房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制策略分析

吳中正

摘? ? 要：本文首先分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的重要性，有利于緩解房建工程建設(shè)中的供需矛盾，同時也有利于提高房建工程項目的經(jīng)濟效益 。接著從成本預(yù)算管理、合同管理以及進度管理三個方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管理;控制

1? 前言

成本管理和控制是運用會計分析方法比較項目成本的計劃成本與實際成本，始終貫穿整個房地產(chǎn)工程施工全過程。由于項目成本的周期不同，影響成本的因素也不相同，需要在房建工程成本控制中實施精細化管理，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的重要性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制有利于緩解房建工程建設(shè)中的供需矛盾。進行成本管理與控制主要就是通過提升管理水平、管理強度、改進工藝技術(shù)來達到成本控制的目的。成本管理和控制要貫穿基建工程施工的各個環(huán)節(jié)，對施工要素進行合理分配，讓工程施工費用控制在合理范圍內(nèi)。加強預(yù)算計劃管理，前期列出工程建設(shè)過程中需要發(fā)生各項費用的明細，在施工的時候按照前期的計劃進行開展，實現(xiàn)成本控制的目標。總之，在保障房建工程施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對施工環(huán)節(jié)的資金消耗進行控制，能夠確保供需關(guān)系的協(xié)調(diào)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制有利于提高房建工程項目的經(jīng)濟效益。企業(yè)運營的主要目的就是創(chuàng)收，提升其盈利能力成為房建工程施工企業(yè)成本控制目標。成本控制能力的高低直接影響房建工程項目的管控成效。通過開展成本管理和控制并結(jié)合國家的相關(guān)法律規(guī)定，科學(xué)、準確的組織房建項目工程各個環(huán)節(jié)和程序中所需要投入的成本資金額度，并對投入的資金進行合理的配置。另外，作為房建工程項目管理人員，必須要認識到成本管理和控制工作開展的重要性，提高人員與材料等資源的配比成效，進而提升項目的經(jīng)濟效益。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的策略

3.1? 成本預(yù)算管理和控制

成本預(yù)算管理是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的前提，在房建工程成本控制中，做好預(yù)算這項工作就要針對整個項目進行調(diào)研，安排專業(yè)人員深入到施工現(xiàn)場，對具體施工技術(shù)和工作進行了解，并對施工項目的地形進行測量，結(jié)合施工方案等資料做成本預(yù)算。這些前期準備工作就是收集、整理一些基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)和信息，特別是那些有效數(shù)據(jù)更是需要專業(yè)人員進行深度的挖掘和分析，這些舉措能夠提高房建工程成本預(yù)算編制工作成效。房建工程成本預(yù)算要統(tǒng)一具體工程量的計算方式，通過精確化編制分項工程量，選擇切合實際的預(yù)算單價，避免出現(xiàn)項目漏記或者重復(fù)計算等現(xiàn)象，確保每一個工序都能夠按照規(guī)章制度開展，這是確保工程施工計劃可行的重要保障，讓施工材料得到最大化的利用，確保資金周轉(zhuǎn)靈活，并為工程建設(shè)管理提供數(shù)據(jù)信息方面的支撐。

3.2? 合同管理和控制

作為房建工程施工的重要載體，合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制中的重要性也不言而喻。要能夠把工程性質(zhì)作為主要出發(fā)點，制定相應(yīng)的工程量清單，還要建立合同檔案，運用定性分析與定量分析相結(jié)合，完善資金支付流程，在合同中羅列出需要注意的細節(jié)問題，精細化管理成本。比如，材料采購合同，要進行嚴格把控，要弄清楚市場中各項材料的數(shù)據(jù)資料，做好施工建設(shè)的材料成本與質(zhì)量方面的工作。針對各類合同內(nèi)容，可以建立不同形式的合同清單，以及建立相應(yīng)的合同風(fēng)險防范措施，一旦出現(xiàn)合同變更方面的問題，需要按照相關(guān)流程走審批程序。在履行合同的時候，要結(jié)合計量、支付以及結(jié)算等方式開展循環(huán)管理模式，明確合同變更的具體責(zé)任，層層落實到位。管理人員要分析合同趨勢，實施動態(tài)化合同管理，盡可能的簡化合同審批步驟，這樣才能更好的提升合同管理成效。

3.3? 進度管理和控制

進度管理也是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制的一個重要環(huán)節(jié)，在實施進度管理的時候，要結(jié)合房建工程項目的特點對工期進行確定，制定措施確保按時、保質(zhì)保量的完成施工。在房建工程開展的時候，務(wù)必要對施工進度進行控制和管理，找出影響施工進度的關(guān)鍵因素，讓多方參與進來制定相應(yīng)的解決措施，進而優(yōu)化修訂工程計劃，讓施工進度保持在可控范圍內(nèi)。此外，因為在房建工程施工過程中，會因為施工技術(shù)、設(shè)計變更等方面的因素要求臨時變更設(shè)計內(nèi)容，變更可能會增加工程造價，也會產(chǎn)生一定的資金消耗量，影響進度。所以要對工程設(shè)計變更方面進行嚴格的程序把控，要科學(xué)論證所有的變更項目內(nèi)容，所有的參與人員都要審查，盡量減少因為設(shè)計變更可能引起的影響施工進度的狀況?？傊?，在實施進度管理的時候，要認真分解工程內(nèi)容進度安排，發(fā)揮計劃與評審功能，合理配置資源，減少因為進度問題引發(fā)的成本問題。

4? 結(jié)論

綜上所述，要提升房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和控制成效，就要培養(yǎng)全員成本控制意識，特別是管理者，要制定措施提升參與員工成本控制的積極性。堅持實事求是的原則，以實際情況為準，并在計劃開展中進行動態(tài)性的追蹤與調(diào)整，結(jié)合實際修正具體內(nèi)容，從而為房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的順利開展提供保障。

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