我國人口遷移對房價的影響機(jī)制研究

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中一直扮演著重要角色，作為經(jīng)濟(jì)鏈的中間環(huán)節(jié)，除直接推動經(jīng)濟(jì)增長外，也帶動了其上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)泡沫不斷滋生，為規(guī)避經(jīng)濟(jì)危機(jī)與潛在風(fēng)險(xiǎn)，國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格管控，不斷出臺限制政策以令其穩(wěn)定發(fā)展。在促使房價增長的因素中，除金融信貸杠桿不斷加大、投機(jī)資本不斷介入外，城市的快速發(fā)展也同樣成為房地產(chǎn)增值的推手，而城市發(fā)展離不開人口規(guī)模的支持。所以，對房價增長的探究，須結(jié)合人口遷移這一驅(qū)動因素進(jìn)行關(guān)聯(lián)性思考。因此，本文從人口遷移理論出發(fā)，研究人口遷移對我國房價的影響機(jī)制，探求兩者之間的相互作用關(guān)系，望借此為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供一定幫助。

關(guān)鍵詞：人口遷移;房價;影響機(jī)制

2004年是我國房地產(chǎn)價格變化的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，自那之前，我國的房價長期保持著較低的增長幅度;但2004年之后，房價便呈現(xiàn)出全國范圍性的爆發(fā)式增長，人們對房地產(chǎn)的需求與日俱增，利好的政策使投資者在高金融杠桿的環(huán)境下不斷地刺激著房價的上漲（李迅雷[1]，2016）。因此，房地產(chǎn)業(yè)在那段時期快速地推動了全國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但近年來，隨著我國人口紅利的逐漸衰減與房地產(chǎn)市場泡沫的不斷積累，房地產(chǎn)價格的增長速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超預(yù)期，潛在的金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大，國民經(jīng)濟(jì)正漸漸陷入一種不穩(wěn)定的態(tài)勢之中。為保持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定與良性發(fā)展，我國政府不得不在政策上加重對房地產(chǎn)市場的控制。基于這種情況，可以判斷房價與人口的二次分配有著非常明顯的聯(lián)系。也就是說，人口的持續(xù)遷移對城市房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了一定的影響。

一、 人口遷移理論

人口遷移一般是指人口在兩個不同的地區(qū)之間發(fā)生的空間或時間上的流動。在現(xiàn)階段的中國，這種流動往往表現(xiàn)為永久性的居住地從遷出地轉(zhuǎn)到遷入地（楊巧 和 陳誠[4]，2018;張洪杰[5]，2014）。也就是說，一旦發(fā)生了人口遷移，那么也就意味著它必須要符合空間與時間的雙重維度關(guān)系，一方面是時間屬性，這種遷移行為必須要滿足永久性的居住地變化，另一方面是空間屬性，它需要排除由于日常的通勤活動所造成的暫時性居住變化的情況。楊曉晨（2016）在文章中提到，經(jīng)濟(jì)學(xué)家常常將供給與需求關(guān)系引入人口遷移的研究中，他們認(rèn)為供給與需求的區(qū)域變化引起了不同區(qū)域間商品價格的市場化調(diào)整，而供給與需求的變化離不開人口因素，也就是說，人口遷移是商品價格產(chǎn)生變化的誘因[6]。就目前來說，人口遷移理論開始逐漸出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的研究領(lǐng)域當(dāng)中，為人們研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢起到了一定輔助與推動的作用。

