淺談集體土地的不動(dòng)產(chǎn)登記問題分析

劉鐵山

摘 要：我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不斷完善為我國(guó)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展提供了基礎(chǔ)依據(jù)，但其 中仍舊存在一些問題有待解決。只有充分解決相關(guān)問題，集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作才能順利有序地開 展。本文將對(duì)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作涉及到的相關(guān)問題進(jìn)行分析，以期為農(nóng)村集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記工 作的順利開展提供參考。

關(guān)鍵詞：集體土地；不動(dòng)產(chǎn)登記；問題；建議

隨著我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》的實(shí)施，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度也得到了確立，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展 提供了充分可靠的依據(jù)。針對(duì)集體土地這類不動(dòng)產(chǎn)的登記，由于影響因素眾多，加之情形復(fù)雜，很容易 出現(xiàn)各種問題，如何解決這些實(shí)際問題就成了不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展的關(guān)鍵點(diǎn)。本文將選取集體土地不動(dòng) 產(chǎn)登記中代表性較強(qiáng)的幾類問題進(jìn)行分析，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)際操作提供一定的借鑒。

1房地產(chǎn)權(quán)利人不一致

1.1規(guī)劃審批手續(xù)的建房人和土地審批手續(xù)的使用人不一致 在集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，常常會(huì)出現(xiàn)土地審批手續(xù)記載的使用人和規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一 致的情況，對(duì)于此類情況，根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)原則，是無法辦理房屋登記的，這就使登記 工作陷入到僵局之中。對(duì)此，筆者認(rèn)為在實(shí)際處理過程中，應(yīng)該盡可能避免矛盾的擴(kuò)大，采用和諧處理 的原則。不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人不僅要取得房屋所有權(quán)人的同意，還需從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T獲得合法的土地 使用手續(xù)，之后辦理房屋初始登記。換而言之，針對(duì)此類問題的處理，關(guān)鍵在于土地使用人和房屋所有 權(quán)人之間的協(xié)調(diào)溝通，最終形成房、地一致的權(quán)利人。

1.2面積超占與一戶多宅的登記 在農(nóng)村，農(nóng)民宅基地超占的現(xiàn)象十分普遍，如何對(duì)超占部分進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)整一直是困擾我國(guó)政府的問 題之一。一部分歷史形成的面積超占、一戶多宅的宅基地，雖然具備合法的權(quán)源，但是和當(dāng)前階段我國(guó) 的政策是相互沖突的，如何對(duì)這些產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記一直未能形成統(tǒng)一意見。對(duì)于此類問題，應(yīng)該從法律層 面上，對(duì)權(quán)屬來源文件加大審查力度，建立實(shí)質(zhì)與形式統(tǒng)一的登記審查模式。由于我國(guó)農(nóng)民集體土地不 動(dòng)產(chǎn)登記工作情況十分復(fù)雜，加之針對(duì)各類權(quán)屬來源文件也不具備統(tǒng)一的認(rèn)定和審查標(biāo)準(zhǔn)，因此在具體 登記時(shí)，應(yīng)該將實(shí)質(zhì)審查和形式審查有機(jī)結(jié)合起來，結(jié)合實(shí)際情況，盡可能地對(duì)歷史權(quán)利歸屬進(jìn)行還 原。另一方面，需要提升人民群眾的法律意識(shí)，堅(jiān)持依申請(qǐng)登記的原則，對(duì)確實(shí)有需要的農(nóng)民進(jìn)行調(diào)查 登記。同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)做好法律法規(guī)的宣傳工作，明確只有依法登記的不動(dòng)產(chǎn)才能受到法律保護(hù)。此外，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，有針對(duì)性地制定地方性法規(guī)，理順各類問題的法定解決途徑，為農(nóng)村地區(qū) 的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2房屋超建部分不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)問題

