淺談集體土地的不動產登記問題分析

劉鐵山

摘 要：我國不動產登記制度的不斷完善為我國集體土地不動產登記工作的開展提供了基礎依據，但其 中仍舊存在一些問題有待解決。只有充分解決相關問題，集體土地不動產登記工作才能順利有序地開 展。本文將對集體土地不動產登記工作涉及到的相關問題進行分析，以期為農村集體土地不動產登記工 作的順利開展提供參考。

關鍵詞：集體土地；不動產登記；問題；建議

隨著我國《不動產暫行條例》的實施，我國不動產登記制度也得到了確立，為不動產登記工作的開展 提供了充分可靠的依據。針對集體土地這類不動產的登記，由于影響因素眾多，加之情形復雜，很容易 出現各種問題，如何解決這些實際問題就成了不動產登記工作開展的關鍵點。本文將選取集體土地不動 產登記中代表性較強的幾類問題進行分析，為不動產登記工作的實際操作提供一定的借鑒。

1房地產權利人不一致

1.1規(guī)劃審批手續(xù)的建房人和土地審批手續(xù)的使用人不一致 在集體土地不動產登記工作中，常常會出現土地審批手續(xù)記載的使用人和規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一 致的情況，對于此類情況，根據我國不動產登記制度的相關原則，是無法辦理房屋登記的，這就使登記 工作陷入到僵局之中。對此，筆者認為在實際處理過程中，應該盡可能避免矛盾的擴大，采用和諧處理 的原則。不動產登記申請人不僅要取得房屋所有權人的同意，還需從當地土地管理部門獲得合法的土地 使用手續(xù)，之后辦理房屋初始登記。換而言之，針對此類問題的處理，關鍵在于土地使用人和房屋所有 權人之間的協調溝通，最終形成房、地一致的權利人。

1.2面積超占與一戶多宅的登記 在農村，農民宅基地超占的現象十分普遍，如何對超占部分進行規(guī)劃和調整一直是困擾我國政府的問 題之一。一部分歷史形成的面積超占、一戶多宅的宅基地，雖然具備合法的權源，但是和當前階段我國 的政策是相互沖突的，如何對這些產權進行登記一直未能形成統一意見。對于此類問題，應該從法律層 面上，對權屬來源文件加大審查力度，建立實質與形式統一的登記審查模式。由于我國農民集體土地不 動產登記工作情況十分復雜，加之針對各類權屬來源文件也不具備統一的認定和審查標準，因此在具體 登記時，應該將實質審查和形式審查有機結合起來，結合實際情況，盡可能地對歷史權利歸屬進行還 原。另一方面，需要提升人民群眾的法律意識，堅持依申請登記的原則，對確實有需要的農民進行調查 登記。同時不動產登記機構還應做好法律法規(guī)的宣傳工作，明確只有依法登記的不動產才能受到法律保護。此外，應結合實際情況，有針對性地制定地方性法規(guī)，理順各類問題的法定解決途徑，為農村地區(qū) 的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。

2房屋超建部分不動產登記申請問題

房屋超建現象在農村十分普遍，造成這種現象的原因除了自然條件、經濟條件等因素的影響之外，農 村房屋需滿足農業(yè)生產需要也是十分重要的一項因素。因此，農村房屋常常出現“未批就建”、“批少 占多”等情況。上述情況的存在常常會引發(fā)規(guī)劃、土地審批手續(xù)和實際建造不一致的情況，阻礙了不動 產登記工作的開展。在此類問題處理的過程中，超土地批準面積建造房屋的登記以及登記面積如何確定 是兩個關鍵性問題。

2.1違反規(guī)劃許可證明建設問題 在農村地區(qū)房屋建造中，規(guī)劃審批面積和實際建造面積不一致的問題十分常見，具體表現為加層違章 和擴建違章，處理起來十分棘手。針對此類問題，可以依據我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，由當地政府出面，對 未取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設規(guī)劃許可證或未按照許可證規(guī)定進行房屋建造的行為進行制止或下達限期整改通知。若 逾期不改，可以強制拆除。但這樣往往會對建房人帶來一定的經濟損失。因此，筆者認為可以在建房人 補辦好相關手續(xù)之后，準許進行不動產登記。

