)均擁有從業(yè)滿三年的估價師擔(dān)任機構(gòu)法人或分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人。實際情況是超過半數(shù)的機構(gòu)法人或者分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人是通過資格證書掛靠的方式取得的，機構(gòu)實際控制人另有其人。

由于缺乏對估價機構(gòu)實際控制人的約束，虛假評估、迎合委托人意愿評估等狀況時有發(fā)生。作為估價行業(yè)的直接監(jiān)管者的房管局存在監(jiān)管缺失的現(xiàn)象。

（五）估價報告質(zhì)量不高，企業(yè)審核形同虛設(shè)

一份完整的房地產(chǎn)估價報告由八個部分組成，最核心的內(nèi)容是估價技術(shù)報告。估價技術(shù)報告是通過估價師采用合適的估價方法，選用合理的估價技術(shù)路線，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鰷y算房地產(chǎn)價格而形成的。估價報告存在較多問題。估價假設(shè)和限制條件千篇一律，不同的估價對象不做任何修改;估價依據(jù)選擇錯誤，甚至選用已經(jīng)過時的政策依據(jù);估價方法選擇不當(dāng);價值時點錯誤;比較法中價格影響因素選擇不合理;收益法收益年限測算錯誤等等。

在估價實務(wù)中，由于技術(shù)報告原則上不提供給委托方，所以有的估價機構(gòu)不夠重視。估價報告內(nèi)審流于形式，估價員撰寫完后直接打印蓋章交付使用者，很多報告存在較為嚴(yán)重的技術(shù)錯誤。估價報告質(zhì)量不高會給機構(gòu)帶來諸多問題：一方面，估價師協(xié)會每年要進行估價報告評審，估價機構(gòu)資質(zhì)核定等事項均與估價報告質(zhì)量相關(guān)。另一方面，如果出現(xiàn)法律糾紛，不合格的估價報告會讓機構(gòu)承擔(dān)更多的法律責(zé)任。

（六）企業(yè)間存在不正當(dāng)競爭

由于房地產(chǎn)估價行業(yè)在我國發(fā)展時間較短，較早進入估價行業(yè)的機構(gòu)很多與相關(guān)主管部門存在千絲萬縷的聯(lián)系。2010年后開始實施脫鉤改制制度，強制要求中介機構(gòu)在人員、財務(wù)、業(yè)務(wù)和名稱等4方面脫離國家機關(guān)團體。但是在實施過程中因為產(chǎn)權(quán)界定，人事歸屬和利益分配的影響，許多機構(gòu)組織是明脫暗不脫，存在著較為嚴(yán)重的行業(yè)壟斷。池州市的估價機構(gòu)也存在此類情況，有些估價機構(gòu)名義上脫鉤，實際上只是更換了法人，而實際控制人仍然未變，直接導(dǎo)致了估價市場存在不正當(dāng)競爭。

其次，池州市房地產(chǎn)估價機構(gòu)服務(wù)內(nèi)容缺乏特色，大多機構(gòu)提供的估價內(nèi)容都一樣，行業(yè)競爭激烈，導(dǎo)致有的估價機構(gòu)為了獲得更多的估價業(yè)務(wù)，故意降低價格去獲取業(yè)務(wù)，不利于估價市場的健康發(fā)展;同時也存在房地產(chǎn)估價機構(gòu)為了獲得估價業(yè)務(wù)，按照金融機構(gòu)或者客戶需求的價格，出具估價結(jié)果失真的報告。

三、池州市房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展對策

完善的房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個體系，包括隊伍建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)、行業(yè)建設(shè)三方面。只有估價行業(yè)參與者均能遵守規(guī)則，建立并完善一套合理可行的市場運行體系是促進小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)估價行業(yè)健康發(fā)展的唯一途徑。

