基于新形勢(shì)下房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式探討

摘要：在十九大會(huì)議之后，房地產(chǎn)行業(yè)邁入了一個(gè)嶄新的階段。房地產(chǎn)行業(yè)綜合性比較強(qiáng)，在新形勢(shì)下，國家不斷出臺(tái)各項(xiàng)政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的行業(yè)機(jī)遇，在這種情況下實(shí)施高周轉(zhuǎn)模式是非常重要的?；诖?，本文首先介紹了新形勢(shì)下房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)帶來的收益與風(fēng)險(xiǎn)，并論述了高周轉(zhuǎn)運(yùn)營管理全流程體系的創(chuàng)建與實(shí)施，同時(shí)解析了標(biāo)桿房地產(chǎn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)開發(fā)及運(yùn)營模式。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn);高周轉(zhuǎn)模式

房地產(chǎn)行業(yè)涉及到物業(yè)管理、銷售、施工、法律、金融、建筑設(shè)計(jì)等諸多行業(yè)，成功開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要有各項(xiàng)機(jī)構(gòu)和大量的專業(yè)人才予以配合。房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)主要是指資金快速周轉(zhuǎn)，對(duì)于房企來說，實(shí)施高周轉(zhuǎn)過程中，需要遵循兩個(gè)原則，其一是占用資金時(shí)間少;其二是實(shí)施高周轉(zhuǎn)模式，需要縮減拿地、動(dòng)工以及預(yù)售的時(shí)間，現(xiàn)金回正的整體時(shí)間要少，同時(shí)銷售去化速度要快。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)帶來的收益與風(fēng)險(xiǎn)

新形勢(shì)下，各個(gè)房企都在實(shí)施高周轉(zhuǎn)模式，是否成功運(yùn)用高周轉(zhuǎn)模式，直接關(guān)系到企業(yè)在行業(yè)中的地位。而高周轉(zhuǎn)模式的實(shí)施為企業(yè)帶來的收益主要體現(xiàn)在以下幾方面：1）實(shí)施高周轉(zhuǎn)模式過程中，開發(fā)商拿到經(jīng)營許可證之后，會(huì)在6個(gè)月之內(nèi)完成房屋銷售任務(wù)。這使得開發(fā)商可以利用這些錢繼續(xù)進(jìn)行投資，最大限度的節(jié)省了時(shí)間成本和資金成本。2）在防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿的新環(huán)境下，各類民營房企融資非常難，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。同時(shí)，近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化，以往的融資渠道由于房地產(chǎn)調(diào)控而變得越來越窄。而且房企排名越靠前的，越容易進(jìn)行融資，這些都嚴(yán)重影響著房企的發(fā)展。實(shí)施高周轉(zhuǎn)模式，加快了企業(yè)資金回流速度，使得企業(yè)在經(jīng)營過程中，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，從而使企業(yè)收益最大化。而高周轉(zhuǎn)模式在為企業(yè)帶來收益的同時(shí)，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在：1）由于周轉(zhuǎn)速度非?？欤沟媒ㄖ摹吧眢w”和“腦袋”不相協(xié)調(diào)，建筑物的安全根基出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的問題2）在實(shí)施該模式過程中，高周轉(zhuǎn)模式的實(shí)施還會(huì)對(duì)施工工期產(chǎn)生直接影響。過分的強(qiáng)調(diào)進(jìn)度，而且由于項(xiàng)目過多，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，甚至威脅到人們的生命安全。此外，管理費(fèi)用以及環(huán)境干擾等都會(huì)發(fā)生變化。

二、新形勢(shì)下高周轉(zhuǎn)運(yùn)營管理全流程體系的創(chuàng)建與實(shí)施

在建設(shè)房企高周轉(zhuǎn)管理全流程體系過程中，構(gòu)建四個(gè)體系，其一是計(jì)劃管理體系;其二是會(huì)議決策管理體系;其三是組織架構(gòu)管理體系;其四是分層授權(quán)體系。其中，計(jì)劃管理體系主要有三級(jí)計(jì)劃;會(huì)議決策管理體系主要從項(xiàng)目決策成果、決策點(diǎn)會(huì)議以及項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)等方面論述;而組織架構(gòu)管理體系主要從職能式轉(zhuǎn)向矩陣式。分層授權(quán)體系主要是制定流程制度和合理授權(quán)制度。

