現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方式與目標分析探討

李炎蔓

摘要：近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)處于風尖浪口，為此我們就要通過對當前我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況進行分析，來對其經(jīng)營管理的方式和目標進行確定，以提高房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營管理;方式;目標

房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動中，進行有效的經(jīng)營管理，具有十分重要的意義。

一、 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點

房地產(chǎn)行業(yè)的運營不同于傳統(tǒng)行業(yè)。一是房地產(chǎn)運營有一定的時間周期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先要在市場上通過招拍掛方式獲取土地，然后對項目進行規(guī)劃、報建才到建設(shè)，同時建設(shè)主體達到一定條件下，并取得預售證前提下才能進行銷售。銷售后并不能馬上結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤，而是完成五方驗收達到交房條件后才能實現(xiàn)收入和利潤。二是房地產(chǎn)行業(yè)受政府調(diào)控。房產(chǎn)銷售價格受到限價、限購、限貸等政策影響，銷售單價受限，無法突破;同時，房地產(chǎn)調(diào)控一直是政府工作的重心，大調(diào)小調(diào)不斷。為此，房地產(chǎn)項目投資存在以下特點：

（一）項目的投資風險大

由于房地產(chǎn)運營存在一定的時間周期，且歷時較長，政府調(diào)控較為頻密，存在還在報建階段，就已經(jīng)受到政府各種調(diào)控影響，如取得預售證方可銷售，銀行不再續(xù)貸，房產(chǎn)銷售價格受政府限價無法突破，購房者由于無法獲取較低的貸款利率間接影響需求。為此，房地產(chǎn)項目不能再按項目的可行性研究報告執(zhí)行，項目風險不可控。

（二）投資建設(shè)的成本高

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，未取得預售證不能進行銷售無法回流資金，未完成五方驗收實現(xiàn)交房無法結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤。近年來，由于政府調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)項目進行限貸，甚至直接斷貸。一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)商不得不到海外上市或發(fā)債融資，甚至通過在國內(nèi)以基金的形式融資，間接增加了項目財務費用。由于銀行抽貸，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法滿足投資建設(shè)現(xiàn)金流需求，所投資的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)爛尾。為此，從招拍掛土地到建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上使用自有資金或融資成本較高的貸款，加上房地產(chǎn)運營周期，投資房地產(chǎn)項目的成本遠遠高于一般行業(yè)項目成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式

（一）不斷完善風險預警體系

一是憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)，運用先進的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過了解和掌握現(xiàn)階段行業(yè)內(nèi)最新的土地供需關(guān)系、同類樓盤銷售情況、購買者的需求變化，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目進行風險預警。二是密切關(guān)注政府對房地產(chǎn)調(diào)控的動作并進行預測，不斷完善風險預警體系。首先，從新聞、政府工作報告以及當?shù)叵嚓P(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方向進行把握，如現(xiàn)在推行“租售并舉”和二胎政策，預測小戶型房子需求下降，加大大戶型房子的建設(shè)。其次，銀行降本降息也能直接刺激房地產(chǎn)供需關(guān)系。最后，當?shù)叵嚓P(guān)部門對當?shù)胤康禺a(chǎn)的影響，如加速公積金貸款放款速度，舊城改造等等。

（二）創(chuàng)新營銷方法

1、實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗。分期付款是指在取得預售證時已交納了一部分房款，按規(guī)定時間內(nèi)逐步分期付清其余款的付款方式。

2、實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給購房者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%～30%作為購房的首期付款，其余由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)貸款墊付，并且由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房者提供不可撤銷的全部擔保。

3、預租預售：為了回流資金，吸引購買者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過預租、代管返租的形式出售房地產(chǎn)。比如商鋪先進行招商運營，投資者購買商鋪后立馬實現(xiàn)租金收入。代管返租，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買公寓的投資者簽訂公寓的銷售合同以及引入第三方簽訂公寓代管合同，投資者只需支付公寓的購買款，公寓委托第三方裝修運營，約定每年返還租金給投資者。

（三）建立健全企業(yè)的財務管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)高管及普通的財務人員應從企業(yè)財務管理工作的特點出發(fā)，根據(jù)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務管理體系。要強化財務管理工作的預算和反應機能，以財務預算作為重要手段，通過財務預算控制建設(shè)成本，及時反饋出項目的投資建設(shè)經(jīng)營現(xiàn)狀。實現(xiàn)財務信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供準確而又科學的參考依據(jù)。

（四）豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌

房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因為它的產(chǎn)品需要經(jīng)受長時間的考驗。加強對質(zhì)量的控制，從設(shè)計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底，還需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，特色不突出的缺點。學習世界500強或國內(nèi)上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗。如碧桂園，推行“給你一個五星級的家”理念;萬科是集吃喝玩樂為一體的商業(yè)大型體，讓購房者從感官上得知，購買這個品牌將獲得生活質(zhì)量及層次。

（五）加強資金管理

資金運用和管理的好壞，直接關(guān)系到企業(yè)的正常運行和整體效益，提高資金的運行效率就顯得尤為重要，特別是房地產(chǎn)企業(yè)。建設(shè)運營房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵是把控現(xiàn)金流。所以對企業(yè)內(nèi)部資金運行應進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制，實行資金按調(diào)度使用，制定嚴格的用款制度，重點掌握工程項目資金的投向。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理要實現(xiàn)的總體目標

（一）房地產(chǎn)經(jīng)營管理要實現(xiàn)房地產(chǎn)在建項目數(shù)量和管理能力的平衡

產(chǎn)品的品質(zhì)取決于管理的質(zhì)量，管理的質(zhì)量取決于企業(yè)管理資源的多少。較之有限的管理能力，過多的在建項目必然導致房地產(chǎn)企業(yè)管理資源的分散，從而個別項目管理能力的不足必然出現(xiàn)，結(jié)果是產(chǎn)品的品質(zhì)無法保證。房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)的項目數(shù)量一定要和其能力相匹配，切忌盲目樂觀、自我膨脹。否則，同時開發(fā)過多的項目，現(xiàn)金流需求較大，不能及時應對政府調(diào)控變化，管理能力稍微欠缺，所有項目都將面臨停工。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)營管理要實現(xiàn)房地產(chǎn)品牌發(fā)展和業(yè)務擴展的平衡

房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務擴展的同時，一定要把握品牌發(fā)展與業(yè)務擴展的平衡。房地產(chǎn)在業(yè)務擴展的同時，除保持管理能力的平衡，還應保持品牌的平衡發(fā)展。因為品牌過快發(fā)展，企業(yè)由于業(yè)務能力或管理的局限，無法將已營造的品牌資源迅速轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益，將面臨品牌危機。碧桂園在部分城市就因為業(yè)務擴展過快，質(zhì)量把控不過關(guān)，遭遇滑鐵盧。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)營管理要實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和企業(yè)文化建設(shè)的平衡

在沒有形成健康的企業(yè)文化之前，企業(yè)實際上還沒有成熟。過快發(fā)展，尤其是“瘋長”，其結(jié)果將導致企業(yè)“自取滅亡”。隨著企業(yè)的發(fā)展，環(huán)境的變化，企業(yè)文化必須不斷向高級形態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功，企業(yè)文化建設(shè)一定要與企業(yè)發(fā)展相平衡。

四、結(jié)語：

綜上所述，在當前我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理的過程中，對其管理途徑和方式的確定有著十分重要的意義，這樣不僅使得房地產(chǎn)管理工作的效果得到有效的保障，還滿足了企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)要求，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理目標的重要手段之一。

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