調(diào)控政策下的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)分析

孫炳家

摘要：經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展得到了迅速發(fā)展。行業(yè)調(diào)控政策的加劇、經(jīng)濟(jì)增速的下滑和金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大負(fù)面的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨巨大的壓力和挑戰(zhàn)，并購(gòu)不僅能讓強(qiáng)勢(shì)企業(yè)擴(kuò)充實(shí)力，也能幫助弱勢(shì)企業(yè)渡過難關(guān)。本文就調(diào)控政策下的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)分析展開探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu);動(dòng)因;風(fēng)險(xiǎn)防范

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了發(fā)展的同時(shí)也帶了許多風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的同時(shí)也嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展，并且近些年來相關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取了一定的調(diào)控措施，所以為了使房地產(chǎn)企業(yè)在未來發(fā)展的過程中能夠更好的面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須采取相應(yīng)的措施，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。

一、企業(yè)并購(gòu)的理論梳理

（一）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論。企業(yè)并購(gòu)是為了獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低競(jìng)爭(zhēng)壓力，本質(zhì)上是將標(biāo)的企業(yè)的特定優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為并購(gòu)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（二）規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論。隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，其盈利能力、發(fā)展能力及對(duì)市場(chǎng)的控制力將逐步增強(qiáng)。市場(chǎng)份額的加大，有助于企業(yè)在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中贏得更多的優(yōu)質(zhì)客戶，增強(qiáng)產(chǎn)品引導(dǎo)力，獲取充足的資金支持。（三）價(jià)值低估理論。當(dāng)目標(biāo)企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值由于某種原因未能反映出其真實(shí)價(jià)值或潛在價(jià)值時(shí)，其他企業(yè)可能將其并購(gòu)。因此，價(jià)值低估理論預(yù)言，在技術(shù)變化日新月異及市場(chǎng)銷售條件與股價(jià)不穩(wěn)定的情況下，并購(gòu)活動(dòng)一定很頻繁。（四）跨領(lǐng)域投資，進(jìn)入新行業(yè)或者進(jìn)入新市場(chǎng)。（五）商業(yè)模式調(diào)整，主營(yíng)業(yè)務(wù)逐步轉(zhuǎn)換以適應(yīng)變化的市場(chǎng)環(huán)境。

二、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

人們的日常生活受到調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的影響，在這個(gè)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了許多問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患出現(xiàn)的第一個(gè)原因就是房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金;其次，房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)總體的發(fā)展過程有一個(gè)明顯的周期性，這個(gè)周期與我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控聯(lián)系緊密相關(guān)在我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展的局勢(shì)下。且我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)展密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會(huì)嚴(yán)重影響人們社會(huì)生活情況。在調(diào)控政策下，稅收、金融、城市規(guī)劃等多種政策都會(huì)影響到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展在當(dāng)前的調(diào)控政策下容易發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在目前房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，存在著許多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況制定相對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)目的

（一）增加資產(chǎn)儲(chǔ)備。通過并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)的土地或物業(yè)，可以增加資產(chǎn)儲(chǔ)備，強(qiáng)化市場(chǎng)滲透力或便于快速進(jìn)入新的市場(chǎng)，例如：融創(chuàng)收購(gòu)萊蒙國(guó)際、聯(lián)想控股等標(biāo)的項(xiàng)目，快速增加土地儲(chǔ)備;信達(dá)地產(chǎn)收購(gòu)淮礦物業(yè)，強(qiáng)化安徽和浙江市場(chǎng)的滲透力;云南城投收購(gòu)成都會(huì)展，成功進(jìn)入四川市場(chǎng)。（二）重資產(chǎn)盈利模式。盈利模式趨向出售和持有并行，有些房地產(chǎn)企業(yè)正實(shí)施從“買地賣房”模式向“出售與持有并行”模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換，例如：富力收購(gòu)萬達(dá)的酒店，擴(kuò)大持有經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)的比例;融創(chuàng)收購(gòu)鏈家地產(chǎn)的部分股權(quán)，進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)，適應(yīng)現(xiàn)時(shí)的政策導(dǎo)向。（三）輕資產(chǎn)盈利模式。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，改變當(dāng)下重資產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向以物業(yè)管理、金融、互聯(lián)網(wǎng)等為主業(yè)的輕資產(chǎn)模式，例如：雅居樂收購(gòu)綠地物業(yè)，發(fā)展物業(yè)管理及各類社區(qū)增值服務(wù);金科股份致力于轉(zhuǎn)型升級(jí)為“美好生活服務(wù)商”;招商蛇口成立地產(chǎn)基金，開始其輕資產(chǎn)管理在地產(chǎn)開發(fā)方面的業(yè)務(wù);昆明百貨收購(gòu)我愛我家，進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)布局探索。（四）地產(chǎn)相關(guān)多元化。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)中進(jìn)行多元化探索，除了住宅與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外，增加物流地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等相關(guān)業(yè)務(wù)，例如：萬科收購(gòu)普洛斯，致力于打造全球最大的物流地產(chǎn);融創(chuàng)收購(gòu)萬達(dá)多個(gè)文旅項(xiàng)目及聯(lián)想地產(chǎn)的科技園區(qū)項(xiàng)目和陽光城收購(gòu)力合順德科技園控股權(quán)以進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。（五）地產(chǎn)綜合多元化。房地產(chǎn)不斷嘗試與互聯(lián)網(wǎng)、旅游、基礎(chǔ)建設(shè)、教育、醫(yī)療等資源融合，例如：蘇寧入股恒大，增加其互聯(lián)網(wǎng)零售商的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì);綠地向基礎(chǔ)建設(shè)、大消費(fèi)、金融以及科創(chuàng)等多元產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展;恒大收購(gòu)武漢巴登城，加大對(duì)文化旅游的投資力度。我國(guó)境內(nèi)2015-2017年房地產(chǎn)并購(gòu)交易數(shù)量依次為334宗、453宗、482宗，并購(gòu)交易金額分別為300億美元、440億美元、620億美元，交易規(guī)模明顯增大，2017年以來房企并購(gòu)活動(dòng)加劇發(fā)生，幾乎都可以歸類于上述目的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)及防范