（一）拓展業(yè)務(wù)范圍，加強自身造血能力

隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，傳統(tǒng)的估價業(yè)務(wù)勢必會受到很大的沖擊。池州市估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)主要集中在抵押估價和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價兩個方面，這是估價行業(yè)含金量較低的兩塊業(yè)務(wù)，也是最容易被人工智能所替代的兩塊業(yè)務(wù)。估價機構(gòu)應(yīng)該修煉內(nèi)功，開發(fā)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，為委托方提供更優(yōu)更個性化的服務(wù)，才能夠在未來市場競爭中立于不敗之地。房地產(chǎn)估價業(yè)屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，咨詢業(yè)務(wù)本是估價機構(gòu)一個重要的業(yè)務(wù)組成部分，相較評估來說，咨詢業(yè)務(wù)更加個性化，更需要提供高質(zhì)量的服務(wù)，因此一直以來估價機構(gòu)重評估輕咨詢。未來評估公司可以將個性化的咨詢服務(wù)作為一個重點來經(jīng)營，例如投資咨詢服務(wù)、可行研究報告、項目策劃等等。

（二）提高估價師待遇，留住高層次人才

留住人才首先需要估價機構(gòu)從根本上認(rèn)識到人才對機構(gòu)的重要意義。如前所述，估價機構(gòu)未來重要的業(yè)務(wù)組成是提供咨詢服務(wù)，對著模板修改估價報告的員工是無法勝任此類業(yè)務(wù)的。

提高待遇是留住人才的重要的舉措之一。目前我國估價機構(gòu)存在的估價師薪酬管理模式主要可以分為以下兩類：第一，固定工資模式;第二，績效工資模式。池州市估價機構(gòu)薪酬主要采用第二種模式，即固定工資加報告撰寫提成的方式，但總體工資待遇較低。在池州的房地產(chǎn)估價機構(gòu)中還存在一個較為普遍的現(xiàn)象，撰寫評估報告的員工待遇要低于跑市場拉業(yè)務(wù)的員工待遇，再加上池州市區(qū)位因素的約束，人才很難留下。有些估價機構(gòu)采用股份分紅的方式激發(fā)估價師的積極性，此措施對池州的估價機構(gòu)有著一定借鑒意義。

（三）提高設(shè)立分支機構(gòu)門檻

2016年12月1月正式實施的《資產(chǎn)評估法》，對估價機構(gòu)的設(shè)立提出8名估價師的要求，但是對估價機構(gòu)設(shè)立的分支機構(gòu)的要求沒有提及。在《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》要求有一級資質(zhì)的估價機構(gòu)（最少15名估價師）方可設(shè)立分支機構(gòu)，同時分支機構(gòu)必須要有3名估價師，但是對于分支機構(gòu)設(shè)立的數(shù)量等沒有要求。為了提高分支機構(gòu)設(shè)立的合理性，還是要提出相應(yīng)的實施辦法，如嚴(yán)格限制設(shè)立分支的數(shù)量，將設(shè)立分支與公司成立年限相掛鉤，這樣擁有多年經(jīng)驗的公司設(shè)立分支也將更有說服力?？偣緦Ψ种C構(gòu)必須提高管理能力，如將總公司與分支實行違法并罰的制度，這樣擁有一級資質(zhì)的評估機構(gòu)也就不會輕易的設(shè)立分支機構(gòu)，即使設(shè)立了也會加強對分支機構(gòu)的管理，這樣也可以在一定程度上提高了分支機構(gòu)設(shè)立的合理性，也進一步規(guī)范了房地產(chǎn)估價市場的秩序。

（四）加強估價機構(gòu)監(jiān)管，維護行業(yè)健康發(fā)展

1. 強化主管部門監(jiān)管職責(zé)，杜絕掛靠現(xiàn)象

作為房地產(chǎn)估價主管部門，各地房地產(chǎn)管理部門要切實擔(dān)負(fù)起監(jiān)管的職責(zé)。對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)實際控制人不是估價機構(gòu)法人或者負(fù)責(zé)人的要嚴(yán)肅查處?？梢酝ㄟ^周例會的形式要求估價機構(gòu)法人或負(fù)責(zé)人到主管部門報道，能夠有效的防范資質(zhì)掛靠現(xiàn)象的產(chǎn)生。另外，主管部門不定期到估價機構(gòu)開展檢查，監(jiān)管是否存在估價師長期缺崗現(xiàn)象、是否存在惡性競爭行為等。

