物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理分析

李珂

摘 要：隨著社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平和生活質(zhì)量越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)設(shè)備的要求也越來(lái)越高。物業(yè)是配合業(yè)主有效管理基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)空間的重要外聘部門，它為居民的工作和生活帶來(lái)的極大的便利。在物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中，存在的很多風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，如何有效避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，進(jìn)行高效的業(yè)務(wù)管理是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理面臨的重要問題。

關(guān)鍵詞：物業(yè)設(shè)備；設(shè)施管理；風(fēng)險(xiǎn)管理；分析

前言：在物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)人員要準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)源，從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)，這是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理行業(yè)必須關(guān)注和重視的問題。同時(shí)，為了高效管理風(fēng)險(xiǎn)要素，相關(guān)工作人員要積極探索風(fēng)險(xiǎn)控制辦法和有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，進(jìn)而有效提升物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理水平。

1.風(fēng)險(xiǎn)管理概述

1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義

在保險(xiǎn)學(xué)、風(fēng)險(xiǎn)管理和經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面，風(fēng)險(xiǎn)的定義不同，至今對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)還沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義。其中，能夠被實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界普遍接受的定義有兩種：第一種定義是，風(fēng)險(xiǎn)是與出現(xiàn)損失有關(guān)的不確定性。第二種定義是，風(fēng)險(xiǎn)是在一定的時(shí)間和在特定的情況下，可能發(fā)生的與結(jié)果之間的差異。由以上論述可知，要想形成風(fēng)險(xiǎn)必須滿足兩個(gè)條件，第一是具有不確定性，第二是會(huì)產(chǎn)生一定的后果，帶來(lái)一定的損失，不然不能稱之為風(fēng)險(xiǎn)。如果已經(jīng)十分確定事情發(fā)生會(huì)帶來(lái)一定的損失，也不是風(fēng)險(xiǎn)。

1.2風(fēng)險(xiǎn)管理的定義

風(fēng)險(xiǎn)管理是相關(guān)管理人員識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、確定風(fēng)險(xiǎn)、度量風(fēng)險(xiǎn)，然后制定、選擇和實(shí)施相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)解決措施的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程主要包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)檢查、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和實(shí)施解決風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策這五個(gè)方面[1]。其中風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策主要是指將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，有效控制損失，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)自留和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等。

2.物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理

2.1物業(yè)設(shè)備實(shí)施管理風(fēng)險(xiǎn)的分類

風(fēng)險(xiǎn)要素可以分為人、環(huán)境和物這三方面的因素，并且這三方面因素是相互聯(lián)系，不可分開的。風(fēng)險(xiǎn)要素中的人主要是指人的不安全行為，其中包含人違章操作、沒有嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和制度工作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等行為。例如，物業(yè)管理人員帶病上崗或者脫崗，沒有定期做好高壓電器的維修和保護(hù)工作，在拉閘后，沒有嚴(yán)格按照規(guī)定實(shí)施放電，進(jìn)行一些違章操作，業(yè)主在裝修過(guò)程中亂扔垃圾，私拉亂接電源等行為[2]。風(fēng)險(xiǎn)要素中的物主要是指物業(yè)設(shè)施和設(shè)備處于不安全的運(yùn)行狀態(tài)。例如，水泵長(zhǎng)期出去運(yùn)行的狀態(tài)但是卻沒有自動(dòng)切換過(guò)，機(jī)房沒有上鎖，健身器材上的零件松動(dòng)，電梯中的保護(hù)裝置被短接或者失去使用效果，消防管道中的水嚴(yán)重不足等等。風(fēng)險(xiǎn)要素中的環(huán)境不安全因素是指物業(yè)設(shè)備設(shè)施處在環(huán)境中包含著不安全因素。例如，電梯機(jī)房沒有通風(fēng)，并且系統(tǒng)的溫度超過(guò)了規(guī)定的溫度，蓄水池中的水超過(guò)規(guī)定的含量，報(bào)警裝置出現(xiàn)失靈的情況，配電室電纜中長(zhǎng)期積水，化糞池中的一氧化碳嚴(yán)重超標(biāo)等等。

2.2物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的過(guò)程

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理主要分為三個(gè)階段，分別是早期介入階段、承接查驗(yàn)階段和日常管理階段。

