房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理的幾點(diǎn)見解

陳文剛

（甘肅省城鄉(xiāng)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司，甘肅 蘭州 730000）

0 引言

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對于項(xiàng)目有著非常重要的意義，對于項(xiàng)目的開發(fā)商而言，將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理的四個部分進(jìn)行良好的管理和決策是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)取得成功的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全過程的組織、領(lǐng)導(dǎo)和創(chuàng)新非常重要。

1 規(guī)劃管理

顧名思義，規(guī)劃管理就是對設(shè)計的過程進(jìn)行管理，房地產(chǎn)的開發(fā)商需要將樓盤的規(guī)劃設(shè)計項(xiàng)目交給相關(guān)的設(shè)計單位，所以對于設(shè)計的成本，以及設(shè)計的進(jìn)度就必須進(jìn)行管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)商在對設(shè)計的過程進(jìn)行管理時，可以采用建立管理系統(tǒng)的方法來進(jìn)行管理。在應(yīng)用專業(yè)的軟件進(jìn)行規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計時，需要兩套不同的軟件分別面向管理和設(shè)計兩個方面。雖然如此，規(guī)劃和管理仍然有非常緊密的聯(lián)系，建立規(guī)劃管理系統(tǒng)的目的就是為了提高規(guī)劃管理的審查和管理水平。在設(shè)計規(guī)劃管理系統(tǒng)時也是圍繞著讓設(shè)計的成果更好地滿足項(xiàng)目的目的來進(jìn)行，規(guī)劃管理系統(tǒng)利用計算機(jī)的審查工具來提高規(guī)劃管理的水平。規(guī)劃管理設(shè)計工作的工作流程如圖1所示。

圖1 設(shè)計管理工作流程

2 開發(fā)管理

開發(fā)管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是工程項(xiàng)目順利完成的保障，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對人事、財務(wù)、工程、銷售以及后勤部門進(jìn)行管理，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理和物業(yè)管理所采用的管理模式。工程管理部門的主要責(zé)任就是代表開發(fā)商對工程進(jìn)行管理，主要包括項(xiàng)目相關(guān)的物料的采購，施工過程中質(zhì)量的管控，某些合同的管理，工程中設(shè)計的變更處理等。企業(yè)的資金由財務(wù)部門來進(jìn)行管理，還要負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營狀況報表的制作，來反映企業(yè)的經(jīng)營成果，報表主要包括三個部分，分別是項(xiàng)目的融資計劃、施工單位工程款的發(fā)放以及企業(yè)自身的費(fèi)用。樓房在建好后，最重要的目的就是將樓房賣出去，銷售部門就是負(fù)責(zé)樓房的銷售，銷售部門的主要工作就是選擇促銷方式以及制定房子的售價和銷售渠道。企業(yè)的人事部門也是非常重要的一個部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作人員的工作分配以及管理項(xiàng)目工作人員的資料和對工作的績效進(jìn)行考核并建立相關(guān)的激勵策略。后勤部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的生活保障，這對于項(xiàng)目的順利完成也非常重要。

開發(fā)管理就是對企業(yè)的人力、物力和財力進(jìn)行整合，保證項(xiàng)目的科學(xué)、規(guī)范運(yùn)作，最終實(shí)現(xiàn)為消費(fèi)者提供滿意的房屋。

3 施工管理

施工管理可以從其表面意思來理解，就是對項(xiàng)目施工的過程進(jìn)行管理。實(shí)際情況中施工管理主要由工程管理部門來負(fù)責(zé)，在確定工程的管理模式和承包模式時，需要公司的高層管理人員結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來進(jìn)行選擇。常見的承包模式主要有幾種：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計加施工）承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可供選擇的施工管理模式有很多種，但是不論選擇什么樣的施工管理模式，最終的目的都一樣，都是為了讓工程項(xiàng)目的完成在一定的成本下達(dá)到最好的效果。開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)這個目的，就必須要在施工質(zhì)量的控制和進(jìn)度的管理以及成本控制上下足功夫，通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放這些措施，就能夠?qū)?xiàng)目施工的質(zhì)量和進(jìn)度以及成本實(shí)現(xiàn)控制。