2. 建立市級估價師協(xié)會，實現(xiàn)自我約束

房地產(chǎn)估價師協(xié)會作為房地產(chǎn)估價行業(yè)自治組織，目前只設(shè)立省一級分會。各地市房地產(chǎn)估價機構(gòu)由安徽省房地產(chǎn)估價協(xié)會進行直接管理，池州市內(nèi)并無獨立的估價協(xié)會。為了方便管理池州市的估價機構(gòu)，應(yīng)設(shè)立市級估價協(xié)會，對估價機構(gòu)進行管理監(jiān)督。成立市級估價協(xié)會之后，可以制定一些適合本區(qū)域估價機構(gòu)的行業(yè)規(guī)范，規(guī)范估價機構(gòu)和從業(yè)人員的行為，更好的為委托方提供服務(wù)，促進區(qū)域內(nèi)估價行業(yè)健康發(fā)展。

（五）提高估價報告質(zhì)量

采用模板修改的方式撰寫估價報告是房地產(chǎn)估價行業(yè)的頑疾，幾乎所有的估價機構(gòu)為了提高工作效率均會采用該方式。但是在撰寫估價報告的過程中，應(yīng)該根據(jù)估價對象、估價目的等具體內(nèi)容將估價報告分別撰寫，決不能所有的報告都采用同一個模板。在估價報告的撰寫中，要注意選用適用的估價依據(jù)，要針對具體項目撰寫估價假設(shè)及限制條件，要注意區(qū)分不同估價對象適用的相關(guān)技術(shù)參數(shù)等?？傃灾?，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，撰寫估價報告，確保估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，提高估價報告的質(zhì)量。

另外，在估價師的再教育方面，也要加大管理力度。盡可能實現(xiàn)房地產(chǎn)估價協(xié)會的作用，定期組織房地產(chǎn)估價師參與學(xué)習(xí)、培訓(xùn)等活動，提高自身素質(zhì)和思想道德水平，擴大自己的眼界，提升處理業(yè)務(wù)的能力。

（六）借力《資產(chǎn)評估法》，建立良性市場競爭環(huán)境

2016年12月1日《資產(chǎn)評估法》正式實施，它成為房地產(chǎn)估價行業(yè)第一步專門法律。資產(chǎn)評估法規(guī)定了房地產(chǎn)評估機構(gòu)以及從事估價人員的活動必須符合法律規(guī)范，有法可依，有法必依。

池州市的估價機構(gòu)的資質(zhì)等級低，機構(gòu)規(guī)模較小，相互間惡性競爭不利于估價機構(gòu)發(fā)展，池州市的估價機構(gòu)應(yīng)建立合作機制，實現(xiàn)共贏，促進估價市場的良好發(fā)展。

政府應(yīng)制定有效競爭制度，創(chuàng)造良性競爭環(huán)境。企業(yè)間的惡性競爭不利于行業(yè)持續(xù)發(fā)展，相關(guān)政府及估價協(xié)會應(yīng)加強管理和引導(dǎo)，促進房地產(chǎn)估價市場完全競爭。在政府方面的估價項目，可以通過招標(biāo)等手段，來選擇合適的估價機構(gòu)。在其他業(yè)務(wù)方面應(yīng)當(dāng)有業(yè)務(wù)人自行選擇估價機構(gòu)，旁人不應(yīng)當(dāng)過度干涉。

針對掛靠現(xiàn)象較嚴(yán)重的情況，政府相關(guān)部門和估價協(xié)會應(yīng)當(dāng)大力嚴(yán)查，確保行業(yè)健康發(fā)展。同時，池州市房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)大力改善企業(yè)自身環(huán)境，逐步提升企業(yè)的資質(zhì)等級，擴大業(yè)務(wù)范圍。

四、結(jié)束語

池州市房地產(chǎn)估價行業(yè)起步遲，存在的問題較多。為了促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展，維護估價行業(yè)的整體形象，要調(diào)節(jié)好政府、機構(gòu)、估價師等角色之間的關(guān)系，避免機構(gòu)之間的惡性競爭，提高估價師能力和估價從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)。通過不斷的努力，為房地產(chǎn)估價行業(yè)營造出一個更加健康、穩(wěn)定、公平的市場環(huán)境;通過積極的引導(dǎo)，將房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)水平提高到一個新的層次，不僅可以得到巨大的經(jīng)濟效益，也將獲得更多的社會效益;通過不斷的改革，為房地產(chǎn)估價市場注入更多的新鮮的血液，為池州房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展提供更廣闊的平臺。

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*基金項目：安徽省教育廳人文社科重點項目（SK2017A0637）。

（作者單位：池州學(xué)院管理與法學(xué)院）