房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對(duì)策研究

陳煒

重慶清迪科技城開(kāi)發(fā)有限公司

摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的意義進(jìn)行闡述，從房地產(chǎn)企業(yè)融資困境展開(kāi)分析，并以此為依據(jù)，提出強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持，控制融資風(fēng)險(xiǎn);采取多元化的融資方式，拓寬企業(yè)融資渠道;開(kāi)展理性融資，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力;規(guī)范化企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，建設(shè)信用體系等幾個(gè)方面的措施。希望房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，合理開(kāi)展融資活動(dòng)，為企業(yè)創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資困境;資金監(jiān)管;拓寬發(fā)展渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，需要得到大量的資金支持。但就實(shí)際情況進(jìn)行分析，由于資金需要數(shù)量較大，但是房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源又比較單一，導(dǎo)致融資供給與資金需求不匹配。針對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)不完善的問(wèn)題，大部分企業(yè)都是利用銀行貸款的方式獲得資金，導(dǎo)致企業(yè)面臨不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍嚓P(guān)的管理人員應(yīng)立足于實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)融資中存在的問(wèn)題，采取有效的解決措施，不斷拓寬融資渠道，建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，促進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利開(kāi)展，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的意義

（一）有助于企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張

房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，就應(yīng)當(dāng)對(duì)外開(kāi)辟新的項(xiàng)目。但是這些項(xiàng)目都需要得到資金的大力支持，為了實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的目標(biāo)，就要不斷提升融資能力，發(fā)揮融資的保障功能，促進(jìn)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)。

（二）提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)

由于市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，傳統(tǒng)的管理理念已經(jīng)無(wú)法緊跟時(shí)代的發(fā)展腳步。房地產(chǎn)企業(yè)為了有效提高項(xiàng)目的品質(zhì)，就要從品牌效應(yīng)及資金管理等方面入手。例如有些房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)創(chuàng)設(shè)良好的居住環(huán)境與居住地點(diǎn)，贏得更多客戶(hù)的青睞。但是，不管利用什么方式進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，都需要得到充足的資金支持，與融資工作的順利開(kāi)展有著直接的關(guān)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

（一）融資渠道過(guò)于單一

由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度較快，但是總體還不夠成熟，行業(yè)發(fā)展與管理不規(guī)范，境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)較少。許多投資人員為了得到更高的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)軍到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，導(dǎo)致企業(yè)的數(shù)量眾多，但是沒(méi)有形成統(tǒng)一化的管理。目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級(jí)不高，金融機(jī)構(gòu)僅僅利用信用水平評(píng)判信貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，無(wú)法滿(mǎn)足數(shù)額較大的資金需求。

（二）融資成本過(guò)高

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)額較大，需要的開(kāi)發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)消耗掉大量的資金。由于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度信賴(lài)銀行信貸，導(dǎo)致企業(yè)的整體負(fù)債率較高。隨著國(guó)家政府調(diào)控不斷收集，各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)運(yùn)而生，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成一定影響。若出現(xiàn)滯銷(xiāo)的問(wèn)題，就可能會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，導(dǎo)致融資成本過(guò)高，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的有效應(yīng)對(duì)措施

（一）強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持，控制融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)較大、資金密集的領(lǐng)域，務(wù)必要建立健全的機(jī)制來(lái)保障。在此過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸闹С?，更好促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康與穩(wěn)定發(fā)展。政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策也激發(fā)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，進(jìn)而創(chuàng)設(shè)良好的外部環(huán)境。在政府給予強(qiáng)有力支持的同時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，建立公平公正的原則，從根本上法避免房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中的違法行為。針對(duì)于違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)加大懲罰力度，樹(shù)立健全的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，從多元化的角度入手，提高房地產(chǎn)企業(yè)的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，審查把關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)四證，在向銀行申請(qǐng)貸款的時(shí)候應(yīng)當(dāng)采取嚴(yán)格的審查方式，針對(duì)于資質(zhì)不同的房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)行不同的融資政策，加強(qiáng)企業(yè)的資金審查工作。在建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)從資本回報(bào)率、資產(chǎn)質(zhì)量等多個(gè)方面提高自身的指標(biāo)，避免受到融資風(fēng)險(xiǎn)的影響。只有在建立健全管理體系的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)監(jiān)管力度，才能夠提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）采取多元化的融資方式，拓寬企業(yè)融資渠道

