制度變遷理論與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師體制改革

李惠芳

北京京城捷信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

摘要：為了推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域在新時(shí)代背景下的可持續(xù)發(fā)展，適應(yīng)新公布的資產(chǎn)評(píng)估法的條例，透過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的狀況實(shí)施解析，給出中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域所有的房產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)的建議，我國(guó)估價(jià)領(lǐng)域?qū)２帕魇КF(xiàn)象較為普遍，而且缺少職業(yè)資格晉升途徑、估價(jià)公司亂設(shè)立分支公司、估價(jià)領(lǐng)域公信度降低，這也讓估價(jià)領(lǐng)域難以獲得良好的工作環(huán)境。

關(guān)鍵詞：制度變遷;不動(dòng)產(chǎn);估價(jià);制度改革;研究

從當(dāng)前的局面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域與資產(chǎn)評(píng)估法的需求依然無(wú)法完全吻合。單獨(dú)作業(yè)、優(yōu)質(zhì)的人才稀缺、缺少職業(yè)晉升空間、違規(guī)操作等很多難題依然無(wú)法有效解決。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域要在《資產(chǎn)評(píng)估法》的限制下，強(qiáng)化自我約束能力，加強(qiáng)估價(jià)師職業(yè)能力建設(shè)，提高不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的公信力，吸納優(yōu)質(zhì)的人才，推動(dòng)估價(jià)領(lǐng)域可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)刻不容緩。估價(jià)師這個(gè)職業(yè)由來(lái)已久，怎樣找到合適的渠道來(lái)進(jìn)行推廣，是極為關(guān)鍵的。

一、中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師制度的情況與存在的難題

理論范疇的不動(dòng)產(chǎn)是說(shuō)無(wú)法位移的財(cái)富，具體來(lái)講，就是土地與其定作物。而通常意義上的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師也是針對(duì)土地與其定作物的售價(jià)實(shí)施解析估價(jià)的專業(yè)技術(shù)師。而技術(shù)師必須有著較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力與專業(yè)資質(zhì)的人員。在中國(guó)已有的25類分別由我國(guó)的不同機(jī)構(gòu)認(rèn)證的職業(yè)人員中，和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師有著直接關(guān)聯(lián)的就是土地估價(jià)師、房產(chǎn)估價(jià)師與資產(chǎn)估價(jià)師、價(jià)格鑒定師。

（一）多師共存，業(yè)務(wù)職能不清晰

因?yàn)楦黝I(lǐng)域、機(jī)構(gòu)的認(rèn)知視角不一，估價(jià)師的工作會(huì)互為滲透。土地估價(jià)師在行政管理中，隸屬于自然資源部（原國(guó)家土地管理局，后改為國(guó)土資源部，現(xiàn)為自然資源部），通常是從事土地價(jià)格評(píng)估的專業(yè)技術(shù)人員，具體從事的工作范疇包含土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、合資、入股與國(guó)有公司改革、企業(yè)上市等階段所牽涉到的土地資產(chǎn)價(jià)值估算，還有各城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定等;房產(chǎn)估價(jià)師在行政管理上是隸屬于住建部（原建設(shè)部），其核心工作是估算房地產(chǎn)價(jià)值，而從理論層面分析自然包含土地;資產(chǎn)評(píng)估師在行政管理上是隸屬于財(cái)政部（原國(guó)有資產(chǎn)管理局），其估價(jià)的范疇包括固定財(cái)產(chǎn)、流動(dòng)財(cái)產(chǎn)、無(wú)形財(cái)產(chǎn)與它類財(cái)產(chǎn)，從理論層面解析自然包含土地與房產(chǎn)，資產(chǎn)估價(jià)師在具體操作中會(huì)牽涉到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，也就是對(duì)建筑進(jìn)行評(píng)估，土地使用權(quán)是按照無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;價(jià)格鑒證師在行政上隸屬于發(fā)改委，是對(duì)所有價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，自然包含了房屋、土地和各類資產(chǎn)。