二、人口遷移對房價的影響機(jī)制分析

人口遷移對房價的影響可以從城市老年撫養(yǎng)比率與年齡結(jié)構(gòu)兩個角度出發(fā)進(jìn)行研究。

（一） 從老年撫養(yǎng)比率來看人口遷移的影響

老年撫養(yǎng)比率是從經(jīng)濟(jì)角度反映人口老化社會后果的指標(biāo)之一，是非勞動人口中老年部分的人口數(shù)量與勞動人口數(shù)量之比，用以表明每100名勞動人口要負(fù)擔(dān)多少名老年人（王倩 和 熊德斌[7]，2018）。王倩、熊德斌認(rèn)為對于人口遷移與房價之間的相互關(guān)系，可以從老年撫養(yǎng)比率的變化來進(jìn)行研究。目前我國已經(jīng)邁入了老年化時代，老年撫養(yǎng)比率正在不斷提高當(dāng)中?，F(xiàn)如今政府也出臺了一系列鼓勵政策，例如放開生育指標(biāo)、延長退休年限。但不可避免的是，老年化時代終將帶來社會活力的缺失（陸偉軍[8]，2016）。在這種情況之下，為了提升城市的活力，很多城市增設(shè)了許多誘惑性的條件，從而吸引人口的逐步流入。同時，對于大多數(shù)人來說，他們也更愿意入住到經(jīng)濟(jì)水平較高，生活水平較好的城市（李毅等[9]，2017）。文樂等（2017）認(rèn)為對于大部分城市來說，人口流入往往就意味著勞動人口的增加，普遍來說這些勞動人口年齡程度相對較低，可以有效的增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力，也就是說，大部分流動人口的遷入有助于城市緩解當(dāng)?shù)氐睦淆g化程度，改善年齡結(jié)構(gòu)。通過這種方式，老年撫養(yǎng)比率也可以得到很明顯的改善[10]。

（二）? 年齡結(jié)構(gòu)變化與住房需求的關(guān)系

一個城市人口的不同年齡層形成了該城市特有的年齡結(jié)構(gòu)，而年齡結(jié)構(gòu)的變化與住房需求的變化定然存在著一定的聯(lián)系。周振海等（2016）研究得出，在20歲以前，人們對于住房的需求普遍不高。然而20歲之后，一直到50歲以前，人們對于住房的需求會迅速提升。這種變化的趨勢一直持續(xù)到50歲之后開始逐漸減弱[13]。洪正杰（2018）也認(rèn)為，研究一個城市的房價變化，可以從年齡層的角度出發(fā)，探究城市主要年齡層人口變化與房價增長的關(guān)系。經(jīng)過求證得出的結(jié)論是，如果一個城市的年齡結(jié)構(gòu)中，20歲到49歲之間占據(jù)主力，住房市場會受到顯著影響，整體需求將持續(xù)提升[14]。

（三）? 人口遷移與房價之間的關(guān)系

從上述兩個角度的分析可以得出，對于遷入型城市，人口的遷移會帶動房價的增長。下面將以圖的形式展現(xiàn)它們的影響機(jī)制。

通過研究人口遷移與年齡結(jié)構(gòu)之間的聯(lián)系，進(jìn)一步明確了它們與房價之間的相互作用關(guān)系，得出人口遷移對房價影響的關(guān)系圖（見圖1）。圖中可以很清楚的看到，人口遷移使得當(dāng)?shù)氐睦夏耆丝趽狃B(yǎng)比下降，改善了當(dāng)?shù)氐哪挲g結(jié)構(gòu)，使得當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蟮玫搅嗽黾拥耐瑫r，也促使當(dāng)?shù)刈》抗┙o開始增加。在市場當(dāng)中，當(dāng)這種需求大于供給的程度的時候，那么房價就會持續(xù)上漲。反之則會出現(xiàn)較小程度的下降。

三、結(jié)語：

綜上所述，人口所在的時間與空間分布往往是決定住房需求的關(guān)鍵因素。因此，在對房價變化的研究過程中，必須要結(jié)合人口遷移因素所帶來的影響，從而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行進(jìn)一步的關(guān)聯(lián)性研究。在我國今后的發(fā)展中，可以通過建立更加細(xì)化的人口數(shù)據(jù)系統(tǒng)，收集更多的城市人口遷移信息;通過對人口遷移數(shù)據(jù)的調(diào)查研究，分析不同城市老年撫養(yǎng)比率與年齡結(jié)構(gòu)變化對房價的影響過程，從而為房地產(chǎn)研究專家在探究房價上漲的影響因素時提供方向，與此同時，也可以幫助政府在制定相關(guān)政策時、在維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展時考慮要如何在人口遷移方面做好調(diào)控。

參考文獻(xiàn)：

[1]李迅雷. 從人口現(xiàn)象到貨幣現(xiàn)象看房價[J].《大眾理財(cái)顧問》，2016（3）：88-90.

[2]李林霈. 淺論人口遷移與城市房價的變動關(guān)系[J].經(jīng)濟(jì)視野，2017（2）：20-20.

作者簡介：賈鵬翔，男，1975年2月20日生，籍貫江蘇省如皋市，學(xué)歷博士。