（一）合理實(shí)施并購(gòu)戰(zhàn)略

企業(yè)實(shí)施并購(gòu)的根本目的在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的發(fā)展戰(zhàn)略，因此，選擇與并購(gòu)戰(zhàn)略相匹配的目標(biāo)企業(yè)對(duì)于主并企業(yè)而言具有關(guān)鍵的意義。具體而言，在篩選目標(biāo)并購(gòu)企業(yè)的過程中，主并企業(yè)不僅需要考察目標(biāo)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力、償債能力等基本情況，還應(yīng)將目標(biāo)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃納入決策內(nèi)容，選擇與之相匹配的企業(yè)。在衡量匹配的內(nèi)容方面，不僅需要考慮產(chǎn)業(yè)背景、市場(chǎng)地位等內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)考慮內(nèi)控制度、企業(yè)文化等企業(yè)的“軟”指標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進(jìn)行并購(gòu)決策時(shí)，考量的內(nèi)容不僅包括行業(yè)地位、土地資源等，還應(yīng)考慮雙方的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃是否相互匹配。

（二）做好盡職調(diào)查，預(yù)防估值風(fēng)險(xiǎn)

金額巨大的房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)對(duì)于并購(gòu)方存在很大風(fēng)險(xiǎn)，通過盡職調(diào)查，可以彌補(bǔ)并購(gòu)雙方在信息方面的不對(duì)稱。首先應(yīng)當(dāng)選聘經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)機(jī)構(gòu)及其專業(yè)調(diào)查人員，以減少工作經(jīng)驗(yàn)不足帶來的問題。另外，應(yīng)當(dāng)選擇相對(duì)保守的估價(jià)方法，以降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）政府積極正確引導(dǎo)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度呈現(xiàn)逐步提升的趨勢(shì)，這與政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的相關(guān)政策高度相關(guān)。在政策激勵(lì)與企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的雙重刺激下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)行為愈演愈烈，政府應(yīng)多視角、多維度地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)進(jìn)行層層把關(guān)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)的健康、有序發(fā)展。具體可從以下方面入手：首先，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)的審批制度。一是并購(gòu)前審批，要對(duì)擬實(shí)施并購(gòu)的主并企業(yè)進(jìn)行多維度測(cè)評(píng)，考察其經(jīng)營(yíng)實(shí)力、盈利能力、資金狀況、融資能力等，確保其有完成并購(gòu)的規(guī)模和實(shí)力。二是在并購(gòu)過程中嚴(yán)密監(jiān)管，杜絕損害利益相關(guān)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生，以及各類違法違規(guī)交易的出現(xiàn)，確保并購(gòu)交易的公開透明。其次，完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)并購(gòu)屬于產(chǎn)權(quán)交易，涉及的經(jīng)濟(jì)主體較多，相關(guān)法律、經(jīng)濟(jì)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，在并購(gòu)過程中關(guān)于產(chǎn)權(quán)交易方式、并購(gòu)支付方式涉及的法律問題也非常專業(yè)和細(xì)致。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)愈發(fā)頻繁的大背景下，雖然我國(guó)關(guān)于企業(yè)并購(gòu)的法律、法規(guī)已頗為豐富，但尚未形成有機(jī)、完整的體系，且缺乏結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的相關(guān)制度。再次，明確政府在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中的地位和邊界。盡管近年來隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的持續(xù)深化，民營(yíng)資本、外國(guó)資本不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以國(guó)有資本為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸走向多元化，但目前國(guó)有背景的房地產(chǎn)企業(yè)依然占據(jù)了市場(chǎng)份額的50%左右。政府需要在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中明晰自身地位，既要做好政策制定者，制定和完善合理、有效的政策法規(guī)，提供堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)也要引導(dǎo)并落實(shí)市場(chǎng)化的理念，盡可能減少房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中的行政干預(yù)，充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮市場(chǎng)主體的積極性和創(chuàng)造性，以促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)更加良好、有序地發(fā)展。

五、結(jié)語：

已經(jīng)實(shí)施的房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)，還有待檢驗(yàn)并購(gòu)目標(biāo)是否圓滿實(shí)現(xiàn)，未完成的房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)還將持續(xù)進(jìn)行，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)不會(huì)改變。企業(yè)根據(jù)各自的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，謹(jǐn)慎落實(shí)并購(gòu)策略，有助于企業(yè)并購(gòu)的成功。

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