2.2.1早期介入階段

早期介入階段是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的重要階段，在早期介入階段，如果建設(shè)單位不能夠虛心聽取物業(yè)管理部門提出的專業(yè)的意見和建議，或者早期介入的工作人員專業(yè)化水平較低將會(huì)導(dǎo)致設(shè)備型號(hào)方面出現(xiàn)問題[3]。如果相關(guān)工作人員僅僅考慮降低成本，而去使用那些耗能較高的設(shè)備；在沒有考慮本單位中相關(guān)工作人員技術(shù)水平和專業(yè)水平的前提下，選擇技術(shù)要求較高的產(chǎn)品；在與其他企業(yè)進(jìn)行合同對(duì)接時(shí)，沒有把本該屬于自身管理范圍的內(nèi)容加入到約定的范疇里等等，這在一定程度上降低了經(jīng)濟(jì)收益，增加了物業(yè)管理的運(yùn)行成本。

2.2.2承接查驗(yàn)階段

在承接查驗(yàn)階段主要包含業(yè)主委員會(huì)的查驗(yàn)和建設(shè)單位的查驗(yàn)兩方面

2.2.3日常運(yùn)行階段

在日常運(yùn)行階段，相關(guān)部門和工作人員需要進(jìn)一步監(jiān)督和管理重要的工作環(huán)節(jié)，而在實(shí)際管理工作中卻忽視了這一點(diǎn)。

3.物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的風(fēng)險(xiǎn)管理

3.1風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施

在所有設(shè)備設(shè)施的風(fēng)險(xiǎn)管理中，人占首要位置。因此，在物業(yè)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)管理中，要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織架構(gòu)，健全監(jiān)督和管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)[4]。一般情況下，物業(yè)服務(wù)公司的工程部是設(shè)備設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)管理的重要責(zé)任部門，其中工程部的經(jīng)理是第一責(zé)任人。品質(zhì)管理部門則是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的重要監(jiān)督部門。在風(fēng)險(xiǎn)管理中，使用部門要進(jìn)行自查，工程部門則負(fù)責(zé)日常的監(jiān)督和檢查工作，工程部門和品質(zhì)管理部門通過(guò)密切的合作，和高度的交流與配合，徹底清查出物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而有效的提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平和質(zhì)量。

3.2風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程

3.2.1風(fēng)險(xiǎn)源的識(shí)別

識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)源是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，也是十分重要的一步。相關(guān)部門應(yīng)該派專業(yè)的工作人員根據(jù)設(shè)備設(shè)施的具體類別和型號(hào)查找可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)源，然后將它們列到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)清單上[5]。例如，在對(duì)小區(qū)的游泳池進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，相關(guān)工作人員需要檢測(cè)游泳池中的水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)，救生員和救生設(shè)備是否符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否在更衣室地面設(shè)置的防滑措施，是否安裝了安全告示等等。然后，需要加強(qiáng)對(duì)各個(gè)部門單位責(zé)任人的培訓(xùn)，讓每個(gè)管理人員在思想上了解和重視風(fēng)險(xiǎn)管理的意義。除此之外，在識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)源時(shí)，要使用定期檢查和日常檢查等方式。

3.2.2風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策決策、實(shí)施以及檢查

相關(guān)部門和工作人員可以讀不同的風(fēng)險(xiǎn)有針對(duì)性的采取不同的措施。一般情況下，在早期介入階段和承接檢驗(yàn)階段人們會(huì)選擇回避風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)現(xiàn)規(guī)劃或者設(shè)計(jì)中存在不合理的現(xiàn)象，及時(shí)提出，并且制定科學(xué)合理的解決措施[6]。有一些老小區(qū)消防系統(tǒng)癱瘓，并且沒有真正落實(shí)改造費(fèi)用，因此為了有效的回避風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門和工作人員需要放棄接管。

在物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是一種重要的手段。由于一些設(shè)備的專業(yè)性較強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)公司要根據(jù)自身的實(shí)際技術(shù)水平合理分配和接受任務(wù)，面對(duì)自己解決不了的問題，可以分包給其他公司，這樣不僅可以減輕工作壓力，而且可以有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.3提高工作人員的整體素質(zhì)

工作人員的整體素質(zhì)，對(duì)于物業(yè)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)管理有很大的影響。物業(yè)服務(wù)公司要定期對(duì)相關(guān)工作人員開展培訓(xùn)，具體的培訓(xùn)內(nèi)容包括設(shè)備的檢測(cè)和維修、工作紀(jì)律和安全意識(shí)等等。進(jìn)一步調(diào)動(dòng)工作人員學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性，提升他們自主學(xué)習(xí)的能力，提高自身專業(yè)水平和知識(shí)水平。

結(jié)語(yǔ)：在物業(yè)整體的管理中，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理屬于一種隱形的服務(wù)，但是它卻是所有物業(yè)項(xiàng)目順利進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)。相關(guān)部門和工作人員要正視它的重要性，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，保證物業(yè)服務(wù)的水平和質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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