高周轉(zhuǎn)管理全流程體系的實(shí)施主要從以下幾方面考慮：1）組織管控。房企在實(shí)施高周轉(zhuǎn)流程過程中，需要將管理架構(gòu)劃分為三級(jí)，即總部、區(qū)域、城市公司等。其中總部要逐步的下放權(quán)利，以提升企業(yè)決策效率為基本原則，將一線團(tuán)隊(duì)的積極性和能動(dòng)性充分調(diào)動(dòng)起來，同時(shí)還要實(shí)施城市公司做強(qiáng)、區(qū)域做實(shí)以及總部做精等分級(jí)管理控制策略。企業(yè)總部要著重于戰(zhàn)略中心和風(fēng)險(xiǎn)管理。主要管控內(nèi)容為制定標(biāo)準(zhǔn)、管理重要資源、重大投資以及風(fēng)險(xiǎn)管控等。區(qū)域本部要著重于項(xiàng)目開發(fā)過程的管理和監(jiān)控。城市公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過程的操作和執(zhí)行，且城市公司內(nèi)部要構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的授權(quán)體系，逐級(jí)授權(quán)，并對(duì)決策鏈前段進(jìn)行控制。2）計(jì)劃運(yùn)營。從集團(tuán)層面來看，計(jì)劃運(yùn)營是企業(yè)總部管理的主要手段。企業(yè)總部需要構(gòu)建一個(gè)管控體系，以這個(gè)體系為基礎(chǔ)，對(duì)公司各項(xiàng)制度進(jìn)行制定。從開發(fā)項(xiàng)目層面來看，需要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快回款、快開盤、快開工等。3）產(chǎn)品策略。產(chǎn)品策略需要從技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品選擇以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等方面考慮。根據(jù)客戶、產(chǎn)品、土地等交圈原則，努力打造一個(gè)具有極強(qiáng)競爭力的房產(chǎn)產(chǎn)品線[1]。

三、標(biāo)桿房地產(chǎn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)開發(fā)及運(yùn)營模式

項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)開發(fā)過程中，首先，需要清楚政府的訴求，政府的的訴求是從城市出發(fā)，而不是從項(xiàng)目中去理解相應(yīng)的產(chǎn)品，提前做好項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃，貫徹落實(shí)當(dāng)?shù)卣蟮囊?guī)范，提前獲取相關(guān)部門許可，防止出現(xiàn)反復(fù)修改浪費(fèi)時(shí)間現(xiàn)象，從而增加時(shí)間成本。其次，在施工過程中，從拿地、動(dòng)工、開盤銷售以及資金回轉(zhuǎn)等方面入手，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡最大可能縮減時(shí)間，確保企業(yè)資金鏈持續(xù)供給。在分析高周轉(zhuǎn)具體的運(yùn)營模式過程中，首先，要明確高周準(zhǔn)的共享機(jī)制和跟投機(jī)制。其次，將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、供方戰(zhàn)略化，滿足高周轉(zhuǎn)運(yùn)營的前置要求。最后，做好前期集采、介入前期工程、搞好政府關(guān)系[2]。

四、結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施高周轉(zhuǎn)模式過程中，在帶來可觀收益的同時(shí)，也伴隨著一些風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過上文分析可得，在創(chuàng)建和實(shí)施高周轉(zhuǎn)管理全流程體系過程中，需要從計(jì)劃制定、授權(quán)管理、產(chǎn)品選擇等方面進(jìn)行。此外，在開發(fā)高周轉(zhuǎn)模式過程中，需要從其運(yùn)營模式入手，縮短工期，確保資金鏈供應(yīng)正常。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈國強(qiáng).房地產(chǎn)大佬為何集體推崇“高周轉(zhuǎn)”？[J].中國經(jīng)濟(jì)周刊，2018（32）：69-71.

[2]姚清振，徐強(qiáng)，孫克陽，李娜.新形勢(shì)下房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式[J].建材與裝飾，2018（26）：185.

姓名（出生年、性別）：李蓬楷? 1994年12月22日 男

籍貫：廣東汕頭

職稱和學(xué)歷：挪威科技大學(xué)本科

研究方向或?qū)I(yè)：土木工程