由于目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，融資市場(chǎng)不夠完善，相關(guān)的法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率增加。基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化的背景下，若不拓寬融資渠道，可能會(huì)阻礙各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利開(kāi)展。采取多元化的融資方式，銀行貸款、債券融資以及信托融資等，保證國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)。但就實(shí)際情況進(jìn)行分析，我國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道還處于發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，信貸融資階段效率不高。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道都是銀行貸款融資，并且依賴(lài)性較強(qiáng)，相關(guān)的管理人員需要將目光放的更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，還應(yīng)當(dāng)尋求更新的融資方式，利用銀行、證券及保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，結(jié)合自身的實(shí)際情況與項(xiàng)目資金需求，設(shè)多元化的融資方式，得到更多的資金支持，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。

實(shí)現(xiàn)多元化融資渠道，可以通過(guò)創(chuàng)造有利于證券發(fā)行市場(chǎng)的環(huán)境實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的發(fā)展目標(biāo)，但目前我國(guó)只有少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了證券融資，大多數(shù)企業(yè)的融資渠道不夠通暢。政府應(yīng)當(dāng)促進(jìn)證券市場(chǎng)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行證券融資，放開(kāi)審批制，完善監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)與約束。

（三）開(kāi)展理性融資，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資活動(dòng)的過(guò)程中，也需要付出一些成本，一旦出現(xiàn)違規(guī)的情況，就可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的損失。因此，在開(kāi)展融資活動(dòng)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的自身實(shí)力與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，制定相應(yīng)的融資規(guī)模。如果設(shè)定的融資規(guī)模較高，可能會(huì)造成資金浪費(fèi)，還可能會(huì)增加企業(yè)的融資成本，影響后續(xù)項(xiàng)目的順利開(kāi)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在確定融資規(guī)模的過(guò)程中，要考慮資金的需求，采取合理的融資方式與成本，分析預(yù)期收益。以最小的融資成本取得最佳的融資結(jié)構(gòu)，著手進(jìn)行融資活動(dòng)。在開(kāi)展融資活動(dòng)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)秉承合法性原則，在使用債券融資與股票融資的過(guò)程中，要嚴(yán)格遵循我國(guó)金融法律法規(guī)。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與融資過(guò)程中，要保證可靠的資金來(lái)源，各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的資金量較大，并且資金鏈不能中斷。因此，資金的穩(wěn)定具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，務(wù)必要遵循融資成本最低化的原則，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，逐步創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）規(guī)范化企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，建設(shè)信用體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信用擔(dān)保體系，政府也應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)

的稅收與收費(fèi)方面的優(yōu)惠，增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼力度，將銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，創(chuàng)設(shè)良好的融資環(huán)境。在規(guī)范化企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)董事會(huì)與各個(gè)管理層之間的連續(xù)，還應(yīng)當(dāng)制定長(zhǎng)期有益的投資決策，防止管理層侵占小股東的利益，還能夠?qū)θ粘５耐顿Y活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，促進(jìn)各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。與此同時(shí)，在建立房地產(chǎn)企業(yè)信用體系的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)做好最初的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售等工作，將重心放在價(jià)值鏈優(yōu)化當(dāng)中，進(jìn)而形成獨(dú)特的品牌優(yōu)勢(shì)，提高自身的利潤(rùn)。

四、結(jié)語(yǔ)：

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作比較困難，有許多方面的問(wèn)題需要解決。但就實(shí)際情況進(jìn)行分析，只要相關(guān)的管理人員能夠把控國(guó)家政策的動(dòng)向，調(diào)整戰(zhàn)略性發(fā)展計(jì)劃，不斷調(diào)整目標(biāo)市場(chǎng)與業(yè)務(wù)范圍，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度。在加強(qiáng)資金管理工作力度的基礎(chǔ)上，采取多元化的措施開(kāi)展融資工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成良好的循環(huán)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

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