（二）部門(mén)無(wú)法形成合力，項(xiàng)目互相滲透，讓管控難度增加

因?yàn)楦鞴纼r(jià)師分別歸屬于不同機(jī)構(gòu)管理，而業(yè)務(wù)又互為滲透，如此，就導(dǎo)致估價(jià)模式與估價(jià)成果的管理變得混淆。例如，房產(chǎn)估價(jià)師與資產(chǎn)估價(jià)師是不是能夠?qū)ν恋厥褂脵?quán)價(jià)值實(shí)施評(píng)估;假如無(wú)法評(píng)估，就很難管束。這是由于各自機(jī)構(gòu)在管控階段，不能完全約束其土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估工作;假如被容許評(píng)估，土地評(píng)估業(yè)務(wù)主管機(jī)構(gòu)又很難從專業(yè)的視角來(lái)實(shí)施管控。房地產(chǎn)的估價(jià)亦是這樣。例如，在實(shí)際操作中，有很多房地產(chǎn)的評(píng)估并不是由具備房產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)的人員估測(cè)的。如此極易導(dǎo)致評(píng)估模式不夠標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估的成果就不具備太高的公信力，從而為公司帶去不必要的損失。例如，局部區(qū)域查驗(yàn)估價(jià)成果與具體售價(jià)相差1倍的情況，那么，對(duì)產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)后果是災(zāi)難性的。

（三）評(píng)估部門(mén)與評(píng)估人員必須針對(duì)不同的機(jī)構(gòu)，獲得多重資質(zhì)

因?yàn)楦鞴纼r(jià)師業(yè)務(wù)互為滲透，通常由幾個(gè)機(jī)構(gòu)分別管理，讓很多從事這方面工作的估價(jià)師，因?yàn)榛ハ酀B透，不得已會(huì)去考取不同的資格證書(shū)。目前，有著二師、三師資質(zhì)證書(shū)的人員很多，如此也增大了評(píng)估人員與評(píng)估部門(mén)管理的困難程度。最核心的是不同機(jī)構(gòu)對(duì)具體管控與操控模式的需求出現(xiàn)差異，甚而互相推諉，讓評(píng)估部門(mén)與評(píng)估人員在面對(duì)不同機(jī)構(gòu)時(shí)，會(huì)有力無(wú)處使。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師提示改革策略

（一）構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)

兼并已有的房產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域與土地估價(jià)領(lǐng)域，構(gòu)建一致化的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域業(yè)已變成領(lǐng)域可持續(xù)發(fā)展的實(shí)際需求。房產(chǎn)是能夠開(kāi)發(fā)的土地與其土地上定作物以及構(gòu)筑物，包含物質(zhì)實(shí)體與物質(zhì)實(shí)體上的利益。不管是從房產(chǎn)實(shí)體抑或房產(chǎn)利益的視角來(lái)說(shuō)，土地與構(gòu)筑物都是密切相關(guān)、不容隔離的?！段餀?quán)法》第183條指出，鄉(xiāng)村、村公司的建筑土地所有權(quán)不能單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)村、村公司的工廠等進(jìn)行抵押的，其占地范疇內(nèi)的構(gòu)建土地使用權(quán)要一同抵押。在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)階段，土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值也有著互為滲透、互相依賴的情況，強(qiáng)迫任意一方都會(huì)讓另一方價(jià)值下降。因?yàn)闅v史的緣故，當(dāng)前房產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域與土地估價(jià)領(lǐng)域共存，業(yè)務(wù)相互滲透，評(píng)價(jià)匯報(bào)流程瑣碎，

為委托方帶去一定的麻煩，無(wú)助于估價(jià)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展。

1、估價(jià)領(lǐng)域兼并技術(shù)上可行

房產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)的理論根據(jù)、估價(jià)準(zhǔn)則、估價(jià)模式、估價(jià)技術(shù)路線等內(nèi)容基本上是類似的，兼并后編寫(xiě)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)在技術(shù)上是可行的。目前，市場(chǎng)上的大部分估價(jià)部門(mén)均具備土地評(píng)估資格與房產(chǎn)評(píng)估資格，兼并不能對(duì)估價(jià)市場(chǎng)或估價(jià)項(xiàng)目形成本質(zhì)性的影響。

2、中國(guó)當(dāng)前業(yè)已實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體制，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記不再分開(kāi)登記為建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)與房屋歸屬權(quán)。在這樣的政策下，估價(jià)領(lǐng)域兼并是有著很強(qiáng)的操作性的。

我國(guó)考試部門(mén)已經(jīng)明確，今年12月，土地估價(jià)師對(duì)于已報(bào)名并通過(guò)部分科目的，進(jìn)行最后一次考試。明年起，房地產(chǎn)估價(jià)師考試進(jìn)行改革，分為房地產(chǎn)方向和土地方向，兩門(mén)公共課考試，兩門(mén)各自專業(yè)方向的考試，其實(shí)還是兩個(gè)證。

