商品房買賣合同中買受人合法權(quán)益的保護

梁姣

摘要：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，商品房買賣糾紛日益增多，保護買受人合法權(quán)益就成為當(dāng)下亟需解決的問題，處理這一問題應(yīng)立足于現(xiàn)實生活，盡可能的傾向于維護弱者的合法權(quán)益。對此，我有以下幾點建議：政府應(yīng)該強化對商品房交易市場的監(jiān)管，完善并細化已有的法律，買受人應(yīng)加強自身的辨別能力，加大對房產(chǎn)商欺詐行為等的懲罰力度。為了使房地產(chǎn)交易市場健康發(fā)展，需要我們法律人的不斷努力。

關(guān)鍵詞：商品房 ;買賣合同糾紛;合法權(quán)益

隨著經(jīng)濟迅猛發(fā)展，人口不斷增加，與此同時，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)同樣發(fā)展迅速以及住房制度的深化改革，商品房交易市場也相當(dāng)活躍。在極大改善人們生活環(huán)境的同時，或多或少都存在弊端。其中最大的原因可能是我們國家當(dāng)前關(guān)于房屋買賣方面的法律還不完善，不成熟的市場調(diào)節(jié)機制，人與人之間信任度降低以至于詐騙犯罪激增。最后導(dǎo)致買受人合法利益不能得到法律的保護，商品房買賣糾紛增多，社會矛盾不斷擴大。

一、商品房買賣合同的概述

通常所說的，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有完全建成或者已經(jīng)建好的房屋向社會大眾出售，且將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買賣合同的買受人，最后由買受人付清價款的合同。

所謂商品房買賣合同糾紛，具體是指，商品房買賣合同的雙方當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同后，因權(quán)利、義務(wù)分配不均衡而產(chǎn)生的爭議。因為商品房房地產(chǎn)市場會受到全國客觀經(jīng)濟規(guī)律的影響，會出現(xiàn)很多因為不確定的因素而導(dǎo)致的自發(fā)性，隨機性的問題，因此，政府的適當(dāng)調(diào)節(jié)以及與商品房買賣相關(guān)的法律法規(guī)的建立健全就顯得尤為重要，唯有如此，才能降低商品房交易過程中的風(fēng)險，減少因商品房買賣合同引起的糾紛，最終實現(xiàn)保護買受人的合法權(quán)益的目標。

二、商品房買賣糾紛的類型

（一）商品房預(yù)售過程中關(guān)于買賣合同的糾紛

第一，商品房預(yù)售的宣傳與實際的房屋不相符合。很多房地產(chǎn)公司為了能在獲取最大的利潤的同時盡可能快的出售自己公司的房屋，便通過虛假的宣傳讓商品房買受人覺得該房地產(chǎn)公司的房屋有優(yōu)越的品質(zhì)，房屋性價比高等，來促使購房者來購買自己的房屋，但實際上卻恰恰與此宣傳相反。第二，內(nèi)部認購引發(fā)的矛盾。實際生活中的房地產(chǎn)交易市場仍然存有大量“內(nèi)部認購”的現(xiàn)象。但是由于商品房交易的買受人在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同時，處于弱者地位的買受人不可能知悉完整的房屋買賣信息，也不能保證自己從房地產(chǎn)商手里買到的房子質(zhì)量究竟如何。所以如果后來知曉自己買到的房子并不是很理想，買受人要求賣方退款的話，由于本來基于“內(nèi)部認購”買來的房子就不受法律保護，所以這時候就是由房地產(chǎn)開發(fā)商說了算，買受人就像任人宰割的羔羊一般無助，社會矛盾由此而生。

（二）商品房買賣合同交付價款引起的糾紛

因貸款購房引起的糾紛，大多數(shù)會因為購房者不能按期如數(shù)的歸還房款而產(chǎn)生，但是也會存在銀行方面的各種原因不能及時付清房款。貸款銀行作為買賣商品房合同的第三方，其在買賣合同中的義務(wù)并不產(chǎn)生直接的影響，當(dāng)然也就不受買賣合同的約束，所以貸款銀行可能會違背誠實信用原則，做出損害買受人的權(quán)益的事情。如其會認為自己沒有必要必須付款給房地產(chǎn)商，最后導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。由于在買賣合同與借款合同兩個合同法律關(guān)系下，房屋的買受人都是其中的一方，因此一旦發(fā)生該類糾紛，購房者一方面作為被告要承擔(dān)房地產(chǎn)商追究的違約責(zé)任，同時也要作為原告來要求貸款銀行的遲延履行的責(zé)任，因此購房者有時會陷于多重糾紛當(dāng)中，在這種情況下，購房者會疲于應(yīng)對，甚至有時候會自己采取應(yīng)對措施，最終導(dǎo)致失敗，得不償失。

（三）因房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為產(chǎn)生的糾紛

現(xiàn)實生活中，存在大量房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有具備齊全許可證的情況下，擅自出售商品房，那么商品房買賣合同也會因證照不全、房地產(chǎn)商被追究法律責(zé)任而被認定無效，房屋買受人只能自認倒霉，無法維護自己的合法權(quán)益。此外因房地產(chǎn)開發(fā)公司出售了未取得質(zhì)量驗證證照的商品房而引發(fā)的合同糾紛也是十分普遍的，這就要求買受人要識別和查證商品房開發(fā)公司的證照是否齊全，房屋手續(xù)是否齊全的情況后再簽訂協(xié)議，這樣才能大大的降低購房風(fēng)險，才能更好的維護自身的合法權(quán)益。

三、商品房買賣糾紛中買受人權(quán)益保護的建議

（一）強化對房地產(chǎn)商售房過程的監(jiān)管

目前商品房買賣交易市場中還是存在諸多問題，如許多房地產(chǎn)開發(fā)商對外出售的房屋要么是建筑質(zhì)量不達標、要么是“五證”不全、要么是違章建筑，但由于現(xiàn)行法律的不完善，導(dǎo)致處于弱勢的買受人一方無法追究商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任，只能自認倒霉。所以目前的首要任務(wù)就是強化對商品房交易市場的監(jiān)督管理，同時要完善房地產(chǎn)商在進行商品房的建設(shè)、銷售等交易行為的相關(guān)立法，對已在施行的法律法規(guī)進一步的細化，更好的適應(yīng)現(xiàn)實的需要，以便更好地解決社會糾紛。從源頭上扼殺房地產(chǎn)市場存有的不良風(fēng)氣，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不敢再對外出售有缺陷的商品房。

（二）商品房買受人加強自身的辨別能力

建立完善的法律體系能在一定程度上減少商品房交易市場的不誠信行為的發(fā)生，但是并不能將這種違法行為消滅殆盡。這就需要買受人在進行商品房買賣過程中要提高警惕。如買受人在與房地產(chǎn)商訂立商品房預(yù)售合同時，應(yīng)認真的審查合同條款，要求房地產(chǎn)商應(yīng)清晰的寫明格式條款，明確如若因一方的過錯致使合同目的不能按期按質(zhì)按量的實現(xiàn)，則應(yīng)由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并且進行懲罰性賠償。

（三）商品房預(yù)售合同中買受人權(quán)益的保護

我國《房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)商進行商品房預(yù)售具有嚴格的條件限制，買受人應(yīng)該特別留意房地產(chǎn)商是否已經(jīng)把全部的土地使用權(quán)出讓金交付完畢，有沒有取得土地使用權(quán)證書;是否具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證等等。商品房買受人如若發(fā)現(xiàn)上述事實，應(yīng)該利用法律武器來保護自己，堅持捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。

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