房屋超建現(xiàn)象在農(nóng)村十分普遍，造成這種現(xiàn)象的原因除了自然條件、經(jīng)濟(jì)條件等因素的影響之外，農(nóng) 村房屋需滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要也是十分重要的一項(xiàng)因素。因此，農(nóng)村房屋常常出現(xiàn)“未批就建”、“批少 占多”等情況。上述情況的存在常常會(huì)引發(fā)規(guī)劃、土地審批手續(xù)和實(shí)際建造不一致的情況，阻礙了不動(dòng) 產(chǎn)登記工作的開展。在此類問題處理的過程中，超土地批準(zhǔn)面積建造房屋的登記以及登記面積如何確定 是兩個(gè)關(guān)鍵性問題。

2.1違反規(guī)劃許可證明建設(shè)問題 在農(nóng)村地區(qū)房屋建造中，規(guī)劃審批面積和實(shí)際建造面積不一致的問題十分常見，具體表現(xiàn)為加層違章 和擴(kuò)建違章，處理起來十分棘手。針對(duì)此類問題，可以依據(jù)我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，由當(dāng)?shù)卣雒?，?duì) 未取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證或未按照許可證規(guī)定進(jìn)行房屋建造的行為進(jìn)行制止或下達(dá)限期整改通知。若 逾期不改，可以強(qiáng)制拆除。但這樣往往會(huì)對(duì)建房人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，筆者認(rèn)為可以在建房人 補(bǔ)辦好相關(guān)手續(xù)之后，準(zhǔn)許進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.2符合規(guī)劃許可證明但超土地批準(zhǔn)面積 這類問題通常是留存問題，可以采取以下兩種方式進(jìn)行處理：首先，不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人可以到土地管 理部門將土地批準(zhǔn)手續(xù)補(bǔ)完，之后給予辦理登記；其次，對(duì)申請(qǐng)人無法補(bǔ)辦超土地面積的情況，不動(dòng)產(chǎn)登 記人員應(yīng)該到現(xiàn)場(chǎng)查看對(duì)符合規(guī)劃批準(zhǔn)的部分進(jìn)行登記，而超出土地批準(zhǔn)面積建設(shè)的房屋則不予登記。 但是由于房屋無法實(shí)體分割，往往會(huì)碰到建造房屋部分處于合法用地范圍，而部分處于未批準(zhǔn)土地范圍 內(nèi)，對(duì)于這樣的房屋應(yīng)不予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3審批管理問題

3.1具體問題分析 一些農(nóng)村地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)立法較為滯后，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村地區(qū)居民部分住房需求無處消 化，導(dǎo)致超占宅基地、違法占地建設(shè)的情況十分普遍，加之法律法規(guī)存在較大的空白，很多權(quán)屬問題依 據(jù)現(xiàn)今的法律制度很難解決。還有一部分歷史遺留問題，由于當(dāng)時(shí)確權(quán)登記工作受到人員、政策、時(shí) 間、經(jīng)費(fèi)等因素的影響，普遍存在錯(cuò)誤混亂的情況，導(dǎo)致登記成果存在十分嚴(yán)重的問題。宅基地管理效 率低下、形式粗放的現(xiàn)狀和我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)相悖，因此必須予以解決。其次，集 體土地和國(guó)有土地置換使用，權(quán)源關(guān)系難以理順。宅基地坐落在國(guó)有土地上會(huì)埋下嚴(yán)重的糾紛隱患。例 如，某村在進(jìn)行新農(nóng)村改造過程中，個(gè)別已改造宅基地土地性質(zhì)涉及國(guó)有集體同為一宗地的情況。經(jīng)調(diào) 查，因該村原有區(qū)供銷社、區(qū)教委、區(qū)糧食局土地，為了徹底解決土地問題，由村級(jí)出資對(duì)該國(guó)有土地 進(jìn)行搬遷安置，區(qū)政府提供安置房源的辦法，實(shí)現(xiàn)集體土地和國(guó)有土地置換使用，進(jìn)一步理順權(quán)源關(guān) 系。村委會(huì)及村民強(qiáng)烈要求區(qū)頒證辦按照一宗宅基地進(jìn)行，從村民個(gè)人角度認(rèn)為宅基地土地性質(zhì)為集體 土地，從村委會(huì)角度為了維穩(wěn)，由村委會(huì)出具置換土地說明，每宗宅基地分別注記國(guó)有、集體面積，并 加蓋村委會(huì)公章。