4 物業(yè)管理

在項(xiàng)目施工完成后，物業(yè)管理是項(xiàng)目正常運(yùn)行的保證，物業(yè)管理能夠?yàn)榉课莸挠脩籼峁┌踩⑿l(wèi)生等基本服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)往往能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的保值，甚至是增值。國外對于物業(yè)管理的概念形成較早，一般都由專門的公司來承擔(dān)物業(yè)管理，而我國的物業(yè)管理概念形成較晚，直到九十年代才引進(jìn)物業(yè)管理的概念。到目前，我國擁有數(shù)量眾多的物業(yè)管理公司，管理的質(zhì)量也有很大提高。我國的大多數(shù)物業(yè)都由房地產(chǎn)開法商直接經(jīng)營（如圖2所示）。物業(yè)管理近些年來也受到了非常多的關(guān)注，主要是因?yàn)橐恍┩对V和沖突。這對于物業(yè)管理企業(yè)來說，既是困難，也是樹立品牌形象的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭中，高質(zhì)量的物業(yè)管理成為了物業(yè)管理行業(yè)必須要做好的。物業(yè)管理企業(yè)要以高素質(zhì)的人才構(gòu)建企業(yè)的內(nèi)部核心，對流程和制度進(jìn)行規(guī)范管理，對于物業(yè)管理的費(fèi)用需要公開透明，給業(yè)主提供個性化的生活空間。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中，物業(yè)管理是非常重要的一部分，是企業(yè)在競爭中為了取得勝利必須重視的部分，服務(wù)的質(zhì)量也和使用的產(chǎn)品質(zhì)量一樣，有非常重要的意義。

圖2 物業(yè)管理的基本內(nèi)容

5 工程管理的協(xié)調(diào)

如上文所述，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理主要包括規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。因此，一個工程項(xiàng)目管理成功完成就必須要將這四個部分都做得足夠出色。所以，將這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)有很重要的意義。

5.1 規(guī)劃管理與施工管理

在房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑的施工與設(shè)計相分離有利于提高各自的專業(yè)化水平；但是設(shè)計與施工不能夠很好地結(jié)合會導(dǎo)致一些問題的出現(xiàn)。比方說，設(shè)計者如果對于施工的工藝不夠了解，在施工時就有可能出現(xiàn)設(shè)計方案不能夠?qū)嵤┑膯栴}，這對項(xiàng)目的進(jìn)度和成本都會造成影響；在施工時，施工單位對于建筑設(shè)計不夠了解的話，很有可能實(shí)際的施工和設(shè)計出現(xiàn)偏差。為了解決這類問題的出現(xiàn)，可施工性分析就很有必要，就是將施工的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計、采購和現(xiàn)場操作中。建筑師或者工程師應(yīng)該按照開發(fā)商的要求對工程進(jìn)行設(shè)計，并且還要保證設(shè)計方案中對人力、材料和施工的設(shè)備進(jìn)行充分的考慮，保證設(shè)計的成本控制；施工管理人員首先要對設(shè)計方案進(jìn)行詳細(xì)了解，根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)選擇合適的材料和施工的方法，要積極地對建筑師提出建議，對設(shè)計方案有所影響，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)等情況。

5.2 施工管理與物業(yè)管理

物業(yè)建設(shè)和施工管理的銜接，一直是一個讓房地產(chǎn)開發(fā)商頭疼的問題。施工單位在施工中的遺留問題會給物業(yè)管理單位造成很大的麻煩，比方說施工中規(guī)劃設(shè)計不足造成的停車位不足以及建筑的質(zhì)量問題，物業(yè)管理本身很難對這些問題形成有效的解決方案，這會造成房屋的住戶和物業(yè)管理之間的糾紛。還有一些問題也會造成糾紛，比方說開發(fā)商為了更好地銷售樓房，給消費(fèi)者做出不切實(shí)際的承諾，挪用用戶的維修基金等問題。這些問題有一個共性，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的建設(shè)過程中遺留的問題，都需要物業(yè)來解決，物業(yè)管理公司在解決這些問題時，由于自身的能力所限制，比較乏力。為了提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以從以下幾點(diǎn)來考慮：

1）對工程項(xiàng)目的質(zhì)量要嚴(yán)格的把關(guān)，從對建筑的設(shè)計規(guī)劃開始就進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)，要確保基礎(chǔ)設(shè)施的完備。

2）房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視物業(yè)管理，不能夠在房屋建設(shè)完成后就不管不問。對于住戶的實(shí)際居住感受，房子的質(zhì)量是基礎(chǔ)，但主要受物業(yè)管理質(zhì)量的影響。

3）項(xiàng)目的開發(fā)過程中物業(yè)管理人員也應(yīng)當(dāng)參與，尤其是在設(shè)計規(guī)劃的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)發(fā)揮作用，減少后期使用中的維修成本。

4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對提高物業(yè)的管理水平給予高度的重視，著力于提高物業(yè)管理的科學(xué)性和規(guī)范性，將用戶滿意作為目的；此外，公司應(yīng)該分開經(jīng)營、獨(dú)立核算，或者通過招標(biāo)專業(yè)化物業(yè)管理公司的方法來提高物業(yè)管理質(zhì)量。

6 結(jié)語

所有企業(yè)的發(fā)展都是為了保持自己的持續(xù)競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是這樣。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷吸收人才，不斷地對施工的技術(shù)進(jìn)行創(chuàng)新，提高管理模式的科學(xué)性，在工程管理中，將提高用戶的滿意程度作為核心理念，在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)和物業(yè)管理者四個部分實(shí)現(xiàn)對成本的控制、進(jìn)度的控制和質(zhì)量的保證，不斷改善開發(fā)經(jīng)營，給客戶提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。