（二）強(qiáng)化注冊(cè)估價(jià)師管控，為估價(jià)領(lǐng)域注入新鮮“血液”

1、構(gòu)建考試注冊(cè)相分隔的體制看，吸納優(yōu)質(zhì)的人才

當(dāng)前，土地估價(jià)師資格考試已經(jīng)中斷，唯有房產(chǎn)估價(jià)師資格考試還在繼續(xù)。參與房產(chǎn)估價(jià)師資格考試參考的是1995年《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》。比如，一位本科應(yīng)屆生參與房產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試必須要獲得房產(chǎn)估價(jià)有關(guān)科目學(xué)士學(xué)位方能進(jìn)行，兼?zhèn)?年或超過(guò)4年的對(duì)口工作閱歷，當(dāng)中從事房產(chǎn)估價(jià)實(shí)際工作的年限必須做滿3年。參考此需要，一位本科應(yīng)屆生要想獲得地產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)最少都要五年。假如在考試中無(wú)法一次性過(guò)關(guān)，那么所需要的時(shí)間會(huì)更為漫長(zhǎng)。應(yīng)屆生在就業(yè)階段，會(huì)對(duì)能否得到估價(jià)師的資質(zhì)感到擔(dān)心，進(jìn)而放棄進(jìn)入估價(jià)領(lǐng)域，這樣的人才流失現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

2、降低房產(chǎn)估價(jià)師考試的門(mén)檻

估價(jià)師協(xié)會(huì)能夠依照資產(chǎn)評(píng)估法的需求，改動(dòng)估價(jià)師職業(yè)資質(zhì)考試的模式，不再提高領(lǐng)域的準(zhǔn)入門(mén)檻，唯有獲得有關(guān)專業(yè)?？苹蚋邔W(xué)位的求職者方能夠參與估價(jià)師職業(yè)資格考試。如此有助于吸引應(yīng)屆生進(jìn)入估價(jià)行業(yè)。

3、提升估價(jià)師注冊(cè)門(mén)檻

能夠參考土地估價(jià)師以前推行的實(shí)踐考評(píng)體制，對(duì)透過(guò)房產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)考試的從業(yè)人員設(shè)立兩年的實(shí)踐考評(píng)期。在考評(píng)階段，需要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)才能夠注冊(cè)成為房產(chǎn)估價(jià)師：沒(méi)有不良信譽(yù)檔案記錄、完成再教育學(xué)習(xí)、形成既定數(shù)目的估價(jià)項(xiàng)目;需要出示估價(jià)匯報(bào)審核達(dá)到優(yōu)良級(jí)別。

透過(guò)頒布估價(jià)師考試注冊(cè)體制，更有助于院校學(xué)生在畢業(yè)后及時(shí)投身估價(jià)領(lǐng)域，為估價(jià)領(lǐng)域帶去一股青春旋風(fēng)，推動(dòng)估價(jià)行業(yè)高效發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)化已經(jīng)經(jīng)過(guò)了20多年，估價(jià)領(lǐng)域?yàn)榈盅盒刨J、司法裁定、公司上市等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出了不可估量的貢獻(xiàn)。盡管不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域依然有著很多的缺陷，然而伴隨資產(chǎn)估價(jià)法的推行，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域也開(kāi)始不斷完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐成林，陳小芳.資產(chǎn)評(píng)估法視域下的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展研究[J].梧州學(xué)院學(xué)報(bào)，2018，28（4）：7-13.

[2]吳利，陽(yáng)利永，李蘭.基于"應(yīng)用型人才"培養(yǎng)目標(biāo)的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》 翻轉(zhuǎn)課堂教學(xué)模式改革研究[J].中國(guó)教育信息化·基礎(chǔ)教育，2018，（4）：38-41.

[3]公云龍，張紹良，侯湖平， 等.高校雙語(yǔ)教學(xué)實(shí)踐與優(yōu)化策略研究——以“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”課程為例[J].煤炭高等教育，2018，36（4）：112-116.

[4]吳利1，陽(yáng)利永1，李蘭1.基于“應(yīng)用型人才”培養(yǎng)目標(biāo)的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》翻轉(zhuǎn)課堂教學(xué)模式改革研究[J].中國(guó)教育信息化，2018，000 （008）：P.38-41.