淺談威海房地產(chǎn)市場的波動和機制的逐步完善

鄒彬 莊光賓

2018年上半年是很有意思的一段時期，地產(chǎn)市場既繼承了2017年的火爆，也經(jīng)歷了央視帶來的意外，以及現(xiàn)在開始呈現(xiàn)的降溫。讓威海地產(chǎn)人既有打了雞血的一群人依然在搖旗吶喊，也有一批人趨于理性，不過更多的人還是比較迷茫。其實這些地產(chǎn)人無論是持有什么觀點都有一個共同的特點就是對市場的判斷都是沒有太多依據(jù)支持或者思考問題的邏輯性存在問題，尤其是沒有精確全面的數(shù)據(jù)作為支持。

國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的問題可以說是成了全國學(xué)術(shù)界近年來比較關(guān)注的焦點。地方政府在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中用無形的手對房地產(chǎn)價格進(jìn)行著影響.近年來地方政府對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行大力推動，從而成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展、推動房地產(chǎn)價格非正常.上升的一個系統(tǒng)性因素。影響方式具有多樣性，其涉及原因更為復(fù)雜。本文將以系統(tǒng)科學(xué)的思想為指導(dǎo)來，重視案例研究，深化理論和實際相結(jié)合的方法，探尋地方政府影響房地產(chǎn)價格的深層次機理，為在源頭上有效揭示地方政府對房地產(chǎn)價格影響的策略提供理論參考。

地方政府在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中是用無形的手對土地市場進(jìn)行壟斷性控制的，近年來地方政府對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行大力推動.從而成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展、推動房地產(chǎn)價格非正常上升的一個系統(tǒng)性因素。其涉及原因更為復(fù)雜。因此對地方政府影響房價的原理進(jìn)行分析研究，探究影響其價格的機理.對于從某方面或角度分析出地方政府如何盡量減少對房地產(chǎn)價格影響的策略有著決定性的意義。

國內(nèi)許多專家、學(xué)者對地方政府影響房地產(chǎn)價格的機理都做過各個方向的研究，無論何種研究，影響機理大都涉及到了3個方面：土地市場全面控制、城市建設(shè)及改造、各種利好政策刺激，這3個方面在房地產(chǎn)影響機理中都是密切相關(guān)的，他們之間的關(guān)聯(lián)直接由主體一地方政府控制.且這些影響機理也隨著地方政府對經(jīng)濟(jì)形勢判斷的變化而變化。

一、威海房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級趨于完成

威海的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級趨于完成，意味著威海的房地產(chǎn)從“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”。這一時期的地產(chǎn)特點和威海前十年的地產(chǎn)特征截然不同。具體的幾個表現(xiàn)為：一是威海目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品多元化，別墅、洋房、多層、小高層、高層都有供給，且有不同層次，價差區(qū)分比較明顯。價格基本反應(yīng)了產(chǎn)品價值、企業(yè)價值、地段價值和城市資源價值;二是客群市場更加分明、中高端客群以本地為主，中低端客群以外地為主。需求目的更加細(xì)分，本地居住和投資、外地是度假、養(yǎng)老和投資;三是新開的盤基本上都在6個月內(nèi)，完成銷售工作。開發(fā)主體完成規(guī)模的大小更替、業(yè)態(tài)新老更替，功能從單一走向多元、資源從個體走向整合。開發(fā)主體已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鲜泄?、國資地產(chǎn)公司和本地實力公司。

二、威海房地產(chǎn)本地客群購買力透支嚴(yán)重

威海居民因為對2017年房地產(chǎn)發(fā)展的恐慌引發(fā)的透支消費，已經(jīng)對日常生活、企業(yè)效益和社會發(fā)展造成了影響。威海居民出行市民卡頻次的上升，表明威海居民消費支出的減少，這一數(shù)據(jù)直接反應(yīng)了日常支出能力的降低。

威海高校和事業(yè)單位工作人員銀行存款的大幅下降反應(yīng)了居民財富的透支情況以及未來應(yīng)付危機的能力，這種存款的不足將會導(dǎo)致居民消費信心不足，影響社會整體發(fā)展，也側(cè)面反應(yīng)了威海本地居民在3-5年之內(nèi)無能力購買住宅這種大宗商品。

威海居民餐飲和出游次數(shù)反應(yīng)了在社交和休閑娛樂方面的支出情況，威海本地居民減少了這兩項支出，表明2017年的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，居住支出已經(jīng)影響了居民的生活質(zhì)量。

三、威海房地產(chǎn)外地客群需求強勁

山東省外部市場房價對威海依然有利好趨勢。根據(jù)山東大學(xué)威海市場管理研究中心的研究發(fā)現(xiàn)威海的房地產(chǎn)和青島、濟(jì)南有很高的相關(guān)關(guān)系，當(dāng)青島房價與威海房價比為2.8，濟(jì)南房價與威海房價比為1.8時，這兩個城市的居民會來威海購房，且能形成規(guī)?；?。新增市場可持續(xù)較好，外部市場樂觀。2017-2018年4月，在套數(shù)分布上，外地客群購房比例超過本地客群，其中小戶型外地客群占比為67%，大戶型比例為28.1%。山東省成為威海外部市場最主要的省份，占比超過50%，其中濟(jì)南、淄博和青島成為前三位，但青島增速最快;外部客群中，河北客群增長最快，購買區(qū)域主要集中在榮成和南海。山東省四縱四橫鐵路網(wǎng)，交通便利，將助力威海房地產(chǎn)外部市場。山東的四縱四橫交通網(wǎng)的建設(shè)，極大縮短了威海與周邊地區(qū)的距離，提升了威海房地產(chǎn)的競爭力和輻射范圍。

四、威海本地?fù)Q房率高峰期已過，首改和中產(chǎn)改善客群大幅減少

威海人均房屋擁有量已經(jīng)突破國際最高標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)泡沫最高警戒標(biāo)準(zhǔn)。國際上房地產(chǎn)泡沫的最高標(biāo)準(zhǔn)為人均l套房，但是考慮中國房地產(chǎn)收入比較高，加上是三四線城市，一般認(rèn)為人均在0.8套房為最高警戒線，威海目前人均已經(jīng)超過1套房，行業(yè)處在高風(fēng)險運行階段。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進(jìn)步，但在發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了一系列問題，如房價上漲過快，開發(fā)過程中的腐敗，房地產(chǎn)業(yè)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等，這對房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重制約。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)必須在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，與環(huán)境相適應(yīng)，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著核心作用。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)，怎樣才能在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，這非常重要。這既是研究房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。

結(jié)合前人研究，本文將房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展定義為：房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)活動與其所賴以存在和發(fā)展的資源、環(huán)境和社會等因素的相互協(xié)調(diào)關(guān)系，即既要滿足當(dāng)代人對住房及其經(jīng)濟(jì)活動所需要的各種房產(chǎn)產(chǎn)品的需要，又要滿足子孫后代發(fā)展的需要;同時也意味著既要保持房地產(chǎn)業(yè)自身不斷增長和健康發(fā)展，又要使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。

因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在實質(zhì)上表現(xiàn)為一種經(jīng)濟(jì)活動，同時它又與生態(tài)環(huán)境、社會發(fā)展密切相關(guān)。它包括土地資源的合理利用、生態(tài)環(huán)境的維護(hù)和改善、房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、人民生活水平的不斷提高、房地產(chǎn)市場機制的逐步完善等多方面內(nèi)容。