2.2符合規(guī)劃許可證明但超土地批準面積 這類問題通常是留存問題，可以采取以下兩種方式進行處理：首先，不動產登記申請人可以到土地管 理部門將土地批準手續(xù)補完，之后給予辦理登記；其次，對申請人無法補辦超土地面積的情況，不動產登 記人員應該到現場查看對符合規(guī)劃批準的部分進行登記，而超出土地批準面積建設的房屋則不予登記。 但是由于房屋無法實體分割，往往會碰到建造房屋部分處于合法用地范圍，而部分處于未批準土地范圍 內，對于這樣的房屋應不予辦理不動產登記。

3審批管理問題

3.1具體問題分析 一些農村地區(qū)的不動產立法較為滯后，隨著城市化進程的推進，農村地區(qū)居民部分住房需求無處消 化，導致超占宅基地、違法占地建設的情況十分普遍，加之法律法規(guī)存在較大的空白，很多權屬問題依 據現今的法律制度很難解決。還有一部分歷史遺留問題，由于當時確權登記工作受到人員、政策、時 間、經費等因素的影響，普遍存在錯誤混亂的情況，導致登記成果存在十分嚴重的問題。宅基地管理效 率低下、形式粗放的現狀和我國城鄉(xiāng)經濟和社會可持續(xù)發(fā)展的目標相悖，因此必須予以解決。其次，集 體土地和國有土地置換使用，權源關系難以理順。宅基地坐落在國有土地上會埋下嚴重的糾紛隱患。例 如，某村在進行新農村改造過程中，個別已改造宅基地土地性質涉及國有集體同為一宗地的情況。經調 查，因該村原有區(qū)供銷社、區(qū)教委、區(qū)糧食局土地，為了徹底解決土地問題，由村級出資對該國有土地 進行搬遷安置，區(qū)政府提供安置房源的辦法，實現集體土地和國有土地置換使用，進一步理順權源關 系。村委會及村民強烈要求區(qū)頒證辦按照一宗宅基地進行，從村民個人角度認為宅基地土地性質為集體 土地，從村委會角度為了維穩(wěn)，由村委會出具置換土地說明，每宗宅基地分別注記國有、集體面積，并 加蓋村委會公章。

3.2改進措施

首先，對各行政責任進行明確，建立監(jiān)督和制約登記部門的相關制度。農村集體土地不動產登記關系 著我國廣大農民的切實利益，一旦出現問題，很可能會損害到農民的財產權利，因此必須建立相應的法 律和規(guī)章制度，對公權力進行一定的限制。如明確登記部門所要承擔的法律責任，構建完善的行政訴訟 救濟渠道等。這要求法律預先為不動產登記的行政行為規(guī)定相應的職責和義務，一旦申請人提起訴訟， 司法部門應該首先對登記部門法定職責的落實情況進行審查。其次，對于上文案例中提到的因國有土地 搬遷安置，造成個別已改造宅基地土地性質涉及國有土地同為一宗地的情況，可以考慮將國有土地調整 為集體土地，但同時土地性質保持一致。最后，建立農村宅基地日常管理制度。嚴格按照我國現行法律 法規(guī)，對縣級以上人們政府土地資源管理部門的職責進行明確和落實，在此基礎上建立宅基地日常管理 制度，更好地滿足農村地區(qū)人民對宅基地合情、合理、合法的正當需求。同時規(guī)范管理工作，最大程度 地避免簡單問題長期耽擱的現象，最終形成歷史遺留問題。

4集體土地不動產登記技術問題

4.1技術問題分析 除了上述涉及到的制度方面問題之外，集體土地不動產登記還存在一定的技術問題，具體表現為以下 幾個方面：首先，測量精度難以保障，為成果轉化和共享帶來了一定的困難；其次，政府各部門在土地類 型相關規(guī)范以及登記范圍上存在一定的差異；最后，信息共享能力較弱，導致使用權屬容易出現矛盾糾 紛。

4.2技術問題改進策略 首先，在集體土地不動產等級中落實數據采集，綜合應用航測遙感法、全野外解析法及皮尺丈量法等 方法，根據實際工作情況選擇最佳方法。其次，建立覆蓋廣泛的統一數據庫，利用全站儀及GPS接收機等 獲得不動產宗地相關要素，采用統一坐標系、統一的界線接邊精度、統一工作底圖，同時保障同期開展 調查。

5結語

綜上所述，為了促進我國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，我國全面實行了集體土地不動產登記制度。在集體土地不 動產登記工作中，房地產權利人不一致、房屋超建部分不動產登記申請、審批管理等方面存在的問題較 為明顯，需采取有效方法解決。此外，結合具體情況，從法律、技術措施等多個層面給出相應的處理建 議，使我國集體土地不動產登記工作能夠順利、有序地開展。