3.2改進(jìn)措施

首先，對(duì)各行政責(zé)任進(jìn)行明確，建立監(jiān)督和制約登記部門的相關(guān)制度。農(nóng)村集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系 著我國(guó)廣大農(nóng)民的切實(shí)利益，一旦出現(xiàn)問題，很可能會(huì)損害到農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，因此必須建立相應(yīng)的法 律和規(guī)章制度，對(duì)公權(quán)力進(jìn)行一定的限制。如明確登記部門所要承擔(dān)的法律責(zé)任，構(gòu)建完善的行政訴訟 救濟(jì)渠道等。這要求法律預(yù)先為不動(dòng)產(chǎn)登記的行政行為規(guī)定相應(yīng)的職責(zé)和義務(wù)，一旦申請(qǐng)人提起訴訟， 司法部門應(yīng)該首先對(duì)登記部門法定職責(zé)的落實(shí)情況進(jìn)行審查。其次，對(duì)于上文案例中提到的因國(guó)有土地 搬遷安置，造成個(gè)別已改造宅基地土地性質(zhì)涉及國(guó)有土地同為一宗地的情況，可以考慮將國(guó)有土地調(diào)整 為集體土地，但同時(shí)土地性質(zhì)保持一致。最后，建立農(nóng)村宅基地日常管理制度。嚴(yán)格按照我國(guó)現(xiàn)行法律 法規(guī)，對(duì)縣級(jí)以上人們政府土地資源管理部門的職責(zé)進(jìn)行明確和落實(shí)，在此基礎(chǔ)上建立宅基地日常管理 制度，更好地滿足農(nóng)村地區(qū)人民對(duì)宅基地合情、合理、合法的正當(dāng)需求。同時(shí)規(guī)范管理工作，最大程度 地避免簡(jiǎn)單問題長(zhǎng)期耽擱的現(xiàn)象，最終形成歷史遺留問題。

4集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)問題

4.1技術(shù)問題分析 除了上述涉及到的制度方面問題之外，集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記還存在一定的技術(shù)問題，具體表現(xiàn)為以下 幾個(gè)方面：首先，測(cè)量精度難以保障，為成果轉(zhuǎn)化和共享帶來了一定的困難；其次，政府各部門在土地類 型相關(guān)規(guī)范以及登記范圍上存在一定的差異；最后，信息共享能力較弱，導(dǎo)致使用權(quán)屬容易出現(xiàn)矛盾糾 紛。

4.2技術(shù)問題改進(jìn)策略 首先，在集體土地不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)中落實(shí)數(shù)據(jù)采集，綜合應(yīng)用航測(cè)遙感法、全野外解析法及皮尺丈量法等 方法，根據(jù)實(shí)際工作情況選擇最佳方法。其次，建立覆蓋廣泛的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)，利用全站儀及GPS接收機(jī)等 獲得不動(dòng)產(chǎn)宗地相關(guān)要素，采用統(tǒng)一坐標(biāo)系、統(tǒng)一的界線接邊精度、統(tǒng)一工作底圖，同時(shí)保障同期開展 調(diào)查。

5結(jié)語

綜上所述，為了促進(jìn)我國(guó)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，我國(guó)全面實(shí)行了集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在集體土地不 動(dòng)產(chǎn)登記工作中，房地產(chǎn)權(quán)利人不一致、房屋超建部分不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、審批管理等方面存在的問題較 為明顯，需采取有效方法解決。此外，結(jié)合具體情況，從法律、技術(shù)措施等多個(gè)層面給出相應(yīng)的處理建 議，使我國(guó)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠順利、有序地開展。