淺談集體土地房屋的貨幣補(bǔ)償關(guān)系

劉鐵山

摘要：近年來，國內(nèi)部分熱門城市房地產(chǎn)投資過熱，土地資源緊缺，房價快速上漲已經(jīng)成為社會關(guān)注焦點(diǎn)。探索房價波動與征用集體土地房屋的貨幣補(bǔ)償之間的關(guān)系，對政府與房地產(chǎn)商解決城市土地供應(yīng)不足現(xiàn)狀與房地產(chǎn)投資空間不足問題具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房價波動；征用集體土地房屋的貨幣補(bǔ)償；土地供應(yīng)

一、關(guān)于影響房價波動的因素與土地價格的歷史研究

在關(guān)于房價波動與土地價格的研究中，楊佳文（2012）認(rèn)為購房者情緒波動對房價波動造成的動態(tài)沖擊最顯著，其次是房地產(chǎn)投資、通貨膨脹、匯率，利率影響最小。時筠侖等提出房價波動=f（趨勢波動+循環(huán)波動）×心理預(yù)期，暗示了房地產(chǎn)業(yè)是一種信心經(jīng)濟(jì)。任超群（2011）從城市層面、城區(qū)層面和項(xiàng)目層面實(shí)證檢驗(yàn)了土地出讓價格信號對房價的影響，研究得出：土地市場中的價格信號對房價有明顯的影響作用。宋爽（2012）分析了影響我國房地產(chǎn)市場價格形成與波動的因素，尋找到關(guān)鍵因素是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價水平、土地價格、貨幣供給和國際金融危機(jī)。陳苗（2011）研究認(rèn)為全國居民儲蓄余額增加時，對房價的上漲起到正向拉動作用，投資的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。

二、房價波動與征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償之間關(guān)系

影響房價波動的因素可以從宏觀層面上的城市化、土地政策、通貨膨脹等方面解釋，也可以細(xì)化到利率、投資預(yù)期、居民儲蓄等微觀層面。國內(nèi)外研究中，大部分研究者都認(rèn)為購房者的心理預(yù)期是影響房價波動的一個至關(guān)重要的因素。同時，土地價格、居民收入、房地產(chǎn)投資等因素也是眾多房價波動因素研究者結(jié)論里的重要因素。結(jié)合國內(nèi)外研究，筆者重新構(gòu)建了征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償與房價波動之間的分析框架。

（一）購房者投資預(yù)期因素諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者丹尼爾·卡尼曼教授的研究顯示，當(dāng)一個人面臨“損失”時，其行為方式是追求風(fēng)險(xiǎn)型。在城鄉(xiāng)一體化拆遷中，對于拆遷農(nóng)民來說，政府補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)不但低于自身房屋土地的市場價格，甚至還會讓其面臨失去職業(yè)與祖宅的風(fēng)險(xiǎn)，追求風(fēng)險(xiǎn)便成了其重要的選擇。因此無住房的拆遷居民將可能伴隨著當(dāng)期房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀產(chǎn)生相應(yīng)投資預(yù)期。在房價上漲預(yù)期下，購房者存在晚買不如早買的心理，需求增加進(jìn)一步拉升房價，由預(yù)期引發(fā)的投資行為將直接影響房地產(chǎn)的市場的供求現(xiàn)狀，進(jìn)而加劇了房價的波動。

（二）土地價格因素土地價格對房地產(chǎn)價格的影響并不是簡單的因果關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增長會帶動土地價格上漲，土地價格上漲又會通過增加消費(fèi)、投資等途徑進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提高居民收入水平。研究土地價格變動的時候必須考慮土地一級市場和二級市場的相互作用。國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地的貨幣補(bǔ)償價格決定了土地一級市場的價格，土地價格的上升將影響投資者收益預(yù)期進(jìn)而影響投資者的投資行為，使土地一級市場的價格不斷影響著土地二級市場的價格，房價波動與征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償之間的關(guān)系本質(zhì)上就是土地一級市場對二級市場的影響。因此，土地價格因素直接影響著征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償與房價波動之間的關(guān)系。

（三）居民收入因素土地作為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的一部分，其所得到的財(cái)產(chǎn)性收入是指土地被國家征用后或土地經(jīng)營使用權(quán)經(jīng)流轉(zhuǎn)后而得到的相應(yīng)補(bǔ)償和收益。在居民獲得征地貨幣補(bǔ)償之后，手上將持有更多貨幣，伴隨著儲蓄的增長，有了更加穩(wěn)定的貨幣資金基礎(chǔ)。當(dāng)居民拆遷過后，收入的提高使其投資需求得到了一定激發(fā)。在當(dāng)前社會，全民進(jìn)入炒房熱潮，固定資產(chǎn)投資成了國內(nèi)投資的熱門。有學(xué)者研究認(rèn)為，全社會固定資產(chǎn)投資的增加與城鄉(xiāng)居民收入差距的擴(kuò)大成負(fù)相關(guān)，即固定資產(chǎn)的投資能在一定程度上提高農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)性收入。而城市建設(shè)用地和居民生活水平息息相關(guān)，通過拆遷又能不斷增加城市建設(shè)用地，進(jìn)而又促使投資資金流入地產(chǎn)投資行列。從長期來看，居民生活水平的提高，即收入增長，促進(jìn)了城市建設(shè)的進(jìn)行，換言之，居民收入因素直接影響著征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償與房價波動之間的關(guān)系。

三、政策建議

（一）對于各城鄉(xiāng)政府1、政府需要不斷完善土地拆遷、征用補(bǔ)償金的賠償項(xiàng)目，完善補(bǔ)償制度，滿足拆遷戶的要求將進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場合理開發(fā)。2、政府應(yīng)注意控制商品房用地總量、簽訂土地出讓合同的商品房用地面積，使土地得到了較為充分的開發(fā)利用。同時，建立國有土地收購儲備制度，使土地供應(yīng)達(dá)到“一個渠道進(jìn)水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”，提高政府對土地市場的調(diào)控水平和整體規(guī)劃程度，合理調(diào)控土地一級市場價格水平，使供房地產(chǎn)開發(fā)的土地總量得到有效控制，房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。

（二）對于房地產(chǎn)商房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該與拆遷居民詳細(xì)協(xié)商，結(jié)合當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w補(bǔ)償價格進(jìn)行房價制定，制定拆遷購房優(yōu)惠政策，密切關(guān)注拆遷后居民的投資方向并制定相關(guān)營銷策略，將吸引更多剛剛拆遷的戶主的投資。